臺灣高等法院民事判決 101年度上易字第531號上 訴 人 蔡玉梅訴訟代理人 李建民律師被 上訴人 板橋興隆市場股份有限公司法定代理人 王丰嵋
（原名王梅）訴訟代理人 李承志律師
黃文承律師上列當事人間請求返還租賃物等事件，上訴人對於中華民國101年4月25日臺灣板橋地方法院100年度訴字第2033號第一審判決提起上訴，本院於101年11月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：㈠上訴人前向伊承租坐落新北市○○區○○段559、643地號土
地（以下逕稱地號）設立攤位，約定每月租金新臺幣（下同）1萬元。嗣因相鄰土地之建商於民國96年間欲興建大樓，遂與上訴人協議拆除攤位，並補償上訴人326萬7,000元，上訴人則與伊終止租約。因上訴人積欠自95年3月起至96年10月底合計20個月之租金，經伊訴請臺灣板橋地方法院以98年度板簡字第670號判決上訴人應按月給付伊1萬元確定（扣除上訴人已給付之4萬元，判決上訴人應給付被上訴人16萬元本息，下稱前案）。上訴人仍持續占用原設攤位旁如原審判決附圖AB所示合計面積9平方公尺之土地（下稱系爭土地）擺設攤位（下稱系爭攤位）營業，更自行按月郵寄面額2,000元之支票或郵政匯票予伊，主張係租金給付。屢經伊要求遷讓，上訴人未予理會。縱認兩造間已成立不定期租賃關係，依民法第450條第2項前段規定，伊得逕予終止契約。伊於100年5月18日以存證信函通知上訴人將於100年6月30日終止系爭不定期之租賃契約，要求上訴人給付前積欠之租金，並退還上訴人99年8月至100年3月間所郵寄面額2,000元票據共8紙（包括支票2紙及郵政匯票6紙），依民法第455條規定，上訴人應返還租賃物即系爭土地。
㈡上訴人於前案訴訟已提出面積縮減之主張，經前案判決認定
伊係出租土地予上訴人設立攤位，並非出租攤位，縱有拆除攤位鐵門及牆壁之情事，屬上訴人得否另向伊請求損害賠償之範疇。上訴人並未舉證證明其受有損害，且伊出租之土地面積並無減少，上訴人無由請求酌減租金，並應自前案判決給付範圍後即自96年11月1日起至100年6月30日終止租賃關係止共44個月，按月給付1萬元之租金44萬元（10,000元×44月=440,000元）㈢上訴人無權占有系爭土地，侵害伊之使用管理權，且依社會
通念，上訴人因此獲有相當於租金之利益，並致伊受有同額損害。伊得依民法第179條及第184條規定，請求上訴人給付相當於租金之不當得利或損害金。系爭租約於100年6月30日終止，上訴人應自100年7月1起至返還系爭土地之日止，按月給付伊相當於租金之不當得利1萬元。
㈣系爭攤位不具房屋之外觀，亦無四牆及鐵門之設置。伊僅提供土地供上訴人擺設流動攤販，並未同意上訴人建築房屋。
系爭土地為道路用地，伊無與上訴人成立租地建屋契約之可能。
㈤依最高法院92年度臺上字第1061號判決意旨，89年5月5日債
編修正施行前之不定期租地建屋契約，應有20年之限制。上訴人自承於63年間起租用系爭土地，依上開最高法院判決及修正前民法第449條第1項規定，上訴人之租賃契約不得逾20年，應於83年間即告消滅，本件縱屬不定期租地建屋之契約，亦已告消滅，上訴人應返還系爭土地，並給付相當於租金之不當得利。上訴人以拆除剩餘之部分並未補償，要求建商再次補貼，經建商拒絕後，乃占用建商門前屬防火巷之位置繼續擺攤，違反民法第148條之誠信原則，不得再主張有租賃權存在。
㈥伊未曾與上訴人有租金變更為2,000元之協議，反於97年12
月12日寄發存證信函告知拒絕變更租金之意思，且迭次要求上訴人遷讓，非無反對之意思。上訴人於101年2月9日原審言詞辯論時自認所占用之土地為原租約之土地，伊既已與上訴人終止系爭租賃契約，依民法第263條準用民法第259條第1款規定，上訴人應將伊交付之系爭土地返還伊。
㈦爰依租賃及不當得利之法律關係，聲明：⑴上訴人應將系爭
土地返還被上訴人。⑵上訴人應給付被上訴人44萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑶上訴人應自100年7月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人1萬元。⑷願以現金或等值之債券供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則抗辯：㈠伊自63年間起經由被上訴人承租訴外人廖金順等人所共有之
559、643地號土地上24尺面寬之土地，於其上設置牆壁、鐵皮屋頂及鐵門具有遮蔽風雨功能之鐵皮屋攤位，屬承租土地建築鐵皮屋作為攤位使用。96年間因相鄰土地建屋而清除移開14尺，留面寬10尺之攤位由伊繼續承租使用。被上訴人於前案訴訟並不否認其於95年4月6日拆除攤位之鐵門及牆壁，可見該攤位原為鐵皮屋，屬不定期限租地建屋契約之性質，非有土地法第103條所定情形，不得任意終止，被上訴人以存證信函定期於100年6月30日終止系爭租賃契約，於法不合。
㈡97年間被上訴人向臺灣板橋地方法院檢察署檢察官告訴伊竊
占（97年度調偵字第970號），並於97年12月8日以板橋南雅郵局第255號存證信函，催收96年10月前20個月之租金，及96年11月至97年11月共13個月之租金。伊於97年12月8日以臺北莒光郵局第536號存證信函檢附6萬6,000元支票以給付95年3月1日起至97年11月30日止以每月2,000元計算之租金共6萬6,000元（2,000元×33月＝66,000元），扣除95年3月1日起至96年10月30日止之4萬元租金，餘款2萬6,000元作為伊給付96年11月至97年11月共計13個月租金（2,000元×13月=26,000元），被上訴人並無異議。且伊自99年8月起至100年4月按月給付之面額2,000元支票及郵政匯票，被上訴人均收受，依民法第153條規定，被上訴人應已默示同意兩造租金減為每月2,000元。99年8月至100年3月之支票經被上訴人以存證信函退回後，伊已於100年6月1日以原法院100年度存字第1018號辦理租金提存，自未積欠被上訴人租金。
㈢上開643、559地號土地為新北市○○區○○街，係為鋪設柏
油路面之既成巷道，被上訴人並非土地所有人，系爭土地之共有人尚包括財政部國有財產局，被上訴人並未舉證其已取得土地管理權，在既成道路之民享街收租，當不受法律保護。又按民法修正前之不定期限租地建物契約，非有相當期限不能達其目的，當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，無民法第449條第1項限制。況現行民法第449條第3項於89年5月5日增訂後，被上訴人仍繼續向伊收取每月1萬元租金，至96年10月因承租土地面寬由24尺縮減為10尺，目前僅剩約5尺，租金由1萬元酌減為2,000元，系爭租地建築房屋契約於89年5月5日民法第449條第3項修正後，既已更新收租，應無民法第449條第1項所謂20年租賃期限之限制。
三、原審判決㈠上訴人應將系爭土地返還被上訴人，及自100年7月1日起至返還系爭土地止，按月給付被上訴人1萬元。㈡上訴人應給付被上訴人44萬元，及自100年8月27日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。上訴人不服，提起上訴，除補稱：兩造間就系爭土地之租賃關係乃租地建屋之性質，有照片3幀及證人吳耀忠於原審之證述為憑，並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實（本院卷第64頁背面）：㈠上訴人自63年間起即承租559、643地號土地面寬24尺設立攤位，租金每月1萬元，有地籍圖謄本可憑。
㈡96年間建商與上訴人協商移開清除部分攤位，上訴人之24尺
攤位移開14尺，僅留面寬10尺之攤位，建商則補貼上訴人補償金326萬7,000元。
㈢被上訴人於98年間以上訴人積欠自95年3月起至96年10月底
合計20個月之租金，對上訴人提起給付租金訴訟，經前案判決上訴人應給付被上訴人16萬元，及自98年4月4日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息確定，有原審法院98年度板簡字第670號宣示判決筆錄可憑。
㈣96年10月底之後，上訴人仍繼續使用系爭土地，並按月郵寄
面額2,000元之支票或匯票予被上訴人。被上訴人於100年5月18日以存證信函通知上訴人將於100年6月30日終止兩造間之不定期租賃關係，要求上訴人按月給付租金1萬元，並退還上訴人99年8月至100年3月間所郵寄面額均為2,000元之票據共8紙，有存證信函、支票2紙、郵政匯票6紙可憑。
五、被上訴人主張兩造間系爭不定期租賃契約，業經被上訴人終止，上訴人應將占有使用之租賃物即系爭土地返還被上訴人，又系爭租賃關係租金前經判決確定為每月1萬元，非2,000元，上訴人於租賃關係終止後仍占有使用租賃物，受有利益，致被上訴人受有損害，上訴人應給付被上訴人相當於租金之不當得利等事實，為上訴人所否認，並以上開情詞置辯，是本件應審酌者厥為：㈠兩造自96年11月1日起是否就系爭土地成立不定期租賃契約關係？月租金為若干？上訴人得否自行減少租金？㈡上訴人有無依約給付被上訴人租金？被上訴人主張上訴人未按月給付租金，已終止兩造間之不定期租賃契約，有無理由？㈢被上訴人請求上訴人返還系爭土地，有無理由？㈣被上訴人請求上訴人給付44萬元及法定遲延利息，有無理由？㈤被上訴人請求上訴人自100年7月1日起至返還系爭土地止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利1萬元，有無理由？
六、本院得心證之理由：㈠兩造自96年11月1日起是否就系爭土地成立不定期租賃契約
關係？月租金為若干？上訴人得否自行減少租金？⑴按「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而
出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」，民法第451條定有明文。上訴人於63年間向被上訴人承租坐落新北市○○區○○段559、643地號土地上24尺面寬設立攤位，嗣兩造於租期屆滿後，未續訂租約，上訴人仍繼續使用收益承租之土地，並向被上訴人繳納租金，兩造成立不定期租賃契約。又兩造於租賃期間，上訴人於95年3月起至96年10月底應給付被上訴人之租金為每月1萬元，業經前案判決確定。而上訴人自96年11月1日起繼續占有使用系爭土地，其攤位面寬已由24尺縮減為10尺，上訴人認租金應減為每月2,000元，被上訴人則不同意，兩造就租金額並未達成協議，被上訴人於100年5月18日以中和秀山郵局第59號存證信函，承認兩造間有不定期租賃關係存在，並通知將於100年6月30日終止該租賃關係，有該存證信函可參（原審卷第16-20頁），復為上訴人所不爭執，則兩造至100年6月30日前，就系爭土地有不定期租賃契約存在。
⑵參諸最高法院97年度臺上字第625號判決：「按本院九十
三年臺上第二四四六號判例謂：契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第二百二十七條之二第一項定有明文。同法第四百四十二條規定：租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。乃有關情事變更原則態樣之一，非謂除上開情形外，於有其他之情事變更，非契約成立當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人亦不得聲請法院增減其租金。故未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟倘契約成立後，基地周邊環境，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第二百二十七條之二第一項規定，訴請法院調整其租金」意旨，不動產租賃契約未定有存續期間，如因情事變更，非契約成立當時所得預料，其租金之調整，兩造如未達成協議，應聲請法院調整之。上訴人抗辯其占有使用之系爭土地，較原承租之面積縮小，被上訴人收受每月2,000元之租金後，並未表示異議，應已同意租金減為每月2,000元云云，既為被上訴人所否認，上訴人復未能舉證以實其說，所辯自不足採。是兩造自96年11月1日起就租金並未達成調整之協議，上訴人復未聲請法院調整租金，仍應按月給付被上訴人租金1萬元。上訴人自行將租金減為2,000元，於法無據。
㈡上訴人有無依約給付被上訴人租金？被上訴人主張上訴人未
按月給付租金，已終止兩造間之不定期租賃契約，有無理由？⑴上訴人抗辯兩造間之不定期契約為租地建屋契約之性質，
為被上訴人所否認，依民事訴訟法第277條前段「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」之規定，應由上訴人舉證。雖上訴人所舉證人吳耀忠證稱上訴人於63年間承租當時出租人同意上訴人「蓋屋頂可以遮風蔽雨」（原審卷第129頁），然證人吳耀忠已證稱其與上訴人「在一起三十幾年了，一起賣菜」等語（原審卷第129頁），而與上訴人有相同之利害關係；上訴人亦不爭執吳耀忠係其同居人（原審卷第133頁背面），則該證言偏頗上訴人，在所難免，已未可遽信；況該證言縱屬真實，亦僅能證明上訴人承租系爭土地後在該處蓋鐵皮屋，並不能證明兩造間係成立租地建屋之租賃契約。此外，上訴人並未能舉證證明兩造訂有租地建屋契約，且上訴人所占有使用之系爭土地，坐落新北市○○區○○街○○○號旁，係屬興隆市○○○○○道路，有原審法院勘驗筆錄及照片可憑（原審卷第94-98頁），並為兩造所不爭執，客觀上亦無租地建屋之可能。況依卷附照片所攝，該攤位並無牆垣及門戶，難認有房屋之外觀。上訴人復未能提出建造執照或使用執照以為證明有租地建屋之事實，所抗辯兩造間之不定期租賃契約為租地建屋契約性質云云，委無可採。
⑵按「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。
未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之」，民法第450條定有明文。兩造間成立不定期租賃關係，被上訴人於100年5月18日以中和秀山郵局第59號存證信函通知上訴人租賃關係將於100年6月30日終止，上訴人亦不爭執已收受該存證信函。被上訴人主張其已終止系爭土地之不定期租賃契約，與上開民法第450條第2項、第3項之規定，尚無不合，堪予採信。
㈢被上訴人請求上訴人返還系爭土地，有無理由？
按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人」，民法第455條定有明文。兩造間就系爭土地之不定期租賃關係，業於100年6月30日終止，已如上述。被上訴人本於出租人之地位，依民法第455條規定，請求上訴人返還租賃物即系爭土地，應予准許。
㈣被上訴人請求上訴人給付44萬元及法定遲延利息，有無理由
？兩造自96年11月1日起於租金並未達成調整之協議，上訴人復未聲請法院調整租金，自仍應按月給付被上訴人租金1萬元。上訴人所寄交被上訴人之支票及郵政匯票共8紙，業經被上訴人退回等情，有100年5月18日中和秀山郵局第59號存證信函附件一至八可參（原審卷第21-24頁），且為上訴人所不爭執。是自96年11月1日起至100年6月30日止共計44個月，上訴人並未按月給付被上訴人租金1萬元。被上訴人請求上訴人給付此段期間之租金44萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即100年8月27日（原審卷第52頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，亦應予准許。
㈤被上訴人請求上訴人自100年7月1日起至返還系爭土地止，
按月給付被上訴人相當於租金之不當得利1萬元，有無理由？⑴按物之出租人，不以所有權人為限，出租他人之物係債權
行為、負擔行為，即以發生債務關係（給付義務）之法律行為，僅出租人負有交付租賃物於承租人使用、收益之義務，而承租人負有給付租金之義務，此觀民法第421條之規定自明。為負擔行為之人，不以對標的物有處分權為前提，出租他人之物，其租賃契約為有效。
⑵兩造間自96年11月1日起至100年6月30日止，就系爭土地
成立不定期租賃關係，已如上述，被上訴人係出租人，上訴人為承租人，被上訴人並將系爭土地交付上訴人占有使用，縱被上訴人非系爭土地之所有人，對該土地無處分權，而將其出租予上訴人，並交付上訴人收益、使用，亦屬被上訴人與系爭土地所有人間是否構成侵權行為或不當得利之問題，兩造間仍成立租賃關係。況被上訴人已提出559地號土地所有權人林蔡邦華、蔡培元、廖金順、廖金玉、歐俊芳、蔡素麗、蔡培敦、蔡培殷、蔡培倫、陳朝源、陳美慧等人（應有部分依序為5/84、1/7、1/8、1/8、1/8、1/56、1/56、1/56、1/56、1/48、1/48，合計為232/336），及643地號土地所有權人林蔡邦華、蔡培元、廖金順、廖金玉、歐俊芳、蔡耀德、蔡素麗、蔡培敦、蔡培殷、蔡培倫、陳朝源、陳美慧等人（應有部分依序為5/84、1/
7、3/24、3/24、3/24、10/96、1/56、1/56、1/56、1/56、1/48、1/48，合計為534/672）同意其出租系爭土地之切結書（本院卷第145頁），此部分上訴人抗辯被上訴人無權提起本件訴訟云云，亦屬無據。
⑶次按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返
還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，民法第179條定有明文。被上訴人將其對系爭土地之占有，與上訴人成立不定期租賃關係，而將其占有系爭土地交付上訴人使用收益，並得取得每月租金1萬元之對價，上訴人於該不定期租賃關係終止即100年6月30日之後，即應將系爭土地返還被上訴人，乃上訴人並未將系爭土地返還被上訴人，仍為繼續占有使用收益，對上訴人而言，受有相當於每月租金1萬元之利益，致被上訴人受有同額之損害。被上訴人請求上訴人自100年7月1日起至返還系爭土地止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利1萬元，應予准許。
七、綜上所述，被上訴人依租賃及不當得利之法律關係，請求上訴人㈠將系爭土地返還被上訴人，及自100年7月1日起至返還系爭土地止，按月給付被上訴人1萬元。㈡給付被上訴人44萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即100年8月27日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，洵屬有據，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並依兩造之聲請，分別酌定相當擔保金額予以宣告假執行及免為假執行，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，被上訴人聲請訊問證人曾光明，用以證明上訴人承租系爭土地所設攤位並非房屋，本院認無必要。
兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論列。又本件係被上訴人請求上訴人返還土地、給付租金及相當於租金之不當得利，原審為被上訴人勝訴之判決，經上訴人提起上訴，被上訴人僅答辯聲明上訴駁回即可，其所具101年6月5日及101年6月11日答辯狀暨101年8月16日民事綜合辯論意旨狀所載答辯聲明三「若受不利之判決，願供擔保免為假執行」（本院卷第37、53、72頁），應屬贅載，均併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 12 月 11 日
民事第十四庭
審判長法 官 林金村
法 官 黃國益法 官 王麗莉正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 101 年 12 月 11 日
書記官 余姿慧