臺灣高等法院民事判決 101年度上易字第618號上 訴 人 林森田被 上 訴人 新竹市警察局法定代理人 張永仰訴訟代理人 林進塗律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國101年5月15日臺灣新竹地方法院100年度訴字第278號第一審判決提起上訴，本院於101年11月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人拆除坐落新竹市○○段○○○○○號土地上門牌號碼新竹市○○路○段○○○巷○號如附圖所示一樓鐵皮造之夾層、二樓鐵皮造之陽台與ＰＣ板之雨遮部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔十分之九，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落新竹市○○段○○○○○號、面積342平方公尺之土地（下稱系爭土地）為中華民國所有，伊為管理機關，其上未辦理保存登記之門牌號碼新竹市○○路○段○○巷○號、面積10.34坪之磚造平房（下稱系爭房屋），原由訴外人警民協會於民國50年7月間捐贈中華民國並交由新竹縣警察局管理，嗣因新竹縣、市警察局行政劃分而移轉予伊。上訴人於65年間任職新竹縣警察局技佐職務時，於65年6月間獲准配住借用系爭房屋為宿舍，詎上訴人擅自於78年間將系爭房屋增建如附圖所示鐵皮建物及夾層，違反警察機關宿舍管理要點（下稱警舍管理要點）第11點規定，經伊通知改善，置之不理。嗣上訴人於94年7月16日退休，系爭房屋之借貸使用目的已完畢，亦未依警舍管理要點第14點規定，於退休後3個月內遷出返還。經伊發函催告遷讓交還後，上訴人仍拒不返還，伊不得已於94年8月29日發函終止兩造間之系爭房屋借用契約。惟上訴人仍繼續使用系爭房屋迄今，獲有相當於租金之不法利益，致伊受有損害。系爭房屋面積為10.34坪換算為34.18平方公尺，系爭土地申報地價為每平方公尺新臺幣（下同）1萬0,200元，因系爭房屋破舊不堪，依土地法第97條規定以土地申報總價年息5%計算租金，每年為1萬7,432元（10,200元×34.18㎡×5%＝17,432元，元以下四捨五入，下同），每月為1,453元（17,432元÷12＝1,453元）。上訴人已依上開計算方式，給付自98年7月1日起至98年12月31日（原判決誤載為30日）期間相當於租金之損害金8,716元，其餘則未支付。為此依警舍管理要點第11、14、15點及民法第767條、第179條規定，求為命上訴人應自系爭房屋遷出，並應將系爭土地上如附圖所示1樓鐵皮造面積12.16平方公尺之夾層、2樓鐵皮造面積6.8平方公尺之陽台及2樓PC板面積3.61平方公尺之雨遮拆除後，連同1樓鐵皮/磚造（A）面積36.17平方公尺、1樓磚造（B）面積37.03平方公尺及2樓鐵皮造面積69.6平方公尺之地上物，交還被上訴人。
另給付自94年8月29日起至98年6月30日止，3年又306日之損害金6萬6,910元，及自99年1月1日起至遷出系爭房屋之日止，按月給付伊1,453元之判決等語（原審判決被上訴人勝訴，上訴人不服，提起上訴），並於本院答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭房屋之宿舍登記卡仍記載為新竹縣警察局，顯非被上訴人所有，自無權要求伊拆屋還地。依78年間增建系爭房屋當時之法令及時空環境，公務人員宿舍如有破漏，均允許自費整修，並可申請單位補助，且依事務管理規則第265條規定，如由借用人自費修繕，於遷出時應維持現狀。被上訴人未循政府依法行政照顧退休公務人員之原則，在78年間發現伊有違章建築之情事，未即通知伊限期改善或自行拆除，延宕16年後，方逕行訴請法院拆屋還地，嚴重損及伊之合法權益，其正當性有可議之處。依事務管理規則規定，伊得住至系爭房屋處理時。伊非依警察人員任用法任用，亦非依警察人員退休法辦理退休，復無享有警察之待遇，不適用警舍管理要點之規定。況依97年6月20日公布之警舍管理要點第18點規定，伊有合法居住系爭房屋之權利，又伊係借用眷屬宿舍，非勤務宿舍，亦無同要點第14點規定之適用。伊有權續住系爭房屋，被上訴人不得請求遷讓交還。且依司法院大法官會議解釋，占用他人未登記之不動產，依民法第125條規定，仍得許伊請求登記為系爭房地所有權人等語，資為抗辯。並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、被上訴人主張上訴人於65年間任職新竹縣警察局，並於65年6月間獲准配住系爭房屋為宿舍使用，上訴人已於94年7月16日退休，仍繼續居住系爭房屋迄今之事實，業據其提出居住人動態暨宿舍登記卡（原審卷第10頁）為證，並有銓敘部94年5月16日部退四字第0942503250號函（原審卷第64至65頁）在卷可稽，堪信此部分事實為真實。惟被上訴人主張上訴人於獲准配住系爭房屋期間，未經管領機關同意即擅自增建或擴建系爭房屋，違反警舍管理要點第11點規定，其已終止兩造間之借用契約；且依同要點第14點規定，上訴人亦應於退休後之3個月內遷出系爭房屋，上訴人無續住系爭房屋之權利，為無權占有等情，則為上訴人所否認，並以前開情詞置辯，是以本件應審究之爭點厥為：㈠上訴人是否無權占有系爭房屋？被上訴人請求上訴人遷出系爭房屋，並應將系爭土地上如附圖所示之1樓夾層、2樓陽台及雨遮拆除後，連同建物1樓(A)、(B)部分及2樓之地上物，交還被上訴人，有無理由？㈡被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利，有無理由？茲詳述如後。
四、上訴人是否無權占有系爭房屋？被上訴人請求上訴人遷出系爭房屋，並應將系爭土地上如附圖所示之1樓夾層、2樓陽台及雨遮拆除後，連同建物1樓(A)、(B)部分及2樓之地上物，交還被上訴人，有無理由？㈠按國有財產撥給各地國家機關使用者，名義上雖仍為國有，
實際上即為使用機關行使所有人之權利，故最高法院對於是類財產，向准由管領機關起訴，代國家主張所有權人之權利（最高法院51年台上字第2680號判例要旨參照）。查系爭土地為中華民國所有，被上訴人為管理機關，有土地登記謄本（原審卷第9頁）可稽，依前開說明，系爭土地雖為國有，惟目前係由被上訴人負責管理，被上訴人既為管領機關，是其起訴代國家主張所有權人之權利，自為法之所許。次查系爭房屋坐落系爭土地上，原係警民協會於50年7月間捐建予新竹縣警察局，以作為任職機關人員宿舍之用，嗣新竹縣、市劃分，系爭房屋因坐落新竹市，且坐落之系爭土地為被上訴人所管理，乃歸由被上訴人管領，並由被上訴人負責繳納房屋稅款之事實，有新竹市稅務局房屋稅100年課稅明細表（原審卷第70頁）在卷可佐，參諸被上訴人持有系爭房屋之宿舍登記卡（原審卷第10頁），且上訴人亦係向被上訴人繳納宿舍使用補償金等情，有被上訴人出具之收款正式收據（原審卷第79頁）附卷可憑，足認被上訴人現為系爭房屋之所有權人，得起訴行使所有人權利。上訴人抗辯宿舍登記卡記載機關為新竹縣警察局，認被上訴人非系爭房屋之所有權人，不得行使民法第767條規定之物上請求權等語，尚非可採。
㈡被上訴人主張上訴人未經管領機關之同意，擅自對系爭房屋
進行增建，依警舍管理要點之規定，其得終止兩造間之使用借貸契約等語。上訴人則抗辯伊非依警察人員任用法任用，亦非依警察人員退休法辦理退休，復無享有警察之待遇，不適用警舍管理要點，且依78年間當時法令准許伊自行修繕系爭房屋等語。經查：
⒈按事務管理規則係行政院於46年8月2日以行政院（46）台
人字第4212號令所訂定發布，其後於72年4月29日以行政院（72）台秘字第7606號令修正發布全文415條，嗣經行政院於94年6月29日廢止不再適用。而為有效管理警察機關宿舍，提升員警居住品質，內政部乃於89年12月22日訂定警舍管理要點，並自90年1月1日開始施行，嗣分別於90年12月3日、92年9月4日、96年12月25日、97年6月20日修正發布部分條文。查上訴人係於任職新竹縣警察局期間之65年6月間，向管領機關申請核准借住系爭房屋，並於94年7月16日自被上訴人機關退休後繼續居住迄今，上訴人任職期間之薪資津貼等待遇，均比照警察人員之薪資發放，為警務人員，系爭房屋顯為警察機關之宿舍，應無疑義，自有警舍管理要點之適用。是則上訴人就其所借用之系爭房屋，應受上開事務管理規則（警舍管理要點訂定發布前）及警舍管理要點（該要點訂定發布後）之拘束，不得違反其規定。上訴人抗辯伊不適用警舍管理要點等語，尚非可取。
⒉次按宿舍借用人不得將宿舍出（分）租、轉借、調換、轉
讓、增建、改建、經營商業或作其他用途；事務管理單位查明有前項情事之一者，除依第259條規定處理外。嗣後該職員在本機關不得再請借宿舍，事務管理規則第256條第1項、第2項定有明文。又宿舍借用人違反上開規定者，應即終止借用契約，並責令搬遷，事務管理規則第259條亦定有明文。次按「宿舍借用人不得將宿舍出（分）租、轉借、調換、轉讓、增建、改建、變更內部格局、經營商業或作其他用途。借用人遷出時，其自費修繕部分應維持現狀，不得拆除及請求補償。」「宿舍借用人違反第十一點、第十四點及第十五點規定者，除應即終止借用契約外，並依規定議處及訴請法院處理，責令搬遷，嗣後該借用人在本機關亦不得再申請借用宿舍。」警舍管理要點第11點及第17點分別有明定。依宿舍登記卡所示，上訴人所獲配住之系爭房屋原為磚造文化瓦之平房，占用系爭土地面積10.34坪，惟經原法院會同兩造至現場履勘之結果，系爭房屋現為二層樓加一夾層之建物，1樓分為48年建置如附圖所示(B)部分、面積37.03平方公尺之「水泥磚造原始建物」，以及利用原始建物之部分水泥牆上搭蓋鐵皮包圍而成、如附圖所示(A)部分、面積36.17平方公尺之「鐵皮增建」，而該鐵皮增建部分目前係隔間作為洗衣間、走道、廚房及浴室使用；又系爭房屋1樓夾層係1樓頂樓架高作為2樓地板所生之夾層空間，目前為堆放雜物之儲藏室，其內部隔間及地板，與系爭房屋2樓所使用之建材相同，均為木質材料，外牆及屋頂部分則係鐵皮搭建；系爭房屋2樓目前作為房間、書房及陽台使用等情，有勘驗筆錄、現場圖、現場照片及土地複丈成果圖（原審卷第12至13、86至88、100至102、106頁）在卷可稽，則系爭房屋顯有增建之情事。參以上訴人於原審自承系爭房屋2樓之鐵皮、窗戶及陽台部分，均係伊於78年間所建蓋等語（原審卷第82頁），核與其於遭投訴違建乙案所為之陳述相符，有94年7月13日簽（原審卷第71至73頁）附卷可查，益證被上訴人主張上訴人有違規增建系爭房屋之行為，應屬非虛。上訴人雖辯稱管領機關允許自行修繕宿舍，且其僅作部分修建，非屬增建行為等語。惟上訴人就管領機關同意或允許其自行修繕之事實，未舉證以實其說，難信其此部分主張為真實。況系爭房屋原為磚造文化瓦之平房，現為鐵皮/磚造之二層樓建築，則上訴人對系爭房屋所為之修繕，顯已達增建之程度，可資認定。上訴人既未經被上訴人之同意，擅自對系爭房屋進行增建加蓋，被上訴人自得依上開事務管理規則及警舍管理要點之規定終止兩造間之系爭房屋借用契約。
⒊被上訴人因上訴人上開未經許可增建加蓋之行為，曾於94
年7月21日以竹市警後字第0940028718號書函，通知上訴人限期改善，然因上訴人拒不拆除，被上訴人遂於94年8月29日以竹市警後字第0940034060號書函，以上訴人違反警察機關宿舍管理要點第11點規定為由，依同要點第17點規定終止兩造間之宿舍借用契約，並限期上訴人應於文到3個月內遷出返還系爭房屋，上開書函已分別於94年7月21日及94年8月31日送達上訴人之事實，有被上訴人書函及送達證書（原審卷第14、16至17頁）在卷可憑。準此，兩造間就系爭房屋使用借貸契約關係應自上訴人收受被上訴人終止借貸契約意思表示之書函到達時終止，亦即系爭房屋使用借貸契約業於94年8月31日合法終止，堪可認定，上訴人就系爭房屋即無占有之正當權源。
㈢又按「借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定
期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。」民法第470條第1項定有明文。又因任職關係獲准配住宿舍，其性質為使用借貸，目的在使任職者安心盡其職責，是倘借用人喪失其與所屬機關之任職關係，當然應認依借貸之目的，已使用完畢，配住機關自得請求返還（最高法院91年台上字第1926號判例參照）。次按「借用人調職、離職及退休時，應在三個月內遷出；在職死亡（不論因公或病故）者，其眷屬應在三個月內遷出；受撤職、免職處分時，應在一個月內遷出。」警舍管理要點第14點亦定有明文。準此，倘若任職機關人員遇有離職及退休之情形，應認借貸之目的已使用完畢，即負有於3個月內遷出宿舍之義務，如未遷出，被上訴人即得請求返還。上訴人使用系爭土地、房屋，係因其任職警察機關之關係而獲配住使用，乃兩造所不爭執之事實，上訴人既已於94年7月16日自被上訴人機關退休離職，喪失與被上訴人機關之任職關係，依上訴人借用系爭房屋之目的，應認業已使用完畢，參照上開說明，上訴人應於3個月內遷出交還，亦無占有使用系爭房屋之權源。上訴人辯稱伊借用之系爭房屋為眷屬宿舍，非勤務宿舍，無同要點第14點規定之適用等語，亦非可取。
㈣上訴人另抗辯系爭房屋為72年以前之舊有宿舍，依事務管理
規則之規定，伊得居住至系爭房屋處理時，且依97年6月20日公布之警舍管理要點第18點規定，伊退休後得繼續居住系爭房屋等語。惟按「民國七十二年四月二十九日事務管理規則修正前，經合法配住眷屬宿舍且符合續住之資格者，准予續住至宿舍處理時為止。已不符續住之資格者（含退休人員及遺眷），應由宿舍管理機關通知其限期三個月內遷出，逾期不遷出者，由宿舍管理機關訴請法院處理並得追償不當得利。」警舍管理要點第19點規定甚詳，亦即任職機關人員一旦退休，即不具續住宿舍資格，縱使該人員係屬72年4月29日事務管理規則修正前獲准配住之情形，此時仍負有於退休後3個月內遷出返還宿舍之義務。而上訴人復未能提出其他證據證明被上訴人同意其繼續居住系爭房屋至處理時，是上訴人此部抗辯亦難謂有據，不足採信。
㈤上訴人另抗辯被上訴人提起本件拆屋還地訴訟，其物上返還
請求權已罹於時效消滅，且上訴人占用系爭房地已長達33年，亦有民法第769、770、772時效取得規定之適用等語，惟按司法院大法官會議釋字第一０七號及第一六四號解釋，已登記不動產所有人之回復請求權或除去妨害請求權，無民法第125條消滅時效規定之適用；且民法關於不動產之時效取得，亦係以占有「未登記」之不動產為其要件。系爭土地既已登記為中華民國所有，被上訴人並為管理者，則依上開大法官會議解釋及說明，被上訴人對上訴人所行使之物上返還請求權，無罹於15年消滅時效之問題。而上訴人亦未能證明符合不動產時效取得規定之要件，所辯洵非有據，不足採信。
㈥再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項規定甚明。「宿舍借用人違反第十一點、第十四點及第十五點規定者，除應即終止借用契約外，並依規定議處及訴請法院處理，責令搬遷，嗣後該借用人在本機關亦不得再申請借用宿舍。」警舍管理要點第17點亦定有明文。查被上訴人為系爭房屋之所有權人，上訴人違反同要點第11點規定增建系爭房屋，被上訴人已於94年8月31終止借用契約，上訴人未依警舍管理要點之規定返還系爭房屋，仍繼續占用系爭房屋迄今，即屬無權占有，被上訴人本於所有物返還請求權及警舍管理要點之規定，請求上訴人自如附圖所示1樓鐵皮造夾層面積12.16平方公尺、2樓鐵皮造陽台面積6.8平方公尺、2樓PC板雨遮面積3.61平方公尺、1樓鐵皮/磚造（A）面積36.17平方公尺、1樓磚造（B）面積37.03平方公尺、2樓鐵皮造面積69.6平方公尺之系爭房屋遷出，並將上開房屋返還被上訴人，自屬有據。至附圖所示1樓鐵皮/磚造（A）面積36. 17平方公尺增建地上物，乃利用原始建物之水泥牆壁搭上鐵皮包圍而成，作為洗衣間、走道、廚房、浴室使用，附合於原始建物，無獨立之出入口及功能。另附圖所示1樓鐵皮造面積12.16平方公尺之夾層乃1樓頂樓架高作為2樓之地板所生之夾層空間，作為小間儲藏室使用；2樓鐵皮造面積6.8平方公尺之陽台、PC板面積3.61平方公尺之雨遮，與2樓鐵皮造面積69.6平方公尺之房間、書房，均須經過1樓出入，亦無獨立出入口。此部分雖均由上訴人出資所增建，然僅有輔助原始建物之效用，而與該原始建物附合為一體，不能認為係另一獨立之建築物，依民法第811條之規定，因附合而應認屬被上訴人之所有權，上訴人尚無拆除權限。是被上訴人請求上訴人將如附圖所示1樓夾層面積12.16平方公尺、2樓面積6.8平方公尺之陽台及面積3.61平方公尺之雨遮部分拆除，則難謂有據，不應准許。
五、被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利，有無理由？㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度臺上字第1695號判例參照）。被上訴人分別為系爭房屋及土地之所有權人及管理者，上訴人占有系爭房地並無合法權源，業如前述，則上訴人無權占用被上訴人所有及管理之上開房地，致被上訴人受有損害，依前開規定說明，自已成立不當得利，被上訴人據此請求上訴人返還相當於租金之利益，即屬有據。
㈡又相當租金之不當得利計算標準，應參酌土地法第105條、
第97條第1項規定，予以計算較為客觀公允，再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院68年台上字第3071號判例要旨參照）。查系爭土地之地目為建，99年1月之申報地價為每平方公尺1萬200元，有土地登記謄本（原審卷第9頁）在卷可憑。參諸系爭房地位於新竹市中心，距離新竹火車站僅有5分鐘車程，交通便利，周圍住宅及商店林立，生活機能發達等情，有勘驗筆錄（原審卷第86、87頁）附卷可憑。被上訴人請求以系爭土地之價值計算，未計算系爭房屋之價額，並按系爭土地之申報地價年息5%計算租金，原法院審酌上情，復參酌上訴人對於被上訴人請求金額之計算方式無意見（原審卷第147頁），認被上訴人請求上訴人使用系爭房地之對價以申報地價總價額年息5%計算，尚稱適當。被上訴人主張以上訴人借用系爭房屋占用系爭土地之面積10.34坪，經換算後約為34.18平方公尺計算，被上訴人因上訴人占用系爭房地所受之每年損害金為1萬7,432元（計算式：10,200元×34.18㎡×5％＝17,432元，元以下四捨五入，下同），每月損害金則為1,453元（計算式：17,432元÷12月＝1,453元），則自系爭房屋借用契約終止時即94年8月31日起，算至98年6月30日止，共6萬7,020元〔計算式：17,432元×3年＋1,453元（304日÷30日）＝67,020元〕，而被上訴人僅請求上訴人支付此段期間之損害金6萬6,910元，未逾上開範圍，自應准許。另被上訴人主張上訴人應自99年1月1日起至遷出系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1,453元損害金，亦無不合，應予准許。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767條規定及警舍管理要點之規定，請求上訴人自系爭房屋遷出，將如附圖所示1樓鐵皮造夾層面積12.16平方公尺、2樓鐵皮造陽台面積6.8平方公尺、2樓PC板雨遮面積3.61平方公尺、1樓鐵皮/磚造（A）面積36.17平方公尺、1樓磚造（B）面積37.03平方公尺、2樓鐵皮造面積69.6平方公尺地上物交還被上訴人；上訴人另應給付被上訴人6萬6,910元，及自99年1月1日起至遷出上揭房屋完畢之日止，按月給付被上訴人損害金1,453元，為有理由，應予准許。逾上開部分之請求（即拆除系爭土地上如附圖所示1樓鐵皮造夾層面積12.16平方公尺、2樓鐵皮造陽台面積6.8平方公尺、2樓PC板雨遮面積3.61平方公尺之地上物），為無理由，應予駁回。又上開應准許部分，被上訴人聲請宣告假執行，並無不合。至於被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰將原判決此部分予以廢棄，更為判決如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審判決被上訴人勝訴，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 11 月 20 日
民事第十三庭
審判長法 官 蕭艿菁
法 官 黃豐澤法 官 林麗玲正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 101 年 11 月 20 日
書記官 陶美玲