臺灣高等法院民事判決 101年度上易字第281號上 訴 人 古勳妹訴訟代理人 林衍鋒律師被上訴人 施秀興上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國101年1月16日臺灣臺北地方法院100年度訴字第2262號第一審判決提起上訴，本院於101年7月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分及訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人應給付上訴人關於承租台北市○○區○○段5小段第339地號土地如附圖所示A部分土地面積13.33平方公尺，每年租金自民國一百年二月一日起調整為按當年度公告地價年息百分之六點四計算。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之六十四，餘由上訴人負擔。
事實及理由按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但
請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款分別定有明文。所稱之「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之(最高法院91年台簡抗字第33號裁定參照)。上訴人於民國101年5月4日在本院以言詞聲明追加依民法第227條之2第1項規定請求調整租金，核皆係基於上訴人與被上訴人間之租賃契約，請求之基礎事實同一，依上開說明，尚無不合，應予准許。
上訴人起訴主張：臺北市○○區○○段5小段339地號土地，原
由上訴人與訴外人林麗卿、林己代共有，並將其上如附圖所示A部分(面積13.33平方公尺，下稱系爭土地)出租予被上訴人之被繼承人施清泉，由其興建門牌號碼為臺北市○○○路○段○○○號之房屋(下稱系爭房屋)，供自己及親屬居住使用，且雙方因就租金調整一事有所爭執，曾於85年1月19日經本院以84年度上易字第143號成立和解，自84年10月17日起按每年以當年之公告地價4%計算租金。嗣被上訴人之被繼承人施清泉過世，上訴人復因繼承及受讓取得系爭土地所有權全部，故應由兩造各自承受系爭土地原有之租賃關係。惟查系爭土地之租金約定自上開和解於85年1月間成立迄今已逾15年，於此期間無論物價、租金水準均多有增加，且系爭房屋已由承租人自己居住使用，變更為出租他人供作營業使用，每月租金為新臺幣(下同)2萬6,000元，故系爭土地原約定之租金顯已偏低而不甚合理，上訴人亦就此於100年1月25日以存證信函向被上訴人為調整租金之意思表示，然被上訴人不予同意。系爭房屋現由被上訴人出租予他人供營業使用，不受土地法第97條第1項房屋租金規定之限制；又按起訴時系爭土地公告地價(6萬6,200元/平方公尺)之年息10%，及如附圖所載面積13.33平方公尺計算，系爭土地每年之租金為8萬8,245元，月租金則僅為7,354元(計算式：66,200×13.33×0.1÷12＝7,354)，遠較被上訴人出租系爭房屋之月租金2萬6,000元為低。爰依民法第442條、民法第227條之2第1項規定，請求被上訴人向上訴人承租坐落台北市○○區○○段5小段第339地號土地上，如附圖所示A部分土地，面積13.33平方公尺，年租金應自100年2月1日起調整為按當年度公告地價年息10%計算等語。
被上訴人則以：上訴人及訴外人林麗卿、林己代與被上訴人之
被繼承人施清泉於85年1月19日所定和解內容，既係明訂每年按公告地價4%計付系爭土地租金，則僅得隨公告地價之昇降機動調整租金，應有排除民法第442條規定之效力，況系爭土地之公告地價歷年來未昇反降，俱見上訴人之請求顯非適法。又系爭土地雖經臺北市政府公告編定為都市計畫範圍第三種之一種住宅區，但因土地面臨台北市○○○路○段背靠羅斯福路4段123巷既成道路之深度僅有5公尺97公分，而應受台北市土地使用分區管制自治條例第17條建築基地最小深度9公尺60公分之限制，而在原羅斯福路4段即改編為羅斯福路4段123巷道路尚未經臺北市政府執行廢除巷道之前，系爭土地依法仍屬不得為改建或重建之建地基地使用，是在系爭土地得依法令規定進行建物拆除並合法改建樓房之正常使用前應駁回上訴人之訴。系○○○區○○段○○段○○○○號土地公告地價由每平方公尺6萬9,200元貶降101年5月之6萬6,220元，上訴人遽求調整增加租金與法不合。被上訴人每月收取2萬6,000元，係以系爭房屋全部面積計算，而系爭房屋除占月系爭土地13.33平方公尺外，尚占用台北市政府所有土地13平方公尺，以此計算，被上訴人所出租占用系爭土地部分之房屋屋金為1萬3,163元(26,000÷2
6.33×13.33=13,163)，而被上訴人每月需繳付上訴人租金2,942元(1年交上訴人租金35,298÷12=2,942)，扣除後之金額1萬221元，再扣房屋稅及建物維護費用，1個月實收租金1萬元，一年12萬元，被上訴人要照顧一位90歲母親和一位禁治產弟弟，故上訴人請求調整租金之比例顯屬過高等語，資為抗辯。
原審判決駁回上訴人之訴。上訴人之上訴聲明：㈠原判決廢棄
。㈡被上訴人向上訴人承租坐落台北市○○區○○段5小段第339地號土地上，如台北市大安區地政事務所100年10月21日土地丈量成果圖所示A部分土地，面積13.33平方公尺，年租金應自100年2月1日起調整為按當年度公告地價年息10%計算。被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。
兩造不爭執之事項：
㈠上訴人及訴外人林麗卿、林己代曾就臺北市○○區○○段5
小段339地號土地出租部分面積予被上訴人之被繼承人施清泉，並曾與施清泉於85年1月19日經本院以84年度上易字第143號成立和解，和解內容為自84年10月17日起按每年以當年之公告地價4%計算租金，於每年12月15日前繳付當年度租金。
㈡上訴人為339地號土地（權利範圍：全部、登記日期：98年8
月12日、原因發生日期：98年7月30日、登記原因：買賣）之所有權人。
㈢門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號未保存登記建物由
被上訴人於92年6月3日向臺北市稅捐稽徵處大安分處申設房屋稅籍登記，稅籍登記時間係在被上訴人之被繼承人施清泉於98年間死亡前，又被上訴人另就臺北市○○區○○○路○段○○○號建物所占用臺北市政府所有臺北市○○區○○段5小段338地號土地13平方公尺部分，以被上訴人名義按期向臺北市政府繳納租金、使用費，被上訴人之其他兄弟姊妹都知悉，被上訴人係於被繼承人施清泉死亡前，即單獨自施清泉處受讓系爭房屋之事實上處分權。被上訴人單獨繼受施清泉與上訴人間之不定期租賃契約。
㈣上訴人曾於100年1月25日寄發存證信函予被上訴人，稱339
地號土地已全部由其繼承及受讓，而成為唯一之所有權人，故被上訴人之被繼承人施清泉就系爭土地之承租關係亦應由其承受為出租人，並通知被上訴人自100年2月1日起，系爭土地之租金調整為按公告地價年息10%計算等語，並經被上訴人於100年1月26日收受。
㈤依臺北市大安地政事務所100年10月21日土地複丈成果圖所
載，臺北市○○○路○段○○○號系爭房屋使用339地號土地之位置如附圖A部分所示，面積為13.33平方公尺。
㈥依臺北市稅捐稽徵處大安分處100年11月4日北市稽大安乙字
第10032188800號函所載，系爭房屋自92年6月3日設立稅籍迄今尚未移轉；房屋稅之納稅義務人為被上訴人施秀興；1、2樓原按住家用稅率課徵房屋稅，1樓因供「山口重型機車租賃有限公司公館所」作倉庫使用，自96年7月起全部面積改按營業用稅率課徵房屋稅。
㈦上訴人於100年1月25日以存證信函通知被上訴人自100年2月
1日起每年租金調整為按公告地價10%計算，被上訴人於100年1月26日收受該存證信函；上訴人於100年4月26日向原法院提起本件增加租金之訴訟；被上訴人於100年12月8日以存證信函依原約定公告地價年息4%計算之租金寄送郵政匯票給付100年1月至12月之租金予上訴人。
本件爭點：
㈠上訴人主張依民法第442條之規定聲請法院調整租金，有無
理由？㈡上訴人主張依民法第227條之2之規定聲請法院調整租金，有
無理由？㈢如上訴人聲請調整租金為有理由，則系爭土地之租金應自何
時起調整？本院之判斷：
㈠上訴人主張依民法第442條之規定聲請法院調整租金，為有理由。
⒈民法第442條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇
降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。以故，倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基地因工商繁榮，基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不相當，而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭執時，不定期租賃之出租人非不得依民法第442條規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平。(最高法院87年台上字第1133號判決要旨參照)⒉上訴人、林麗卿、林己代曾就臺北市○○區○○段5小段3
39地號土地出租部分面積予被上訴人之被繼承人施清泉，並與施清泉於85年1月19日經本院以84年度上易字第143號成立和解，和解內容為自84年10月17日起按每年以當年之公告地價4%計算租金，嗣施清泉過世，由被上訴人單獨繼承，又上訴人因繼承及受讓而取得系爭土地所有權全部，已如前所述。土地法第148條規定：「土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。」平均地權條例第16條規定：「舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價120%時，以公告地價120%為其申報地價；申報之地價未滿公告地價80%時，得照價收買或以公告地價80%為其申報地價。」申報地價、公告地價、土地公告現值或實際市價常有差異，則民法第442條土地價值之斟酌，自不得僅以土地公告地價為認定之基準。故本件兩造固約定以系爭土地公告地價之一定比率計算租金數額，該租金將隨系爭土地公告地價之昇降而更動，惟系爭土地因捷運通車、工商繁榮等因素，致土地價值顯著提高，公告地價與市價差距甚大，原約定按公告地價計算之租金比例顯不相當，且當事人對調整租金額之計算比例又有爭執時，本件不定期租賃之出租人即上訴人得依民法第442條規定，訴請調整租金之比例。被上訴人以本件係採公告地價之固定比率計租，抗辯不得依民法第442條請求調整租金云云，尚屬無據。上訴人與被上訴人之被繼承人施清泉於85年1月19日成立和解時系爭土地每平方公尺之申報地價為5萬320元、公告地價為6萬2,900元、公告現值為17萬100元，目前系爭土地每平方公尺之申報地價為5萬2,960元、公告地價為6萬6,200元、公告現值為21萬元(申報地價見本院卷第107、119頁，公告地價與公告土地現值見本院卷第46頁)，依申報地價、公告地價、公告現值之土地價值均有提高，被上訴人辯稱系爭土地公告地價由每平方公尺6萬9,200元貶降101年5月之6萬6,220元，上訴人遽求調整增加租金與法不合云云，並不足採。另被上訴人抗辯在系爭土地得依法令規定進行建物拆除並合法改建樓房之正常使用前應駁回上訴人之訴云云，亦乏依據，故其聲請勘驗土地現場系爭土地屬不得與其合併為改建或重建之建物基地使用，即無必要。
⒊原法院於100年10月12日至現場，勘驗筆錄記載：「羅
斯福路4段129號建物為鋼骨鐵皮1、2樓房屋，一樓現在作為機車行營業使用，現場擺設多輛機車及機車用品，如照片1、2所示。被告在場表示1、2樓均出租他人使用，一樓作為機車行營業，二樓作為住家及倉庫使用，承租人都同一人。4段129號房屋前臨羅斯福路4段，接近羅斯福路與基隆路交街口，周圍有多家機車行在營業，對面是百老匯電影院，如照片3、4、5所示。」(勘驗筆錄見原審卷第45至49頁，照片見原審卷第83至87頁)系爭土地租金自85年1月19日成立訴訟上和解迄今，已逾15年，期間台北捷運新店線於88年11月啟用，新店線行駛至中正紀念堂站接續往北駛入淡水線，系爭土地在公館捷運站附近，店家小吃、連鎖餐飲、商業銀行、各式商店林立，交通便捷，往來者眾，核與85年1月為訴訟上和解時之情況顯有高度發展不同。審酌上述系爭土地所在位置、捷運通車然與公舘捷運站距離約1公里、交通狀況、生活機能、商業活動等一切情狀，上訴人依民法第442條規定訴請調整系爭土地租金，以公告地價年息6.4%計算為合理。
㈡上訴人主張依民法第227條之2之規定聲請法院調整租金，為有理由。
⒈民法第227條之2第1項規定：「契約成立後，情事變更，
非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非以土地申報地價之多寡為酌定之唯一標準(最高法院68年台上字第3071號判例參照）。民法第442條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限」，乃有關情事變更原則態樣之一，非謂除上開情形外，於有其他之情事變更，非契約成立當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人亦不得聲請法院增減其租金。故未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟倘契約成立後，基地周邊環境，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金。(最高法院93年台上字第2446號判例參照)⒉系爭土地租金自85年1月19日成立訴訟上和解迄今，已逾
15年，期間台北捷運新店線於88年11月啟用，新店線行駛至中正紀念堂站接續往北駛入淡水線，系爭土地附近有公館捷運站，店家小吃、連鎖餐飲、商業銀行、各式商店林立，交通便捷，往來者眾，非85年1月19日成立訴訟上和解時所能預料。又85年1月19日成立訴訟上和解時，施清泉係租用系爭土地興建房屋自住(施清泉85年1月12日上訴理由狀陳明系爭房屋是供住家使用，見本院84年度上易字第143號卷第55頁)，被上訴人於96年間將之出租他人作為營業使用，亦非85年1月19日成立訴訟上和解時所能預料。
⒊原法院於100年10月12日至現場，勘驗筆錄記載：「...
被告在場提出房屋租賃契約書，租約訂定日期是100年2月10日，出租人是被告，承租人是黃錫忠，租賃期間是100年2月17日至101年2月16日，租賃標的是羅斯福路4段129號1、2樓(不包括4段129號外牆、屋頂廣告出租權)，租金是每月2萬6千元。被告表示外牆、屋頂現在沒有出租。
」(勘驗筆錄見原審卷第45至49頁)被上訴人就系爭房屋向第三人取得1個月租金收入2萬6,000元，1年為31萬2,000元，支付台北市政府土地租金1年為3萬4,428元，支付上訴人土地租金1年為3萬5,298元(筆錄見本院卷第67頁反面、書狀見本院卷第105頁)。系爭房屋面積26.33平方公尺，被上訴人出租系爭房屋向第三人收取之租金每月2萬6,000元，其中占用台北市政府土地之面積為13平方公尺，依比例計算被上訴人出租該部分房屋所得租金為每月1萬2,837元(26,000÷26.33×13=12,837)，占用上訴人所有系爭土地之面積為13.33平方公尺，依比例計算被上訴人出租該部分房屋所得租金為每月1萬3,163元(26,000÷26.33×
13.33=13,163)，而依和解筆錄所載上訴人得向被上訴人收取占用系爭土地之租金按目前公告地價4%計算每月為2,942元(公告地價每平方公尺66,200元×13.33平公尺×4%÷12月=2,942元)，即被上訴人就系爭房屋占用系爭土地收取1萬3,163元租金後支付上訴人2,942元租金。被上訴人出租系爭房屋，就占用上訴人系爭土地部分，被上訴人向第三人實收之租金為1萬221元，上訴人(土地出租人)取得2,942元為22.35%、被上訴人(土地承租人)取得1萬221元為77.64%，則被上訴人就系爭土地所獲得之利益為上訴人之3.47倍(10,221÷2,942=3.47)，兩造就系爭土地所獲利益之比例顯不相當。應以上訴人獲利35.75%(每月4,706元)、被上訴人獲利64.25%(每月8,457元)之比例，即依公告地價年息6.4%計算為相當(依此計算，被上訴人就系爭土地所獲得之利益為上訴人之1.797倍，8,457÷4,706=1.797)。
⒋被上訴人抗辯出租占有系爭土地部分之房屋租金1萬3,163
元繳付上訴人租金2,942元後之金額1萬221元，扣除房屋稅和修繕費，1個月實收1萬元，1個月12萬元要照顧母親及弟弟等語。經查，上訴人就系爭土地(約為339地號的1/5) 負擔地價稅一年約7,096元(35,483÷5=7,096.6)，被上訴人占用系爭土地之系爭房屋，於扣除向台北市政府承租部分後繳納之房屋稅一年為817元(系爭房屋一年房屋稅1,614÷26.33×13.33= 817) (台北市稅捐稽徵處大安分處函見本院卷第64頁)，上訴人負擔稅捐金額為被上訴人負擔稅捐金額之8.68倍，又被上訴人係受其子女施佩君或施博文扶養，並未扶養他人，被上訴人出租系爭房屋未申報所得稅(財政部台灣省北區國稅局中和稽徵所函及其檢送之93年至99年度綜合所得稅申報書見本院卷第71至85頁)，且被上訴人尚有其他租金收入(如系爭房屋占用台北市政府土地部分出租第三人之租金收入，被上訴人出租系爭房屋就占用台北市政府土地部分向第三人收取之租金為每月1萬2,837元，一年為15萬4,044元，已如上述，而被上訴人依公告地價年息5%計算租金向台北市政府承租土地，92年7月1日新租自用優惠租金6折，1樓部分自96年7月改按營業月課稅故取消租金優惠，2樓自用優惠租金6折，100年度之補償金租金為3萬4,428元，台北市政府財政局函及附件見本院卷第49至61頁)，尚難認為系爭土地調整租金至公告地價6.4%為過高，併予敘明。
⒌土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不
超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」按土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重「防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題」及同法第三編第三章「房屋及基地租用」第94條至第96條均就「城巿住宅用房屋」設其規範暨該條項蘊含摒除「城巿營業用房屋」在外之「隱藏性法律漏洞」有以「目的性限縮解釋」補充必要自明(最高法院93年台上字第1718號判決要旨參照)。本件被上訴人將系爭房屋出租第三人作營業使用，故系爭土地租金範圍不受土地法第97條第1項規定申報地價10%之限制。惟本件判決調整租金至公告地價6.4%(目前系爭土地公告地價每平方公尺為6萬6,200元，見本院卷第46頁)，相當於申報地價8%(目前系爭土地申報地價每平方公尺為5萬2,960元，見本院卷第107、119頁)，並未超過申報地價10%。附此敘明。
㈢系爭土地之租金應自100年2月1日起調整。
⒈上訴人在尚未聲請法院調整系爭土地租金以前，兩造原約
定之租金數額，並不因系爭土地價值上昇及情事變更，而當然失其拘束雙方當事人之效力。如被上訴人對於起訴前之租金，尚未按原約定金額付清者，法院為准許增加之判決，得自上訴人為調整之意思表示時起算，起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整；倘被上訴人就起訴前之租金，已按原約定金額給付而發生清償之效力者，則法院准許增加之判決，僅得就尚未給付或尚未發生之租金為調整(最高法院48年台上字第521號判例、82年台上字第1877號判決參照)。
⒉上訴人於100年1月25日以存證信函通知被上訴人自100年2
月1日起每年租金調整為按公告地價10%計算，被上訴人於100年1月26日收受(存證信函及回執見原法院100年司北調字第485號卷第10至14頁)，並於100年4月26日向原法院提起本件增加租金之訴訟(起訴狀見原法院100年司北調字第485號卷第34頁)，被上訴人嗣於100年12月8日以存證信函依公告地價年息4%計算之租金寄送郵政匯票給付100年1月至12月之租金(本院卷第108至110頁)，則於上訴人起訴時，被上訴人僅繳納租金至99年12月31日，亦即於上訴人起訴時，被上訴人尚未按原約定金額給付自100年1月1日起之租金，依上開說明，法院為准許增加之判決，自上訴人為調整之意思表示時即100年2月1日起算。
綜上所述，上訴人依民法第442條、第227條之2之規定，請求
被上訴人就系爭土地應給付上訴人之租金，自100年2月1日起調整為按每年度之土地公告地價年息6.4%計算，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即屬無據，不應准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴人就此部分上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決予以廢棄改判如主文第二、三項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，上訴人就此部分上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，核與本件判決結果不生影響，不再一一論述，併此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第449條、第450條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 7 月 31 日
民事第六庭
審判長法 官 蔡烱燉
法 官 黃莉雲法 官 周美雲正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 101 年 7 月 31 日
書記官 秦仲芳