臺灣高等法院民事判決 101年度上易字第148號上 訴 人 黃玲玉
余泉宏余彥霖共 同訴訟代理人 洪貴叁律師
陳俊文律師被 上訴人 田國琳訴訟代理人 魏錦芳律師上列當事人間請求回復原狀事件，上訴人對於中華民國100年12月13日臺灣臺北地方法院100年度訴字第2263號第一審判決提起上訴，本院於民國101年8月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於㈠命上訴人應將坐落臺北市○○區○○段四小段二地號土地上門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號七樓頂層如原判決附圖所示編號B部分 、面積六十六平方公尺之增建物拆除回復原狀，並返還予被上訴人及其他全體共有人；㈡命上訴人余泉宏、余彥霖應將坐落臺北市○○區○○段四小段五六三七建號之地下層建物如原判決附圖所示編號A部分 、面積十七平方公尺之增建物拆除回復原狀，並返還予被上訴人及其他全體共有人；以及前開部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用均由上訴人黃玲玉負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人為坐落臺北市○○區○○段4小段2地號土地（下稱系爭土地）共有人， 應有部分為10000分之313；系爭土地上建有4棟相連大樓，名為「國品華廈」，上訴人於77年間買受國品華廈門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號（下稱國品大廈153號）7樓房地， 並以上訴人黃玲玉為所有權登記名義人。然未經其他共有人同意，即在國品華廈153號7樓房屋頂層搭蓋如原判決附圖所示編號B 、面積66平方公尺增建物（下稱系爭頂層增建物），並將之出租他人牟利。復未經其他共有人同意，逕將坐落臺北市○○區○○段4小段5637建號即國品華廈地下層如原判決附圖編號A所示、面積17平方公尺，利用兩側之水泥柱，將左右兩側以木板封閉，前方則施作鐵捲門，阻隔形成獨立空間（下稱系爭地下層增建物），以占為己用，爰依民法第767條第1項前中段、第821條規定，請求上訴人將系爭增建物拆除 ，並返還予被上訴人及其他全體共有人，並聲明：㈠上訴人應將系爭土地上國品華廈153號7樓頂層如原判決附圖所示編號B部分 、面積66平方公尺之增建物拆除回復原狀，並返還予被上訴人及其他全體共有人； ㈡上訴人應將坐落臺北市○○區○○段4小段5637建號建物即國品華廈地下層如原判決附圖所示編號A部分、 面積17平方公尺之增建物拆除回復原狀，並返還予被上訴人及其他全體共有人；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：上訴人黃玲玉始為國品華廈153號7樓房屋所有權人，亦為系爭頂層及地下層增建物之處分權人，上訴人余彥霖、余泉宏係基於家屬關係而同住，並占有使用系爭增建物。國品華廈計有門牌號碼臺北市○○區○○街149、151、
153、155號4棟相連大樓，上開4棟大樓之頂層，均有增建物， 係建商即訴外人彭作武於71年12月1日起造國品華廈時一併加以增建， 並約定頂層增建物由各棟大樓頂樓即7樓住戶管理使用，1樓空地由1樓住戶管理使用，此亦為社會一般交易習慣，形成不成文或默示分管協議。又國品華廈地下層興建之初本規劃有5個停車位， 嗣因登記之車位不敷使用，實際上地下層係設有10餘個停車位，上訴人黃玲玉所使用之地下層停車位係訴外人林雍授向建商彭作武購買車位專用權後，於77年4月16日將之讓渡予訴外人黃鳳嬌， 而上訴人黃玲玉係於77年7月25日 向黃鳳嬌購買國品華廈153號7樓房地時，併由黃鳳嬌讓渡使用，其對於該停車位自有專用權存在。而上訴人黃玲玉所購停車位上以不銹鋼板及捲門片圈圍係前手所為，用意在於保護車子不受他人污損或破壞，屬於權利之正當行使，亦未妨害防空避難之使用。再者，上訴人就系爭頂層增建物自77年買受國品華廈153號7樓房地時起，均按月繳納管理費用新臺幣（下同）500元， 且國品華廈住戶委員會雖未向主管機關報備成立，惟多年來仍由該委員會按月收取管理費，足見確有分管之事實，並為全體區分所有權人所周知等語，資為抗辯。
三、原審判命上訴人應將坐落系爭土地上國品華廈153號7樓頂層如原判決附圖所示編號B部分、 面積為66平方公尺之增建物拆除回復原狀，並返還予被上訴人及其他全體共有人；上訴人應將坐落臺北市○○區○○段4小段5637號 建物即國品華廈地下層如原判決附圖所示編號A部分、 面積17平方公尺之增建物拆除回復原狀，並返還予被上訴人及其他全體共有人。並以供擔保為准、免假執行之宣告。上訴人提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則於本院答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：㈠被上訴人與上訴人黃玲玉同為系爭土地所有權人，上訴人黃
玲玉為國品華廈153號7樓之登記所有權人，被上訴人為國品華廈155號4樓區分所有權人。系爭頂層增建物占有使用國品華廈153號7樓頂層如原判決附圖所示編號B部分、 面積66平方公尺，系爭地下層增建物則占有國品華廈地下層如原判決附圖所示編號A部分、面積17平方公尺， 均由上訴人使用管理。
㈡上訴人黃玲玉於77年7月25日向黃鳳嬌購買國品華廈153號7樓房地，並登記為所有權人。
五、被上訴人主張上訴人未經共有人同意而增建系爭頂層及地下層增建物，應將之拆除回復原狀，而上訴人則以前揭情詞置辯，茲本件應審究之爭點為：㈠國品華廈區分所有權人間就大樓頂層之使用有無分管協議？㈡上訴人得否於國品華廈地下層增建如原判決附圖所示編號B部分之增建物？ ㈢被上訴人請求拆除系爭增建物，有無違反誠信原則及權利濫用？㈠國品華廈區分所有權人間就大樓頂層之使用有分管協議，被上訴人不得請求拆除系爭頂層增建物：
⒈查國品華廈為坐落系爭土地上4棟相連、每棟7層樓、地下層
由4棟共用之公寓大廈建築物， 門牌號碼為臺北市○○區○○街149、151、153、155號，於72年間由訴外人即建商彭作武興建完成，頂層及地下層均登記為各區分所有權人所共有，為兩造所不爭執，並有土地及建物登記謄本為證（見原審100司北調字第363號第9至12、15頁）； 又查，國品華廈於興建之初，建商併於各棟頂層增建有增建物， 均由各棟7樓區分所有權人管理使用，國品華廈雖未向臺北市政府報備成立管理委員會，然各區分所有權人曾協議互推成立國品華廈住戶委員會，設有主任委員、監督委員、財務委員，負責管理國品華廈公共事務， 並向各住戶按月收取管理費，其中1樓及各頂層增建物每月管理費500元， 2至7樓每月管理費則為1,000元 ，迄今已逾10年以上等情，為被上訴人所不爭執（見本院卷第46頁背面、第83頁背面），並有國品華廈第12屆第1次住戶會議紀錄為證（見本院卷第60頁）。 又據系爭土地地主之子即證人陳秋福於原審證述：「（系爭頂層增建物是否你所蓋的？）當初我父親是地主，起造人身分與人合建，我父親住在那邊，我父親跟建商興建房子時就蓋好了，他住的時候就已經蓋好了」「是我父親蓋的或是建商蓋的，我不清楚」「（頂層增建物是否有繳管理費）有，管理費計算是曾經有成立管理委員會，但後來沒有去辦登記，但大樓有開過會，開會決議2至7樓是每月1,000元，1樓及頂樓加蓋是每月500元」等語（見原審卷第67至68頁） ；參以國品華廈主體建築物興建完成迄今已逾30年，各棟頂樓增建物之外觀型式及牆面磁磚均與主體建築物相似等情，有照片為證（見原審100年度司北調字第363號入第29頁），則上訴人抗辯系爭頂層增建物係於國品華廈建商起造之初即已增建，且規劃為供各棟7樓區分所有權人管理使用，尚非全然無據。
⒉按共有物分管之約定，不須訂立書面為要件，亦不以共有人
明示之意思為限，共有人默示之意思表示，亦不包括在內。所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。是以公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院83年度臺上字第1377號、87年度臺上字第1359號判決意旨參照）。查國品華廈於72年興建完成，興建之初原登記為地上7層、 地下1層4棟相連公寓大廈建築物，建商於興建之初併增建頂層增建物，自興建以來，均歸各棟7樓區分所有權人管理使用， 而上訴人黃玲玉係於77年間因買賣而移轉登記為國品華廈153號7樓房地所有權人，並自斯時起即管理使用同棟之系爭頂層增建物，按月繳納系爭頂層增建物管理費每月500元 ，已逾20年，期間相繼買受及入住國品華廈之各區分所有權人均無異議，且被上訴人於93年買受國品華廈155號4樓，迄至其提起本件訴訟時止，已逾6年，亦未對各棟7樓區分所有權人占有使用收益頂層增建物乙節表示異議， 此由其始終未對其住處同棟7樓區分所有權人管理使用頂層增建物有何請求或涉訟，已見顯然，足認國品華廈於建商興建完成出售後，各區分所有權人就各棟頂層由建商增建之增建物歸由各棟7樓 區分所有權人管理使用之方式，已有分管之默示，且歷任之區分所有權人亦無異議。
⒊又按倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有
人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91年臺上字第2477號判決意旨參照）。查上訴人黃玲玉於買受國品華廈153號7樓房地時併取得系爭頂層增建物管理使用之權利，已如前述。又國品華廈為登記地上7層、地下1層之建築物，由外觀上明顯看出頂樓存有增建8樓之增建物，1樓並單獨設有系爭頂樓增建物之信箱，門牌編為信安街153號8樓，有建物登記謄本、照片在卷可稽（見原審卷第15、28至31頁），且被上訴人於93買受國品華廈155號4樓房地，對於國品華廈住戶委員會約定2至7樓繳交管理費1,000元 ，1樓及頂層增建物繳交管理費500元，迄今已歷6年，均未表異議， 足見被上訴人明知國品華廈頂層之增建物係由各棟7樓區分所有權人管理使用， 對於共有人間就國品華廈頂層有分管契約存在，亦可得而知，則依上開說明，被上訴人自應受分管契約之拘束。
⒋被上訴人主張縱認有約定頂層平台由7樓 區分所有權人管理
使用，並不表示可以改變平台之原使用目的，擅自加蓋頂層增建物而違法使用云云。查系爭頂層增建物係國品華廈建商於興建之初一併增建，並於出售予各區分所有權人時約定供各棟7樓區分所有權人管理使用等情， 已如前述，亦即系爭頂層增建物並非上訴人黃玲玉於取得國品華廈頂層專用權後自行增建，而係由建商於興建主體建築物時併予增建，且各區分所有權人於買受國品華廈各區分所有房地時，業已知悉各棟頂層有增建物存在， 並已約定由各棟7樓區分所有權人使用管理，則縱系爭頂層增建物之使用方式有違平台性質，衡情僅係違反相關建築法規主管機關得否要求拆除違章建築之問題，尚不得執此否認上訴人黃玲玉因分管約定所取得系爭頂層增建物之使用管理權源。至被上訴人所舉最高法院82年臺上字第2284、82年臺上字第1802號判決意旨，係區分所有權人於取得頂層平台之專用權後，擅自於頂層平台加蓋增建物，核與本件之事實不同，自難比附援引。再者，公寓大廈管理條例係於84年6月28日始公布施行 ，而系爭增建物早於國品華廈於72年間興建時已一併增建完成而有分管契約之存在，應不受施行在後之公寓大廈管理條例第9條、 第15條之拘束，則被上訴人主張系爭頂層增建物違反公寓大廈管理條例前開規定，亦非可取。
⒌查國品華廈區分所有權人間既已成立分管契約，約定就頂層
增建物歸由各棟7樓區分所有權人管理使用， 而上訴人黃玲玉為國品華廈153號7樓之區分所有權人，就同棟之系爭頂層增建物自有合法使用權源，上訴人余泉宏、余彥霖分別為上訴人黃玲玉之夫、子，基於與上訴人黃玲玉之家屬關係亦得占有使用系爭頂層增建物，均非無權占有，則被上訴人主張上訴人無權占有，請求上訴人拆除系爭頂層增建物回復原狀，並返還予全體共有人，即非有據。
㈡被上訴人黃玲玉應將系爭地下層增建物拆除回復原狀，並返還予全體共有人：
⒈查國品華廈於72年興建時，地下層登記面積711.27平方公尺
，係屬各區分所有權人所共有，興建之初規劃為防空避難室兼停車場使用，劃設有5個汽車停車位， 於建築完成後之72年3月21日經核發72使字第0396號 使用執照及向地政機關為第一次所有權登記，復於86年9月1日經地政機關將地下層空間及其他各樓層共有空間編為臺北市○○區○○段4小段5637建號，有建物登記謄本 （見原審100年司北調字第363號卷第15頁）、陳吉南建築師事務所地下層設計圖（原審卷第71頁）存卷可按。次查，國品華廈地下層目前實際上至少有陳天來家族使用6個停車位、陳復禮家族使用3個停車位、陳秋福、蔡錦文、李松奇及上訴人黃玲玉各使用1個停車位， 且於80年7月10日 各地下層停車位有權使用者曾約定按停車位數繳款成立地下層管理基金，作為日後地下層停車場管理使用，初時繳款之停車位使用者已達14人次等情，有地下層管理基金收入及支出款項明細、地下層停車使用現況圖為證（見本院卷第87、63至74頁），則上訴人所辯因國品華廈地下層登記停車位不足，實際上地下層空間平日均係作為停車位使用，不限於已登記之停車位等情，應屬實在。
⒉又查，上訴人黃玲玉現占有使用國品華廈地下層之停車位，
係位於地下層中間偏左側， 並非原登記劃設之5個停車位上，上訴人黃玲玉係向前手黃鳳嬌購得國品華廈153號7樓房地時，一併購買停車位使用權，黃鳳嬌則向前手林雍授購買，林雍授則係向建商彭作武購買，有房地產買賣契約書、車位讓渡書為證（見原審卷第18至27頁），被上訴人雖否認上訴人黃玲玉得將地下層登記劃設停車位以外之空間供停車使用，惟上訴人黃玲玉係輾轉自建商彭作武、林雍授、黃鳳嬌而受讓使用地下層停車位，而國品華廈地下層實際上確劃設有10餘個停車位，各停車位使用人並集資成立地下層管理基金以管理地下層停車位，國品華廈其他區分所有權人對於被上訴人、陳天來、陳復禮、陳秋福等人有權使用地下層停車位乙節，亦無異議，足見上訴人黃玲玉所辯其對地下層停車位有使用權乙節，應屬非虛。然上訴人黃玲玉就其所得使用之停車位空間，逕利用地下層兩側水泥柱之間加裝不銹鋼板，前方則加裝不銹鋼捲門片之方式，阻隔形成獨立空間如原判決附圖所示編號A、面積17平方公尺， 作為停車位及儲藏室使用等情，有照片為證（見原審100年度司北調字卷第363號卷第36頁、本院卷第92頁），顯然已超過停車位使用之目的，且妨礙地下層原係供作國品華廈防空避難使用之目的，又未經他共有人同意，自非合法。上訴人所辯係前手圈隔以防護車子不受他人污損或破壞，係正當使用云云，要不足取。⒊復查，上訴人黃玲玉係向前手黃鳳珠買受國品華廈153號7樓
房地，併購買取得地下層停車位之使用權，有前開房地產買賣契約書為證，則上訴人黃玲玉所辯其對地下層停車位及其上增建之不銹鋼板及不銹鋼捲門片有處分權，自屬實在，被上訴人徒以上訴人余泉宏與黃玲玉為夫妻關係，其子即上訴人余彥霖國品華廈153號7樓戶長，並同住該址，即謂上訴人余泉宏、余彥霖亦對系爭地下層增建物有處分權，顯係臆測之詞，不足為採。上訴人黃玲玉既對系爭地下層增建物有處分權，且未經共有人同意擅自增建，復違反國品華廈地下層作為防空避難之用途，係屬無權占有，則被上訴人依民法第767條第1項中段、第821條規定， 請求上訴人黃玲玉將系爭地下層增建物拆除回復原狀，並返還予共有人全體，洵屬有據，逾此範圍之請求，則非可取。
㈢被上訴人請求上訴人黃玲玉拆除地下層增建物非違誠信原則及權利濫用：
按民法第148條第1項規定權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。係指行使權利，專以損害他人為目的之情形而言，若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，然既非以損害他人為主要目的，既無該條之適用（最高法院79年臺上字第2768號判決意旨參照）。查上訴人黃玲玉於國品華廈地下層增建系爭地下層增建物，阻隔形成獨立空間使用，違反地下層作為防空避難之用途，有害於國品華廈其他區分所有權人之安全，則被上訴人基於共有人之立場，請求上訴人黃玲玉拆除回復原狀，並返還全體共有人，係為自己及其他共有人利益行使權利，自無違反誠信原則或權利濫用可言。縱國品華廈地下層亦有其他停車位使用者設置增建物將停車位空間予以圈圍，被上訴人未併予訴請拆除，然此係被上訴人自由選擇權利行使之對象及方式，尚難遽以謂被上訴人違反誠信原則或權利濫用。
六、綜上所述，上訴人黃玲玉基於分管約定，得占有使用系爭頂層增建物，並非無權占有，惟上訴人黃玲玉雖得使用國品華廈地下層停車位，然其未經共有人同意，擅自於停車位上增設系爭地下層增建物，自非合法。從而，被上訴人依民法第767條第1項中段、第821條規定， 請求上訴人黃玲玉將系爭地下層增建物拆除回復原狀，並返還予全體共有人，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。原審就前開不應准許部分，判決上訴人敗訴，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，並改判如主文第2項所示。 至前開應准許部分，原審為上訴人黃玲玉敗訴之判決，並以供擔保為准免假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，無庸再逐一予以論究，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴一部有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 25 日
民事第三庭
審判長法 官 林陳松
法 官 鄭威莉法 官 賴惠慈正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 101 年 9 月 25 日
書記官 張淑芳