臺灣高等法院民事判決 101年度上易字第396號上 訴 人 楊錦銘即楊明珠祭祀公業管理人訴訟代理人 賈育民律師被上訴人 李秀珍
高正玄高桂蘭王金銘兼前列四人共同訴訟代理人 葉玉英被上訴人 黃金葉
朱長華廖建朱長隆盧雅琪蘇郁揚上 一 人訴訟代理人 蘇忠信被上訴人 胡鵬
盧金定卓易儒陳聶海雲陳正池張逸敦曹福海上 一 人訴訟代理人 劉元齡
葉玉英被上訴人 李白旋訴訟代理人 張文達
葉玉英上列當事人間返還不當得利事件，上訴人對於中華民國101年3月20日臺灣臺北地方法院100年度訴字第3318號第一審判決提起上訴，經本院於101年8月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，並訴訟費用（除確定部分外）之裁判廢棄。
上廢棄部分，被上訴人應各再給付上訴人如附表一編號㈦所示金額及均自該「利息起算日」起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨各自民國一百年七月一日起至將坐落臺北市○○區○○段一小段10地號各如原判決附圖所示部分土地返還上訴人之日止，按年給付上訴人如附表二編號㈥所示之金額。
其餘上訴駁回。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用，由上訴人負擔三分之一，餘由被上訴人各按如附表二編號㈧所示之比例負擔。
事實及理由
壹、程序上理由：被上訴人朱長華、朱長隆、盧雅琪、陳正池、陳聶海雲、張逸敦經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、上訴人聲明求為判決：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡上廢棄部分，被上訴人應各再給付上訴人如附表一編號㈥
所示之金額及自該「利息起算日」起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈢被上訴人自民國（下同）100年7月1日起，至將占有台北
市○○區○○段一小段0010地號如原審判決附圖所示部分土地返還上訴人之日止，每年各再給付上訴人如附表二編號㈤所示之金額。
㈣第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
被上訴人李秀珍、黃金葉、高正玄、廖建、蘇郁揚、胡鵬、盧金定、高桂蘭、李白旋、卓易儒、曹福海、王金銘、葉玉英聲明求為判決：
㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人起訴主張：坐落臺北市○○區○○段一小段10地號土地（下稱系爭土地），面積181平方公尺，為祭祀公業楊明珠所有，被上訴人分別為門牌號碼臺北市○○區○○路四段52巷3號1至5樓、5號1至5樓、7號1至5樓、9號1至5樓之房屋（下稱系爭房屋）所有權人。被上訴人所有系爭房屋長期無權占有系爭土地（占有範圍及其面積各如原審判決附圖所示），致伊無法利用土地，獲有相當於租金之不當得利，為社會通常之觀念，為此爰依民法第179條、土地法第97條第1項、第105條規定，以土地申報地價總額年息6%計算，請求被上訴人各給付如附表一編號㈣所示之金額，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，並自100年7月1日起，至將系爭土地返還之日止，每年各給付如附表二編號㈢所示之金額（按原審命被上訴人各給付如附表一編號㈤所示之金額，及自該「利息起算日」起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自100年7月1日起，至將占有系爭土地返還上訴人之日止，按年各給付上訴人如附表二編號㈣所示之金額，並駁回上訴人其餘之請求。上訴人就其敗訴部分不服提起上訴，被上訴人就其敗訴部分則未聲明不服，業已確定）。
被上訴人則抗辯：
㈠被上訴人廖建、黃金葉、高正宏、高桂蘭、蘇郁揚、胡鵬
、盧金定、李白旋、卓易儒、陳正池、曹福海、張逸敦部分：祭祀公業楊明珠由當時管理人楊紅柑於68年間與建設公司談妥合建，並出具「土地使用權同意書」，取得使字第0536號使用執照，用以興建系爭建物之集合住宅，門牌號碼分別為臺北市○○區○○路4段54號、54之1號及4段52巷1、3、5、7、9號，各5層樓之集合住宅共35戶，惟因上訴人原管理人與建設公司間之爭議導致建物坐落基地被拍賣，然系爭土地因未隨之拍賣而延宕至今，伊等給付建商房地價款，卻無法取得系爭土地所有權，迄今索討無門，上訴人應履行「土地使用同意書」同意伊等使用系爭土地，伊等並無不當得利事實，且均願向上訴人購買占用系爭土地部分，且現在銀行利率很低，請求降低上訴人請求金額等語。
㈡被上訴人盧雅琪、陳聶海雲於本院言詞辯論期日未到場，
惟於原審，被上訴人盧雅琪抗辯：伊係98年購買的，租金應僅能自98年請求等語，被上訴人陳聶海雲辯稱：增建部分僅有搭棚子，願就增建部分拆還。當初建商也有給上訴人土地款，是建商捲款跑掉了，我們也願意給租金，但希望酌減租金等詞。
㈢被上訴人張逸敦經合法通知未到場，亦未提出書狀作何聲明或答辯。
三、查上訴人主張系爭坐落臺北市○○區○○段一小段10地號土地，面積181平方公尺，為祭祀公業楊明珠所有，而門牌號碼臺北市○○區○○路四段52巷3號1至5樓、同巷5號1至5樓、同巷7號1至5樓、同巷9號1至5樓共20戶之系爭房屋分別登記為被上訴人所有之事實，業據提出土地、建物登記謄本為證（見原審卷第8、9-31頁），並為被上訴人所不爭執。又系爭房屋各占有系爭土地如原審判決附圖所示部分之土地，亦經原審到場勘驗，並囑託臺北市古亭地政事務所測量屬實，有勘驗測量筆錄、複丈成果圖可憑（見原審卷第178頁、197-198頁），堪信為真實。
四、被上訴人雖抗辯：祭祀公業楊明珠前管理人楊紅柑於68年5月11日出具土地使用權同意書，同意陳君樸等35人於系爭土地上興建系爭房屋，渠等應為有權使用系爭土地云云，固據提出土地使用權同意書為證（見原審卷第97、148頁）。然查：
㈠祭祀公業楊明珠前提供系爭土地與台北市○○區○○段一
小段8-2地號及同小段9地號3筆土地（重測前分別為臺北市○○區○○段下崙尾小段12、13、13-1地號土地）與鉅富建設股份有限公司（下稱鉅富公司）合建，其管理人楊紅柑並於68年5月11日出具土地使用權同意書，同意陳君樸等35人於系爭土地上興建系爭房屋，被上訴人陳正池、曹福海、黃金葉與訴外人彭卓然等35人於鉅富公司預售時購買系爭房屋及其坐落基地，並已支付部分土地及房屋價款，惟鉅富公司因故未能完成建築，陳正池等購買戶另行集資興建系爭房屋，並為系爭房屋第一次登記之所有權人，但系爭土地之權利無法隨同移轉予陳正池等人之事實，有使用執照存根、使用執照竣工基地平面圖、建物登記簿謄本、委託代購土地及代建房屋合約書、送款存根簿可憑（見原審卷第98、27、28、10頁、本院卷第75、76、166-
174、175-178頁），並為上訴人所未爭執。另被上訴人李秀珍係於79年4月17日、朱長華於85年8月5日、高正玄於
97 年10月22日、廖建於77年7月6日（52巷3號5樓部分）、95年5月19日（52巷5號5樓部分）、葉玉英於98年1月15日、朱長隆於83年12月6日、盧雅琪於98年5月14日、蘇郁揚於100年2月18日、胡鵬於77年1月19日、盧金定於95年5月26日、高桂蘭於87年8月19日、李白旋於93年5月14日、卓易儒於87年6月22日、王金銘於84年7月5日、陳聶海雲於75年7月4日、張逸敦於96年1月4日，均因買賣、或贈與、或夫妻贈與等原因，自前手繼受取得系爭房屋所有權，亦有建物登記簿謄本可稽（見原審卷第9、11-26、29-31頁）。祭祀公業楊明珠固與鉅富公司簽訂合建契約，而被上訴人或其前手亦與鉅富公司簽約預購系爭房地，惟鉅富公司於興建中途停工，並未履行其與祭祀公業楊明珠合建契約之義務，系爭房屋由被上訴人或其前手自行續建完成，鉅富公司既未將系爭土地交付並辦理所有權移轉登記與被上訴人或其前手，系爭土地仍為上訴人管理之祭祀公業業產，則被上訴人或其前手於鉅富公司停工後，自行在上訴人所管理之系爭土地續建系爭房屋，自無正當權源。
㈡又按建築法第30條規定，起造人申請建造執照或雜項執照
時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書。依楊紅柑出具之上開土地使用權同意書上記載「茲有陳君樸等35人，擬在下列土地建築伍層RC造建築物四棟，業經本人完全同意，為申請建造（雜項）執照，特立此同意書為憑。（本同意書應從同意日起壹年內提出申請執照，逾期無效」等內容，足見楊紅柑所出具之土地使用權同意書，僅在同意陳君樸等35人為申請建照或雜項執照及建築時，有權使用系爭土地而已，尚無從據以認定被上訴人有永久使用系爭土地之權利。被上訴人或其前手於系爭房屋興建完成後，僅取得系爭房屋所有權，並未取得使用系爭土地之正當權利，有如前述，自不得執楊紅柑所出具之土地使用權同意書抗辯有權使用系爭土地。
㈢此外，被上訴人就其有何占有系爭土地之正當權源，並未
再舉證以為證明，則渠抗辯有權占有系爭土地云云，不足採取。
五、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院
61 年台上字第1695號判例參照）。被上訴人或其前手於鉅富公司停工後，自行在上訴人所管理之系爭土地續建系爭房屋，長期占有使用系爭土地而受有利益，致使上訴人受有長期負擔稅金卻無法使用土地之損害，與公平正義法則有違，被上訴人自得請求上訴人返還相當於租金之不當得利。經查：
㈠按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟
酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。此於當事人無權占有他人土地，於計算相當於租金之不當得利時，亦得參酌之。經查：
⒈被上訴人所有系爭房屋占有系爭土地之緣由，係因祭祀
公業楊明珠前提供系爭土地與台北市○○○區○○段○○段○○○○號及同小段9地號3筆土地（重測前分別為臺北市○○區○○段下崙尾小段12、13、13-1地號土地）與鉅富公司合建，被上訴人陳正池、曹福海、黃金葉於鉅富公司預售時購買系爭房屋及其坐落基地，並已支付部分土地及房屋價款，惟鉅富公司因故未能完成建築，陳正池等購買戶另行集資興建完成，並為系爭房屋第一次登記之所有權人，但系爭土地之權利無法隨同移轉予陳正池等人；另被上訴人李秀珍於79年4月17日、朱長華於85年8月5日、高正玄於97年10月22日、廖建於77年7月6日（52巷3號5樓部分）、95 年5月19日（52巷5號5樓部分）、葉玉英於98年1月15日、朱長隆於83年12月6日、盧雅琪於98年5月14日、蘇郁揚於100年2月18日、胡鵬於77年1月19日、盧金定於95 年5月26日、高桂蘭於87年8月19日、李白旋於93年5月14日、卓易儒於87年6月22日、王金銘於84年7月5日、陳聶海雲於75年7月4日、張逸敦於96年1月4日，均因買賣等原因，自前手繼受取得系爭房屋所有權，已如前述。又83年間，系爭房屋之所有權人有另行出資購買系爭房屋坐落之上開8-2及9地號土地乙節，亦據被上訴人提出購地分攤表、土地所有權狀為證（見本院卷第77-78 、79- 80頁），並為上訴人所不爭執。
⒉又系爭土地坐落臺北市○○區○○路四段52巷道內，鄰
近木柵公園、明道國小、木柵國中、臺灣戲曲學院木柵校區及臺北市立圖書館木柵分館，52巷口10公尺處即有全家便利超商，生活機能尚稱良好，另興隆路四段道路上，大樓林立，有251、252、253、237、671等數線公車行經，交通便捷等情，有Yahoo!奇摩地圖及照片4紙可稽（見本院卷第163、164- 165頁）。另101年1月1日起迄同年6月30日止，臺北市政府警察局文山第一分局計受理民眾電話報案木柵公園周邊治安案件共35件，分別為妨害安寧14件、酒醉路倒15件、打架2件、疾病救護、妨害風化、自殺及烤肉各1件，亦有該分局提供議員索取資料及統計表可憑（見本院卷第179-180頁）。
又被上訴人占有系爭土地，係供居住使用，並無經商營利之情事，亦為兩造所未爭執。另與本件占有緣由相同，同為祭祀公業楊明珠所有坐落臺北市○○路○段○○○巷土地，經法院判決認應按土地申報地價年息6%計算相當租金之不當得利，並經確定，亦有臺灣臺北地方法院86年度重訴字第1214號、本院93年度重上字第379號、最高法院95年度台上字第769號民事判決可憑（見本院卷第82-94、95 -103、104-108頁）。
⒊本院綜酌上開被上訴人占有系爭土地之緣由，及系爭土
地之位置，工商業繁榮之程度、治安情形，被上訴人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金相比較，認應按系爭土地申報地價年息5%計算相當於租金之不當得利為適當。
㈡又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文。
所謂土地之總價額，係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148條分別定有明文，而舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第16條前段亦規定明確。查系爭土地於99年1月之公告地價為每平方公尺3萬5900元、96年1月之公告地價為每平方公尺3萬3700元、93年1月之公告地價為3萬1700元，有臺北市地價查詢多功能服務系統查詢資料可憑（見原審卷第32頁），則依平均地權條例第16條前段規定，系爭土地於99年之申報地價即為2萬8720元、96年之申報地價為2萬6960元、93年之申報地價為2萬5360元。而被上訴人無權占有系爭土地之面積，業經原審勘測明確分別如附表一編號㈠所示，是上訴人請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，於如附表一編號㈧欄位所示之金額（計算式：申報地價5%占有面積年數應有部分權利＝不當得利金額，元以下四捨五入，下同），及均自100年7月1日起至返還系爭土地之日止，按年給付如附表二編號㈦欄位所示金額（計算式：申報地價5%占有面積應有部分＝按年應給付金額）之範圍內，為有理由，應予准許，逾上開範圍之請求，為無理由，不應准許。
六、綜上所述，除原審已判決命被上訴人給付且未據上訴之如附表一編號㈤所示金額本息及附表二編號㈣所示金額外，上訴人本於不當得利之規定，請求被上訴人各再給付如附表一編號㈦所示相當於租金之不當得利，及均自該「利息起算日」（即起訴狀繕本送達翌日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，及均自100年7月1日起至將其所占有系爭土地返還上訴人之日止，按年給付上訴人如附表二編號㈥所示之金額，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，所為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，為有理由，應由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於原審就超過上開應准許部分，所為上訴人敗訴之判決，並無不當，上訴意旨指摘原判決此部分不當，為無理由，應予駁回。
七、至兩造之其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經審酌後，認為均不足以影響判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第463條、第385條第1項、第79條、第85條第1項本文，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 8 月 30 日
民事第二十庭
審判長法 官 張 蘭
法 官 吳燁山法 官 陳麗玲正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 101 年 9 月 3 日
書記官 林淑貞