臺灣高等法院民事判決 101年度上易字第555號上訴人即附帶被上訴人 劉樹芬被上訴人即附帶上訴人 秦雋為訴訟代理人 謝天仁律師複 代理 人 吳佩玲律師上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國101年2月17日臺灣臺北地方法院100年度訴字第2849號第一審判決提起上訴，被上訴人為附帶上訴，並為訴之擴張，本院於102年1月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
被上訴人之附帶上訴及擴張之訴均駁回。
第二審訴訟費用，關於上訴部分由上訴人負擔；關於附帶上訴及擴張之訴部分，由被上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按附帶上訴在言詞辯論終結前隨時可以提起，不受上訴期間拘束，此觀民事訴訟法第460條第1項前段、第2項規定即明。又在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款、第3款亦有規定。被上訴人於本院言詞辯論終結前就原審判決其請求違約金、第一審律師費用敗訴部分，對上訴人提起附帶上訴，並擴張請求上訴人依租賃契約第12條約定再給付第二審律師費新臺幣（下同）7萬元（見本院卷第33頁），復就原起訴請求上訴人自民國100年5月1日起至騰空返還房屋之日止按月給付4萬元之違約金部分，經計算至101年8月29日止，更正請求上訴人應給付63萬7,419元（見本院卷第136頁），核被上訴人前後聲明請求之基礎事實同一，且所為請求金額之增加，應屬聲明之擴張，依上開規定，均無不合。
乙、實體方面：
一、被上訴人即附帶上訴人起訴主張：上訴人即附帶被上訴人於97年間向訴外人丸田營造有限公司（下稱丸田公司）承租門牌號碼臺北市○○○路○段○○○巷○○○號2樓房屋（下稱系爭房屋），並簽訂租賃契約（下稱系爭租約），租期自97年5月1日起至100年4月30日止，每月租金2萬元，嗣系爭房屋及坐落基地應有部分遭拍賣，伊輾轉向訴外人陳松田買受並於99年7月27日辦妥所有權移轉登記，系爭租約依民法第425條第1項規定對伊仍繼續存在。詎上訴人未於系爭租約屆期後遷出，同意原審被告林志峰繼續無權占有系爭房屋，並自99年7月27日起未依約繳付租金，伊自得請求上訴人返還積欠之租金18萬3,226萬元，另依系爭租約第6條、第12條之約定請求上訴人給付違約金63萬7,419萬元及伊支出之第一、二審律師費用共14萬元。爰依系爭租約、民法第455條之規定求為命上訴人如數給付，並加計自100年8月10日起計算法定遲延利息之判決（至未繫屬本院部分，茲不贅敘）。
二、上訴人則以：伊於上開期間向丸田公司租賃系爭房屋一部供辦公室使用，每月租金2萬元已自丸田公司積欠伊之250萬元債務抵扣，且伊於系爭租約到期前之100年2、3月間即搬離系爭房屋，將鑰匙交還丸田公司。當時伊僅知系爭房屋遭法拍，並不知系爭房屋輾轉由被上訴人取得所有權，亦不認識林志峰，且系爭房屋交還原出租人丸田公司時，尚有其他人使用，非僅伊持有系爭房屋之鑰匙，伊亦未將承租部分轉租或同意林志峰使用，並無違約情形等語，資為抗辯。
三、原審判決原審共同被告林志峰自系爭房屋遷出，將系爭房屋騰空返還予被上訴人，並命上訴人給付18萬3,226元，及自100年8月10日起至清償日止按年息5％計算之利息，駁回被上訴人其餘之請求。上訴人提起上訴，聲明：
㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。並提起附帶上訴，及為訴之擴張，聲明：
㈠原判決關於駁回被上訴人後開第2、3項之訴部分廢棄。
㈡上訴人應再給付被上訴人7萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。
㈢上訴人應給付被上訴人自100年5月1日起至101年8月29日止按月給付4萬元，合計63萬7,419元。
㈣上訴人應給付被上訴人7萬元，及自100年8月10日起至清償日止按年息5％計算之利息。
上訴人則答辯聲明：附帶上訴及擴張之訴均駁回。
（被上訴人其餘請求，未據聲明不服，業已確定）
四、兩造不爭執事實：㈠上訴人向丸田公司承租系爭房屋，租期自97年5月1日起至100年4月30日止，每月租金2萬元。
㈡系爭房屋於97年8月21日遭查封（98司執字第21450號）。
㈢系爭房屋經法院強制執行拍賣（不點交），由訴外人陳松田拍定，經原法院於99年5月1日核發不動產權利移轉證書。
㈣上訴人向陳松田買受系爭房屋及坐落基地，並於99年7月27日辦妥所有權移轉登記。
以上事實，為兩造所不爭（見本院卷第43頁），且有房屋租賃契約書、原法院不動產權利移轉證書、系爭房屋及坐落基地所有權狀、建物謄本、臺北市士林地政事務所異動索引為證（見原審卷第9-16、84-86頁），堪信為真正。
五、被上訴人主張上訴人未給付租金，並於系爭租約屆期後，違約未交還系爭房屋等語，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，則本件爭點厥為：㈠被上訴人得否請求給付租金？金額若干？㈡上訴人有無違約未履行交還租賃物之義務？㈢被上訴人得否請求違約金或損害賠償？
六、茲就上述爭點析述如下：㈠被上訴人得請求給付租金18萬3,226元：
⒈按承租人以金錢貸與前業主，約定將息抵租，是債之關係顯
僅發生於承租人與前業主間，故在租賃關係存續中，前業主縱將租賃物讓與第三人，但除有民法第300條所定之債務承擔情形外，原約定對該第三人並非繼續有效，此與一般依租賃契約所為租金之預付，得以對抗受讓人之情形，初非相同（最高法院45年台上字第590號判例參照）。
⒉查：陳松田於99年5月1日經法院強制執行拍賣程序取得系爭
房屋所有權，嗣被上訴人於99年7月27日以買賣為原因取得系爭房屋所有權，依民法第425條之規定，系爭租約應對於被上訴人繼續存在，被上訴人即當然繼承出租人地位，而行使或負擔租賃契約所生之權利或義務（最高法院41年台上字第1100號判例參照）。是被上訴人請求上訴人給付自受讓取得系爭房屋所有權，即繼受系爭租約之出租人之日（即99年7月27日）起至系爭租約期限屆至時止（即100年4月30日）之租金合計18萬3,226元【計算式：（5/31〈99年7月份〉＋9〈99年8月至100年4月〉）×20,000＝183,226，元以下四捨五入】，洵屬有據。又上訴人於原審100年8月9日行言詞辯論時經被上訴人催告請求給付租金而未付（見原審卷第44頁），則被上訴人請求上訴人給付上開金錢加計自受催告翌日即100年8月10日起至清償日止，按法定利率即年息5％計算之利息，亦應准許。
⒊上訴人雖辯稱：系爭租約第19條約定系爭房屋每月租金以出
租人丸田公司積欠之250萬元債務扣抵，依院字第1909號解釋應可對抗受讓人，並提出系爭租約記載「每月租金從欠款新台幣貳佰伍拾萬元抵扣」之旨為憑（見原審卷第12頁），為被上訴人所否認，且民法第425條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指同法第421條第1項所定意義之契約而言，若因承租人對於出租人有債權，出租人同意以其所欠債權按月扣抵租金，屬別一契約，此契約對於因受讓租賃物而繼為出租人之受讓人並非繼續有效，承租人無從以其對於前出租人之債權，主張按月扣抵應支付受讓人之租金。上訴人未舉證其與丸田公司間有上開250萬元債權債務關係存在，亦未證明被上訴人已承擔丸田公司前揭250萬元債務，依上開說明，自不得以系爭租約上開約定對抗被上訴人。至院字第1909號解釋係就租賃契約訂明承租人得於押金已敷抵充租金之時期內，不再支付租金，而將押金視為預付之租金者，雖受讓人未受押金之交付，亦得以之對抗受讓人，核與本件事實不同，自難比附援引。是上訴人此部分辯解，殊無可採。
㈡上訴人已履行交還租賃物之義務：
⒈按民法第425條規定，出租人於租賃物交付後，將租賃物所
有權讓與第三人，其租賃契約對受讓人仍繼續存在，係指租賃契約按其原來之內容，依法繼續存在於受讓人與承租人之間，發生所謂「法定之契約承擔」效果，受讓人雖當然繼承出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務，但原出租人或受讓人須依民法第297條之規定通知承租人，在未通知前，承租人對原出租人所為之租金清償或返還租賃物，於受讓人因而受利益之限度內，仍應為有效（民法第310條第3款規定參照）。
⒉上訴人抗辯：已於100年2、3月間搬離系爭房屋，並將鑰匙
交還原出租人丸田公司等情，業據證人即丸田公司負責人陳進雄證述：「劉樹芬將系爭房屋鑰匙交還丸田公司另1名股東蔡先生，蔡先生委託伊將該鑰匙轉交樓下1名小姐，要在系爭房屋借放物品」等語在卷（見本院卷第64頁），證人陳雪蓮於原審亦結證：「伊於100年間任職系爭房屋樓下1 樓之婚紗店，該婚紗店係由原告（指被上訴人）之母親蘇珍琳經營，伊平常上班時間從早上9點到晚上6點，有時會看到1名男子出入系爭房屋，但該男子並非劉樹芬」、「本來2樓房屋（指系爭房屋）是別人的，蘇珍琳要租用，那時蘇珍琳還沒有買，後來才買下來」等語（見原審卷第160-161頁）；參諸臺北市政府警察局中山分局圓山派出所員警先後於100年8月16日、10月6日、12月2日至系爭房屋現場查看，均未發現上訴人在場，各有該分局100年8月22日北市警中分刑字第00000000000號函、100年10月7日北市警中分刑字第00000000000號函、100年12月5日北市警中分刑字第00000000000號函可稽（見原審卷第47-51、106-109、139-141頁），足見上訴人前開辯解，應非虛妄。
⒊被上訴人雖主張：上訴人於系爭租約屆期後仍同意林志峰繼
續占有使用系爭房屋云云，為上訴人所否認，且原法院民事執行處98年9月23日拍賣公告亦記載：「…本件標的（指系爭房屋）於97年8月21日查封前除由債務人（指丸田公司）自營公司外，並已分別分租與第三人福益建設有限公司（租期自97年2月1日起至98年1月31日止）、隆利華貿易有限公司（租期自97年6月1日起至98年5月31日止）、劉樹芬（租期自97年5月1日起至100年4月30日止）等占有使用…第三人劉樹芬部分之租約因尚未屆期且本院無從判斷其占有部分，故本件標的拍定後仍不點交…」等詞（見原審卷75-78頁），核與上訴人辯稱：其僅承租系爭房屋之一部等語，若合符節，顯見丸田公司將系爭房屋分租多人使用，上訴人僅承租系爭房屋之一部，被上訴人主張：上訴人承租系爭房屋之全部云云，並無可採；又林志峰占有系爭房屋之原因多端，未必係基於上訴人之同意；遑論上訴人早於系爭租約屆期前將系爭房屋之鑰匙交還丸田公司，業經本院認定如前，上訴人於原審亦證稱：「（問：搬離系爭房屋時，有無其他人在使用系爭房屋？）有其他人，我不認識的人，使用的人男女都有」等語（見原審卷第162頁反面），被上訴人復未舉證林志峰係基於上訴人同意而占有系爭房屋，尚難徒憑林志峰於系爭租約屆期後仍占有系爭房屋之事實，驟認上訴人同意林志峰於租期屆至後使用系爭房屋。是被上訴人主張上訴人違約繼續占有系爭房屋云云，即無憑採。
⒋被上訴人復主張：縱被上訴人已搬離系爭房屋，僅係拋棄占
有，尚難謂已履行交還系爭房屋之義務云云。惟：承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所謂返還租賃物，係指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有，承租人移轉占有後，即喪失其對於物之事實上管理力而消滅占有，此觀民法第455條前段、第946條第1項規定即明。上訴人已於100年2、3月間將系爭房屋鑰匙輾轉交還原承租人丸田公司負責人陳進雄，業如前述，據證人陳進雄證稱：「蔡先生交代我將房屋鑰匙轉交樓下1名小姐，因為裡面有3、4名小姐，我只是交代其中1名小姐說把鑰匙交給你們老闆娘，就離開了」等語（見本院卷第64頁反面），稽之被上訴人之母蘇珍琳在系爭房屋樓下經營婚紗店，足見丸田公司負責人陳進雄已將上訴人持有之系爭房屋鑰匙轉交被上訴人之母蘇珍琳經營婚紗店之員工。又上訴人雖不爭執知悉系爭房屋遭法拍，但始終否認知悉系爭房屋輾轉由被上訴人購得（見原審卷第162頁反面、本院卷第49、171頁），被上訴人提出之執行法院98年9月23日通知（見原審卷第75-78頁），充其量僅能證明上訴人知悉系爭房屋將遭拍賣之事實，無足證明其知悉被上訴人已輾轉受讓取得系爭房屋所有權；縱上訴人知悉被上訴人之母蘇珍琳引領銀行人員至系爭房屋鑑估屬實，亦不足推斷上訴人知悉被上訴人取得系爭房屋之所有權，均無足為有利於被上訴人認定之依憑；被上訴人主張：其母蘇珍琳在系爭房屋樓下經營婚紗店，上訴人豈有不知其購買系爭房屋之理云云，核屬其片面臆測之詞，並無可採。系爭房屋原出租人丸田公司負責人陳進雄既已受領上訴人交還系爭房屋之鑰匙，復委請蘇珍琳經營之婚紗店員工將系爭房屋鑰匙轉交被上訴人，上訴人亦已搬離系爭房屋，縱上訴人非直接將系爭房屋鑰匙交付被上訴人，因被上訴人僅對林志峰聲請遷讓房屋強制執行，即取得系爭房屋之占有，有原法院101年度司執字第62424號執行卷宗可按，被上訴人仍受有上訴人返還原承租系爭房屋一部之利益，依上開說明，應發生上訴人向被上訴人履行交還租賃物之效力。至被上訴人因林志峰無權占有致無法管領使用系爭房屋，要與上訴人無涉。是被上訴人主張上訴人於租期屆至未履行交還系爭房屋義務，而有違約情形云云，殊無足取。
㈢被上訴人不得請求違約金或損害賠償：
⒈按違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰
金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的。被上訴人雖主張：依系爭租約第6條：「乙方（即承租人，下同）於租期屆滿時，除經甲方（即出租人，下同）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋，甲方每月得向以方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止…」、第12條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」，上訴人未於系爭租約屆期後交還系爭房屋，自得請求給付違約金，及其因本件訴訟所繳納之第一、二審律師費云云。
⒉惟：上訴人已於100年2、3月間搬離系爭房屋，並將房屋鑰
匙交還原出租人丸田公司負責人陳進雄，被上訴人受有上訴人返還租賃物之利益，堪認上訴人已履行交還租賃物之義務，業如前述，難認上訴人有何債務不履行之情形。被上訴人執此進而依系爭租約第6條、第12條之約定，請求被上訴人按每月租金2倍計算之違約金，請求上訴人自100年5月1日起至101年8月29日止按月給付4萬元，合計63萬7,419元，及請求上訴人賠償本件第一審律師費用7萬元、擴張聲明請求上訴人賠償第二審律師費用7萬元云云，均無可取。
七、綜上所述，被上訴人依系爭租約請求上訴人給付18萬3,226元，及自100年8月10日起至清償日止按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍，即屬無據，不應准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依兩造之聲請為准、免宣告假執行，尚無違誤。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。原審就上開不應准許部分，為被上訴人敗訴之判決，亦無不合，被上訴人之附帶上訴（自100年5月1日起至101年8月29日止之違約金、第一審律師費7萬元）指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又被上訴人擴張之訴（第二審律師費7萬元），亦非有理，應併予駁回。
八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴、附帶上訴及擴張之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 2 月 5 日
民事第十八庭
審判長法 官 湯美玉
法 官 丁蓓蓓法 官 胡宏文正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 102 年 2 月 5 日
書記官 王增華