臺灣高等法院民事判決 100年度重上字第76號上 訴 人 鄭林却
鄭武岳鄭武尚鄭武東鄭武釗鄭惠嘉兼共同訴訟代 理 人 鄭惠蓉被上訴人 黃振富訴訟代理人 彭火炎律師
張玉琳律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國99年12月31日臺灣新竹地方法院97年度重訴字第206號第一審判決提起上訴，本院於100年5月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人之給付各超過新臺幣壹佰壹拾貳萬柒仟陸佰肆拾捌元本息及其假執行之宣告，暨該訴訟費用部分均廢棄。
前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
廢棄改判部分第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。駁回上訴部分第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段著有規定。兩造就臺灣省新竹縣竹北市私有耕地聯興字8602號耕地租佃發生爭執，經被上訴人申請新竹縣政府竹北市公所耕地租佃委員會調解及新竹縣政府租佃委員會調處不成立，經新竹縣政府依耕地三七五減租條例第26條移送原審，有新竹縣政府97年7月18日府地權字第0970098042號函可稽（見原審卷一第1至53頁），合先敘明。
二、被上訴人主張：伊承租上訴人共有坐落新竹縣竹北市○○段
89、99、100、224、228、229地號（詳如原判決附表一所示）耕地，正產物為谷（穀），租率為375/1000，雙方簽有臺灣省新竹縣竹北市私有耕地聯興字8602號租約（下稱系爭租約）。民國95年間訴外人偉邑開發公司於新竹縣竹北市○○段自辦市地重劃，系爭耕地均劃入重劃區範圍，該市地重劃業已成完成，上訴人獲配新竹縣竹北市○○段909、918地號土地，並於96年10月1日辦理土地所有權登記完竣。惟前開
909、918地號土地均無法耕種水稻，已無法達到原租賃目的，伊生活失所依據，伊表示終止系爭租約暨請求上訴人依法給付補償費，然為上訴人拒絕，經伊向新竹縣竹北市公所租佃委員會、新竹縣政府租佃委員會申請調解、調處，均因上訴人不同意致調解、調處不成立。伊並於原審97年10月9日言詞辯論時當庭為終止租約之意思表示，且為慎重起見，再以97年10月27日補正起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示。惟上訴人對租約存否仍有爭執，且拒不依法給付補償費。為此訴請確認兩造間就原判決附表一所示新竹縣竹北市○○段909、918地號土地上之新竹縣竹北市私有耕地「聯興字第8602號」耕地三七五租賃關係不存在，暨依耕地三七五減租條例第17條第2項第3款、平均地權條例第63條第1項、第2項、平均地權條例施行細則第90條、獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條、土地所有人辦理農村社區土地重劃辦法第37條、市地重劃辦法第46條第2項規定請求上訴人7人各給付補償費225萬5382元及自補正起訴狀最後送達日起至清償日止按年息5%計算之利息。
原審判決：⑴確認兩造間就原判決附表一所示坐落新竹縣竹北市○○段○○○○號、同段918地號土地上之新竹縣竹北市私有耕地「聯興字第8602號」耕地三七五租賃關係不存在。⑵上訴人各給付被上訴人225萬5382元及均自99年11月25日起至清償日止按年息5%計算之利息。並駁回被上訴人其餘請求。
上訴人僅就原審判命金錢給付部分不服提起上訴，被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
（上訴人就原判決確認租賃關係不存在部分未表不服；另被上訴人就其敗訴部分亦未表不服，均已告確定。）
三、上訴人則以：伊等7人原共有上開6筆耕地及新竹縣竹北市○○段○○○號耕地，合計7筆耕地，面積計9489.87平方公尺，由2位承租人黃肇禧及被上訴人分租耕種。黃肇禧與伊等間訂有聯興字第8502號租約，承租耕種面積計2203.25平方公尺；被上訴人與伊等間訂有聯興字第8602號租約，承租耕種面積7286.62平方公尺。上開7筆土地均納入重劃範圍，伊等於96年8月13日重劃後獲分配新竹縣竹北市○○段○○○○號、918地號2筆土地，面積減縮為4744.95平方公尺，且重劃前後土地每平方公尺之公告現值均為6500元，伊等並未因市地重劃獲得任何利益，反憑空損失超過1/2之土地面積。而市地重劃後，新竹縣竹北市公所依據臺灣省耕地租約登記辦法第2條第2項第5款及同條第2項第6款規定，逕行在系爭東華段909地號、918地號2筆土地登記標示部上註記有三七五租約。惟重劃後伊分配土地面積既已減縮為4744.95平方公尺，承租人黃肇禧、被上訴人2人之分租耕種面積及位置亦應依比例減少變更之。依此計算，承租人黃肇禧、被上訴人於重劃後之承租耕種面積應分別為1101.78平方公尺、3643.17平方公尺。其中承租人黃肇禧在重劃後土地仍繼續耕種蔬菜、地瓜等農作物，並申請續訂租約登記，經新竹縣竹北市公所准予備查在案。至被上訴人續訂租約部分，則其提起本件訴訟致新竹縣竹北市公所暫緩處理。又伊等與被上訴人間之聯興字第8602號租約並無限制僅能種植水稻，系爭土地依會勘結果，充其量只能認為系爭土地不適宜耕作水稻，但並非不能種植其他農作物，故系爭土地並未因重劃而不能耕作種植農作物，被上訴人主張系爭土地因重劃不能種植水稻，即屬不能達到原租賃目的，完全錯誤無據。再者，耕地三七五減租條例第17條第2項規定，只限出租人依據該條第1項第5款規定終止租約時，承租人始得請求給付補償金。另平均地權條例第63條第1項則規定須由直轄市或縣（市）政府逕為註銷其租約並通知當事人。是本件情形與上開規定不符，被上訴人自無從依此請求給付補償費。另被上訴人依市地重劃條例第46條、獎勵土地所有人辦理市地重劃辦法第37條、土地所有權人辦理農村社區土地重劃辦法第37條規定請求補償費，亦均屬錯誤無據。退步言，縱認被上訴人得請求給付補償費，惟亦應按重劃後面積比例計算，即僅得請求上訴人各給付112萬7647元，方屬合理等語，資為抗辯。
其上訴聲明：⑴原判決關於命上訴人給付及其假執行之宣告部分廢棄。⑵前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
四、查上訴人7人原共有坐落新竹縣竹北市○○段89、95、99、
100、224、228、229地號土地，地目均為田，應有部分各為1/7。被上訴人向上訴人7人承租上開89、99、100、224、
228、229地號6筆土地，雙方並簽訂臺灣省新竹縣竹北市私有耕地聯興字第8602號租約。另訴外人黃肇禧向上訴人7人承租上開89、95、100地號土地，所簽租約字號為聯興字第8502號。95年間新竹縣竹北市東華自辦市地重劃區重劃會於新竹縣竹北市○○段自辦市地重劃，上開7筆耕地均劃入重劃範圍。該重劃區重劃後土地分配已於96年8月13日公告結束，上訴人7人分得新竹縣竹北市○○段909、918地號土地，應有部分仍各為1/7（重劃前後土地地號對照詳如原判決附表一）。上開各情為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、臺灣省新竹縣竹北市私有耕地聯興字第8602、8502號租約、新竹縣竹北市東華自辦市地重劃區重劃會96年8月28日東華自劃字第09600067號函（見原審卷一第10至18、59至60、65至66、78、173、202頁、卷三第23頁、本院卷第33至36頁）。
五、被上訴人主張系爭耕地於重劃後無法耕稻致不能達原租賃之目的，伊已依民法第435條第2項、耕地三七五減租條例第17條第1項第5款、平均地權條例第63條規定終止系爭租約，上訴人卻否認租約終止，並拒不給付補償費，為此訴請確認兩造間之系爭耕地租約不存在，並依耕地三七五減租條例第17條第2項第3款、平均地權條例第63條第1項、第2項、平均地權條例施行細則第90條、獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條、土地所有人辦理農村社區土地重劃辦法第37條、市地重劃辦法第46條第2項規定請求上訴人7人各給付補償費225萬5382元本息等語。上訴人則以前詞置辯。經查：
㈠按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之
一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。民法第435條定有明文。查：
1.系爭聯興字第8602號租約明確記載正產物為「谷」（見原審卷一第173頁），且上訴人簽發之收據亦均載明「稻穀」字樣（見原審卷二第119至128頁），是被上訴人主張系爭耕地租賃係以種植水稻為目的，即堪信實。
2.查系爭909、918地號土地經新竹縣政府重劃單位會同出、承租人雙方於97年12月29日實地會勘結果，918地號內仍有部分建物，且以礫石居多，不適合水稻之用；同段909地號因不直接面臨給水及排水路，亦不適宜水稻之用。故該二筆土地皆不適宜原租約繼續耕作，有新竹縣政府98年1月13日府地權字第0970190030號函可佐（見原審卷二第94頁）。足見被上訴人主張系爭909、918地號土地已不適合種植水稻，而無法達原租賃目的，尚非虛言。則其依民法第435條第2項規定終止系爭租約，自屬合法。至訴外人黃肇禧同意於重劃後之土地上種植蔬菜、地瓜而繼續承租，乃其與上訴人間之契約關係，與被上訴人無涉，上訴人尚不得執此拘束被上訴人。且原審亦以系爭租約經被上訴人依民法第435條第2項合法終止而判決兩造間就系爭耕地三七五租賃關係不存在確定在案，上訴人自不得再為爭執。㈡次按獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條規定：「自辦
市地重劃區重劃前訂有耕地租約之公、私有土地者，重劃後依下列方式處理：一、重劃後分配土地者，重劃會應於分配結果公告確定後二個月內邀集租約雙方當事人協調，承租人得依本條例第六十三條第二項第一款規定向出租人請求按重劃前租約面積、重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一之補償。協調同意終止租約者，重劃會應檢具有關資料函知直轄市或縣（市）主管機關轉請有關機關辦理註銷租約並通知當事人；協調不成者，重劃會應於權利變更登記後，檢具有關資料函知有關機關逕為辦理租約標示變更登記。二、重劃後未受分配土地者，重劃會就其應領之補償地價，由出租人領取三分之二，承租人領取三分之一，並函知直轄市或縣（市）主管機關轉請有關機關辦理註銷租約及通知當事人。因重劃抵充為公共設施用地之原公有道路、溝渠、河川及未登記地而訂有耕地租約者，重劃會應函請直轄市或縣（市）政府逕為註銷租約，並按重劃前租約面積、重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一補償承租人，所需費用列為重劃共同負擔。」。本件為自辦市地重劃區重劃，此觀卷附新竹縣竹北市東華自辦市地重劃區重劃會函甚明（見原審卷三第56頁、本院卷第130頁），是被上訴人依此規定請求上訴人依公告土地現值1/3給付補償，應屬有據。
1.查上訴人於重劃前共有之新竹縣竹北市○○段89、95、99、
100、224、228、229地號7筆土地面積分別為3105.76平方公尺、65.49平方公尺、121.43平方公尺、5280.46平方公尺、145.73平方公尺、412平方公尺、359平方公尺，合計9489.87平方公尺。惟上訴人於土地重劃後取得之系爭909、918地號土地，面積為3290.19平方公尺、1454.76平方公尺，合計4744.95平方公尺。是上訴人於重劃後所取得之土地面積短少約1/2，且上訴人於重劃前後之所有土地公告現值均為每平方公尺6500元，亦無提高，此觀卷附土地登記謄本、地價第二類謄本、新竹縣政府地政處網頁查詢資料甚明（見原審卷一第11至16頁，卷二第62至70頁、卷三第57至62頁、本院卷第132至140頁），故被上訴人所得請求之補償費於按重劃前之承租面積計算後，應依上訴人原共有土地面積與重劃後面積比例換算，方符公平。至被上訴人雖主張本件重劃前、後宗地地價每平方公尺分別為6500元、9500元，可見重劃後之宗地價值業已增高云云，並舉新竹縣竹北市東華自辦市地重劃區重劃會100年3月7日東華自劃字第1000001號函及檢附之計算表為佐（見本院卷第150至167頁），然按土地之公告現值乃直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，調查其地價動態，繪製地價區段圖並合計區段地價後提經地價評議委員會所評定，此觀平均地權條例第46條規定即明。是系爭土地於重劃前、後之價值應以公告現值為客觀標準，尚難逕以重劃會於重劃時之預估為依據。系爭909、918地號土地於重劃後之公告現值並未如該重劃會評估結果提高為9500元，而仍維持原6500元，足見其價值並未大幅提高，由此益徵被上訴人所得請求之補償費於按重劃前面積計算後，應按重劃前後土地面積變動比例換算調整，始臻公允。
2.次查，訴外人黃肇禧以聯興字第8502號租約向上訴人承租前開
89、95、100地號土地，面積依序為1511.76平方公尺、65.49平方公尺、62.6平方公尺，合計2203.25平方公尺；被上訴人則以聯興字第8602號租約向上訴人承租前開89、99、100、224、228、229地號土地，面積依序為1594平方公尺、121.43平方公尺、4654.46平方公尺、145.73平方公尺、412平方公尺、359平方公尺，合計7286.62平方公尺。故重劃後依比例換算，黃肇禧就909、918地號之承租面積為393.60平方公尺、708.18平方公尺，合計為1101.78平方公尺；被上訴人就909、918地號之承租面積為2896.59平方公尺、746.58平方公尺，合計為3643.17平方公尺（計算說明詳如附表）；此有土地登記謄本、新竹縣竹北市公所98年12月16日竹市民字第0983009130號函及檢附之重劃前後承租面積比例換算表可參（見原審卷一第11至18頁、卷二第56至61頁、本院卷第42至46頁）。而上訴人於重劃前共有之89、99、100、224、228、229地號6筆土地公告現值及於重劃後取得之909、918地號土地公告現值均為每平方公尺6500元，有土地登記謄本、地價第二類謄本、新竹縣政府地政處網頁查詢資料可稽（見原審卷一第11至16頁，卷二第62至70頁、卷三第57至62頁、本院卷第132至140頁）。依上開承租面積及公告現值計算，被上訴人得請求上訴人各給付112萬7648元之補償（計算式：
6500×7286.623643.17/7286.62＝00000000，00000000×1/3×1/7≒0000000，元以下四捨五入）。
⒊上訴人雖辯稱系爭租約並未經縣（市）政府逕為註銷，不符平
均地權條例第63條第2項第1款情形云云。但查，平均地權條例第63條第2項第1款係規定：「重劃後分配土地者，承租人得向出租人請求按重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一之補償。」，參以獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條第1項第1款規定除載明「重劃後分配土地者，重劃會應於分配結果公告確定後二個月內邀集租約雙方當事人協調，承租人得依本條例第六十三條第二項第一款規定向出租人請求按重劃前租約面積、重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一之補償。」外，並載明「協調同意終止租約者，重劃會應檢具有關資料函知直轄市或縣（市）主管機關轉請有關機關辦理註銷租約並通知當事人；協調不成者，重劃會應於權利變更登記後，檢具有關資料函知有關機關逕為辦理租約標示變更登記。」，顯見承租人於重劃分配結果公告確定後即得向出租人請求公告現值1/3之補償，如協調成立，重劃會始函知主管機關轉請有權機關註銷租約，如協調不成，則函知有關機關辦理租約標示變更登記，由此可知，承租人請求補償並不以租約業經註銷為要件。是上訴人所辯，尚無可採。
㈢至被上訴人主張依耕地三七五減租條例第17條第2項第3款、平
均地權條例第63條第1項、第2項、平均地權條例施行細則第90條、土地所有權人辦理農村社區土地重劃辦法第37條、市地重劃實施辦法第46條第2項請求上訴人給付補償費部分，查：
1.耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：
一、承租人死亡而無繼承人時。二、承租人放棄耕作權時。三、地租積欠達兩年之總額時。四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。五、經依法編定或變更為非耕地使用時。依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農作物之價額。三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。耕地三七五減租條例第17條著有規定。故耕地三七五減租條例第17條之規定，係指耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有該條所定情形之一者，出租人不得終止契約而言，與承租人放棄耕作權不相牽涉，故承租人之放棄耕作權，仍得自由為之，不受該條規定之限制（最高法院42年台上字第1075號判例參照）。而該第2項係針對出租人依同條第1項第5款規定終止租約時，所為應由出租人給予承租人補償之規定。故承租人依該條項請求出租人補償，以租約經出租人依該條第1項第5款規定終止為前提，最高法院78年度台上字第1642號裁判見解亦同，可資參酌。系爭租約並非由出租人即上訴人依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款終止，而係由被上訴人依民法第435條第2項規約為終止，詳如上述，揆諸前揭說明，被上訴人自無從依耕地三七五減租條例第17條第2項第3款規定向上訴人請求補償。
2.又平均地權條例第63條係規定：「出租之公、私有耕地因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者，由直轄市或縣（市）政府逕為註銷其租約並通知當事人。依前項規定註銷租約者，承租人得依左列規定請求或領取補償：一、重劃後分配土地者，承租人得向出租人請求按重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一之補償。二、重劃後未受分配土地者，其應領之補償地價，由出租人領取三分之二，承租人領取三分之一。由重劃抵充為公共設施用地之公有出租農業用地，直轄市或縣（市）政府應逕為註銷租約，並按重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一補償承租人，所需費用列為重劃共同負擔。」，平均地權條例施行細則第90條規定：「依本條例第六十三條第一項規定註銷耕地租約者，如承租人依同條第二項第一款規定向出租人請求補償發生爭議時，得申請直轄市或縣（市）主管機關協調，協調不成，由承租人向法院訴請出租人給付。」。查被上訴人前申請租約續訂，新竹縣竹北市公所因本件訴訟故暫緩辦理，有該市公所99年10月7日竹市民字第0990022226號函可參（見原審卷三第37至44頁），是系爭租約並未由縣政府逕行註銷，顯與平均地權條例第63條、平均地權條例施行細則第90條規定不符，被上訴人亦無適用該等規定請求補償。
3.至被上訴人另依土地所有權人辦理農村社區土地重劃辦法第37條規定請求補償費部分，查該辦法第2條第1項規定：「土地所有權人自行辦理農村社區土地重劃（以下簡稱自辦農村社區土地重劃），應依本辦法之規定組織重劃會，設立時應冠以農村社區土地重劃區之名稱。」。惟本件為自辦市地重劃，非自辦農村社區土地重劃，此觀卷附新竹縣竹北市東華自辦市地重劃區重劃會函甚明（見原審卷三第56頁、本院卷一第130頁），是本件尚無土地所有權人辦理農村社區土地重劃辦法第37條規定之適用。
4.上訴人復依市地重劃實施辦法第46條第2項規定請求給付補償費，但查市地重劃辦法第2條規定：「市地重劃由中央、直轄市或縣（市）主管機關辦理。前項主管機關為協調推動市地重劃，必要時得組設市地重劃委員會。」，惟本件屬自辦市地重劃，業如前述，是本件並非市地重劃辦法所指市地重劃，亦無該辦法之適用。
㈣上訴人另辯稱自89年1月4日農業發展條例施行後，業無耕地三
七五減租條例適用餘地，且大法官會議釋字第580號解釋亦認有關機關就耕地三七五減租條例第17條第2項第3款應儘速檢討修正，足見情事已變更，原審依耕地三七五減租條例第17條第2項第3款規定按1/3比例計算補償金顯失公平，爰依民法第227條之2規定請求酌減或免除伊等給付補償金云云。惟本件被上訴人所得請求補償費之法律依據並非耕地三七五減租條例，詳如前述，是上訴人此節所辯，委無可採。
六、從而，被上訴人依獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條規定請求上訴人各給付補償費112萬7648元及自99年11月25日起至清償日止按年息5%計算之利息，洵屬有據，應予准許，逾此所為之請求，為無理由，應予駁回。被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，理由雖有不同，結論則無二致，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第2項、第1項、第79條、第85條第1項本文，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 6 月 22 日
民事第一庭
審判長法 官 張耀彩
法 官 林金吾法 官 盧彥如正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 100 年 6 月 23 日
書記官 鄭兆璋附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。