臺灣高等法院民事判決 100年度重上字第691號上 訴 人 劉國滄
彭美枝共 同訴訟代理人 黃淑芬律師上 訴 人 國泰建設股份有限公司法定代理人 張清櫆訴訟代理人 傅祖聲律師
陳威駿律師上列當事人間請求給付違約金等事件，兩造對於中華民國100年8月26日臺灣臺北地方法院99年度重訴字第476號第一審判決，各自提起上訴，經本院於102年3月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於㈠命國泰建設股份有限公司給付超逾新臺幣壹佰壹拾陸萬零玖佰元本息部分，及該部分假執行之宣告；㈡駁回劉國滄、彭美枝後開第三項之訴部分，並除確定部分外之訴訟費用裁判均廢棄。
前開廢棄㈠部分，劉國滄、彭美枝在第一審之訴及假執行之聲請駁回。
國泰建設股份有限公司應再給付劉國滄、彭美枝新臺幣壹拾萬元及自民國九十九年四月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
兩造其餘之上訴均駁回。
第一、二審訴訟費用，由國泰建設股份有限公司負擔百分之十六，餘由劉國滄、彭美枝負擔。
事實及理由
一、上訴人國泰建設股份有限公司（下稱國泰建設公司）法定代理人原為黃陸雀，於民國100年8月19日本院審理中，變更為張清櫆，有公司變更登記表可按（本院卷1第56頁至第58頁），經其具狀聲明承受訴訟，核無不合，合先敘明。
二、對造上訴人劉國滄、彭美枝（下稱劉國滄等人）主張：伊於96年1月25日與國泰建設公司簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），向國泰建設公司購買坐落臺北市○○區○○段0○段0000000000000000000號土地及其上預定興建之「信義富鼎」編號A2棟1、2樓房屋（下稱系爭房地）及地下1、2層編號PM25、PM26及PL-01（下稱編號1停車位）、PL-02（下稱編號2停車位）4個停車位，買賣總價金新臺幣（下同）152,760,000元。國泰建設公司於97年11月27日取得該建案使用執照，依系爭契約第13條約定，應於領得使用執照6個月內即98年5月26日前通知交屋，惟國泰建設公司遲至98年8月11日始讓伊進行初驗，嗣於98年10月9日方開立保固書予伊，實際辦理交屋日為98年10月9日，已逾交屋期限達136日而遲延交屋，顯已違約，依系爭契約第13條第1項第3款約定，國泰建設公司應按日以已繳價款萬分之5計算，給付遲延利息4,037,380元。又國泰建設公司所交付之停車位長度、寬度雖與契約相符，但編號1停車位入口處一側柱體牆面外緣及停車位白線外緣之樓層淨高分別僅有190公分、207公分，與建築技術規則建築施工編第62條第3項規定，供停車空間之樓層淨高不得小於2.1公尺不符而高度不足。且編號1、2停車位因兩側之柱及牆面阻擋，迴車空間不足難以停車，欠缺契約約定預定效用與品質，較之該大樓其他停車位所具備應有之效能至少減少50%以上，國泰建設公司又未盡說明及誠實告知義務且故意隱匿系爭停車位難以停車之資訊，依民法第354條、第359條規定請求減少價金50%，及民法第179條規定請求返還經減少之價金380萬元；或依第227條第1項準用第226條第1項不完全給付規定請求同一金額損害賠償。爰依系爭契約第13條第1項第3款約定，民法227 條第1項準用第226條第1項，第354條、第359條及第179規定，求為國泰建設公司給付7,837,380元（4,037,380＋3,800,000＝7,837,380），及自起訴狀繕本送達翌日即99年4月24日起至清償日止，按年息5%計算利息之判決。
三、國泰建設公司則以：依系爭契約第13條第1項約定「乙方應於領得使用執照6個月內，通知甲方辦理交屋」，係規範伊應通知劉國滄等人開始進行交屋程序之期限，非指應於此6個月期限內完成驗收及交屋，伊既於領得使用執照後6個月內之98年5月25日通知劉國滄等人進行交屋，自未有遲延情事。且縱認定系爭契約第13條係約定雙方應同時「辦理交屋完成」及「繳清所有之應付未付款及完成一切交屋手續」，劉國滄等人係遲至98年10月9日始給付交屋款，在此之前，伊亦得拒絕交屋，自不得請求遲延之損害賠償。劉國滄等人數度提出變更工程之要求，且遲誤簽認相關文件，交屋縱有遲延，亦屬可歸責於劉國滄等人之原因，不應令伊負遲延責任。又依現行法令，並無任何關於「迴車空間」之規定，實際上，系爭編號1、2停車位也無迴車空間不足之問題。原法院100年2月25日勘驗測量筆錄已記載「編號１號停車位寬度自白色標線外緣至外緣之寬度為250公分…」，符合契約約定之車位寬度範圍內所測得之樓層高度均合於210公分之法定高度，雖編號1停車位入口處測得之高度207公分，亦仍在臺北市建築管理自治條例第23條第2款規定容許誤差之6.3公分之內。編號1號停車位之一側牆柱邊緣樓層淨高雖為190公分，但「該牆柱本身」並非停車位，對於劉國滄等人所需停車效用亦無甚妨礙，編號1號停車位之價值及通常效用或契約預定效用並無因此滅失或減少之重要情事，依民法第354條第1項但書規定不得視為瑕疵。另劉國滄等人要求伊配合施作系爭契約約定外之工程項目，累計新增工程之金額高達2,186,136元，劉國滄等人均未給付，此部分工程款伊得依無因管理或不當得利之規定請求給付，如認劉國滄等人之賠償請求成立，則主張以該工程款抵銷其請求金額等語，資為抗辯。
四、原審判命國泰建設公司應給付遲延交屋違約金4,037,380元本息，並駁回劉國滄等人其餘之訴。劉國滄等人及國泰建設公司分別就所受不利判決即系爭編號1、2停車位之瑕疵損害380萬元部分，及遲延交屋違約金4,037,380元部分，各自提起上訴。劉國滄等人聲明㈠原判決關於駁回劉國滄等人後開第㈡項之訴及其假執行聲請部分廢棄。㈡國泰建設公司應再給付劉國滄等人380萬元及自99年4月24日至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。國泰建設公司聲明：㈠原判決關於不利於伊部分廢棄。㈡上開廢棄部分，劉國滄等人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。兩造均答辯聲明：上訴駁回。（至劉國滄等人就警衛室高度廣告不實，請求損害賠償6,749,443元而受敗訴判決部分，未據聲明不服，已告確定，不再贅述）
五、劉國滄等人於96年1月25日與國泰建設公司簽訂系爭契約，向國泰建設公司購買系爭房地及地下1、2層PM25、PM26 、編號1、編號2，計4個停車位，每個停車位價金380萬元，買賣總價金152,760,000元，國泰建設公司就該預售建案於97年11月27日取得臺北市政府都市發展局97年使字第484號使用執照之事實，有系爭契約、使用執照存根為證（原法院卷1第226至273頁，第51頁），並為兩造所不爭，堪認真實。
劉國滄等人主張國泰建設公司遲延交屋，應給付遲延利息（違約金）4,037,380元，且編號1、2停車位有難以停車之瑕疵，應依不完全給付賠償損害或瑕疵擔保請求減少價金380萬元，被上訴人則以上揭情詞為辯，經查：
⒈關於遲延交屋部分：
㈠系爭契約第13條第1項第1-3款約定「乙方（即國泰建設公司
）應於領得使用執照6個月內，通知甲方（即劉國滄等人）辦理交屋。於交屋時雙方應履行下列各項義務：⑴乙方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照，並接通自來水、電力及完成契約圖說所示之設施後，通知甲方進行交屋與驗收手續。若甲方就本契約所載之房屋主張有瑕疵事項時，甲方得載明於驗收單上要求乙方於交屋後依雙方約定期限內完成修繕；除有明顯重大瑕疵外，甲方不得因此拒絕交屋。⑵甲方繳清所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。⑶乙方如未於領得使用執照6個月內通知甲方辦理交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予甲方」，另依系爭契約第9條約定「一、本案之建築工程應在民國95年11月30日之前開工，民國97年11月30日之前完成主建物．附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。……；二、乙方如逾前款期限未取得使用執照，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予甲方。……。」準此，兩造乃約定國泰建設公司應於97年11月30日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，以取得使用執照，並於領得使用執照6個月內，接通自來水、電力及完成契約圖說所示之設施後，通知劉國滄等人進行交屋與驗收手續，驗收後，另依雙方約定期限內完成修繕，除有明顯重大瑕疵外，劉國滄等人不得因此拒絕交屋，交屋同時劉國滄等人並須繳清所有應付未付款（含交屋保留款），國泰建設公司如未於97年11月30日前取得使用執照，或未於領得使用執照6個月內通知劉國滄等人辦理交屋，每逾一日均應按已繳房地價款依萬分之五計算遲延利息予劉國滄等人，至驗收時發現之瑕疵，則依兩造約定之期限完成修繕，而兩造既約定有交屋保留款，國泰建設公司如未依約定完成瑕疵修繕，劉國滄等人非不得就交屋保留款主張權利。足見系爭契約乃係分為⑴完成使用執照所定主建物、附屬建物等必要設施，⑵取得使用執照後完成契約圖說所示之設施並接通自來水、電力，計二階段完工，分別約定完工期限及逾期應負遲延利息即違約金之賠償。系爭契約第13條第1項第1-3款所約定之「通知辦理（進行）交屋」與「交屋」係屬兩事，通知辦理交屋，乃以國泰建設公司依約完成系爭契約所約定圖說所示設施即依約完工為前提條件，始得通知辦理交屋，並進行驗收；交屋則係驗收後，雙方各自履行瑕疵修繕及給付應付價金後，交付、受領買賣房地標的物行為，兩者不容混淆。是該條款所指之「乙方如未於領得使用執照6個月內通知甲方辦理交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予甲方」，乃課予國泰建設公司依約如期完工之義務，否則應負遲延利息即違約金之賠償責任，故應係指國泰建設公司未於領得使用執照6個月內，依約完成系爭契約所約定圖說設施即依約完工，並通知劉國滄等人辦理交屋驗收手續，應按日給付依已繳房地價款萬分之五計算遲延利息即違約金，非謂已依約完工，通知交屋後，因故而未交屋，國泰建設公司即有依上開約定，按日給付遲延利息即違約金之義務，蓋完工後至交屋前，是否交屋，有賴買賣雙方是否均如期履行修繕及給付價金之義務而定，非僅國泰建設公司一方行為即可為之。至兩造於完工後因房屋瑕疵修繕所生交屋爭執，應另依其他規定解決，尚非系爭契約第13條第1項第3款逾越完工期限約定違約金條款所得涵攝適用之範圍。
㈡國泰建設公司主張曾於97年11月27日取得使用執照之6個月
內即98年5月25日發函通知劉國滄等人辦理交屋，固有通知函可按（見原審卷1第52頁），惟揆諸前開說明，國泰建設公司須先證明完成系爭契約約定圖說所示設施即依約完工後，始得通知辦理交屋。而劉國滄等人主張98年5月25日通知交屋時國泰建設公司尚未依約完工，伊已發存證信函拒絕驗收（見原審卷1第56-57頁），並提出國泰建設公司所不爭於98年7月9日拍攝之系爭房地尚有室內地坪石材、地磚、壁磚、開關、插座等各項建材設備均尚未施作之現場照片可按（見原審卷1第53-54頁），國泰建設公司又未提出其他證據證明於98年5月25日發函當時已依約完工，其徒以上開98年7月9日現場照片未經伊在場會同勘查云云，空言辯稱伊已依限完工始通知辦理交屋，自不足採。國泰建設公司既未依約完工，所寄發辦理交屋函自不生準備給付之通知而有依債務本旨提出給付之效力，劉國滄等人自不受拘束而得拒絕受領，國泰建設公司謂係劉國滄等人任意拒不驗收而受領遲延云云，自不足取。
㈢嗣兩造於98年8月11日辦理驗收，有兩造所不爭之驗收單可
按（見原審卷1第58頁），依該驗收單所載之11項待改善事項為：①入口小門新增茶色玻璃②一樓客廳石材美容顏色調換③一樓佛堂前新增氣窗④插座底座板表面油漆去除⑤一樓佛堂前（東面）氣窗油漆應直線⑥一樓客餐廳少裝電視出線口⑦一樓主臥地坪石材黑點處理⑧門框與地坪石材交接界面處理及受口處理⑨一樓浴缸檢修口矽利康重打⑩一樓機房外圍新增鋼網⑪二樓廚房交接位新增門檻石材，足見劉國滄等人前所主張98年7月9日地坪石材、插座開關等建材設備尚未施作完成，均已於98年8月11日兩造驗收時完成，僅將上開11項待改善事項列為瑕疵，另行由國泰建設公司進行修繕補正。而國泰建設公司於98年9月3日通知劉國滄等人交付價金尾款111,998,869元及交屋（保留）款7,640,000元，劉國滄等人分別於98年9月4日及98年10月9日繳納上開尾款及交屋（保留）款，雙方並於98年10月9日交屋，有兩造所不爭之繳款通知（原審卷1第62頁）、匯款申請書、統一發票（原審卷2第167-173頁）、交屋明細單（本院卷1第79頁）、保固書（原審卷1第59頁）等件可憑，可見劉國滄等人對上開所列11項瑕疵修繕已無爭議，並分別於98年9月4日繳納尾款、98年10月9日繳納交屋（保留）款，全額繳清價款完畢而交屋。而國泰建設公司又未提出證據證明其自98年5月25日以後有再行通知劉國滄等人辦理交屋之事實，依上開情狀所示，國泰建設公司應係98年8月11日始行完成系爭契約約定圖說所示設施，依約完工並通知劉國滄等人辦理交屋進行驗收，則依系爭契約第13條第1項第3款約定，自97年11月27日取得使用執照之6個月即98年5月27日起，國泰建設公司未依約完工應負遲延責任，至98年8月11日止，共計遲延76日（98年5月遲延計4日，98年6、7月各遲延30日、31日，98年8月遲延11日，合計遲延76日），劉國滄等人主張應算至伊繳清全部價款之98年10月9日交屋日止，計遲延136日云云，尚不足據。又本件劉國滄等人既已就價金給付完畢而未就系爭房地瑕疵為價金給付之同時履行抗辯，所辯系爭契約第13條第1項除有明顯重大瑕疵外，甲方不得因此拒絕交屋之約定，係違反行政院公告之「預售屋應記載及不得記載事項」，依消費者保護法第17條規定係屬無效之抗辯，即無審究之必要，並予敘明。
㈣國泰建設公司雖以劉國滄等人於96年及97年間不斷提出一樓
大門整體修改等變更工程要求並遲延確認室內建材，至98年4月2日始行確認最後施作大門之版本，致影響工期而可歸責於劉國滄等人，伊不負遲延責任等情，經查：依系爭契約附件六建材設備表各戶室內建材之門窗所示，玄關應採用具防盜防暴功能之高級防火鋼木門，搭配義大利進口ＳＡＢ或ＣＩＳＡ防盜鎖，外部窗始採用中華或ＹＫＫ或同等級之氣密鋁門窗（見原審卷1第261頁），而國泰建設公司設計施作時並未於系爭房屋一樓出入口處設立具防盜防暴功能之高級防火鋼木門，僅設計施作拉合式之落地鋁門窗，已據國泰建設公司所自承，而外部窗與供出入之玄關大門係屬不同功能之設備，國泰建設公司謂系爭房屋一樓供出入之落地門亦屬外部窗，故係使用氣密鋁門窗云云，顯非實在，自與系爭契約約定之建材設備表不符。其雖又辯稱本件建案一、二樓係一戶樓中樓，由一樓庭院陽台進出，僅三樓以上房屋有玄關及防盜防暴防火鋼木門，一樓原始設計係配置落地鋁門窗云云，惟一樓出入口僅配置落地鋁門窗，並未記載或加註於兩造系爭契約附件六之建材設備表內，而系爭契約附件1之一層平面圖（見原審卷2第247頁），於陽台出入口雖未如三層以上平面圖（見原審卷2第249頁），標示有雙開門扇大門圖例，但亦未標明係鋁門窗，劉國滄等人實無從僅憑平面圖或銷售說明圖（本院卷2第121、122頁）即可得知陽台出入口係採落地鋁門窗之設計，再參酌國泰建設公司亦自承交屋時並未向劉國滄等人請求改作大門之追加費用，該雙拼建案另一側一樓房屋落地鋁門窗亦已改作防盜防暴防火鋼木門，且亦未向該另一側一樓房屋買受人請求變更大門之費用（見本院卷2第96頁背面、第106頁背面），復未能證明簽約時已告知劉國滄等人一樓大門出入口係採用鋁門窗設計，足認兩造契約約定之一樓出入口應係防盜防暴防火鋼木門，並非外部窗之鋁門窗甚明。國泰建設公司顯係因所設計施作之一樓鋁門窗與系爭契約之建材設備表不符，經劉國滄等人異議後，嗣同意依系爭契約建材設備表補作防盜防暴防火鋼木門，以符契約約定，自難謂係劉國滄等人係違約任意要求變更大門建材及樣式，且苟係劉國滄等人違約要求變更大門設計致與建造執照設計圖樣不符影響施作，國泰建設公司本應拒絕其變更，豈有嗣後仍同意變更改作大門之理，所辯因此致其無法施作影響工期而屬可歸責於劉國滄等人云云，自不足採。
㈤國泰建設公司雖又以劉國滄等人至98年4月2日始行確認最後
施作大門之版本，致影響工期云云，經查系爭房屋一樓出入口之建造執照設計圖樣係落地鋁門窗與系爭契約建材設備表約定不符，如前述，國泰建設公司嗣同意改作自應向主管機關申請變更設計，惟國泰建設公司主張於97年5月15日即接獲劉國滄等人修正大門圖式（見本院卷117頁），卻未申請變更設計，仍係依原有落地鋁門窗圖樣施作，並於97年11月27日取得使用執照，致兩造同意改作大門式樣與核准之使用執照設計圖樣不符，須於取得使用執照後二次施工。而承攬施作本建案之三井工程股份有限公司（下稱三井公司）工務所所長即證人王正龍證稱「97.11.27取得使用執照，當時依照建造圖是落地鋁門窗，都是依照建造圖施工完成。在97年12月底我去國泰建設會議室與彭美枝及胡姓設計師一起討論這方面的事情，屋主要把原來施工完成的一樓外觀鋁門窗部分更改，當天協調沒有結果，後續協調的結果我並不清楚，這是第一次接觸。之後我就沒有跟彭美枝他們就大門的事情接觸或討論，是到最後收到國泰建設有關大門的圖面，彭小姐的簽名時間是98.01.05，我們依據這份圖面去發展施工細部圖。這份施工細部圖有關係到尺寸的問題，還有關係到門的形式、鋁窗玻璃的厚度，後來我們就跟屋主的設計師直接聯繫，一直到98.04.02才確定並開始施工。」「（問：這段磋商期間，國泰建設有無告知使用執照要到半年以後才可以施工？）沒有，這是我們告訴國泰建設的，因為依照我們的實務經驗，建築主管機關在使用執照核發半年內會派員抽查新完工建案，是否有違規使用情形，是我們告訴國泰建設要半年後才可以施工。屋主在這段期間也有來問我們為何沒有施作，我們是有告訴屋主，這半年期間是會有抽查的情形，所以不能馬上施作。」「（問：國泰建設與屋主是否有講好要在半年後施作？）這個我就不清楚，但我有告訴國泰建設及屋主要半年後才可以施工。」「（問：該建案在半年內是否有主管機關來檢查？）半年內有來檢查過兩次。」「（問：主管機關來檢查時一樓的落地鋁門窗有無被檢查到違反竣工圖樣？）沒有，因為當時一樓的外牆、鋁門窗等尚未拆除重新施作，所以與竣工圖相同。」（見本院卷2第131、132頁），足見因國泰建設公司未依法變更設計，於取得使用執照後，為避免遭建築主管機關於半年內查察違規使用情形，因而延宕半年至98年5月止均不能改作，此遲延原因自屬可歸責於國泰建設公司，國泰建設公司雖辯稱劉國滄等人曾同意該半年期間停止施作云云，惟已為劉國滄等人所否認，且依上開證人王正龍證述，劉國滄等人尚且質問王正龍為何遲未施作等情以觀，自難認劉國滄等人曾同意停工，不計入遲延。又依國泰建設公司所提出之98年2月19日客戶變更計算表第14頁（見本院卷1第159頁）已載明「大門門框石材線板」，追加金額55000元，三井公司98年3月5日追加減工程申請案件摘要報告呈核表，亦記載「本工程Ａ1及Ａ2-1Ｆ-ＤＷ7門出入口位（即系爭房屋及另一側房屋1樓出入口），依建築師補圖（如附圖）變更為玄關門及鋁窗，而原ＤＷ7位結構體及裝修材已施工完成，配合圖面須將原ＤＷ7鋁門及石材拆除後，依圖構築結構體牆面，且外牆裝修材依圖重新施工，擬辦理此部分追加工程」（本院卷2第52頁），三井公司98年3月10日追加減工程申請案件摘要報告呈核表，記載「本工程Ａ1及Ａ2-1Ｆ-ＤＷ7門出入口位置，依建築師補圖更改為玄關防火鍍鈦門（如附圖），擬辦理此部分追加工程。」（本院卷2第57頁），國泰建設公司既自承於97年5月15日即接獲劉國滄等人修正大門圖式，卻未辦理變更設計，如前述，而劉國滄等人復主張已於97年10月21日委請其裝潢設計師胡松財就相關大門及窗戶提出詳細樣式、規格及尺寸（見本院卷2第88-89頁），已為國泰建設公司所不爭，依上開證人王正龍證述，國泰建設公司明知前情，遲至97年12月底始與三井公司及劉國滄等人接洽協調，經劉國滄等人於98年1月5日簽署國泰建設公司提出之變更設計圖面後（見本院卷1第127-132頁，含庭園植栽、雨遮等），再由三井公司依據該份設計圖面去發展施工細部圖，承攬之三井公司至98年3月初始依國泰建設公司補行提出建築師設計圖，申請追加工程，將已完成之系爭房屋一樓出入口之落地鋁門窗及外牆拆除，變更施作為玄關防火鍍鈦門，再參酌該玄關大門樣式改作，既非原建造執照設計圖樣式，勢須經兩造重新多次協商細部圖樣，並更動相關植栽、花台、加設雨遮，並非國泰建設公司或劉國滄等人一方即可片面決定，則三井公司於98年3月5日完成施工細部圖，向國泰建設公司申請追加工程後，縱劉國滄等人係於98年4月2日始由劉國滄等人所委託之裝潢設計師胡松財就相關大門及窗戶位置、尺寸為簽名確認，時距三井公司於98年3月5日完成施工細部圖申請追加工程，亦不足一月，依上開相關流程，衡情自難謂劉國滄等人有何遲延確認大門圖式可言，國泰建設公司謂劉國滄等人至98年4月2日始行確認最後施作大門之版本，致影響工期云云，自不足採。
㈥國泰建設公司又謂劉國滄等人之裝潢設計師胡松財遲於98年
5月20日及98年6月5日始行簽認「一樓隔間尺寸圖」及「室內石材工程施工圖，Ａ2-1+2樓浴室」云云，惟此已為劉國滄等人所否認，且依國泰建設公司所提出之98年1月22日及98年2月19日之客戶工程變更計算表所示，均已載明「地坪石材（浴室）」「ＲＣ牆底石材（主浴）」「輕隔間牆底石材（主浴）」（本院卷2第169頁）、浴室「浴室檯面（法國玉）」（本院卷2第153頁）之相關石材之數量、單價及總金額，苟係於98年6月5日始行確認，何以於98年1、2月間即行辦理變更計價，且該室內石材工程施工圖（見本院卷2第109頁），既係施工圖，而非石材確認圖，劉國滄等人之裝潢設計師胡松財縱於98年6月5日在該施工圖簽名，衡情僅係就國泰建設公司承包商之石材施工工法表示意見，況該施工圖所載提出日期為98年6月1日，劉國滄等人之裝潢設計師胡松財於同年月5日簽名確認，自難認有何遲延。而國泰建設公司已自承須俟大門之變更施工完成後（建物結構體），才得以進行內部之地板、牆面粉刷等工程（見本院卷313頁背面），國泰建設公司既自行遲誤大門變更設計而無法於取得使用執照之6個月內即98年5月27日前動工施作大門變更工程，進而影響其室內後續地板、牆面等工程之施作，亦屬可歸責於國泰建設公司自己之事由所致。劉國滄等人裝潢設計師胡松財雖於98年5月20日提出簽認之「一樓隔間尺寸圖」（見本院卷2第108頁），惟該圖已註明「外觀依原設計施作」「圖例未修正」，而僅標註「門框內寬度為105-108cｍ」，顯然並未變更原於98年4月2日簽認之設計圖式，而僅係補註大門門框內寬度為105-108cｍ而已，且並未逾越98年5月27日得以開始施工之日，亦難認有何影響工期之情形。又依系爭契約第10條「建築設計變更之處理」約定「一、甲方（即劉國滄等人）申請變更設計之範圍以室內隔間及裝修為限…。二、甲方若要求室內隔間或裝修變更時，應經乙方（即國泰建設公司）同意並於乙方指定之相當期限內為之（如附件七，按附件七記載一樓變更期限為96年4月30日以前，二樓為96年6月4日以前）…。三、依本條第一款辦理工程變更事項，經雙方同意後，由乙方提出追加減帳，以書面通知甲方簽認，…。工程變更追加減帳，雙方同意於交屋時一次結清。」（見原審卷第1233、234、268頁），國泰建設公司雖主張劉國滄等人於96年及97年間另有多次變更浴室檯面等之設計，已逾越約定之96年4月30日，但國泰建設公司既已同意變更施作，顯然並未影響97年11月27日取得使用執照後之室內裝修工程，否則國泰建設公司當即拒絕變更，自難謂有何影響工期可言。又國泰建設公司主張劉國滄等人於98年5月24日變更一樓佛堂隔間位置，又於98年6月追加封閉1樓浴室內部輕質隔間牆（外觀仍維持原狀）及98年8月及9月增設強化玻璃及把手，及追加機房防蟲網等工程等情，惟查98年5月變更1樓佛堂隔間牆工程，依國泰建設公司所提出之98年6月26日追加減工程申請案件摘要報告呈核表，僅係將原隔間牆增厚至鋁門門框料位而已（見本院卷2第63頁），並非變更隔間牆位置；另增設強化玻璃及把手，及追加機房防蟲網等工程，依國泰建設公司所提出之98年9月10日及98年8月14日追加減工程申請案件摘要報告呈核表，均記載係為配合交屋驗收辦理（見本院卷2第65、67頁），應均係補正原設計工程之不足，以便辦理驗收交屋，且該增設工程金額均僅係2萬至5萬元不等之雜項工程，自無影響工期情事可言。又證人王正龍已證稱「一樓的浴室在使用執照核發前就已經有變更設計過，屋主把原來廚房的地方改為浴室，結果造成浴室的浴缸位置的外牆，有一個推開鋁門，所以從浴室的內部將之封閉，其他尺寸均未變動。」「本來屋主是要我們把推開鋁門全部封閉，但牽涉到使用執照設計變更，雙方協調結果是把推開鋁門的內部封閉，外牆的外觀仍維持一樣的推開鋁門，只是把鎖頭拔除，內部推開門是以輕隔間封閉。」（本院卷2第133頁），是該98年6月追加封閉1樓浴室內部輕質隔間牆部分，僅係國泰建設公司先前已同意變更浴室設計施作之後續補正內部輕隔間而已，自難謂係屬事後任意變更設計致影響工期。
㈦從而，國泰建設公司未於領得使用執照6個月內，依約完成
系爭契約所約定圖說設施即依約完工，並通知劉國滄等人辦理交屋，計遲延76日，應依系爭契約第13條第1項第3款約定按日給付依已繳房地價款萬分之五計算遲延利息即違約金。國泰建設公司辯稱係劉國滄等人任意變更大門等工程且遲延確認施作工項，致影響工期而可歸責於劉國滄等人云云及劉國滄等人主張計遲延136日云云，均不足取。而劉國滄等人於98年8月11日完工驗收時已繳納房地價款為30,550,000元，有付款明細表、支票、匯款回單可按（見原審卷1第60頁，原審卷2第159、161-166頁），並為兩造所不爭，則國泰建設公司依約應賠償劉國滄等人之遲延利息即違約金為1,160,900元（30,550,000×0.0005×76＝1,160,900）。
⒉關於停車位瑕疵部分：
㈠「按查建築技術規則建築設計施工編第62條第3款規定，供
停車空間之樓層淨高不得小於2.1公尺，是汽車坡道入口高度，除其他法令另有規定，不得小於上揭規定高度。」「有關建築物樓層高度係指室內地板面至其直上層地板面之高度，建築技術規則建築設計施工編第1條第10款（現已修正為條第13款）業有規定，至同編第62條第3款所稱供停車空間之樓層淨高，係指天花板高度或地板至梁底之高度。」，有內政部營建署100年3月24日營署建管字第0000000000號覆原法院函及附件即該部86年4月9日台（86）內營字第0000000號函及該署85年8月30日營署建字第50475號函在卷可憑（見原法院卷2第37至43頁）。是建築技術規則建築設計施工編第62條第3款所規定供停車空間之樓層淨高不得小於2.1公尺，除指汽車坡道入口高度，不得小於上揭規定高度外，所指停車空間之樓層淨高，係指天花板高度或地板至梁底之高度，不得小於2.1公尺。查原審於100年2月25日曾至現場勘驗，編號2停車位之高度、寬度、長度均合於契約及建築技術規則建築設計施工編第62條第3款規定，已據兩造所不爭（見原審卷1第294頁、本院卷1第61頁）。編號1停車位長度與寬度雖與契約約定相符，但於停車位入口處受地下室車道底部懸梁之影響，其一側牆柱邊緣樓層淨高為190公分，於劃設停車位之白色標線（即停車空間範圍內）之外緣側起算之樓層淨高亦僅有207公分，明顯與前開建築技術規則建築設計施工編第62條第3款規定之地板至梁底之最小高度須2.1公尺即210公分不符（見原審卷1第294、295頁之原法院勘驗筆錄第五、六段及第299頁勘驗筆錄附圖Ａ、ａ點，原法院卷2第8頁、第16頁現場照片），雖國泰建設公司辯稱自該側白色標線內緣起即已符合210公分之高度（即原審卷1第295頁、299頁勘驗筆錄及附圖之ｂ點，原審卷2第24-26頁照片），可往另一側牆柱橫移重劃標線，以符淨高規定云云，但國泰建設公司所劃設之白色標線即為約定停車空間範圍，自不容事後再行移動標線，且其停車位入口處左上側受地下室車道底部懸梁之影響，形成缺角，造成出入口樓層淨高不足，勢必於停車時影響較高車頂車輛之進出，依一般人交易通念，顯然造成停車效用及市場經濟上價值之減少，雖其他空間部位之樓層淨高符合最小高度210公分，但該左上側缺角係位於停車位入口處，顯為重要，自屬瑕疵。又國泰建設公司雖援引臺北市建築管理規則第23條第2款規定各樓層高度容許百分之3以下且未逾10公分之誤差及內政部95年1月23日內授中辦地字第0000000000號公告「預售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第17條規定，平面式停車位之竣工規格尺寸容許百分之2以下且高度未逾5公分之誤差，辯稱該207公分之淨高不足仍在容許誤差範圍內而非瑕疵云云，惟查系爭契約兩造僅就停車位之寬、長約定為250公分、600公分（見原審卷1第254頁附圖大車位所載），並未就停車位高度約定尺寸，本無所謂容許誤差之範圍，且該容許誤差範圍亦不得低於法定210公分之最小高度，國泰建設公司所辯自不足據。
㈡按民法第227條第1項規定，因可歸責於債務人之事由，致為
不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定
行使其權利。本件屬預售屋買賣，於兩造契約成立後國泰建設公司興築完工始發生停車位淨高不足瑕疵，該瑕疵給付因屬車道結構底梁之問題而不能補正，且可歸責於國泰建設公司事由所致，劉國滄等自得依不完全給付規定請求損害賠償。又當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222條第2項定有明文。本件1號停車位之樓層淨高因受車道懸梁影響僅有207公分，不足210公分，雖差距僅有3公分，但因車道懸梁影響，仍有停車效用及市場經濟上價值之減少情形，自屬受有損害，如前述，而本件停車位係屬住宅自用停車位，並非對外出租，其淨高不足僅影響車頂較高之貨車等車輛停放，對一般住宅使用之轎式或休旅車之進出高度並無影響，難以停車位租金減損為據計算其市場經濟上價值之減少，自屬損害數額證明顯有重大困難情形，本院審酌系爭房地係位在臺北市○○區○○○○段之高價額住宅，每個車位出售價額均為380萬元，上開淨高不足造成使用上不便利之影響程度非巨，再參酌劉國滄等人已於本院自承本件其迴車空間不足（如後述）及淨高不足減少價額二者合計為25萬元（見本院卷3第37頁）等一切情狀，認本件劉國滄等人得依不完全給付規定請求損害賠償金額為10萬元，始為適當公允，逾此部分請求，不能准許。又不完全給付責任與物之瑕疵擔保責任，其法律性質、構成要件及規範功能各有不同，故劉國滄等人請求本件停車位不完全給付損害賠償，自無民法第365條之適用，本院既就競合合併擇一就不完全給付為劉國滄等人勝訴判決，國泰建設公司抗辯本件瑕疵擔保責任請求已罹於民法第365條之短期時效消滅，即無審究必要，附此敘明。
㈢劉國滄等人主張系爭編號1、2停車位因兩側之柱及牆面阻擋
因素，致迴車空間不足，導致不論車頭或車尾先入，須一再調整倒車角度，汽車方能完全順利駛入，所需停車時間較長，而有難以停車之瑕疵等語。經查編號1、2停車位係位於系爭房地最底層即地下第二層車道底端，最靠近車道懸梁柱及牆面之停車位，有前述勘驗筆錄附圖及照片可按，而一般位於車道底端及牆壁之停車位，本有較中間車道上之停車位停車較不便利情形，而銷售本建案之代銷人員即李美霖於原審證稱「這個建案在賣的時候停車位總共地下二層，地下一層大概三百八到四百萬元左右，地下二層部分價格低一些，詳細金額我忘記了，原告（即劉國滄等人）是買地下二樓的停車位，他們有拜託我如果有地下一樓的停車位就通知他們，後來因為另外一個客戶放棄二個停車位，所以就通知原告來買地下一樓另外兩個停車位，原告總共買了四個停車位，地下一樓、地下二樓各買二個停車位，同一層的停車位價格都一樣，並不會因為位置不同而有不一樣的價格，原告來買的時候地下二樓已經沒有其他車位了，原告買的地下二樓停車位編號我忘記了，但是記得是在邊邊獨立的車位，原告買停車位的時候我給他們看一般的平面圖。」「原告彭美枝當時有問地下二樓怎麼只剩這兩個位置，她覺得不理想，怎麼沒有地下一樓的車位。」「當時已經沒有其他車位，這個建案一戶設計是配兩個車位，原告買四個車位，是原告的要求。」「地下二樓已經沒有其他的車位了，原告當時也表示不理想，所以才跟我說如果一樓有車位要跟他說，要優先給他們，後來才又買了地下一樓的車位。」（見原審卷2第136頁背面至137頁背面），再參酌系爭契約附件2之地下第二層平面圖（原審卷1第254頁），即已標明編號1、2停車位係位於車道底端，最靠近車道懸梁柱及牆面之停車位，且劉國滄等人亦自承確有再增購地下一層2個停車位情事（見原審卷2第138頁），足見劉國滄等人於簽約時顯然即獲告知該2停車位區位，並已明知該編號1、2停車位因位於車道底端，靠近車道懸梁柱及牆面，本有迴車較不便利之情形，自難指國泰建設公司有違反誠信原則，未善盡告知義務及有隱瞞誤導之違反附隨義務情事可言。劉國滄等人雖辯稱係國泰建設公司強迫伊搭售該2停車位，惟已為國泰建設公司所否認，且劉國滄等人既明知該2車位區位不理想，自得要求換購，此就劉國滄等人仍再行增購地下一層2個停車位即明，所辯自不足採。而原審於現場勘驗時，編號1、2停車位由劉國滄自行駕駛賓士S320之自小客車駛入，採車頭進入車道底部後就編號1停車位部分停車需時2分鐘22秒、編號2停車位部分需時1分鐘52秒；但由被告公司襄理駕駛Toyota Camary 2.0G自小客車以倒車方式於車道轉彎處採倒退駛入車道停放，則僅各需時58秒、1分鐘32秒，有上開勘驗筆錄及錄影光碟可按（見原審卷1第294頁、原審卷2第26頁），足見如採倒車方式進入車道停車，即無車頭迴車空間不足之問題，並可大量簡省停車時間，劉國滄等人未因應停車位區位所在，仍堅持採用以車頭進入車道方式停車，致須多次倒退迴車，而指編號1、2號停車位有難以停車之瑕疵云云，尚不足採，自不得主張請求減少價金或不完全給付請求損害賠償。
⒊國泰建設公司雖以劉國滄等人要求伊配合施作系爭契約約定
外之工程項目，累計新增工程之金額高達2,186,136元，劉國滄等人均未給付，伊得主張以該工程款抵銷其請求金額云云，經查依系爭契約第10條第3項約定「依本條第一款辦理工程變更事項，經雙方同意後，由乙方提出追加減帳，以書面通知甲方簽認，…。工程變更追加減帳，雙方同意於交屋時一次結清。」，而兩造於交屋時均已就工程變更追加減帳完成結算，並經劉國滄等人繳納完畢，此有國泰建設公司所提出之98年9月3日繳款通知書可按（見原審卷1第61頁），其上並載明「工程追加款」1,202,516元，「工程退款」93,658元。國泰建設公司因本件訴訟，嗣於本院再行提出尚有追加工程款2,186,136元未付，已難謂有據。而依國泰建設公司所提出14項追加工程項目及三井公司追加減工程申請案件摘要報告呈核表（見本院卷2第28-68頁）均係發生於00年0月至同年3月間及98年9月10日交屋日之前，且金額非小，苟係屬應向劉國滄等人收取之追加工程款，國泰建設公司豈有未於交屋前之98年9月3日繳款通知書時一併通知繳納之理？劉國滄等人辯稱該追加工程款項，均係國泰建設公司為補正自己施工或設計不當之缺失而自行變更或調整之工程項目，應由其自行吸收等情，應堪採信。劉國滄等人依系爭契約受領系爭房地及其設施，自難謂劉國滄等人係無法律上原因受有利益或國泰建設公司有為之無因管理而支出費用之情形，從而國泰建設公司主張本於不當得利或無因管理之規定，得請求劉國滄等人支付追加工程款2,186,136元，主張據以抵銷，自不足取。
六、綜上所述，國泰建設公司就系爭預售房地買賣，遲延完工通知交屋76日，劉國滄等人依系爭契約第13條第1項第3款約定，請求國泰建設公司給付遲延利息即違約金1,160,900元；另依不完全給付規定，請求編號1停車位樓層淨高不足之瑕疵損害賠償10萬元，及均自起訴狀繕本送達（送達證書見原審卷1第102頁）翌日即99年4月24日起至清償日止按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，均屬有據，逾此部分請求為無理由，國泰建設公司所辯及抵銷之抗辯均不足採。原審就上開遲延完工通知交屋遲延利息即違約金不應准許部分，及編號1停車位淨高不足瑕疵賠償應予准許部分，分別為兩造敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨各自指摘原判決不當，求予廢棄，為有理由，應由本院予以廢棄改判如主文第2、3項所示。上開遲延完工通知交屋遲延利息即違約金應予准許部分及編號1、2停車位難以停車瑕疵賠償不應准許部分，原審分別為兩造敗訴之判決，並無不合，兩造各自上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄，為無理由，均應予駁回。又國泰建設公司受敗訴判決之金額未逾150萬元，依法不得上訴第三審，劉國滄等人聲請宣告假執行即無必要，併予敘明。
七、本件判決事證基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及所舉證據，經斟酌後核與判決結果不生影響，無再予一一論斷之必要，附此敘明。
八、據上論結，本件兩造之上訴均為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 4 月 9 日
民事第九庭
審判長法 官 黃熙嫣
法 官 邱璿如法 官 朱耀平正本係照原本作成。
國泰建設股份有限公司不得上訴。
劉國滄等人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 4 月 9 日
書記官 鎖瑞嶺附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。