臺灣高等法院民事判決 101年度上易字第225號上 訴 人 天益房屋仲介有限公司法定代理人 黃天助訴訟代理人 周麗觀被 上訴 人 楊子萱上列當事人間請求返還簽約金事件，上訴人對於中華民國100年12月12日臺灣臺北地方法院100年度訴字第1616號第一審判決提起上訴，本院於101年4月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由被上訴人起訴主張：伊透過上訴人副理周麗觀之仲介，買受原
審共同被告吳茂利所有屏東縣○○鄉○○路○段○○巷○號房屋及基地即屏東縣○○鄉○○段292之4地號土地應有部分1,576/10,000、292之8地號土地所有權全部（下稱系爭房地，該買賣稱系爭買賣），並於99年3月3日與吳茂利之代理人吳秀芬共同委託訴外人王智立代書簽訂不動產買賣契約書（下稱買賣契約），約定價金為250萬元，經周麗觀、王智立遊說為順利貸款220萬元，建議價金調高為280萬元，伊及吳秀芬因而同意填載買賣價金為280萬元，第1期簽約款、第2期備證款各30萬元、尾款220萬元，另於第13條其他特別約定：「本案買方若於99年4月5日前無法貸款新臺幣貳佰貳拾萬元正（除買方自願補足者外），本案失效，賣方收取買方款項，應無息返還買方」，伊並給付第1期簽約款30萬元與賣方，王智立旋向玉山銀行屏東分行申請抵押貸款220萬元。惟銀行於同年月底因故拒絕核貸，伊向臺北縣（現改制為新北市）政府法制局消保官提出申訴，經二次協商會後，吳茂利同意以225萬元出售系爭房地與伊，貸款金額降為195萬元，王智立再向大眾銀行屏東分行申請貸款195萬元，惟亦以無法核貸結案。系爭買賣之貸款既未獲核准，則系爭買賣之解除條件成就而失其效力，吳茂利應返還伊交付之30萬元。再上訴人所負責仲介收取報酬之系爭買賣失效，依兩造間之仲介契約約定及民法第148條、第571條之規定，仲介契約既因斡旋之系爭買賣失效亦失效，上訴人應依民法第179條之規定，返還仲介費用5萬元。爰依兩造間之仲介服務契約或民法第179條之規定，擇一命上訴人給付5萬元之判決。
上訴人則以：被上訴人於99年2月27日與被伊營業員周麗觀簽訂系爭房地斡旋書，經其與吳茂利之法定代理人協調後，同意以250萬元成交，被上訴人表示須貸款220萬元，並稱只要買賣雙方同意簽高價合約書，貸款即無問題，為避免日後紛爭，周麗觀要求買賣雙方簽訂變更房價同意書，被上訴人、吳秀芬及雙方經紀人於99年3月3日由王智立代書協調簽訂買賣契約。王智立嗣於99年4月向玉山銀行申貸送件時，始發現吳茂利為禁治產人且欠缺法院許可監護人處分財產之裁定，乃通知吳秀芬盡速辦理，並於99年6月間取得法院准予處分系爭房地之裁定。被上訴人得知尚須經法院裁定後，向周麗觀抱怨如5月底前，無法取得法院裁定即欲取消合約，嗣因銀行核貸期間超過3個月，被上訴人拒絕辦理延期貸款且不願交屋，經吳茂利於99年9月3日向新店市調解委員會聲請調解，並於調解時始發現不應由吳茂利簽立授權書予吳秀芬，其監護人吳明福立即補寫授權書予吳秀芬，再經消保官於99年10月29日及同年11月18日二次協調後，被上訴人與吳茂利之代理人同意買賣價金改為225萬元，並由伊協助辦理195萬元之房屋貸款，嗣大眾銀行郭素娥告知周麗觀已看過房子及初步估價，因被上訴人財力證明不足而無法送件審核，伊因而於99年12月23日以存證信函通知被上訴人配合提供個人資料予大眾銀行，買賣契約第13條所約定貸款事宜，實係被上訴人違約未配合辦理始無法完成，係可歸責於被上訴人，系爭買賣契約自無解除條件成就之情形。伊受理系爭房地之買賣時，不知吳茂利為禁治產人，代表吳茂利洽商之人亦未說明此事，伊斯時可得調閱之相關資料，仍無法知悉吳茂利為禁治產人。伊在不動產說明上註記關於不動產謄本登載之系爭房地上所設定最高限額抵押權數額，至於實際上欠款若干，伊無法向銀行查詢，亦不在伊應查詢範圍內，伊無違反不動產經紀業管理條例規定之情形。兩造同時簽訂不動買賣斡旋契約書（下稱系爭斡旋書）及買方給付服務報酬承諾書（下稱系爭承諾書），系爭斡旋書第12條特別約定事項所載：「需可貸到220萬元，否則此合約無效」，係指如不可歸責買方原因無法貸款到該額度時，買賣雙方合約無效，系爭承諾書雖另有記載若不可歸責於仲介，被上訴人仍須支付報酬，但系爭斡旋書既約定須有達一定貸款成數問題，故若非可歸責於被上訴人致無法貸款達約定數額，伊亦退還報酬，惟貸款成數無法達成係可歸責於被上訴人配合申辦所致，伊仍得收受報酬，非無法律上原因云云，資為抗辯。
原審命上訴人給付5萬元，上訴人提起上訴，聲明：
㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
被上訴人則聲明：上訴駁回。
（原審命吳茂利給付30萬元，未據吳茂利聲明不服而告確定；另被上訴人請求上訴人給付30萬元，經原審駁回被上訴人此部分之請求，亦未據被上訴人聲明不服而告確定）。
被上訴人主張前揭事實，提出買賣契約、吳秀芬寄發之存證信
函、不動產買賣簽約之訂立、聲請調解書、調解不成立證明書、玉山銀行退件之房屋借款契約書及附件、申訴書、消保官申訴案件處理紀錄、大眾銀行理財戶專用便箋、大眾銀行副理出具之證明書、上訴人存證信函、被上訴人存證信函等件為證（原審簡字卷第8-47頁）。又本件未確定部分即本院審理範圍僅為上訴人需否依民法第179條之規定，返還前所收受之報酬5萬元：
㈠原判決認定：「五……㈠原告與被告吳茂利於99年3月3日簽
立系爭買賣契約時，雖尚未取得法院裁定許可，但在被告吳茂利之監護人吳明福取得系爭裁定後，系爭買賣契約即經此補正而生效，且其等復於99年11月18日有合意更改價金約定之情形，均堪認原告與被告吳茂利之系爭買賣契約在系爭裁定為許可即成立有效……㈡依原告與被告吳茂利於99年11月18日合意延期並降低貸款數額等契約更改之狀況，仍堪認其等就系爭買賣契約定有第13條所約定之解除條件，而原告既有屆期仍無法貸得款項之情形，且難認原告有故意以不正當方法促使該解除條件成就，系爭買賣契約業因約定解除條件成就而失其效力，原告自得按約請求被告返還所交付之簽約金300,000元……綜上所述，原告既已舉證證明其在99年11月18日協調後1個月內，即有按約向銀行洽商核貸事務但仍無法貸得款項之情形，被告復未能舉反證證明斯時原告有何取得銀行貸款之可能，卻故意以不正當方法促使條件成就之行為，堪認原告主張其在兩造99年11月18日協調後1個月內，仍無法徵得銀行同意予以貸款，應為實在，則其等更改後之系爭買賣契約第13條所約定解除條件即因而成就，原告主張系爭買賣契約因而失效，即為有據，其進而依系爭特約約定，請求被告吳茂利返還所收受之簽約金300,000元，自應准許之」，因而判命吳茂利返還收受之簽約金30萬元，此部分未據吳茂利聲明不服而告確定，即非上訴人所得置喙。
㈡兩造間之系爭斡旋書第12條約定「需可貸到220萬元，否則
此合約無效」之約款內容，在兩造於98年11月18日在新北市政府法制局消費者保護官協商下，協商結果如下：「⒈對造人（指上訴人）同意將系爭房屋以225萬元出售予申訴人（指被上訴人）申訴人亦同意購買。⒉對造人同意協助申訴人辦理房屋貸款（195萬）事宜。⒊本件協商成立」（原審卷第85頁），應認系爭斡旋書之「需可貸到220萬元」之約定，同時更改為「需可貸到195萬元」，被上訴人既無法按約定取得195萬元之貸款，系爭斡旋書自因解除條件成就而失效，則上訴人前所收受之報酬5萬元，自應依民法第179條「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」之規定，返還該5萬元予被上訴人。
㈢上訴人雖辯稱被上訴人與吳茂利於99年11月18日在消保官前
成立新約，更正買賣價金為225萬元，則最初訂立之買賣契約內容即失其效力，新約既無約定解約事項，被上訴人不得主張解約，上訴人亦無退還服務費之理云云。然「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句」，民法第98條定有明文。兩造固於99年11月18日在新北市政府法制局消費保護官協商下，協商結果如下：「⒈對造人（指上訴人）同意將系爭房屋以225萬元出售予申訴人（指被上訴人）申訴人亦同意購買。⒉對造人同意協助申訴人辦理房屋貸款（195萬）事宜。⒊本件協商成立」（本院卷第15頁），應認買賣契約之總價更正為225萬元，第1期簽約款30萬元，其餘195萬元（225-30＝195）則為貸款數額。第13條之「買方若於99年4月5日前無法貸款新台幣貳佰貳拾萬元……」之記載，則更正為買方若無法貸款新台幣壹佰玖拾伍萬元……」，系爭斡旋書第12條約定之「需可貸到220萬元，否則此合約無效」，更正為「需可貸到195萬元，否則此合約無效」，其餘約定條款均同買賣契約、系爭斡旋書之其餘約定，否則如何規範買賣雙方之權利義務關係。參諸上訴人於原審100年10月24日言詞辯論期日陳述：「……我們主張契約第13條說的貸款，不是銀行撥款問題，只是銀行同意給與貸款即可」云云（原審卷第126頁背面），顯見上訴人仍就買賣契約為辯解，其於本院另辯稱：「且楊子萱女士亦與本公司簽定服務報酬承諾書，本公司收取服務費於法有據」等語（本院卷第41頁），苟如上訴人所稱99年11月18日協商成立之同時原買賣契約失其效力，則與買賣契約同時簽訂之系爭斡旋書、承諾書當亦同時失其效力，上訴人焉有再執系爭承諾書辯稱其無庸返還服務報酬之理？再上訴人於原審陳述：「仲介費伍萬元載明買賣總價款百分之二為服務報酬」等語（原審卷第148頁背面），買賣契約原約定之買賣總價為250萬元，2％之報酬正為5萬元（2500.02＝5），上訴人收取之服務報酬為5萬元，而非新買賣總價225萬元2％之4.5萬元（2250.02＝4.5），苟買賣契約失其效力，上訴人何能再稱其服務報酬為5萬元。況上訴人在原審於被上訴人陳述：「原告不否認經過消保官協調將賣價及貸款金額降低，但依照原合約仍需要貸款成立」後，自認：「還是適用原合約的精神……」等語（原審卷第30頁），顯然上訴人已自認於99年11月18日在消保官前成立上開協商後，除買賣價金、貸款數額更正如協商結果外，其餘條款仍依買賣契約、系爭斡旋書、系爭承諾書之約定，上訴人前揭辯解自無可取。
㈣上訴人另抗辯系爭買賣無法核貸係被上訴人個人信用問題、
屬可歸責於被上訴人之事由，非可歸責於上訴人，被上訴人以不正當方法使條件成就，應認屬銀行可核貸之情形，上訴人無庸返還服務報酬5萬元云云。然買賣契約第13條其他特別約定：「本案……無法貸款……（除買方自願補足者外），本案失效，賣方收取買方款項，應無息返還買方」、系爭斡旋書第12條約定「需可貸到……否則此合約無效」（原審簡字卷第12頁、原審卷第62 頁），其中「本案失效」、「此合約無效」均未加註以非可歸責於被上訴人致無法核貸為前提，上訴人於原審亦自認：「〔本件雙方約定貸款數額，是否明文記載不包括原告（被上訴人）本身債信問題？〕沒有」（原審卷第105頁），上訴人爭執系爭買賣無法核貸之原因係可歸責於被上訴人之事由，本院即無庸審酌。另依大眾銀行屏東分行副理郭素娥出具之證明載：「上揭貸款，楊子萱小姐亦依本分行於99年11月30日理財戶專用信箋通知必要的證明文件等供審酌。經本分行審核結果，以無法承貸結案」等語，大眾銀行並以100年9月19日（100）眾消密發字第07925號載：「說明：⒈經查客戶楊子萱於民國99年11月24日申請貸款，經評估個人財力以負債比過大予以退件」云云（原審卷第38、114頁），顯見兩造於99年11月18日成立上開協商後，被上訴人旋於同年月24日申請貸款，並無任何延誤，至於事後無法核貸，係因被上訴人個人財力問題，然買賣契約約定之「本案失效」、系爭斡旋書約定之「此合約無效」均未加註以非可歸責於被上訴人致無法核貸為前提，已如前述，是前開「本案失效」、「此合約無效」之解除條件確已成就。另被上訴人固曾填載契稅撤銷申報申請書（原審卷第152頁），惟其日期為99年10月18日，係在前述在消保官協商之99年11月18日前，斯時吳茂利就買賣契約原約定之250萬元或280萬元已確定無法履行，被上訴人故而申請撤銷契稅之申報，此與系爭買賣嗣後之「本案失效」、系爭斡旋書之「此合約無效」無涉，上開申請書仍難作為有利於上訴人認定之依據。此外，上訴人復未提出其他證據證明被上訴人有何以不正當方法使買賣契約、系爭斡旋書之解除條件成就，本件自無民法第101條「因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為促其條件之成就者，視為條件不成就」規定之適用，仍應認「本案失效」、「此合約無效」之解除條件已成就。
㈤上訴人再辯稱被上訴人已簽訂系爭承諾書，上訴人無庸返還
5萬元云云。查系爭承諾書雖載：「若不可歸責於受託人（指上訴人）之因素，致本不動產買賣契約不成立，本人承諾服務費仍支付予受託人」等語（原審卷第62頁背面）。然系爭買賣已成立，僅係附有解除條件而已，蓋法律行為附解除條件者，其法律行為非但成立且已生效，僅因條件之成就失其效力，系爭買賣之買賣契約既已成立，自無系爭承諾書所載「致本不動產買賣契約不成立」之情事，顯然系爭買賣因解除條件之成就失其效力一節無系爭承諾書之適用。況上訴人於原審已自認：「〔不動產買賣斡旋契約書與買方給付服務報酬承諾書之關聯性？（本院卷62頁正反面）〕這兩份文件是同時簽的，中間有騎縫章……雖然服務報酬承諾書記載若不可歸責於仲介，買方仍支付報酬，但因為仲介在不動產買賣斡旋契約書記載貸款的成數，所以如果不是可歸責於買方導致無法貸到該成數，仲介也會退還報酬」等語（原審卷第94頁背面），而無法貸到買賣雙方、上訴人約定之成數，並未約定是否可歸責於買方即被上訴人，已如前述，顯然除是否歸責於被上訴人致無法核貸約定之數額外，上訴人亦認應退還報酬。末查，上訴人辯稱「契約第13條說的貸款，不是銀行撥款的問題，只是銀行同意給與貸款即可」云云（原審卷第126頁背面）。惟就貸款戶言，向金融機構申請貸款，非僅期金融機構同意貸款，其最終目的乃在銀行得撥款，始達貸款戶申請貸款之初衷，若銀行僅同意貸款但最終未撥款，當非貸款戶貸款之目的，上訴人誤解買賣契約第13條約定之貸款，將之解釋為銀行同意貸款即可，無庸等銀行撥款云云，亦無可取。
㈥民法第568條第1項固規定：「居間人，以契約因其報告或媒
介而成立者為限，得請求報酬」，而本件買賣契約已成立，有如前述，然兩造間既約定如被上訴人無法貸得約定之數額，則「本案失效」、「此合約無效」，上訴人且自認：「……無法貸到該成數，仲介也會退還報酬」，有如前述，顯然依兩造之約定已排除上開規定之適用，則上訴人收受被上訴人給付之5萬元服務報酬，雖有法律上之原因，惟其後已不存在，依民法第179條「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」之規定，上訴人自應返還5萬元予被上訴人。
綜上所述，被上訴人依民法第179條不當得利之規定，請求上
訴人給付被上訴人5萬元，於法有據，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，結論則無二致，原判決此部分仍應予以維持，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，上訴人之上訴仍應予以駁回。
本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證
，經審酌後認與判決之結果不生若何影響，無庸再逐一予以論列，合併敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條判決如主文。
中 華 民 國 101 年 4 月 17 日
民事第十八庭
審判長法 官 湯美玉
法 官 丁蓓蓓法 官 胡宏文正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 101 年 4 月 18 日
書記官 洪雪娥