臺灣高等法院民事判決 100年度重上字第814號上 訴 人 段玫芳訴訟代理人 謝宗穎律師複 代理 人 林銘龍律師被 上訴 人 財政部國有財產局法定代理人 周後傑訴訟代理人 陳文龍
廖蘇隆複 代理 人 龔維智律師上列當事人間分割共有物事件，上訴人對於中華民國100年10月18日臺灣板橋地方法院99年度重訴字第253號第一審判決提起一部上訴，本院於101年10月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決除確定部分外廢棄。
上開廢棄部分，兩造共有坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（面積二千五百五十二點九０平方公尺）分歸上訴人取得，並由上訴人給付被上訴人新臺幣貳億肆仟伍佰陸拾柒萬肆仟捌佰元。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用由被上訴人負擔四分之三；餘由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：本件被上訴人之法定代理人之張佩智，於本院審理中由變更為周後傑，法定代理人周後傑具狀聲明承受訴訟（見本院卷第100-102頁），並提出行政院令為證，經核於法並無不合，先予敘明。
乙、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：兩造係坐落新北市○○區○○段220地號土地（面積2,552.90平方公尺，下稱系爭土地）之共有人，其中應有部分757,453/1,000,000係中華民國所有，伊為管理機關，系爭土地並無因物之使用目的不能分割或約定不為分割之情事，因兩造未能協議分割，爰依民法第823條之規定，求為按原判決附圖所載方法分割之判決。
二、上訴人則以：系爭土地甫辦理重劃，並於重劃後再為分割，因伊分得之土地將成為細長條狀，不利於土地之規劃利用，有違重劃之目的，伊已於民國96年9月12日向被上訴人臺灣北區辦事處申請讓售，其應依國有財產法第52條之1第1項第3款及同法施行細則第55條之1第1項第3款之規定，決定是否讓售系爭土地應有部分，而非訴請分割系爭土地；縱准予分割，亦應將系爭土地分配予伊，另以金錢補償被上訴人之分割方法，始為妥適等語，資為抗辯（至未繫屬本院部分，茲不贅敘）。
三、原審准將系爭土地分割，其中如附圖所示220-A部分土地歸上訴人所有，220-B部分土地分歸被上訴人所有。上訴人不服，提起一部上訴，聲明：
㈠原判決除確定部分外廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
（至原審駁回上訴人反訴部分，未據聲明不服，業已確定）
四、被上訴人主張系爭土地為兩造所共有，並無因物之使用目的不能分割或約定不為分割之情事，因兩造未能協議分割，爰依法訴請裁判分割系爭土地，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，則本件爭點厥為：㈠系爭土地得否分割？㈡系爭土地應如何分割始為適當？
五、茲就上述爭點析述如下：㈠系爭土地並無因物之使用目的不能分割或約定不為分割之情事：
⒈按民法第823條第1項但書所謂因物之使用目的不能分割，係
指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言，例如界標、界牆、區分所有建築物之共同部分等是，至分割後土地是否不利於土地之規劃利用係分割之結果，與因物之使用目的不能分割，兩者內涵不同。本件系爭土地係經土地重劃由兩造取得共有，位屬五股都市計畫（洋子洲地區）、使用分區為住宅區，其住宅區部分面臨47公尺及15公尺之計畫道路；依新北市畸零地使用規則第3條規定，使用分區○住○區○○○道路寬度為47、（15）公尺，該土地作建築基地之最小寬度為4、（3. 5）公尺、最小深度為16、（14）公尺，有土地登記謄本為證（見調卷第9-10、34-35頁），且經新北市政府工務局100年9月15日北工建字第1001141854號函敘綦詳（見原審卷㈡第51-56頁）；又系爭土地系爭土地其上並無任何建物或其他地上物，目前為空地，其上雜草叢生，亦經原審至現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄可稽（見原審卷㈡第4-6頁），並有現場照片佐憑（見原審卷第63-64頁），足見系爭土地依物之使用目的並無不能分割之情形。兩造就系爭土地復未訂立不分割特約，是被上訴人訴請分割系爭土地即無不合。
⒉上訴人雖抗辯：被上訴人取得系爭土地應有部分為抵稅取得
，依遺產及贈與稅法施行細則第51條第2項、國有財產法第52條之1第1項第3款、同法施行細則第55條之1第1項第3款規定，共有不動產之國有部分，得報經財政部核准專案讓售與他共有人，又財政部訂定之「共有不動產國有持分讓售原則」第2點明定：「共有不動產之國有持分無保留公用需要，有下列情形之一者，辦理讓售：㈠抵稅房地…」，其已於96年9月12日向被上訴人申請讓售，被上訴人自不得訴請裁判分割云云。惟：國有土地之出售屬私經濟行為，有契約自由原則之適用，上開條文僅係規定得申請讓售土地之資格、要件，使符合資格、要件之人，取得請求讓售國有土地即為要約之地位而已，至是否讓售，管理機關財政部國有財產局或所屬分支機構仍有審酌及決定之權限，得自行決定是否為承諾之意思表示，並不負有應與申購人訂立買賣契約，讓售國有土地之義務。故縱申請人即上訴人符合該條文所規範之要件，管理機關即被上訴人決定不予讓售，於法並無違背。被上訴人自可行使裁量權，決定是否讓售。是上訴人執此主張被上訴人應讓售系爭土地而非訴請裁判分割系爭土地云云，為無足採。
㈡系爭土地應如何分割始為適當：
⒈按「共有物之分割，依共有人協議之方法行之」、「分割之
方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人」、「以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之」，民法第824條第1項、第2項、第3項分別定有明文。又裁判上定共有物分割之方法時，分配原物與變賣之而分配價金，孰為適當，法院本有自由裁量之權，不受任何共有人主張之拘束；共有物分割之方法，須先就原物分配，於原物分配有困難時，則予變賣，以價金分配於各共有人。而就原物分配時，如發見共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，並非定出於變賣之一途；法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之（最高法院29年上字第1792號、51年台上字第271號、57年台上字第2117號判例參照）。
⒉查：系爭土地使用分區為住宅區，其住宅區部分臨47公尺及
15公尺之計畫道路；依新北市畸零地使用規則第3 條規定，原判決附件複丈成果圖所示分割220-A、220-B地號土地，固均符合新北市畸零地使用規則第3條最小寬度、深度之規定，業如前述。惟220-A地號土地過於狹長，於申請建築時，其建築物之結構安全部分應予以慎重評估考量，有新北市政府工務局上開函文可參；又凡編為某種用地之土地，不得供其他用途之使用。但經該管直轄市或縣（市）地政機關核准，得為他種使用者，不在此限，土地法第82條定有明文。是系爭土地除經新北市地政機關核准外，依法僅得供建築住宅使用。上訴人抗辯：依原審所定之分割方案，其分得之220-A土地毗鄰他人土地已有建案進行，業經提出現場照片6幀為憑（見本院卷第44-49頁），復為被上訴人所不爭（見本院卷第99頁），足見上訴人已不能以其分得之220-A地號土地與鄰地所有權人合建，如上訴人單獨依原審所定分割方法分得該土地，復因其分得土地過於狹長，恐有影響日後建築物結構安全之虞，投入之開發或建築住宅成本勢必增加，對於上訴人較為不利；參諸系爭土地經本院送請鑑價結果，於分割前兩造就系爭土地應有部分價值各為新臺幣（下同）7,867萬200元、2億4,567萬4,800元，總價3億2,434萬5,000元，倘依被上訴人所定之分割方法，上訴人、被上訴人按其應有部分所分得之220-A、220-B地號土地價值各為6,293萬6,160元、2億4,099萬5,280元，有李林國際不動產估價師事務所出具之鑑定報告可參（參鑑定報告第4頁），顯然影響系爭土地整體經濟價值及效用，是被上訴人主張採用原物分割方式，由兩造各按應有部分以原判決附圖所示方法分割，應非妥適。
⒊本院審酌上情，並考量系爭土地共有關係單純，若採原物分
割，由共有人之1人單獨所有，並以金錢補償方式，當能發揮系爭土地之經濟價值、效用，且採取該種方式分割，亦可省卻透過強制執行變賣所需之費用及時間，對兩造均屬有利。上訴人自陳願以金錢補償方式，單獨取得系爭土地之所有權（見本院卷第98頁反面、125頁反面），被上訴人則稱：
並無經費可供金錢補償上訴人以單獨取得系爭土地所有權等語（見本院卷第99頁），是本件應以原物分配予上訴人，再由上訴人按被上訴人應有部分比例以金錢補償之方式分割，較為允洽。又上開鑑價報告考量系爭土地及市場調查案例個別之條件後，並評估房地產市場現況、景氣循環因素、房市景氣活絡，且系爭土地本身區位條件產品定位及產品去化因素，求算推定系爭土地單價，勘估標的比較價格為每坪44萬元；土地開發分析價格為每坪40萬元，依估價技術規則第15條規定，視不同的價格所收集資料的可信度及估價種類條件差異，考量價格形成因素之相近程度及勘估標的之基本特性等因素，因土地開發分析法所採用的擬售價格及建築計畫構想之預估銷售面積、利潤率、建蔽率、容積率等參數可變因素高，採平均加權法給予比價價格50％、土地開發分析價格50％之權重，認系爭土地若未經分割，價值達3億2,434萬5,000元，經核其鑑定並無任何違反技術法規或與經驗法則相違背，應屬可採。上訴人雖抗辯：相同地段鄰近土地換算每坪僅約20.9萬元云云，固提出房地產買賣契約書為憑（見本院卷第92-96頁）。惟：該房地產買賣契約標的坐落新北市○○區○○段○○號（面積316.26平方公尺）、應有部分350/1,000，顯與本件系爭土地面積達2,552.90平方公尺、土地產權合併歸於1人所有之情迥異，不足作為認定上訴人補償金錢計算之依據。參酌上訴人亦陳明願以鑑價報告所示按未經分割之系爭土地鑑定價格為金錢補償（見本院卷第125頁反面），應認上訴人可以被上訴人就系爭土地應有部分價值即2億4,567萬4,800元補償被上訴人後，將系爭土地分歸上訴人單獨所有。
六、綜上所述，被上訴人為系爭土地之共有人，該土地查無使用目的不能分割或契約定有不能分割期限等情事。從而，被上訴人以兩造無法協議分割，依民法第823條第1項前段之規定訴請裁判分割，應予准許。本院參酌當事人之聲明、共有物之性質、利用現況、經濟效用及全體共有人之利益，認系爭土地應以原物分配，歸由上訴人單獨取得，並由上訴人以金錢補償被上訴人2億4,567萬4,800元，始為妥適。原審將系爭土地按原判決附圖所示分配與各共有人之分割方法，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院將原判決此部分予以廢棄，改判如主文第2項所示。又系爭土地之分割，因兩造就是否分割及分割方法有所爭議，而訴請法院為裁判分割，故應依民事訴訟法第80條之1規定，由兩造各按其應有部分比例，取其概數分擔訴訟費用，方屬事理之平。爰併諭知訴訟費用如主文第3項所示。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 10 月 30 日
民事第十八庭
審判長法 官 湯美玉
法 官 李慈惠法 官 胡宏文正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 10 月 30 日
書記官 王增華附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。