臺灣高等法院民事判決 100年度重上字第82號上 訴 人 賴玉明
趙淑珠共 同訴訟代理人 陳尹章律師被 上 訴人 高健庭
高千惠共 同訴訟代理人 陳志誠律師複 代 理人 陳豪杉律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國99年12月24日臺灣臺北地方法院99年度重訴字第546號第一審判決提起上訴，本院於101年8月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分，及該部分假執行之聲請，並訴訟費用（確定部分除外）之裁判均廢棄。
被上訴人高健庭、高千惠應再給付上訴人賴玉明新臺幣壹佰萬元，及自民國九十九年三月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被上訴人高健庭應再給付上訴人趙淑珠新臺幣陸拾萬元，及自民國九十九年三月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一審訴訟費用（確定部分除外）及第二審訴訟費用，由被上訴人高健庭、高千惠負擔百分之七，被上訴人高健庭負擔百分之四，上訴人趙淑珠負擔百分之三十三，餘由上訴人賴玉明負擔。
本判決第二項於上訴人賴玉明以新臺幣叁拾叁萬伍仟元為被上訴人高健庭、高千惠供擔保後得假執行。但被上訴人高健庭、高千惠以新臺幣壹佰萬元為上訴人賴玉明預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於上訴人趙淑珠以新臺幣貳拾萬元為被上訴人高健庭供擔保後得假執行。但被上訴人高健庭以新臺幣陸拾萬元為上訴人趙淑珠預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人趙淑珠於民國95年12月30日與被上訴人高健庭簽立土地買賣契約書，買受坐落臺北市○○區○○段一小段60、63地號土地（下稱系爭土地），應有部分各3分之1，買賣總價為新臺幣（下同）300萬元，已付清價金。又上訴人賴玉明於96年12月5日與被上訴人高健庭、高千惠簽立土地買賣契約書，買受系爭土地，應有部分各3分之1，買賣總價為500萬元，亦付清價金。上訴人買受系爭土地當時，土地登記謄本未有任何註記，然辦理土地所有權移轉登記後，為出售予建築商供辦理「容積轉移」之用而依法向臺北市政府申請未受徵收相關證明文件時，臺北市政府始通知系爭土地已受註記「公告徵收禁止分割、合併、移轉及設定他項權利」，顯見被上訴人違反土地買賣契約書第4條之約定，上訴人得請求被上訴人給付按買賣價金2倍計算之違約金。詎被上訴人經上訴人於99年3月15日催告於7日內給付違約金，猶置之不理，爰依土地買賣契約書第4條之約定，求為命被上訴人給付上訴人賴玉明1,000萬元、被上訴人高健庭給付上訴人趙淑珠600萬元，及均加計自催告期滿翌日即99年3月23日起算法定遲延利息之判決等語（原審判准上訴人賴玉明150萬元本息之請求；上訴人趙淑珠90萬元本息之請求，駁回上訴人其餘之訴，上訴人各就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，被上訴人就其敗訴部分，則未聲明不服，已告確定），並於本院上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人高健庭、高千惠應再給付上訴人賴玉明850萬元，被上訴人高健庭應再給付上訴人趙淑珠510萬元，及均自99年3月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭土地前曾受徵收乙節，被上訴人毫無所悉，系爭土地之登記謄本亦從未受註記，且系爭土地前曾於93年12月7日、同年12月28日、94年5月11日、96年1月24日、同年12月14日，因繼承或買賣數次辦理所有權移轉登記，並無因徵收註記而受禁止轉讓。而依交易資料顯示，道路用地出賣之價格最高為公告現值78%，上訴人請求依買賣總價2倍計算之違約金，顯然過高，應予酌減等語，資為抗辯，並於本院答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠上訴人趙淑珠於95年12月30日與被上訴人高健庭簽立土地買
賣契約書，買受系爭土地，應有部分各為3分之1，買賣總價金300萬元，上訴人趙淑珠分別於96年1月2日、同年2月2日各交付被上訴人高健庭150萬元，已付清全部價金。
㈡上訴人賴玉明於96年12月5日與被上訴人高健庭、高千惠簽
立土地買賣契約書，買受系爭土地，應有部分各為3分之1，買賣總價金500萬元，上訴人賴玉明分別於96年12月5日、同年月15日交付被上訴人高健庭、高千惠各250萬元，亦付清全部價金。
㈢系爭土地重測前為臺北市○○區○○段一小段210、210之1
地號土地，因臺北市政府興辦防空空地計劃公園綠地保留地，於36年8月16日公告徵收，並於39年7月19日將徵收補償費以39年度存字第233號向原法院對原所有人合資會社連瑞記行提存在案，惟未辦理所有權移轉登記，嗣於97年12月2日始以北市地四字第09732581401號函請臺北市建成地政事務所辦理徵收註記。
四、本件上訴人主張系爭土地業經註記公告徵收禁止移轉，違反土地買賣契約書第4條之約定，得請求被上訴人給付違約金，被上訴人則以前揭情詞置辯，是以本件應審究之爭點為：土地買賣契約書第4條約定之違約金是否過高而應予酌減？茲詳述如下：
㈠依土地買賣契約書第4條約定：「乙方（指被上訴人）保證
產權完整、來歷清白，確無任何糾葛或有向政府領取補償費等事項，如有是事，應由乙方負責自甲方（指上訴人）通知10日內理清，逾期或乙方無法理清，甲方得解除本契約並要求返還價金及兩倍違約金。」有土地買賣契約書在卷可稽（原審卷第7至10頁）。查系爭土地重測前為臺北市○○區○○段一小段210、210之1地號土地，因臺北市政府興辦防空空地計劃公園綠地保留地，於36年8月16日公告徵收，並於39年7月19日將徵收補償費以39年度存字第233號向原法院對原所有人合資會社連瑞記行提存在案，惟未辦理所有權移轉登記，嗣上訴人於97年10月17日向臺北市政府地政處申請未辦理公告徵收證明，經查調檔卷資料，始查得系爭土地業已辦竣公告徵收及補償程序，故該處於97年12月2日方以北市地四字第09732581401號函請臺北市建成地政事務所辦理徵收註記之事實，有臺北市政府99年7月27日北市地用字第09932045600號函在卷可佐（原審卷第49至62頁），足見系爭土地於兩造成立土地買賣契約前，業已受徵收補償，上訴人並因前開徵收註記而對系爭土地所有權之行使受到限制，而被上訴人僅辯稱該條約定之違約金過高，就其違反土地買賣契約書第4條之約定應負違約金之事實顯然不爭執，是上訴人主張被上訴人應依土地買賣契約書第4條之約定給付違約金，自屬有據。
㈡按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條定有明文。違約金是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院49年台上字第807號判例意旨參照）。上訴人主張系爭土地雖為道路用地，但透過買賣容積移轉之方式，可使道路用地之價值達到與建地具有相同的價值，因臺北市政府地政處於97年12月間就系爭土地辦理徵收補償註記，致無從再為交易，伊受有容積移轉價值之損害，參照他筆道路用地因容積移轉價值係以公告現值之78%至327%不等之價格進行交易，且系爭土地已有潛在買主向伊要約以公告現值之110%即3,162萬元進行交易，又台新不動產估價師事務所勘估系爭土地於97年7月1日之容積移轉價值合計為3,108萬8,839元，土地買賣契約書第4條約定之違約金額僅為該鑑定報告容積移轉價值之50%。另臺北市政府業已起訴請求伊塗銷系爭土地所有權之登記，並移轉登記予臺北市政府，依現行道路用地買賣實務、社會經濟狀況及伊所受損害之情形，難認土地買賣契約書第4條約定之違約金過高而有應酌減之必要等語。惟查，雖本院囑託台新不動產估價師事務所就系爭土地97年7月1日之土地價值與容積移轉價值予以鑑定，認定土地價值為3,276萬6,685元，容積移轉價值則為3,108萬8,839元，此有鑑定報告可憑（外放本院卷）。然系爭60地號、63地號土地面積各為69平方公尺、20平方公尺，95年1月之公告現值每平方公尺均為27萬2,000元，其價值合計為2,420萬8,000元；96年1月之公告現值每平方公尺均為28萬1,000元，其價值合計為2,500萬9,000元，被上訴人於95年12月30日、96年12月5日合計以800萬元出售系爭土地予上訴人，總價僅分別為95年度、96年度公告現值之33%、32%。而被上訴人之父高平和係於93年11月30日以317萬1,960元向前手購入系爭土地之事實，有土地買賣契約書附卷可憑（本院卷第79頁），被上訴人再以800萬元出售，二次交易價格均遠低於公告現值之價值，顯然市場實際交易情形之土地價值與鑑定報告所認定土地價值3,276萬6,685元，差異甚鉅，自無從依該鑑定報告認定系爭土地容積移轉價值高達3,108萬8,839元，上訴人主張受有高額之容積移轉價值之損害尚非可採。另上訴人主張道路用地交易價格為公告現值之78%至327%不等，且系爭土地已有潛在買主向上訴人要約公告現值110%即3,162萬元，其受有逾1,600萬元之損害等語，固據其提出土地買賣契約書、報價單（原審卷第97至99、100、101頁）、土地委託買賣契約書（本院卷第65至67頁）、土地出售同意書（本院卷第68、69頁）、報價函（本院卷第70頁）為證，但查上訴人所提出之土地買賣契約書係97年2月28日所簽立；土地委託買賣契約書為100年1月3日簽訂，買賣標的則均為臺北市○○區○○段土地，與系爭土地所處地段不同，交易時間亦有不同，是否能反映未經徵收道路用地之97年12月市場交易行情，已非無疑。至於報價單為不動產仲介公司所出具之報價，非正式不動產買賣契約書，是否確為不動產真實市場交易行情，亦屬可疑，尚難信實。而土地出售同意書、報價函乃上訴人就他筆土地同意出售之價格、報價，與系爭土地亦無關，自不得據以認定系爭土地之交易價格，則上訴人據此主張其受有逾1,600萬元之損害，亦非可採。次查系爭土地雖早於36年8月16日經臺北市政府公告徵收，並於39年7月19日對原所有人合資會社連瑞記行提存徵收補償費在案而完成徵收程序，惟因徵收機關始終未辦理所有權移轉登記或為徵收註記，系爭土地於93年12月7日曾以繼承為登記原因，辦理所有權移轉登記；另於93年12月28日、94年5月11日、96年1月24日、96年12月14日以買賣為登記原因，多次辦理所有權移轉登記，有系爭土地異動索引（原審卷第11至15頁）在卷可稽，足見被上訴人所辯於系爭土地出賣前不知已受徵收之情，應屬實在。本院審酌上訴人趙淑珠與被上訴人高健庭間就系爭土地之買賣總價為300萬元，上訴人賴玉明與被上訴人高健庭、高千惠間就系爭土地之買賣總價為500萬元，且系爭土地早於被上訴人之前手轉讓前已受徵收補償，乃徵收機關遲未辦理所有權移轉登記，未為徵收註記，被上訴人於出賣前對於系爭土地日後將因徵收機關補為徵收註記而無法再為轉讓交易並無所悉，致違反承諾（保證確無向政府領取補償費）之違約情事，幾無從預見，系爭土地自95年12月30日、96年12月5日成立系爭土地買賣契約後，公告現值由每平方公尺27萬2,000元、28萬1,000元，至98年1月上漲為每平方公尺31萬9,000元即上漲17%、14%，前開市場之實際交易價值，另系爭土地具有申辦容積移轉之誘因，可提昇實際市場交易價值為被上訴人所不爭執事實（本院卷第115頁），考量社會經濟狀況，及上訴人因徵收註記所受損害等一切情形，認兩造約定以被上訴人所受領價金800萬元之2倍計算等於1,600萬元之違約金尚屬過高，茲按被上訴人出售系爭土地價格約為當時公告現值33%、32%，及距系爭土地97年12月間遭徵收註記最近之公告現值（即98年1月）上漲約17%、14%計算，即於買賣總價金之50%計算為適當，依此，上訴人趙淑珠所得請求被上訴人高健庭給付之違約金為150萬元，上訴人賴玉明所得請求被上訴人高健庭、高千惠給付之違約金為250萬元。
五、綜上所述，上訴人依土地買賣契約書第4條約定，雖得請求被上訴人給付違約金，惟本院依民法第252條酌減後，上訴人趙淑珠請求被上訴人高健庭給付150萬元，上訴人賴玉明請求被上訴人高健庭、高千惠給付250萬元，及均自被上訴人受催告給付期限屆滿之翌日即99年3月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。又上訴人勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保為准、免假執行之宣告，經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審判准上訴人趙淑珠90萬元本息之請求；上訴人賴玉明150萬元本息之請求，就上訴人趙淑珠其餘60萬元本息之訴；上訴人賴玉明其餘100萬元本息之訴，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄改判如主文第二、三項所示，並依聲請為附條件之准、免假執行之宣告。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第463條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 11 日
民事第十三庭
審判長法 官 蕭艿菁
法 官 賴劍毅法 官 林麗玲正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 9 月 12 日
書記官 陶美玲附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。