臺灣高等法院民事判決 101年度上易字第116號上 訴 人 玉川溫泉大廈管理委員會法定代理人 李畇琇訴訟代理人 羅志亮被上訴人 黃麗卿兼上一人訴訟代理人 賴清龍上列當事人間返還土地等事件，上訴人對於中華民國100年10月26日臺灣士林地方法院99年度訴字第1496號第一審判決提起上訴，本院於102年10月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人㈠將如原判決附圖所示化糞池等地上物遷空後返還土地，其履行期間為壹年，㈡給付被上訴人賴清龍金錢，㈢給付被上訴人黃麗卿超過新臺幣肆萬零肆佰玖拾壹元部分，及上開部分假執行之宣告，暨命上訴人負擔訴訟費用之裁判廢棄。
前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔十分之一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會（下稱管委會）係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管委會之名義為交易者比比皆是。於民事訴訟法已有第40條第3項：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1項明文規定：「管理委員會有當事人能力」，明文承認管委會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管委會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。故管委會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管委會為上訴人起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費（最高法院98年度台上字第790號判決意旨參照）。本件被上訴人本於土地所有權，請求排除玉川溫泉大廈（下稱玉川大廈）化糞池等地上物占用伊等所有土地及給付相當於租金之不當得利，未對大廈全體區分所有權人請求，而逕以管理該大廈之管委會為被告，依前揭意旨，程序上並無不合，應予准許。
二、上訴人之法定代理人已由吳江寶珠變更為李畇琇，有臺北市政府102年1月14日府都建字第00000000000號函可憑（見本院卷195頁），業據其具狀聲明承受訴訟（見本院卷191-192頁），並續行訴訟，核無不合。
貳、實體部分：
一、上訴人聲明：（一）原判決關於不利上訴人部分廢棄。（二）前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。
被上訴人聲明：上訴駁回。
二、被上訴人起訴主張：上訴人未經伊等同意，將所管理之玉川大廈化糞池設施設在伊等所共有臺北市○○區○○段0○段00000地號土地（下稱系爭土地）上如原判決附圖所示，占用面積14.08平方公尺。上訴人並無占有權源，屬無權占有，應將化糞池等地上物遷空後將土地返還伊等。又上訴人無權占用系爭土地，依社會通常觀念可獲有相當於租金之利益，致伊等受有損害，上訴人應返還無權占用系爭土地15年共計新台幣（下同）243,338元之利益予伊等。玉川大廈使用執照之平面圖有化糞池位置，伊等否認被上訴人賴清龍之被繼承人賴玉琳在玉川大廈地下三層施作溫泉池營業使用，係建商將玉川大廈之化糞池遷移至系爭土地上，賴玉琳並不知情。爰依所有權及不當得利之法律關係，求為命上訴人將坐落系爭土地上如原判決附圖所示化糞池等地上物遷空後返還土地；及上訴人應給付118,103元之判決（原審判決上訴人應將坐落系爭土地上如原判決附圖所示化糞池等地上物遷空後返還被上訴人，其履行期間為1年；及上訴人應給付被上訴人118,103元，駁回被上訴人其餘之請求。被上訴人就其等敗訴部分即金錢請求超過118,103元部分，未聲明不服，已經確定）。
上訴人則以：系爭土地作為伊所管理玉川大廈化糞池設施置放地已達20餘年，被上訴人之返還及賠償請求權均已罹於時效。系爭土地原屬同小段166地號土地（下稱166地號土地）範圍，被上訴人賴清龍之被繼承人賴玉琳於73年7月4日就166地號土地與合建之建商洪明哲、吳榮霖以協議書約定：「土地所有權為歸賴玉琳所有不出售，但使用權由甲乙雙方共同使用」，嗣74年3月21日系爭土地從166地號土地分割出來，該約定仍及於系爭土地，被上訴人既繼承賴玉琳所有系爭土地，應受當初賴玉琳與建商間之協議內容拘束。另賴玉琳與建商合建玉川大廈，並買受取得地下室一至三樓所有權，賴玉琳將原來隔間設計變更，將地下室一樓、二樓分割登記改為住宅，並將原來作為停車場及防空避難室之地下室三樓改建為溫泉池，自行將化糞池遷移，因地下室一、二樓污水排放均利用遷移之化糞池，化糞池亦為賴玉琳及嗣後繼承之被上訴人所使用，伊並無侵害被上訴人之權利，該化糞池亦非伊所設置。伊已在系爭土地利用為化糞池使用多年，被上訴人均未曾主張權利，現突然請求遷移，將使玉川大廈半數住戶廢水無法排放，影響權益甚鉅，被上訴人之請求亦顯屬權利濫用等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事實：
（一）系爭土地為被上訴人所共有，上訴人所管理玉川大廈之化糞池等地上物占用系爭土地。
（二）前開事實，業據被上訴人提出系爭土地登記謄本為證（見原審卷9頁），並經原審赴現場勘驗，及囑託臺北市士林地政事務所人員鑑定測量，製有勘驗筆錄及複丈成果圖可稽（見原審卷105-107、109-110頁），復經本院赴現場勘驗無訛。
四、關於被上訴人請求上訴人將坐落系爭土地上之化糞池等地上物遷空後返還土地部分：
（一）被上訴人主張上訴人所管理玉川大廈之化糞池等地上物占用彼等共有系爭土地，請求騰空返還土地；上訴人則以被上訴人賴清龍之被繼承人賴玉琳提供土地與建商合建玉川大廈，將玉川大廈原來作為停車場及防空避難室之地下室三樓改建為溫泉池，自行將化糞池遷移至系爭土地，被上訴人應受拘束等語置辯。從而本件應先究明賴玉琳有無同意玉川大廈之化糞池等地上物設置在系爭土地上，合先說明。
（二）經查被上訴人自認賴玉琳於73年5月12日提供166地號土地與建商洪明哲、吳榮霖經營之慶安建設股份有限公司（下稱慶安公司）合建玉川大廈（見原審卷5頁），並有賴玉琳與建商洪明哲、吳榮霖所立之合作興建房屋契約書（下稱合建契約）可憑（見原審卷80-84頁），上訴人抗辯賴玉琳提供166地號土地與建商合建玉川大厦，堪以採信。
被上訴人主張系爭土地自始不在合建範圍內，賴玉琳應從未有將系爭土地提供予玉川大廈使用之承諾云云。查系爭166-3地號土地係於74年3月21日自166地號分割而出，有土地登記謄本可參（見原審卷9頁），另玉川大廈係於75年間取得75使字第1006號使用執照（見原審卷7頁）；系爭166-3地號土地係保留地，非屬玉川大廈建築基地範圍，亦有臺北市建築管理處100年1月18日北市都建照字第00000000000號函可憑（見原審卷73頁），系爭166-3地號土地非屬玉川大廈建築基地範圍，固堪認定。
（三）次查玉川大廈申請使用執照之竣工平面圖，地下三層雖有記載「化糞池位置」（見原審卷10頁、本院卷77頁），然實際上玉川大廈地下三層並無設置化糞池，另系爭土地有化糞池設施，為兩造所不爭執，並經本院赴現場勘驗明確，有勘驗筆錄可參（見本院卷96-100頁）。被上訴人雖主張賴玉琳不知玉川大廈之化糞池設在系爭土地上云云，惟觀諸賴玉琳與建商洪明哲、吳榮霖所立之合建契約第2條約定，該合建契約係興建鋼筋混凝土造地下三層、地面七層住宅、店鋪住宅、店鋪及辦公室、小套房隔間；第6條關於房屋分配之約定，甲方（即賴玉琳）取得總數百分之33之房屋（見原審卷80-81頁）；再觀諸另案臺灣士林地方法院99年度訴字第1233號（本院100年度上字第1015號）賴宣妤對上訴人起訴請求確認所有權等事件，被上訴人賴清龍為賴宣妤之法定代理人，在該事件提出起訴狀記載：76年7月9日，建商洪明哲為負責人之慶安公司將玉川大廈地下一層、地下二層及一樓門廳之應有部分各67％及其相關公共設施應有部分面積出售予賴玉琳，賴玉琳取得所有權後，將地下一、二層重新規劃，分割為小套房（原規劃為店面），賴玉琳陸續出售地下一層及二層房屋等語（見原審卷14頁）；被上訴人在本件亦主張賴玉琳自始專用玉川大廈39之51號1樓之公共門廳（未作所有權登記）等語（見原審卷5頁背面）。按賴玉琳與建商合建，既約定取得玉川大廈總數百分之33之房屋，嗣陸續出售所獲分配之房屋；賴玉琳並向建商購得玉川大廈地下一層、地下二層及一樓門廳之應有部分各67％及其相關公共設施應有部分面積，且賴玉琳將地下一、二層重新規劃，分割為小套房出售，另自始專用玉川大廈39之51號1樓之公共門廳，衡諸上情，賴玉琳對於建商將原應設在玉川大廈地下三層之化糞池，部分遷移至系爭土地（按另有部分化糞池係設在玉川大廈另側之土地，非系爭土地）一節，難認為不知。蓋玉川大廈為地下三層、地面七層之建物，不可能無化糞池設施，應認賴玉琳同意提供系爭土地作為玉川大廈之化糞池使用，堪以認定。賴玉琳既同意提供系爭土地作為玉川大廈之化糞池使用，被上訴人賴清龍為賴玉琳之繼承人，其因分割繼承取得系爭土地所有權應有部分8分之5，應繼受賴玉琳同意提供土地作為化糞池使用之契約關係。
（四）另按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項定有明文。經查被上訴人黃麗卿為被上訴人賴清龍之配偶，其自認其係向賴玉琳之其他繼承人購入系爭土地所有權應有部分8分之3，於98年10月15日完成登記（見原審卷5頁），復有土地登記謄本可按（見本院卷193-194頁）；而被上訴人自認97年7月19日區分所有權人會議，彼等已提出臨時動議，要求處理化糞池占用系爭土地事宜，並提出區分所有權人會議紀錄為證（見原審卷5頁背面、11頁），足見被上訴人黃麗卿於受讓系爭土地時，已明知系爭土地上有玉川大廈之化糞池存在。按化糞池為建物不可或缺之設施，被上訴人黃麗卿明知系爭土地有玉川大廈之化糞池存在，其仍買賣受讓，並於登記取得系爭土地所有權應有部分8分之3後，請求上訴人將系爭土地上之化糞池等地上物遷空返還土地，此部分難謂非以損害他人為主要目的，上訴人抗辯被上訴人黃麗卿係權利濫用，應屬有據。
（五）依上所述，被上訴人賴清龍為賴玉琳之繼承人，其因分割繼承取得系爭土地所有權應有部分8分之5，應繼受賴玉琳同意提供系爭土地作為化糞池使用之契約義務；而被上訴人黃麗卿明知系爭土地有玉川大廈之化糞池存在，仍買賣受讓系爭土地所有權應有部分8分之3，再請求上訴人將系爭土地上之化糞池遷空返還土地，此部分堪認屬權利濫用，業如前述，從而被上訴人請求上訴人將坐落系爭土地上如原判決附圖所示化糞池等地上物遷空後返還土地，應屬無據。
五、關於被上訴人請求上訴人給付占用系爭土地之不當得利部分：
（一）按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。被上訴人賴清龍應繼受賴玉琳同意提供系爭土地作為玉川大廈化糞池使用之契約義務，業如前述（詳「四」之「（三）」），玉川大廈之化糞池占用系爭土地，對被上訴人賴清龍而言，並非無法律上之原因。又被上訴人賴清龍、黃麗卿共同請求上訴人給付118,103元，屬可分之債權，應各平均分受之（民法第271條參照），即被上訴人2人係各請求上訴人給付59,052元（118,103元÷2＝59,051.5元，元以下4捨5入）。從而被上訴人賴清龍請求上訴人給付占用系爭土地之不當得利59,052元，應屬無據。
（二）惟被上訴人黃麗卿係以買賣為原因取得系爭土地所有權應有部分8分之3，而賴玉琳同意提供系爭土地作為玉川大廈化糞池使用，係債之相對關係，被上訴人黃麗卿非賴玉琳之繼承人，並不當然繼受該契約義務；按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695判例參照），玉川大廈住戶占用系爭土地作為化糞池使用，對被上訴人黃麗卿而言，係無法律上之原因而受利益，被上訴人黃麗卿請求上訴人給付不當得利，應屬有據。另依土地法第105條準用同法第97條規定，城市地方租用基地建築房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。再依土地法第148條、土地法施行法第25條、平均地權條例第16條前段規定，土地所有人依土地法規定所申報之地價為法定地價；土地法第97條第1項所謂土地價額係指法定地價；土地所有權人未於法定公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價。
（三）經查玉川大廈之化糞池等地上物占用系爭土地如原判決附圖所示面積14.08平方公尺，有臺北市士林地政事務所之土地複丈成果圖可稽，為兩造所不爭執（詳「三」），堪以認定；上訴人因此可獲得相當於租金之不當利得，亦堪認定。被上訴人黃麗卿就系爭土地所有權應有部分為8分之3，其請求上訴人自起訴之日99年11月23日起回溯15年，即自84年11月24日起給付相當於租金之不當得利；經查系爭土地83年7月之公告地價為每平方公尺19,200元，以公告地價80％為其申報地價，其申報地價為15,360元；86年7月之公告地價為每平方公尺20,900元，其申報地價為16,720元；89年7月之公告地價為每平方公尺21,500元，其申報地價為17,200元；96年1月之公告地價為每平方公尺21,800元，其申報地價為17,440元；另99年1月之申報地價為每平方公尺18,640元（見原審卷9頁土地登記謄本）。次查玉川大廈化糞池占用系爭土地部分未臨道路，有照片、原審及本院勘驗筆錄可參（見原審卷66、105-107頁、本院卷96-100頁），爰斟酌玉川大廈占用系爭土地之使用情形，及系爭土地係畸零地（見原審卷118頁被上訴人賴清龍陳述），須日後與其他土地合併而為建築，始有價值等情狀，認以按系爭土地申報地價年息3％計算被上訴人黃麗卿所得請求相當於租金之利益為相當。依此計算，上訴人自被上訴人黃麗卿起訴之日99年11月23日起回溯15年，應給付被上訴人黃麗卿相當於租金之不當得利計為40,491元（元以下4捨5入），被上訴人黃麗卿逾上開金額之請求為無理由，不應准許。被上訴人黃麗卿請求應准許部分之計算式如下：
⒈自84年11月24日起至86年6月30日止為3,893元：
15,360元×14.08㎡×3%×1.6年×3/8＝3,893元⒉自86年7月1日起至89年6月30日止為7,945元：
16,720元××14.08㎡×3%×3年×3/8＝7,945元⒊自89年7月1日起至95年12月31日止為17,709元：
17,200元×14.08㎡×3％×6.5年×3/8＝17,709元⒋自96年1月1日起至98年12月31日止為8,287元：
17,440元×14.08㎡×3%×3年×3/8＝8,287元⒌自99年1月1日起至99年11月23日止為2,657元：
18,640元×14.08㎡×3%×0.9年×3/8＝2,657元⒍合計：3,893元＋7,945元＋17,709元＋8,287元＋2,657元
＝40,491元
六、綜上所述，上訴人抗辯被上訴人賴清龍應繼受賴玉琳同意提供系爭土地作為玉川大廈之化糞池使用契約義務之拘束，及被上訴人黃麗卿屬權利濫用，為有理由；被上訴人主張本於所有權，請求上訴人將系爭土地上如原判決附圖所示化糞池等地上物遷空後返還土地，為無理由，不應准許；然被上訴人黃麗卿依不當得利法則，請求上訴人給付自其起訴日起回溯15年相當於租金之不當得利40,491元，為有理由，應予准許；被上訴人黃麗卿超過上開金額之請求，及被上訴人賴清龍請求上訴人給付不當得利，則無理由，不應准許。原審就被上訴人上開請求不應准許部分，為上訴人敗訴之判決（確定部分除外），尚有未洽；上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由；就被上訴人黃麗卿上開請求應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並無不合；上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。
七、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要。併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 11 月 5 日
民事第三庭
審判長法 官 林陳松
法 官 賴惠慈法 官 鄭威莉正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 102 年 11 月 6 日
書記官 李垂福