臺灣高等法院民事判決 101年度上易字第478號上 訴 人 張水源
陳景政被 上訴 人 新竹縣政府法定代理人 邱鏡淳訴訟代理人 曾肇昌律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國101年3月30日臺灣新竹地方法院99年度重訴字第107號第一審判決提起上訴，本院於101年7月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：本件坐落新竹市○○段第677地號土地（下稱系爭土地，地目旱，面積2347.17平方公尺），自民國（下同）39年10月25日起由伊管理，並於46年2月17日登記完畢。嗣伊將系爭土地出租與訴外人陳水源，租期自95年
1 月1日起至100年12月31日止，並約定承租人陳水源應自任耕作，不得將耕地全部或一部轉租他人或將租賃權讓與他人，詎訴外人陳水源違約將該土地出租與上訴人建造地上物，是上訴人占有系爭土地上建造地上物屬無權占有，依民法第767條第1項前段、第179條、第185條規定自應拆除地上物返還土地及賠償自96年度起相當於租金之損害金額〔依96年度至101年度申報地價每平方公尺為新臺幣（下同）880元之年息8%計算〕。為此，起訴請求：㈠上訴人張水源應將坐落系爭土地上（門牌號碼：新竹市○○路○○○○○號），如附圖677⒀所示（面積36.93平方公尺，東京檳榔）、如附圖677 ⒁所示（面積44.63平方公尺，鮮活力）、如附圖677⒂所示（面積43.20平方公尺，阿美早餐）及如附圖677所示（長度4公尺鐵皮圍籬）部分之地上物拆除，另應給付被上訴人43,916元及自100年12月26日（即被上訴人追加上訴人暨變更聲明㈡狀繕本送達上訴人之翌日）起至拆除地上物，返還土地之日止，按月732元之損害金；㈡上訴人陳景政應將坐落系爭土地上（門牌為新竹市○○路○○○○○號），如附圖677⒃所示（面積9.24平方公尺，商店）部分之地上物拆除，返還土地予被上訴人，另應給付被上訴人3,252元及自100年12月26日起至拆除地上物，返還土地之日止，按月54元之損害金，並陳明願供擔保，請准宣告假執行〔原審判決：㈠上訴人張水源應將坐落系爭土地上如附圖677⒀-⒂、附圖677所示部分之地上物拆除，返還該地予被上訴人，另應給付5,270元及自100年12月27日起至騰空拆除地上物，返還土地之日止，按月給付449元予被上訴人。㈡上訴人陳景政應將坐落系爭土地上如附圖677⒃部分所示之地上物拆除，返還該地予被上訴人，另應給付390元及自101年1月3日起至騰空拆除地上物，返還土地之日止，按月給付41元之損害金予被上訴人。並駁回其餘被上訴人之訴。上訴人分別就其敗訴部分提起上訴；被上訴人就其敗訴部分則未據上訴，非本院審理範圍〕並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人張水源則以：伊所有建物係向訴外人周連長（真實姓名不詳）購得坐落於新竹市○○段第678地號土地之工寮後，向他人租得同段678號土地後整修增建而來，為合法地上權人，並未向被上訴人或訴外人陳水源承租任何耕地，亦未占用系爭土地，被上訴人應就伊違法承租系爭土地舉證。況伊自51年間即受讓該地上物，且於該處設籍，系爭土地占建房屋迄今已有50年之久，被上訴人之請求權已罹15年之時效而消滅。另依新竹縣縣有財產管理自治條例第37條第1項第2款規定，被上訴人應追收占用期間補償金後出租予上訴人，而上訴人於知悉占用被上訴人土地後，亦已依新竹縣縣有財產管理自治條例第37條第2項提出申請承租或承購，然被上訴人卻以保護區為由阻礙，未依法行政。是被上訴人請求拆屋還地，並請求損害賠償，違反民法第72、148、219條之規定等語，資為抗辯，並上訴聲明：
㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、上訴人陳景政則以：系爭建物係由訴外人何淑卿讓渡，並依合法程序設籍、課稅、登錄，為合法地上權人，是被上訴人於出賣系爭基地時，依土地法第104條應有優先購買權，伊所有建物並未占用系爭土地。伊並未向被上訴人或訴外人陳水源承租任何耕地，被上訴人應就伊違法承租系爭土地舉證。況伊自受讓該地上物，迄今已有50年之久，被上訴人之請求權已罹15年之時效而消滅。另依新竹縣縣有財產管理自治條例第37條第1項第2款規定，被上訴人應追收占用期間補償金後出租予上訴人，而上訴人於知悉占用被上訴人土地後，亦已依新竹縣縣有財產管理自治條例第37條第2項提出申請承租或承購，然被上訴人卻以保護區為由阻礙，未依法行政。是被上訴人請求拆屋還地，並請求損害賠償，違反民法第
72、148、219條之規定等語，資為抗辯，並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
四、經查，本件被上訴人於94年12月30日就其所管理之系爭土地，與訴外人陳水源訂立台灣省新竹縣公有耕地租賃契約，約定租賃期間自95年1月1日起至100年12月31日止共計6年，嗣因查悉訴外人陳水源未自任耕作，將系爭土地轉租予他人建有房屋，乃於99年2月26日以府地用字第0990030048號函通知訴外人陳水源終止上開耕地租約，請求訴外人陳水源返還土地無著，被上訴人乃依耕地三七五減租條例第26條規定，向新竹市政府耕地租佃委員會聲請調處，並另案訴請訴外人陳水源應將系爭土地全部返還被上訴人，案經原法院100年度訴字第201號判決被上訴人勝訴在案等情，為兩造所不爭執，且有系爭土地登記謄本、台灣省新竹縣公有耕地租賃契約、100年度訴字第201號民事判決附卷可稽（原審卷㈠第16、17頁、卷㈡第168-173頁）；另上訴人張水源所有門牌號碼新竹市○○路○○○○○號房屋，占用系爭土地上如附圖677⒀部分（面積36.93平方公尺）開設「東京檳榔」、附圖677⒁部分（面積44.63平方公尺）開設「鮮活力」商店、附圖677⒂部分（面積43.20平方公尺）開設「阿美早餐」，並在如附圖677部分土地設置長度4公尺鐵皮圍籬；另上訴人陳景政所有門牌號碼新竹市○○路○○○○○號房屋，占用系爭土地上如附圖677⒃部分所示土地開設商店等情，則經被上訴人提出現場照片、並經原審會同兩造及新竹市地政事務所派員至現場勘驗明確，製有勘驗筆錄，並由新竹市地政事務所測繪土地複丈成果圖附卷可參（原審卷㈠第20、29、30、32 -34頁、卷㈡第13-19、100、101頁），洵堪認定。上訴人就此辯稱渠等並未占用系爭土地云云、上訴人陳景政另稱如附圖677⒃所示之部分，非伊所有新竹市○○路○○○○○號房屋所坐落位置云云，核無可取。
五、次查，被上訴人主張伊前將系爭土地出租予訴外人陳水源，雙方於租賃契約第2項、第13項約定：承租人於系爭土地限種植農作物之用，不得作其他使用；且應自任耕作，並不得將耕地全部或一部分轉租他人，或將租賃權轉讓與他人，或與他人耕地交換使用，承租人違反前揭約定或耕地租佃法令時，伊得終止租約收回耕地另行處理；詎訴外人陳水源承租系爭土地後，未自任耕作，除於系爭土地建屋自住使用外，並將部分土地轉租他人建屋經營修車廠、洗車廠等使用，伊乃於99年2月26日以府地用字第099003004 8號函通知上訴人終止系爭耕地租約等情，業據其提出耕地租賃契約、被上訴人99年2月26日函文、100年度訴字第201號判決為憑（原審卷㈠第17、18、39、40頁、卷㈡第171頁），且為訴外人陳水源於原法院100年度訴字第201號租佃爭議事件中所不爭執，另向訴外人陳水源承租系爭土地之承租人范宏林、林木生於原審陳述屬實（原審卷㈠第168頁背面），洵堪信實。而被上訴人與訴外人陳水源所訂之租賃契約，租賃標的為系爭土地，承租面積為0.234717公頃，正產物為甘藷，每年地租數額為399公斤；承租人限種植農作物之用，不得作其他使用（系爭契約第2、3條約定參照），性質上屬耕地租賃契約，有耕地三七五減租條例之適用。而訴外人陳水源承租系爭耕地後，未依約自任耕作且轉租土地供他人興建地上物使用，違反系爭租賃契約第2、13項約定、耕地三七五減租條例第16條第1項規定，從而，被上訴人依前揭耕地租賃契約第
10 項第9款終止其與訴外人陳水源之租約收回系爭土地，於法即無不合。
六、至於上訴人辯稱：伊等占用系爭土地已50年，未向被上訴人或訴外人陳水源承租任何耕地，係合法地上權人；被上訴人返還系爭土地之請求權已罹15年之時效而消滅，且依新竹縣縣有財產管理自治條例第37條第1項第2款規定，被上訴人應追收占用期間補償金後出租予上訴人，是其請求上訴人拆屋還地違反民法第72條、第148條、第219條（此條文於88年4月21日經修法刪除）之規定云云，惟查：
（一）按因時效取得地上權登記請求權者，不過有此請求權而已，在未依法登記為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所有人，而謂其係有權占有。又占有人之占有，縱已具備時效取得地上權之要件，倘係在土地所有權人或管理權人依民法第767條規定提起訴訟後，始向管轄地政機關聲請登記者，受訴法院毋庸就占有人是否具備時效取得地上權登記之要件，為實體上裁判（最高法88年院台上字第1729號判決意旨參照）。查本件上訴人至被上訴人提起本件訴訟之時，迄未依法登記為地上權人一節，有土地登記謄本可參（原審卷㈠第16、142頁），而上訴人就渠等具備時效取得地上權之要件，且於被上訴人提起本件訴訟前，已向管轄地政機關聲請登記等項，並未舉證以實其說，徒謂渠等為合法地上權人云云，要難憑採。
（二）次按已登記不動產所有人行使除去妨害請求權，並無民法第125條消滅時效規定之適用。又權利之行使，不得以損害他人為主要目的。行使權利、履行義務，應依誠實信用方法，為民法第148條所明定。所稱權利之行使，不得以損害他人為主要目的者，係指行使權利，專以損害他人為目的之情形而言，若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，然既非以損害他人為主要目的，即無該條之適用（最高法院69年度臺上字第1079號判決意旨參照）。
查本件被上訴人為系爭土地之登記所有權人，已如前述，是其行使所有物返還請求權，並無民法第125條消滅時效規定之適用。又被上訴人為系爭土地之所有權人，上訴人所有前揭建物坐落系爭土地，妨害被上訴人所有權之行使，無法就系爭土地為使用、收益，被上訴人訴請上訴人拆屋還地，乃其權利之正當行使，難謂被上訴人請求拆屋還地有何背於公共秩序或善良風俗、權利濫用或違反誠信原則情事，上訴人稱被上訴人拆屋還地之請求權已罹15年之時效而消滅，其權利之行使違反民法第72條、第148條、第219條（業經修法刪除）之規定云云，核無可採。至於上訴人另稱：依新竹縣縣有財產管理自治條例第37條第1項第2款規定，被上訴人應追收占用期間補償金後出租予上訴人，而上訴人於知悉占用被上訴人土地後，亦已依新竹縣縣有財產管理自治條例第37條第2項提出申請承租或承購，然被上訴人卻以保護區為由阻礙，未依法行政云云，事涉被上訴人審理縣有土地承租申請之行政行為是否適法，上訴人如有不服，應循行政程序救濟，尚非本院所得審究，併此敘明。
七、又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。本件上訴人未經系爭土地所有權人（即被上訴人）之同意，占有使用系爭土地，已如前述，從而，被上訴人依民法767條規定，請求上訴人張水源將坐落系爭土地上如附圖677⒀-⒂、附圖677所示部分之地上物拆除，上訴人陳景政將坐落系爭土地上如附圖677⒃部分所示之地上物拆除，返還各該土地予被上訴人，洵屬有據，應予准許，
八、末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文。又得請求之不當得利範圍，應以他方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。另按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，以不超過該土地申報價額年息10%為限。而該條之土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言。又法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。又租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院審酌使用土地所獲得之利益時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形外，另應注意占有人利用該土地之經濟價值與所得之利益。本件審酌系爭土地於99年度之申報地價為每平方公尺880元，該地位於新竹科學園區特定範圍內，正前方面臨新竹市○○路，為雙向各兩線道路，係新竹縣寶山鄉來往新竹市○○道路，且鄰近國立清華大學後門，距離新竹科學園區入口步行約十分鐘，上訴人占有使用系爭土地建屋經商等情（地價第二類謄本、原審勘驗筆錄、現場照片附原審卷㈡第202、13-19頁、原審卷㈠第20、29、30、32-34頁），綜合系爭土地之價值、所處位置、四周工商業繁榮情形及上訴人利用該地之經濟價值與所得之利益等一切情狀，認上訴人利用系爭土地之利益，以上訴人實際占有使用面積按該地申報地價總額年息6%計算為當。又被上訴人於99年2月26日終止系爭土地之耕地租約前，已自承租人陳水源收取租金，則該土地使用收益權嗣經他人侵害，受損者應為承租人而非被上訴人，從而，被上訴人依民法第179條規定請求上訴人返還無權占有系爭土地所受相當於租金之利益，於如附表所示範圍洵屬有據，逾此部分，則無理由。
九、綜上所述，被上訴人依民法767條規定，請求上訴人張水源、陳景政拆屋還地，並依不當得利之法律關係請求上訴人返還如附表所示無權占用系爭土地所獲得相當於租金之利益，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回；其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。原審就上開應准許部分，為被上訴人勝訴之判決並為假執行之宣告，經核並無違誤，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後與判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，附此敘明。
、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項後段，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 8 月 7 日
民事第十庭
審判長法 官 張宗權
法 官 鄭純惠法 官 周玫芳正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 101 年 8 月 9 日
書記官 陳嘉文附表
一、上訴人張水源部分（無權占用系爭土地如附圖所示677⒀部分面積36.93平方公尺、677⒁部分面積44.63平方公尺、677⒂部分面積43.2平方公尺）
（一）99年2月26日起至99年12月14日被上訴人起訴之日止，應給付之金額為5,270元（元以下四捨五入，下同）。
計算式：880元×(36.93㎡+44.63㎡+43.20㎡)×6%÷365×292=5,270元。
（二）自99年12月15日以後按月損害金：549元計算式：880元×(36.93㎡+44.63㎡+43.20㎡)×6%÷12=549 元。
二、上訴人陳景政部分（無權占用系爭土地如附圖所示677⒃部分面積9.24平方公尺）
（一）99年2月26日起至99年12月14日被上訴人起訴之日止，應給付之金額為390元。
計算式：880元×9.24㎡×6%÷365×292=390元。
（二）自99年12月15日以後按月損害金：41元。計算式：880元×9.24㎡×6%÷12=41元。