臺灣高等法院民事判決 101年度上易字第470號上 訴 人 張漢貴訴訟代理人 張蘇美雪被 上訴人 林怡君訴訟代理人 李文宏上列當事人間請求履行不動產買賣契約事件，上訴人對於中華民國101年4月10日臺灣板橋地方法院100年度訴字第2253號第一審判決提起上訴，本院於101年12月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，並訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣肆拾伍萬元，及自民國一百年十月二日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔二分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造經由訴外人冠亞不動產經紀有限公司（下稱冠亞公司）之居間仲介，於100年4月23日簽訂不動產買賣契約書，被上訴人向上訴人購買位於新北市○○區○○路○○○巷○號2樓房屋及其坐落基地（下稱系爭房地），約定總價金新臺幣（下同）816萬元，分4期付款，並共同委任訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥建經公司）辦理系爭房地買賣價金履約保證事宜及訴外人大正代書事務所辦理相關過戶事宜，被上訴人並已依約將第1期簽約款及第2期備證用印款共計82萬元匯入履約保證專戶內。而依系爭買賣契約第5條第2項之約定，被上訴人應於稅單核發後5日內將第3期完稅款82萬元匯入履約保證專戶，惟代書事務所承辦人員約莫於100年5月1日通知被上訴人系爭房地之稅單已核發，被上訴人卻未依約給付第3期款項，經上訴人於100年5月25日、同年月31日寄發存證信函催告被上訴人履約後，被上訴人方以屋齡不實為由，拒絕履行。茲因被上訴人違約在先，且上訴人並無詐欺被上訴人之情事，上訴人與訴訟代理人已明確表示解除系爭買賣契約，得依系爭買賣契約第11條第2、5項之約定，沒收被上訴人已給付之全部價款82萬元等語。並聲明：被上訴人應給付上訴人82萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被上訴人則以：兩造固於100年4月23日簽訂系爭買賣契約，被上訴人並已給付第1期及第2期買賣價款合計82萬元至履約保證專戶，惟被上訴人以系爭房地向銀行辦理貸款時，始得知系爭房地之實際屋齡為39年，而上訴人明知系爭房屋之建築日期係61年，卻仍於冠亞公司所製作之不動產說明書中有關系爭房屋之屋齡為33年、建築完成日為66年7月1日之不實資料上為簽認，因為銀行都以50年減掉實際屋齡作為貸款年限，致影響被上訴人貸款之期限，及被上訴人每期應負貸款之數額，而無法履行系爭買賣契約，被上訴人若知道屋齡已有39年之事實，必不為本買賣契約之簽訂，可知上訴人顯有故意詐欺被上訴人之行為。被上訴人已於100年5月30日、同年6月2日以存證信函表示解除契約（見本院卷57、58頁），復於100年12月12日以存證信函向上訴人表示依民法第92條為撤銷買賣之意思表示（見本院卷第62頁），上訴人請求被上訴人給付違約金82萬元並無理由等語置辯。
三、本件原審判決：上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。上訴人不服原法院判決，上訴聲明：(一)原判決廢棄。(二)被上訴人應給付上訴人82萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。(三)第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明：(一)上訴駁回。
(二)第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執之事項
(一)兩造於100年4月23日經冠亞公司仲介而簽訂不動產買賣契約書，被上訴人以總價816萬元向上訴人購買系爭房地，分4期給付，被上訴人並已依約將第1期及第2期買賣價金共計82萬元匯入僑馥建經公司名義之履約保證專戶內。
(二)上訴人於100年5月25日及同年5月31日寄發存證信函催告被上訴人履行第3期完稅款82萬元，復於同年6月3日以存證信函通知被上訴人沒收其已支付之第1期及第2期買賣價金82萬元。
(三)上訴人於5月2日寄發存證信函催告被上訴人於101年5月15日起協調逾期即解除契約。同年6月11日寄發存證信函表示解除契約。
(四)僑馥建經公司在100年6月3日寄發存證信函給兩造。
五、兩造爭執事項及論斷：上訴人主張被上訴人未依系爭買賣契約約定繳交第3期完稅款82萬元，已經上訴人解除契約，依系爭契約第11條第2、5項約定，上訴人得將被上訴人已交付僑馥建經公司之82萬元作為違約金等情，為被上訴人否認，並以前揭情詞置辯，茲就兩造爭點分述如下：
(一)被上訴人未依約給付第三期完稅款82萬元，上訴人已合法解除系爭買賣契約:
1、依系爭買賣契約書第5條關於買賣價金給付方式及時間約定，買賣價金為816萬元，分4期給付，被上訴人應於簽約時給付第1期及第2期買賣價金共計82萬元、於稅單核發後5日內給付第3期完稅款82萬元，及於金融機構貸款核撥時給付第4期尾款652萬元；第4條關於辦理不動產買賣價金履約保證約定，兩造共同委任訴外人僑馥建經公司辦理買賣價金履約保證，被上訴人給付之各期買賣價金應存入僑馥建經公司設於中國信託商業銀行敦南分行之不動產價金履約保證專戶內，由僑馥建經公司辦理交易管理暨認證事宜。第11條關於違約、解除契約暨賠償責任約定，其中第1項：「除本約有特別約定外，甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定7日以上期間催告仍未履行，雙方同意應由僑馥建經進行最終催告仍未履行或認證後，本約發生解除之效力，並由僑馥建經執行專戶價金之撥付作業。」等語可知，兩造有關買賣價金給付事宜由僑馥建經公司為履約保證，並代收各期款項，如兩造有違約情事，必須定7日以上期間催告履行，並經僑馥建經公司為最終催告後不履約，始得解除契約。
2、系爭房地買賣之土地增值稅免稅證明書及所須繳納契稅繳款書，分別於100年4月27日及同年月29日核發，此有卷附土地增值稅免稅證明書及100年契稅繳款書在卷可憑（見本院卷第89頁），被上訴人未於前開稅單核發後繳納第3期完稅款82萬元，經上訴人於100年5月25日以存證信函，催告被上訴人於5日內匯款，再由僑馥建經公司於100年6月3日函催告被上訴人於文到7日內匯款，有前開存證信函可憑（見本院卷第14、17頁），前開催告程序，已符合系爭契約第11條第1項約定，雖上訴人第一次催告期間僅為5日，較系爭契約約定之7日期限為短，但自催告時起，已經過該約定之7日期限，被上訴人仍未履行，基於誠實信用原則，應解為上訴人得解除契約（參最高法院90年台上字第1231號判例）。前開催告程序既已踐行兩造約定，則上訴人於101年6月11日發函表示解除契約（見本院卷第36頁），即生解除契約之效力，上訴人得依系爭買賣契約第11條第2、5項之約定，沒收被上訴人已給付之全部價款，作為懲罰性違約金。被上訴人雖辯稱，其得依民法第265條規定為不安抗辯，拒絕給付云云（見本院卷第147頁），惟被上訴人既有先履行第三期價金之義務，而上訴人並無訂約後財產顯著減少，致難以履行系爭買賣契約之情形，被上訴人執此抗辯，顯屬無據。
(二)被上訴人不能以受詐欺為由，撤銷系爭買賣契約，亦不能以買賣標的物有瑕疵，解除系爭買賣契約：
1、被上訴人雖辯稱：上訴人明知系爭房屋之建築日期係61年，卻仍於不動產說明書不實資料為簽認，影響被上訴人貸款期限及每期應攤還數額，顯有故意詐欺被上訴人之行為，被上訴人已經撤銷前開錯誤之意思表示云云（見原審卷第98頁）。惟查：
⑴按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表
意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。44年台上字第75號民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合，無依前開規定撤銷意思表示之餘地。此有最高法院98年度台上字第171號判決可資參照。又前開規定，所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，不包括就行為對象（事或物）之特性為不實或誇大之陳述，欲以價值判斷影響表意人決定自由之情形。至不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷。此亦有最高法院100年度台上字第858號判決可參。
⑵被上訴人抗辯系爭房屋之建築日期係61年，而兩造交易時，
冠亞公司所出具之不動產說明書銷售物件資料表屋齡33年，產權調查建築完成日期為66年7月1日，且前開不動產說明書經上訴人簽認，其受有詐欺行為等情，固有不動說明書（見原審卷第49、50頁），以及臺北縣板橋地政事務所建築物勘測結果、建築改良物登記簿可憑（見原審卷第21頁、103頁），而堪以認定。惟前開不動產說明書不實登載之原因，經證人即冠亞公司仲介系爭房地買賣之經紀營業員王鈞涵，於原審101年1月17日言詞辯論時證稱：不動產現況說明書是由伊調查整理好，提供給秘書製作，作產權調查時，調取地政電傳資料系統，其上登記日期為66年7月1日，所以秘書依上開日期，記載為建築完成日期。有關建築完成日期，是由伊判斷，伊在稿上寫61年，交給秘書製作時，不知為何會寫成66年等語。（見原審卷第109頁），又證人即承辦系爭房地交易之代書鄭文發，於本院101年9月13日準備程序證稱：不動產說明書內產權調查篇有關建築完成日期66年7月1日，是仲介製作，簽約當下沒有人發現，是事後才發現。在不動產說明書新北市光特版地政電傳資訊系統，土地標示上有66年7月1日是因地籍圖有重測，就以這個日期鍵入，當初仲介有說是誤登等語。（見本院卷第130頁背面），再觀之，系爭建物登記謄本並未登載建築完成日期，而土地謄本則有登記日期為66年7月1日之記載，冠亞公司人員在製作產權調查表時所調閱之新北市光特版地政電傳資訊系統其中土地部分，亦有登記日期為66年7月1日，登記原因地籍圖重測之記載，此有前開土地及建物謄本以及地政資料可查（見原審卷第16頁、17頁、57頁），故前開證人王鈞涵及鄭文發所證述系爭房地之不動產說明書登載內容錯誤，屬於冠亞公司人員誤將土地重測日期登載所致等情，應可採信。準此，難認上訴人有何詐欺被上訴人之故意。且前開屋齡不實之情形，於系爭房地之交易價值或效用，並無重大影響（詳如後述），對於被上訴人購買系爭房地之決定，亦難認有因果關係。被上訴人以上訴人有詐欺行為，而撤銷買賣系爭房地之意思表示，洵屬無據。
2、被上訴人又辯稱：前開不動產說明書上所載之屋齡不實，影響被上訴人貸款之期限，及每期應負貸款之數額，致系爭房地有減少價值及通常效用之瑕疵云云（見原審卷第98頁）。
惟查：
⑴按民法第359條規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條
之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。所謂顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除對於出賣人所生之損害，有失平衡而言。此有最高法院85年度台上字第1306號判決及88年度台上字第711號判決可資參照。
⑵被上訴人抗辯系爭房屋交易之不動產說明書上，有建築完成
日為66年7月1日之不實記載，已向上訴人表示解除契約云云。惟依系爭房地買賣契約書上之記載，第1條記載房屋面積及土地持分，停車空間之登記與分管使用狀況，第2條約定增建或占有部分，第8條約定氯離子及輻射檢測約定，第12條特別約定則有房屋是否凶宅之記載，第14條則敘明屋內動產是否由買方取得，第15條則約定以現況交屋，並於第10條第7款約定，買受人未能明確主張確有重大瑕疵時，不得拒絕點交等語。依前開約定可知，系爭房屋之屋齡條件，未經系爭買賣契約明文列舉，不能認為系爭房地買賣之重要交易條件。再依一般房屋交易之現況而言，屋齡固為個別買受人可能考慮之要件，但以房屋使用年限可長達50年之情形，前開不動產說明書上5年之屋齡差距，非必然影響購買者之決策。系爭屋交易時之不動產說明書所載之屋齡為34年，實際屋齡為39年，參酌上訴人所提出之永慶房屋網站房屋買賣行情及樂屋網成交行情表可知，系爭房屋之買賣價格，並無偏高之情形（見本院卷第92頁、93頁），再參酌上訴人以系爭房地，向新北市板橋區農會辦理房屋抵押貸款資料可知，系爭房地實際上仍可貸款達720萬元，貸款年限亦無縮減之情形（見本院卷第124至128頁），被上訴人抗辯，前開屋齡差距會影響房屋貸款云云，並非可採。前開不動產說明書上屋齡雖與實際屋齡相差5年，但此項差異對於系爭房屋實際交易價額及使用效能，難以認定有重大差異，如以此原因解除契約，對上訴人即顯失公平，故被上訴人以存證信函表示解除系爭買賣契約，不生解除契約之效力。
(三)上訴人得請求向被上訴人給付違約金，但違約金應予酌減為45萬元：
1、系爭買賣契約第11條第2項約定：「本約簽訂後，甲方（即被上訴人）若有違約情事經乙方（即上訴人）合法解除本約後，應負擔乙方所受損害賠償，並應於僑馥建經最終催告期限內起訴，否則於期限屆至後，除雙方另有約定外，僑馥建經即依約將甲方已支付之價金扣除已給付之餘額作為懲罰性違約金給付乙方。」等語，而系爭買賣既經上訴人合法解除，已如前所述，又被上訴人已繳納並置於僑馥建經公司履約保證專戶之金額，為82萬元，此有系爭買賣契約價金給付備忘錄可憑（見原審臺北地院卷第10頁），並兩造陳述明確（見本院卷第154頁背面、155頁），上訴人請求沒收前開違約金，自屬有據。
2、按約定之違約金過高者，依民法第252條規定，法院得減至相當之數額，而酌減之標準，則應依一般客觀事實、社會經濟狀況及如債務人如期依約履行，債權人所得享受之一切利益為衡量標準。而債務已為一部履行者，法院亦得比照債權人所受利益，減少其數額。（最高法院84年度台上字第978號判決）系爭買賣契約就前開違約金之約定，文義明訂為懲罰性違約金，兩造就此亦不爭執（見本院卷第141頁），被上訴人主張前開違約金之約定過高，經本院審酌：系爭房屋之建築日期係61年，而兩造交易時，冠亞公司所出具之不動產說明書銷售物件資料表屋齡33年，產權調查建築完成日期為66年7月1日，就屋齡之記載確有不實，並系爭房地之買賣價格為816萬元，被上訴人已給付82萬元等一部履行之情事，認為兩造約定懲罰性違約金82萬元，尚嫌過高，應予酌減為45萬元，故上訴人之請求在此範圍內為可採，逾此數額之請求，即不應准許。又前開違約金依系爭買賣契約第11條第2款約定，應於僑馥建經公司最後催告期限屆至後為給付，而該公司催告之存證信函於100年6月3日寄送兩造，限期為7日，此為兩造不爭執，並有存證信函在卷可憑（見本院卷第
36、79頁），準此，被上訴人應於7日期限屆至後給付前開違約金，故上訴人請求給付自起訴狀繕本送達之翌日（即100年10月2日，原審卷第23頁起訴狀繕本為寄存送達，應於000年00月0日生送達效力）之法定遲延利息，洵屬有據。
六、綜上所述，上訴人依系爭買賣契約第11條第2、5項之約定，請求被上訴人給付45萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起（即100年10月2日，見原審卷第23頁），至清償日止，按週年利率5%計算之利息部分，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件為判決基礎之事證已臻明確，經逐一斟酌兩造所提其餘攻擊、防禦方法，均與前開論斷之結果無礙，爰不再一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條前段，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 12 月 18 日
民事第五庭
審判長法 官 李錦美
法 官 王本源法 官 張松鈞正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 101 年 12 月 19 日
書記官 陳盈璇