臺灣高等法院民事判決 100年度重上字第686號上 訴 人 蕭明宏訴訟代理人 劉興業 律師複 代理人 王正豪 律師被 上訴人 何綺華訴訟代理人 鄭克盛 律師被 上訴人 聯峰房屋仲介有限公司法定代理人 詹文貴訴訟代理人 高亘瑩 律師上列當事人間返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國100 年7月29日臺灣士林地方法院99年度重訴字第360號第一審判決提起上訴，本院於101年10月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：
（一）緣上訴人於民國99年 2月22日經由被上訴人聯峰房屋仲介有限公司（下稱聯峰公司）仲介，與被上訴人何綺華簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），以新臺幣（下同）17,500,000元之價格，向被上訴人何綺華購買坐落於臺北市○○區○○段4小段第219號土地應有部分萬分之235及其上第877號建物（含附屬建物之防空避難室及停車場，即門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○○巷○弄○號1樓及地下室）所有權全部（下稱系爭不動產），被上訴人何綺華於系爭買賣契約書所附之房地產標的現況說明書（下稱系爭說明書）項次八：「賣方產權期間內是否曾於本建物專有部分發生過凶殺或自殺致死之情事」，勾選「否」。上訴人即分別於同日、同年 3月25日、同年月30日各給付被上訴人何綺華1,000,000元、2,000,000元、14,500, 000元，被上訴人何綺華則於同年4月1 日交屋。惟上訴人於交屋後始自鄰居口中得知，系爭房屋曾發生居住其內之訴外人甘振源上吊自殺死亡案件。
（二）本件系爭房屋既曾發生甘振源上吊自殺身亡事件，系爭房屋即係屬坊間俗稱之凶宅，且依我國房屋交易市場之現況，本件系爭房屋為兇宅之事實，並不因其發生時間之久暫，系爭房屋之交易價格必受影響因此降低，自屬物之瑕疵。又查本件被上訴人雖稱不知系爭房屋係凶宅，惟被上訴人既為系爭房屋之出賣人，則依民法第354 條及最高法院73年度台上字第1173號判例意旨，仍應就系爭房屋負物之瑕疵擔保責任。況本件依系爭買賣契約所附之房地產標的現況說明書第8 項「賣方產權期間內是否曾於本建物專有部分發生過兇殺或自殺致死之情事」之詢問事項意旨，則本件被上訴人對於系爭房屋一樓通往地下室內曾發生自殺致死之情事，自應負瑕疵擔保責任; 又本件上訴人曾就系爭房屋屋況檢查，但系爭房屋為兇宅之現狀，上訴人無法以肉眼辨識之。因本件系爭房屋屬於凶宅市場價值必遭減損，且系爭房屋自移轉過戶迄今仍閒置，上訴人心理上受之影響，無法以之為居住或辦公處所之使用，顯見本件系爭房屋並不具備買賣標的應具之價值或效用，則本件被上訴人對上訴人就系爭房屋為凶宅之事實，自應負瑕疵擔保責任。再查，本件被上訴人依民法第354條第1項前段所負之瑕疵擔保責任，係以標的物交付時為判斷瑕疵存在與否之時間點，至於該瑕疵出現於何時並非所問，且瑕疵擔保責任屬法定無過失擔保責任，即並不以出賣人之故意過失為要件，是以縱本件被上訴人稱物之瑕疵係發生於被上訴人之前手持有期間，前手並未將該屋為「凶宅」之事實告知，伊因而不知該屋過去曾發生過非自然身故事件，惟依上開法文意旨，本件被上訴人仍應對上訴人負瑕疵擔保責任。故原審判決認定爭房屋在被上訴人所有期間，並未存有系爭說明書第8 點記載之兇殺或自殺致死情事，故上訴人不得以系爭房屋係凶宅，對被上訴人主張伊應負瑕疵擔保責任，自無足維持。綜上，被上訴人既應對上訴人負物之瑕疵擔保責任，則上訴人自得據此對被上訴人何綺華主張解除系爭買賣契約或減少百分之30之價金。
（三）另被上訴人聯峰公司受上訴人委託居間向另一被上訴人何綺華購買系爭房屋，然被上訴人聯峰公司卻未將不動產說明書交付上訴人並向上訴人解說，亦未將不動產說明書列為買賣契約書之一部分，更未盡善良管理人之注意義務積極查證或蓄意隱瞞系爭房屋曾發生非自然死亡之重大瑕疵，致使上訴人花費鉅資購買系爭房屋，蒙受重大損失，從而上訴人對被上訴人聯峰公司得主張伊應負上訴人因伊債務不履行而生之損害，故原審判決認被上訴人聯峰公司並無未積極查證或蓄意隱瞞系爭房屋曾發生非自然死亡之重大瑕疵，自無足維持。然被上訴人本應依其仲介專業以合理方法查詢系爭房地出賣人即被上訴人何綺華在系爭房地現況說明書勾選未曾發生過兇殺或自殺致死之情事是否屬實，惟被上訴人並未說明伊究係以如何之程序查證，僅聲稱自無從責由被上訴人查證得知系爭房地有非自然死亡之案件。惟被上訴人乃專業房屋仲介公司，收受消費者支付高額之仲介費，伊自應說明係以如何之程序查證，以查明被上訴人是否已盡其善良管理人之注意義務，否則被上訴人既要求上訴人應自行查知系爭房屋是否為凶宅之瑕疵，則被上訴人之專業何在？被上訴人豈不徒坐收上訴人所支付伊之高額仲介費，是以被上訴人聲稱自無從責由伊查證得知系爭房地有非自然死亡之案件，顯係卸責之詞，不足採信。
（四）爰此，上訴人對被上訴人何綺華依民法第259條、第359條、第227條規定、對被上訴人聯峰公司依民法第184條第二項、第227條及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，分別請求被上訴人何綺華及聯峰公司賠償上訴人因債務不履行及侵權行為而生之損害即買賣價金17,500,000元、仲介費15萬元及移轉登記費用40,600元。並上訴聲明：１原判決廢棄。２先位聲明：⑴被上訴人何綺華應給付上訴人
17 ,690,600元，其中100,000元部分，自99年2 月23日起、2, 000,000元部分，自99年3 月26日起、14,500,000元部分，自99年4月1日起、其餘190,600元部分自100年6 月28日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。⑵被上訴人聯峰公司應給付上訴人17,690,600元，及自 100年6月28日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⑶前二項之給付，如有任一被上訴人為給付時，其餘被上訴人於該給付範圍內，免為給付之義務。３備位聲明：被上訴人何綺華應給付上訴人5,250,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年9 月25日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，４願供擔保請准宣告假執行等語。
二、被上訴人何綺華則以：
（一）被上訴人何綺華買受系爭房屋及土地之時間非長，不知系爭房屋曾發生非自然死亡案件，經上訴人告知後方進行瞭解，取得本院民事執行處囑託臺北市政府警察局內湖分局（下稱內湖分局）查詢之函文，該局函覆之內容為：「經派員查訪現址（即系爭房屋）原愷商行負責人稱，並無聽聞曾有人因非自然因素死亡」等語。又判斷系爭房屋是否為「凶宅」，應考量事發經過、該事件公諸於外之程度、事件經過時間久暫等因素，並非以曾「發生凶殺或自殺致死事件」之房屋，一概均認係凶宅而構成物之瑕疵，否則將影響房市交易之公平性、安全性及發展性。依臺灣士林地方法院檢察署（下稱士林地檢署）八十五年度相字第六八六號相驗卷附資料之記載，甘振源係於八十五年九月四日在系爭房屋地下室入口自縊，迄至買賣當時近十五年，且案發當時，其係單純自殺，死亡後六小時即被發現而處理，嗣後又無任何靈異傳聞。況其間系爭房屋及土地尚經本院民事執行處拍賣，經拍定人以系爭房屋以聽聞曾有人因非自然因素死亡，而聲請撤銷拍賣程序並退還保證金，經本院民事執行處函請內湖分局查證無此事，裁定駁回其聲請，繼而繼續拍賣並拍定，系爭房屋自難認係凶宅。
（二）縱認系爭房屋為凶宅，被上訴人何綺華依系爭說明書之約定，僅在其產權期間就系爭房屋負不曾發生凶殺或自殺致死之情事之瑕疵擔保責任。本件死者死亡時間非發生於被上訴人何綺華所有之期間內，又兩造約定「除特別約定外，依現狀交屋」，故無論就當事人所保證之品質、契約所預定之效用或價值、通常效用，兩造已有一定之物之品質約定。則上訴人以系爭房屋既發生自殺事件，本屬凶宅之詞，或被上訴人雖不知系爭房屋係凶宅，仍應負物之瑕疵擔保責任之描述，及依系爭合約書所附現況說明書第8 項，被上訴人應就發生自殺之事件負擔保之責，抑或上訴人無法使用系爭房屋顯見並不具備應具之價值或效用等語，恐乏具體邏輯性之論證。至上訴人所提認為民法第354 條第 1項之擔保責任，係以標的物交付時為判斷，瑕疵何時出現在所非問。縱前手未告知被上訴人因而不知，被上訴人仍應負擔保責任云云，原審及被上訴人已明確陳明，兩造就特定項目物之瑕疵擔保範圍已有如上論述之約定，而上訴人猶援引原則性法律規定論述，恐容有誤會。再依系爭買賣契約第1條第6項約定，上訴人就系爭房屋現況本有一定之查證義務，上訴人又自承於購買後方聽聞鄰居告知傳聞有人曾於系爭房屋自殺一事，顯見上訴人於購買前完全未查證系爭房屋是否係凶宅，自有民法第355條第2項過失不知瑕疵之失權效果，而依民法第356條第2項規定，上訴人未即時檢查該等瑕疵，亦應喪失請求之權利。
（三）被上訴人何綺華於產權持有期間並未知有何自殺死亡事件，系爭房屋已依相當調查程序仍無法得知發生自殺案件，於無人告知下，自無從責由被上訴人何綺華查證得知。然被上訴人何綺華持有產權之期間甚短又未居住於系爭房屋之內，已難認合理應知悉曾有自殺之事。又被上訴人之前手既自法院執行處拍得，且有卷內相關函查資料佐證，本應相信並無自殺事件，更不敢告知被上訴人何綺華曾有此一事件。至於上訴人所提出上證 3之協議書，並未經雙方簽署，其可證明之效力已有存疑。又該日期係99年6月8日，而系爭房屋於99年3 月29日即已完成過戶予上訴人，故該協議書縱依文義推敲，亦係發生於買賣後數月，如何可證被上訴人於買賣之前已知自殺事件? 是以上訴人未舉證證明被上訴人何綺華明知或因過失不知系爭房屋曾發生上開自殺案件之情事，而有可歸責於被上訴人何綺華之事由，則被上訴人何綺華亦毋須對上訴人負不完全給付之損害賠償責任等語抗辯。並答辯聲明：１上訴駁回。２如受不利之判決時，請准供擔保免為假執行。
三、被上訴人聯峰公司則以：
（一）甘振源自縊之地點係在共有部分之地下室入口，依甘振源之死亡登記申請書及士林地檢署相驗屍體證明書之記載，死亡之時間為85年9月4日，死亡地點為「其他」，並非自宅，足見系爭房屋並無發生非自然死亡案件，系爭房屋自非凶宅。又上開自殺案件距本件買賣已有15年之久，系爭房屋其後持續有人居住使用，並無任何事證證明因此影響同一大樓住戶之居住品質，可見系爭房屋並無減少價值或減少效用之瑕疵。
（二）再者，本件上訴人主張被上訴人聯峰公司未盡善管理人之注意義務積極查證或蓄意隱瞞系爭房地曾發生自然死亡之重大瑕疵乙節，被上訴人聯峰公司否認之，從而上訴人依民事訴訟法第277條前段規定與最高法院17年上字第917號判例意旨自應就其上開主張負舉證之責。復上訴人未能證明其主張，而原審就被上訴人聯峰公司部分駁回其訴，嗣上訴人就被上訴人聯峰公司部分提起上訴，然仍未證明被上訴人聯峰公司有其所稱之情事，是以，上訴人就該部之上訴顯無理由。另按不動產經紀人在執行不動產買賣仲介之業務過程中，固應盡相當之查證義務，並應依不動產經紀業管理條例第23條規定，以不動產說明書向與其委託人交易相對人為解說，惟上開所謂查證義務自應以相當合理之範圍為其限度，且兩造間之查證義務，並未特別約定，故被上訴人聯峰公司如已盡善良管理人之注意義務仍無從查證者，則不得認為有何過失。本件被上訴人聯峰公司接受被上訴人何綺華委託銷售系爭房屋及土地時，除已要求被上訴人何綺華確認屋況，據實填載系爭房屋現況說明書，被上訴人聯峰公司並已逐一查核屋況，進行必要之查證後，始進行銷售，已善盡調查屋況及報告之義務，惟甘振源自殺事件，連台北市政府警察局內湖分局、臺北市政府消防局均無法查知，且內湖分局警員訪查附近住戶三人，亦無人知悉系爭房屋曾有非自然死亡案件，且非戶籍設籍地之本人或司法機關者，一般民眾並無法調閱或抄錄戶籍（或除戶）謄本、相驗屍體證明書、死亡登記申請書等書類資料，故上述言，既被上訴人何綺華於系爭房地現況說明書關於系爭房地「賣方產權期間是否曾…發生過兇殺或自殺致死之情事」乙欄填載勾「否」並經其簽章確認，被上訴人聯峰公司業為逐一查何系爭房地及必要查證下，自無從責由被上訴人聯峰公司查證得知系爭房地有非自然死亡之案件，揆諸前開說明，被上訴人聯峰公司已盡善良管理人之注意義務甚明，上訴人之主張難認可採等語。並答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
（一）系爭不動產中建物部分，係於71年1月4日辦理第一次登記，嗣於79年4 月19日系爭不動產以買賣為原因，移轉登記訴外人高碧雲（應有部分4分之3 ）、張忠語（應有部分4分之1），甘振源即高碧雲之配偶於85年9月4日下午4時許，在系爭房屋一樓內梯進入地下室（即附屬建物之防空避難室）之樓梯口處自縊身亡。嗣系爭不動產於96年1 月18日，經高碧雲、張忠語之債權人彰化商業銀行股份有限公司向原審民事執行處聲請強制執行，拍賣公告註明訴外人張中彥基於租賃關係占有中，租賃期間自96年1月1日起至98年12月31日止，拍定後不點交，於同年7月20日第2次拍賣，由訴外人蔡明泉以12,446,000元得標，蔡明泉旋於同年月26日具狀表示系爭房屋之承租人告知該屋有人因非自然因素死亡，聲請撤銷拍賣並退還保證金，經原審民事執行處於同年8月1日以士院鎮96執簡字第3231號函請內湖分局查明系爭房屋是否曾有人因非自然因素死亡，該局於同年月13日以北市警內分刑字第0963 2179600號函覆原審以：「經本分局文德派出所查訪，該址現為『原愷商行』，據負責人李靜玟略稱：『並無聽聞曾有人因非自然因素死亡』」等語，原審遂於同年10月26日裁定駁回蔡明泉之聲請，蔡明泉不服提起抗告，復經本院以96年度抗字第2081號裁定駁回抗告確定後，原審民事執行處於97年5月9日第
3 次拍賣，由蔡瑞珊、董世璇以12,451,000元得標（見原審96年度執字第321 號案影本卷、本院96年度抗字第2081號案影本卷及臺灣士林地方法院檢察署85年度相字第 686號案影本卷）。
（二）嗣被上訴人何綺華於99年 1月26日自蔡瑞珊處取得系爭不動產之所有權後，復經被上訴人聯峰公司之居間，與上訴人於99年2 月22日簽訂系爭買賣契約書，雙方約定上訴人以17,500,000元之價格，向被上訴人何綺華購買系爭不動80頁至88 頁）。
（三）上訴人依系爭買賣契約先後於99年2月22日、99年3月25日、99年3月30月各給付被上訴人何綺華1,000,000元、2,000,00 0元及14,500,000元，被上訴人何綺華並於同年4 月1日將系爭不動產點交予上訴人。上訴人另於99年4月6 日將發票日為99年4月31日、面額為150,000元之支票乙紙交付予被上訴人聯峰公司，以為居間報酬之清償，而上開支票屆期經被上訴人聯峰公司提示後，業獲兌付完畢；又上訴人為辦理系爭不動產之移轉，給付訴外人勤德地政士事務所移轉登記費用（含代辦費、印花費、登記費、影印費、謄本費、刻印章費等）40,600元（見原審卷一第80頁至88頁、第33頁、第36頁至39頁）。
（四）原審前依上訴人之聲請，於99年11月12日以士院景民松99重訴360字第0990317534 號函請內湖分局查明系爭不動產自84年迄今有無非自然死亡之報案紀錄，經該局於同年12月7日以北市警內分刑字第09932344900號函覆以：「…二、據本分局文德派出所勤區員警表示，派出所現保存之工作紀錄簿紙本自98年迄今，經查無轄內門牌號碼為民權東路6段90巷6弄8號1樓及地下室自然死亡案件紀錄，另查訪該址附近住戶，無人知道該址是否有非自然死亡案件發生。三、函請臺北市政府消防局○○○區○○○路○段○○ 巷○弄○號1 樓及地下室自84年迄今有無非自然死亡案件紀錄，經該局於99年11月1日以北市消指字第09938188200號函回覆：自84年至99年11月29日止並無上述地址報案紀錄。
四、另查本分局勤務指揮中心報案資料，99年迄今亦無上述地址之報案紀錄。」等語（見原審卷一第74頁之1 至74頁之6）。
五、上訴人主張系爭不動產之建物內曾發生屬「非自然身故」之自殺案件，則被上訴人何綺華所為之給付即有不完全給付及瑕疵之情事，上訴人自得依民法第259 條、第359條、第227條規定，主張解除契約或減少價金；又被上訴人聯峰公司未積極查證或蓄意隱瞞系爭房屋曾發生非自然死亡之重大瑕疵，致使上訴人斥資購買系爭不動產，蒙受重大損失，亦應依民法第184條、第227條及不動產經紀業管理條例第26條規定，負債務不履行及侵權行為損害賠償責任等語，此為被上訴人所否認，經查：
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第 554條第一項固定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年臺上字第1173號判例意旨參照）。買賣標的之房屋屋內若曾有凶殺或自殺致死事故，雖不致對於該房屋造成物理性損傷或房屋通常效用之降低，惟依我國社會民情，一般大眾對於此類凶殺或自殺致死之事件，多存有嫌惡畏懼心理，對居住其內之住戶，除會對居住品質心生疑慮，且會在心理層面造成相當之負面影響。因此，於房地產交易市場及實務經驗中，具有此類情事之房屋，均會嚴重影響購買意願及購買價格，並因而造成該等標的市場接受程度及交易價格之低落，是就房屋交易市場之通常交易觀念，屋內是否曾發生有人「自殺或凶殺致死」情事，乃屬房屋交易之重要資訊，並影響房屋交易價值甚鉅，應認係交易上之重大瑕疵。又因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定，請求損害賠償、解除契約，民法第227 條規定可參，準此，債權人據此請求所謂不完全給付，係專就「瑕疵給付及加害給付」為規範，而於標的物之買賣，出賣人除負有標的物移轉占有予買受人之義務外，其就標的物移轉占有前之標的物相關使用狀況、瑕疵等情形，亦負有忠實告知買受人之義務，如出賣人明知有瑕疵情事卻消極隱匿未告知，或因過失不知該瑕疵情事者，應認出賣人就該瑕疵給付之提出，負擔故意或過失之債務不履行責任。本件訴外人甘振源於85年9 月4日下午4時許，在系爭不動產中建物部分之一樓內梯進入地下室（即附屬建物之防空避難室）之樓梯口處自縊身亡等情，業為兩造所不爭執，準此，揆諸上開說明，堪認系爭不動產有交易價值上之重大瑕疵，而被上訴人何綺華就出賣人義務之履行，在客觀上亦足認有不完全給付之情，先予敘明。
（二）出賣人明知標的物有瑕疵情事，卻消極隱匿未告知，或因過失不知該瑕疵情事者，固應認出賣人就該瑕疵給付之提出，負擔故意或過失之債務不履行責任，惟出賣人就此主觀上之故意或過失為否認者，買受人即應負擔舉證之責。本件關於系爭不動產內曾發「自殺」情事，固屬出賣人即被上訴人何綺華應主動告知之義務，已如前述，然被上訴人何綺華若就上開情事之不知，並不具備可歸責性者，即難認被上訴人何綺華就上開義務之不履行具有故意或過失。本件訴外人甘振源於系爭房屋一樓內梯進入附屬建物地下室之樓梯口自縊，迄至99年2 月22日簽訂系爭買賣契約，相隔達14年之久，其間尚經原屋主及承租人居住使用；又訴外人甘振源在系爭不動產內自殺死亡後，系爭不動產於96年1 月18日，經高碧雲、張忠語之債權人彰化商業銀行股份有限公司向原審民事執行處聲請強制執行，拍賣公告註明訴外人張中彥基於租賃關係占有中，租賃期間自96年1月1 日起至98年12月31日止，拍定後不點交，於同年7月20日第2 次拍賣，由訴外人蔡明泉以12,446,000元得標，蔡明泉旋於同年月26日具狀表示系爭房屋之承租人告知該屋有人因非自然因素死亡，聲請撤銷拍賣並退還保證金，經原審民事執行處於同年8月1日以士院鎮96執簡字第3231號函請內湖分局查明系爭房屋是否曾有人因非自然因素死亡，該局於同年月13日以北市警內分刑字第0963217960
0 號函覆原審以：「經本分局文德派出所查訪，該址現為『原愷商行』，據負責人李靜玟略稱：『並無聽聞曾有人因非自然因素死亡』」等語，原審遂於同年10月26日裁定駁回蔡明泉之聲請，蔡明泉不服提起抗告，復經本院以96年度抗字第2081號裁定駁回抗告確定後，原審民事執行處於97年5月9日第3次拍賣，由蔡瑞珊、董世璇以12,451,000元得標（見原審96年度執字第321號案影本卷、本院96年度抗字第2081號案影本卷及臺灣士林地方法院檢察署85年度相字第686 號案影本卷）。又原審前依上訴人之聲請，於99年11月12日以士院景民松99重訴360 字第0990317534號函請內湖分局查明系爭不動產自84年迄今有無非自然死亡之報案紀錄，經該局於同年12月7 日以北市警內分刑字第09932344900 號函覆以：「…二、據本分局文德派出所勤區員警表示，派出所現保存之工作紀錄簿紙本自98年迄今，經查無轄內門牌號碼為民權東路6段90巷6弄8號1樓及地下室自然死亡案件紀錄，另查訪該址附近住戶，無人知道該址是否有非自然死亡案件發生。三、函請臺北市政府消防局○○○區○○○路○段○○巷○弄○號1樓及地下室自84年迄今有無非自然死亡案件紀錄，經該局於99年11月 1日以北市消指字第09938188200 號函回覆：自84年至99年11月29日止並無上述地址報案紀錄。四、另查本分局勤務指揮中心報案資料，99年迄今亦無上述地址之報案紀錄。」等語（見原審卷一第74頁之1至74頁之6）等情，已如前述；另系爭不動產內確有甘振源自殺身亡一事，係原審於行前開調查證據程序結果，仍無法查明前揭情事後，再依上訴人之聲請，於同年12月3日以士院景民松99重訴360第0000000000號函，向臺北市內湖區戶政事務所調取甘振源之配偶高碧雲之除戶全戶戶籍謄本及甘振源之除戶戶籍謄本與死亡證明，臺北市內湖區戶政事務所於同年月10日以北市內戶資字第09931308100 號函檢附甘振源之士林地檢署相驗屍體證明書，原審復依職權向士林地檢署調取該相驗卷宗後審閱確認無誤，準此，系爭不動產經原審及其執行處先後二次向系爭不動產所屬之轄區警察局查詢結果，尚無法得知系爭不動產14年前住戶使用情形，而原審嗣後亦係經由前開繁瑣之證據調查程序，始得查悉上情，更遑論僅為一介平民之被上訴人，況被上訴人之前手蔡瑞珊係以高於原拍定人蔡明泉拍定金額之價額向原審執行處拍定取得系爭不動產，衡諸一般經驗法則，蔡瑞珊於拍定時應不知系爭不動產過往曾有住戶自殺情事，則被上訴人何綺華再自蔡瑞珊處繼受取得系爭不動產時，自更難期待其能自蔡瑞珊處獲知上情，此外，上訴人於本院言詞辯論終結前，復未提出任何足資證明被上訴人何綺華於訂約前已自原所有權人處或以其他方法得知15年前有住戶於系爭不動產內自縊往生之積極證據供本院審認，則自難認定被上訴人何綺華就上開情事之知悉與否具有可歸責性者，更遑論被上訴人何綺華就告知義務之不履行具有故意或過失，是以，上訴人關於主張被上訴人何綺華應依民法第227 條規定負擔債務不履行之責部分，要屬無據。
（三）承上（一）所述，系爭不動產因15年前有住戶在其內自縊身亡之情事，而固有交易價值上之重大瑕疵，但本件系爭買賣契約書所附系爭說明書項次八係規範：「賣方產權期間內是否曾於本建物專有部分發生過凶殺或自殺致死之情事」等語，而所謂「賣方產權期間內發生兇殺或自殺致死」者，依文意解釋結果，乃指賣方所有權持有期間，於其建築改良物之專有部有（包括主建物及附屬建物），曾發生他人加工致死（如凶殺）或自行加工致死（如自殺）之情事，如非賣方所有權持有期間或非他人加工或自行加工致死，則非屬「兇殺或自殺致死之情事」。本件被上訴人何綺華雖於前揭系爭說明書項次八所載之問題，為「否」之勾選，惟揆諸上開說明，被上訴人何綺華亦僅係在持有系爭不動產所有權期間，關於系爭不動產不曾發生凶殺或自殺致死之情事之瑕疵擔保責任爾。今系爭不動產於14年前所發生之住戶自縊身亡情事，既非在被上訴人何綺華所負擔之瑕疵擔保責任期間內範圍內，則被上訴人何綺華對上訴人即無任何應負擔之瑕疵擔保責任，是以上訴人依民法第359 條規定，請求解除系爭買賣契約或減少買賣價金云云，亦屬無據。
（四）上訴人雖另主張：系爭買賣契約及其說明書，均係定型化契約，而系爭說明書項項次八中關於將出賣人應負擔之瑕疵擔保期間限制於「產權期間」，已違反消費者保護法第12條及民法第247條之1第1款、第4款之規定而無效云云，惟：
１消費者保護法上所謂之消費關係，依該法第2 條之立法解
釋，係指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係，而企業經營者，則係指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業之人。茲暫不論上訴人與被上訴人何綺華間所簽訂之系爭買賣契約是否屬於定型化契約（後敘之），縱認係屬定型化契約，然被上訴人何綺華並非以不動產出售為營業之人，業為上訴人所不爭執，準此，揆諸上開法文及說明，系爭買賣契約自無消費者保護法適用之餘地。
２再者，定型化契約，通常係當事人之一方為與不特定多數
人訂立同類契約之用而單方預先擬定契約條款之契約，而按定型化契約之所以應受衡平原則之限制，係因締約之一方之契約條款已預先擬定，他方僅能依該條款訂立契約，否則，即受不締約之不利益，而為排除不公平之「單方利益條款」，避免居於經濟弱勢之一方實質喪失締約自由或忍受不締約之不利益，乃認縱他方接受該條款而締約，亦因違反衡平原則而無效，以維平等互惠原則。本件被上訴人何綺華並非以不動產出售為業之人，而其為將系爭不動產出售予上訴人，乃與上訴人共同利用居間人即被上訴人聯峰公司所提供制式契約書訂定系爭買賣契約書，上訴人與被上訴人就系爭不動產買賣之成立，顯無經濟地位上強、弱之區分，是以系爭買賣契約之性質，對兩造而言，應不具定型化契約之性質。
３再退步言之，縱認系爭買賣契約及其附屬約定，係屬定型
化契約，而「定型化契約條款，如有下列情事之一者，且按其情形顯失公平者，該部分約定無效：１、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。２加重他方當事人之責任者。３使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。４其他於他方當事人有重大不利益者。」，固民法第247之1規定可資參照。上開法文所稱「按其情形顯失公平者」，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷有顯失公平之情形而言。然系爭說明書項次八關於「賣方產權期間內發生兇殺或自殺致死」之記載，核亦與內政部92年 6月間公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」項次11：「本建築（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生凶殺或自殺致死之情事」等語意旨相符（見原審卷二第48頁），則系爭說明書項次八之約款，是否該當顯失公平之情形，已值可議。況，「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。」，亦為民法第366 條規定可資參照，足見除出賣人有故意不告知其瑕疵之情事外，當事人得以特約減免出賣人所負擔之瑕疵擔保責任，準此，關於出賣人所負擔之瑕疵擔保責任，既明文允許當事人得以特約減免，則當事人有依上開法文為特約減免者，自難謂顯失公平之情形。
４綜上，上訴人指摘系爭說明書項次八之記載因違反消費者
保護法第12條及民法第247條之1規定無效云云，亦嫌無據，要無足採。
（五）上訴人復主張：被上訴人聯峰公司未積極查證或蓄意隱瞞系爭房屋曾發生非自然死亡之重大瑕疵，致使上訴人斥資購買系爭不動產，蒙受重大損失，而應依民法第184 條、第227 條及不動產經紀業管理條例第26條規定請求被上訴人聯峰公司損害賠償等語，惟：按不動產經紀人在執行不動產買賣仲介之業務過程中，固應盡相當之查證義務，並應依不動產經紀業管理條例第23條規定，以不動產說明書向與其委託人交易之相對人為解說，惟上開所謂查證義務自應以相當合理之範圍為其限度，如其已盡善良管理人之注意義務仍無從查證，自不得認為其有何過失。系爭不動產在被上訴人何綺華持有所有權期間，並無發生凶殺或自殺致死之情事，而被上訴人何綺華並在系爭說明書項次八：「賣方產權期間內是否曾於本建物專有部分發生過凶殺或自殺致死之情事」，據實勾選「否」。且被上訴人何綺華因不知系爭房屋曾有人因非自然因素死亡，而未告知上訴人其情，亦無可歸責於己之事由，亦如前述。且依原審上述調查系爭房屋是否曾有人因非自然因素死亡之經過，自無從責由被上訴人聯峰公司得為如何之探究或查證。上訴人既未能舉證證明被上訴人聯峰公司有何未盡善良管理人之注意義務致無從查知系爭不動產曾發生前揭自殺案件，是上訴人主張被上訴人聯峰公司未積極查證或蓄意隱瞞系爭房屋曾發生非自然死亡之重大瑕疵，而有侵權行為或債務不履行之不完全給付云云，自無可取，上訴人此部分主張，亦屬無據。
六、綜上所述，上訴人分別依民法第 184條、第259條、第359條、第227 條及不動產經紀業管理條例第26條之規定，先位請求被上訴人何綺華、聯峰公司應各給付17,690,600元之本息，如有任一被上訴人為給付時，另一被上訴人於該給付範圍內，免為給付之義務，暨備位請求被上訴人何綺華應給付5,250,000 元之本息，均為無理由，應予駁回。原審據此判決駁回上訴人之請求，核無違誤。上訴意旨猶執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經審酌與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 11 月 13 日
民事第十七庭
審判長法 官 藍文祥
法 官 張競文法 官 石有為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1 項但書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 11 月 13 日
書記官 張永中附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。