臺灣高等法院民事判決 101年度上易字第158號上 訴 人 黃文宗即附帶被上訴人訴 訟 代 理 人 林志豪律師複代理人 徐明水律師被 上 訴 人 龔文貞即附帶上訴人上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於中華民國100年12月22日臺灣臺北地方法院100年度訴字第697號第一審判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院於101年8月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人之給付及其假執行之宣告，與該訴訟費用部分均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
被上訴人附帶上訴駁回。
廢棄改判部分之第一、二審訴訟費用及附帶上訴費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國99年3月18日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），上訴人向被上訴人承租門牌號碼為臺北市○○區○○路4段50之6號、50之7號、50之8號、50之9號、50之10號建物（下稱系爭房屋），約定租賃期間自99年3月18日至100年10月20日，租金為每月新臺幣（下同）11萬元，系爭租約第18、9條約定，如上訴人擬提前遷離他處時，應賠償被上訴人1個月租金，並應無條件將上訴人改裝系爭房屋之設施部分回復原狀。上訴人於99年9月15日提前終止系爭租約，依上開約定，上訴人自應賠償被上訴人相當1個月租金之違約金11萬元。上訴人亦未將系爭房屋回復原狀，被上訴人乃自行雇工拆除系爭房屋原有裝潢及清運垃圾，並致生費用32萬元，自應由上訴人負擔。爰依系爭租約第9條、第18條約定，請求上訴人給付上開違約金11萬元、上開回復原狀之費用32萬元云云。
二、上訴人則以：兩造於99年9月15日合意提前終止系爭租約時，被上訴人已同意現場現況交屋，並無任何賠償之請求或保留，兩造既係合意提前終止系爭租約，被上訴人請求上訴人給付相當於1個月租金之違約金11萬元為無理由。再者，上訴人於99年3月18日承租系爭房屋時之裝潢與其交還房屋時並無不同，上訴人僅取走生財器具均係上訴人所有之動產，亦未破壞當時之裝潢，且兩造係合意現場現狀點交，被上訴人主張上訴人應負回復原狀責任，請求給付拆除及清運垃圾費用，為無理由等語，資為抗辯。
三、被上訴人於原審起訴主張：㈠上訴人為負責人之昂萱有限公司不當裝設冷氣管線，將系爭房屋樑柱洗洞斷筋，致系爭房屋之結構樑柱受損，經華美聯合大廈管理委員會要求被上訴人負擔修復之工程費用45萬8,950元，因上開修復工程，致無法將系爭房屋出租之損害17萬9,667元，依系爭租約第12條約定，請求上訴人負賠償責任。爰依系爭租約第9條、第11條約定、民法第432條、第184條第1項前段、公司法第23條第2項規定，請求上訴人應負賠償責任。㈡另上訴人於99年9月15日提前終止系爭租約，依系爭租約第18條約定，應賠償被上訴人相當於1個月租金之違約金11萬元。㈢上訴人於系爭租約終止，交還房屋時，未依系爭租約第9條約定回復原狀，經被上訴人支付自行雇工拆除系爭房屋原有裝潢及清運垃圾之費用32萬元，自應由上訴人負擔。原審判決就上開㈠、㈡部分，為被上訴人敗訴之判決；就上開㈢部分，為上訴人敗訴之判決。上訴人就其敗訴部分上訴，被上訴人就上開㈡敗訴部分附帶上訴。上訴人聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢附帶上訴駁回。被上訴人聲明：㈠上訴駁回。㈡原判決關於駁回被上訴人後開第三項之訴部分廢棄。㈢上開廢棄部分，上訴人應再給付被上訴人11萬元，及自100年3月5日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
四、兩造不爭執事項：㈠被上訴人於99年3月18日，與上訴人簽訂系爭租約，出租系
爭房屋予上訴人，租賃期間自99年3月18日起至100年10月20日止，租金為每個月11萬元，有系爭租約在卷可稽（原審卷第207頁至第209頁）。
㈡系爭租約提前於99年9月15日終止，兩造並於系爭租約末頁
關於退租約定：「①瓦斯費已清。②水費已清。③電費於9月17日週五繳清。④管理費以現金支付半個月＄4000。⑤兩方同意以現場現況交屋。⑥扣繳憑單3月至9月份於10月15日前補齊。⑦公司登記撤銷登記於10月15日前補齊。⑧以上經雙方同意簽名---周欣瑩代理、項永騰代。」（原審卷第209頁反面）。
㈢被上訴人於99年10月30日支付系爭房屋之拆除裝潢及清運費
用共計32萬元予訴外人利捷企業有限公司（原審卷第93頁、第237頁）。
五、兩造爭執事項：㈠兩造是否係合意提前終止系爭租約？被上訴人依系爭租約第
18條約定請求上訴人給付相當於1個月租金之違約金11萬元，是否有理由？㈡被上訴人依系爭租約第9條約定請求上訴人給付系爭房屋之
拆除裝潢及清運費用32萬元，是否有理由？
六、本院得心證理由及判斷：㈠兩造是否係合意提前終止系爭租約？被上訴人依系爭租約第
18條約定請求上訴人給付相當於1個月租金之違約金11萬元，是否有理由？被上訴人主張上訴人於系爭租約之租賃期間，提前遷離他處，依系爭租約第18條約定，應賠償相當於1個月租金之違約金云云。上訴人抗辯兩造係於99年9月15日合意提前終止系爭租約，被上訴人依系爭租約第18條約定請求上訴人給付違約金11萬元，為無理由等語。查：
⒈系爭租約第18條固約定：「租賃期間乙方（即上訴人）若擬
提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（即被上訴人）一個月租金，乙方絕無異議。」（原審卷第208頁反面），其乃約定上訴人在系爭租約租期屆滿前，片面要求提前終止系爭租約，應賠償1個月租金予被上訴人之保留終止權之特別約定，觀諸上開約定自明，且為兩造所不爭執，核先敘明。
⒉證人周欣瑩於原審及本院證稱：被上訴人於購買系爭房屋時
，曾徵詢上訴人是否提前搬遷，如提前搬遷，被上訴人同意給付搬遷費，嗣兩造簽訂系爭租約後，於99年7月間，上訴人因另有考量，在找到新店面後，乃向被上訴人表示願提前遷離，上訴人因系爭租約有提前終止租約限制之顧慮，經詢被上訴人結果，被上訴人表示可以提前終止，無違約金問題，並表示上訴人需要之物品，經雙方溝通後，定於99年9月15日點交系爭房屋。點交當日，被上訴人姊姊及從事房屋仲介業務姊夫項永騰到場，雙方將一些須結清的單據拿出來結算，也未提到違約金的問題，點交當天就終止租約，鑰匙也交還等語（本院卷第79頁正、背面、原審卷第251頁至第254頁）；參諸證人項永騰於原審證述：於點交當日，被上訴人並未告知伊要處理違約金事宜，僅請其處理水電費及退租事宜，系爭租約末頁之文字是項永騰之太太即被上訴人姊姊所寫的，上開文字之外，並未告知周欣瑩還有其他事情要處理等語（原審卷第253頁至第254頁），而上開末頁亦未就違約金為保留；以及被上訴人對於其取得系爭房屋所有權後，與上訴人續訂系爭租約前，曾向上訴人詢問是否願提前搬遷，如上訴人同意，其同意給付被上訴人搬遷費乙節亦不爭執等情，足見被上訴人因取得系爭房屋所有權，承受上訴人與其前手之租賃關係時，即有給付搬遷費予上訴人，以提前終止該租賃關係之提議，顯見被上訴人本來就希望給付代價予上訴人，以合意終止系爭租約等情，嗣後上訴人欲提前終止系爭租約，且未有給付搬遷費之要求之情形，與被上訴人原先合意終止存在系爭房屋上租約之意願相符，足見被上訴人當係基於相同意願與上訴人合意終止系爭租約，是證人周欣瑩上開證述，為可採。從而兩造顯係合意終止系爭租約，上訴人抗辯兩造係合意終止系爭租約，為可採信。
⒊兩造既係合意終止系爭租約，而系爭租約第18條係就上訴人
片面終止租約所為保留終止權之特別約定，如上所述，自無該約定之適用。是被上訴人依該約定，請求上訴人給付相當於1個月租金之違約金11萬元，洵屬無理由，不應准許。㈡被上訴人依系爭租約第9條約定請求上訴人給付系爭房屋之
拆除裝潢及清運費用32萬元，是否有理由？被上訴人主張系爭房屋原有之裝潢雖非上訴人於系爭租約期間所裝設，然上訴人於承租後，仍繼續使用該等裝潢設施，並繼續經營髮廊，自仍負有將系爭房屋回復原狀之責，從而依系爭租約第9條約定，於租約終止後，上訴人應於交還系爭房屋時，將其改裝系爭房屋設施部分回復原狀云云。上訴人抗辯其於交還系爭房屋予被上訴人時，雙方即同意以現場現況點交，況交還系爭房屋時之屋況與兩造簽訂系爭租約時之狀況相同，並無回復原狀之問題等語。查：
⒈被上訴人對於簽訂系爭租約時系爭房屋之裝潢，與系爭租約終止時現場現況之裝潢相同，並不爭執，核先敘明。
⒉按「房屋有改裝設施之必要時，……乙方（即上訴人）於交
還房屋時自應負責回復原狀」系爭租約第9條明文約定，而所稱回復原狀應指「房屋有改裝設施」之部分回復至「出租前未改裝時」之狀態而言，觀諸上開約定自明。本件系爭租約之租賃物為系爭房屋，而系爭房屋之裝潢亦屬於租賃物之一部分，是上訴人於返還系爭房屋時，其返還義務自應以被上訴人交付上訴人使用之系爭房屋之裝潢原狀為準，而上訴人返還系爭房屋時裝潢之狀況與系爭租約簽訂時相同，即無改裝設施之情形，而兩造於點交時，亦於系爭租約末頁明文約定：「兩方同意以現場現況交屋。」等語，是上訴人並不負責拆除其點交予被上訴人時，所存在之裝潢之義務，從而於系爭租約終止時，上訴人無拆除點交時現場現況之裝潢之回復原狀之義務。被上訴人主張上訴人應負回復原狀之責云云，難認有理由。
⒊由上，上訴人返還系爭房屋時現場現況，既與系爭租約簽訂
時系爭房屋之裝潢情形相同，且兩造復約定以點交時之現場現況交屋，自無回復原狀之義務，則被上訴人請求拆除系爭房屋之裝潢所生費用32萬元，為無理由，不應准許。
七、綜上所述，上訴人抗辯系爭租約係合意終止，且依系爭租約簽訂之狀況，返還系爭房屋，無回復原狀之義務，自屬可信，被上訴人主張上訴人應依系爭租約第9條約定負回復原狀之義務，並依系爭租約第18條約定給付相當於1個月租金之違約金，為不足採。從而，被上訴人依系爭租約第9條、第
18 條約定，請求上訴人給付違約金11萬元，及回復原狀之費用32萬元，均為無理由，不應准許。原審判命上訴人給付回復原狀之費用32萬元及自100年3月5日起至清償日止之法定利息，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第2項所示。原審就被上訴人請求給付違約金11萬元部分，為被上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。附帶上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，均於判決結果不生影響，爰不另一一論斷。
九、據上論結，本件上訴為有理由，附帶上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 5 日
民事第一庭
審判長法 官 張耀彩
法 官 黃嘉烈法 官 吳光釗正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 101 年 9 月 6 日
書記官 鄭兆璋