臺灣高等法院民事判決 101年度上易字第623號上 訴 人 謝宗淵訴訟代理人 蕭琪男律師被上 訴 人 王賢禮訴訟代理人 陳明宗律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國101年4月24日臺灣板橋地方法院100年度訴字第1697號第一審判決提起上訴，經本院於101年10月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國100年2月21日與被上訴人簽訂不動產買賣契約（下稱買賣契約），購買被上訴人所有坐落新北市○○區○○段○○○號土地所有權應有部分1/4及其上門牌號碼新北市○○區○○街○○號4樓房屋所有權全部，並其未辦保存登記之頂樓增建部分（下稱系爭房地），價金新臺幣（下同）506萬元，伊已如數給付價金，被上訴人亦於100年3月22日將房地所有權移轉登記予伊指定之訴外人蔡俊業名下，於99年4月7日晚間7時許，將系爭房地點交予伊。詎系爭房地頂樓增建部分於簽約後3日即同年2月24日遭人舉報為違章建築，同年4月7日於白天上班期間，經主管機關即新北市政府違章建築拆除大隊（下稱新北市拆除大隊）到場勘查認定為實質違建，並於同年月13日將違章建築認定通知書送達被上訴人，預定於同年6月7日起執行拆除，現系爭房地頂樓增建部分已遭主管機關拆除完畢，造成伊系爭房地交易價值減損之瑕疵。依買賣契約第2條第2項約定及民法第359條、第179條規定，求為命被上訴人給付所減少之價金56萬元及法定遲延利息之判決。原審為上訴人敗訴判決，上訴人提起上訴，聲明：㈠原判決關於駁回後開第2項部分廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人56萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（至上訴人原審主張解除契約，返還買賣價金506萬元本息之先位請求及超逾上開56萬元本息之備位請求部分，經原審駁回，上訴人未聲明不服，已告確定）
二、被上訴人則以：伊簽約時已告知上訴人系爭房地頂樓增建部分為違章建築之事實，並記載於買賣契約第2條第1項。伊持有系爭房地5年間，從未有主管機關前來查報或遭舉報違建情形，於交屋前亦未曾收到任何查報或拆除違建之通知。本件拆除時間通知單係100年5月30日發文，定於100年6月7日起執行拆除，而於100年5月31日及100年8月5日張貼於系爭房地現場，均係在100年4月7日交屋後，伊並不知情，雖伊於100年4月13日收受違章建築認定通知書，但並非交屋前收受，依買賣契約第2條第2款約定，其交屋後被拆除風險應由上訴人承擔。又系爭房地不含頂樓增建部份，經鑑定市場價值為450萬元，與上訴人買受系爭房地價格506萬元，價格差距比率約為11%，在一般合理議價空間範圍內，足見頂樓增建部分遭拆除，並未影響系爭房地價值，上訴人買受系爭房地仍符合一般市場行情，並未因此受有損害。再者，上訴人為短期投資而購買系爭房地，嗣因聽聞政府即將實施奢侈稅，無法出售獲利，竟向主管機關舉報違建，以求解除契約等語，資為抗辯，聲明：駁回上訴。
三、上訴人主張其於100年2月21日向被上訴人購買系爭房地，價金506萬元，兩造之價金給付及所有權移轉登記均已履行完畢，被上訴人並於同年4月7日晚間7時許將系爭房地交付予上訴人之事實，已據兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書、不動產標的物現況說明書，土地、建物登記謄本等件為證（見原審卷第7至14頁、第39至42頁），堪信真實。上訴人主張系爭房地頂樓增建部分於簽約3日後即100年2月24日遭人舉報為違章建築，嗣並經新北市拆除大隊拆除完畢，被上訴人應負瑕疵擔保責任，請求減少並返還價金56萬元等情，被上訴人則以系爭房地頂樓增建部分係交屋後被拆除，依約應由上訴人承受負擔危險等語置辯，經查：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第354條第1項前段、第373條分別定有明文。依兩造買賣契約第1條約定不動產標示及買賣權利範圍中，建物部分載明「含頂樓加蓋一併移轉」，第2條第1項標明「頂樓」另有增建，第2條第2項約定：「買賣標的如有未依法申請或與現行法令不合之增建、加蓋部分（含經主管機關列管在案備查者），乙方（即被上訴人）應誠實告知。在簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除者），甲乙雙方同意應按估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，減少買賣價金；若在交屋後被通知拆除（或被拆除）者，則由甲方（即上訴人）承擔風險。若乙方於交屋前已收受主管機關之查報、拆除通知而未告知者，乙方除須按上述鑑價原則減少價金外，亦須負擔鑑價費用及損害賠償」，足認被上訴人於簽約時已明確告知上訴人系爭房地頂樓增建部分，兩造合意頂樓增建部分包含在買賣標的範圍內，並就頂樓增建部分被拆除危險，另有特別約定，分別情形由何方承受負擔及瑕疵擔保責任效果，自應依其約定為之。是依上開條款約定，該頂樓增建部分，如係在簽約後交屋前受通知須拆除或被拆除，其危險由賣方即被上訴人負擔，買方即上訴人得請求減少價金；如係交屋後受通知須拆除或被拆除，其危險由買方即上訴人負擔，上訴人即不得請求減少價金，並特別約定被上訴人於交屋前已收受主管機關之查報、拆除通知而未告知者，上訴人除得請求減少價金外，並得另請求被上訴人負損害賠償責任。則被上訴人應負頂樓增建部分被拆除之危險負擔及瑕疵擔保責任，兩造約定以交屋前收受主管機關查報、拆除通知或被拆除之情形為限，如係在交屋後收受主管機關查報、拆除通知或被拆除者，被上訴人即不負瑕疵擔保責任，危險由上訴人負擔即明。至何時遭人舉報，依主管機關對舉報人之身分均加以保密之作為以觀（見原審卷第58頁本件電話舉報留言單，來話人係以「密」字處理），當非兩造所得知曉，為上訴人所不爭（見本院卷第38頁），何時遭人舉報既非一般人所得查悉預見，則兩造真意，自無從以該難以查悉之事實據為約定判斷危險負擔之時點，上訴人主張應以遭人舉報時為本件約定危險負擔判斷之時點，復與上開條款約定之文義不符，自難認有據。又違章建築自興築時起即隨時有被拆除之危險，非謂未遭人舉報，違章建築即屬合法，遭人舉報並非危險原因之要件，危險原因與危險負擔時點，本屬兩事，上訴人謂被拆除危險係於100年2月24日遭人舉報時始產生，即為危險負擔之時點云云，自有誤會。而本件頂樓增建違章建築，何時遭人舉報既非兩造所得查悉，如前述，且遭人舉報後，是否確為違章建築，尚待主管機關勘查依職權認定，兩造約定以交屋前有無收受主管機關查報、拆除通知或被拆除之事實，以判斷分配危險負擔，不過係以收受主管機關查報、拆除通知之明確客觀事實為要件，以杜爭議，上訴人明知頂樓增建部分為違章建築仍願買受，被上訴人如已盡其受查報、拆除通知之告知義務，即與誠信原則無違，上訴人謂遭人舉報後，主管機關開始進行查報、認定，但交屋前如尚未通知，仍由其負擔危險，有違誠實信用及公平正義云云，自不足採。
㈡復查新北市拆除大隊就系爭房地頂樓增建部分查報經過，覆
稱：「（一）該址違章建築經查於100年02月24日下午2時50分，接獲民眾電話檢舉。（二）本大隊認定組100年04月07日派員現場勘查，勘查時無通知關係人到場，勘查當時無他人到場會同勘查，故無會同勘查之關係人簽名勘查紀錄。（三）違章建築認定通知書於100年04月12日業以新北拆認一字第1000016662號函發出，受通知人為王賢禮，有送達證書簽收資料。（四）本大隊拆除組已錄案辦理，目前排定於100年11月08日起執行拆除，拆除違章建築之通知分別於100年05月31日及100年08月05日張貼現場，受通知人為王賢禮，無受通知人簽收之資料。」等語，有新北市拆除大隊100年11月9日新北拆認一字第100102562號函及所附資料在卷可稽（見原審卷第52至59頁），足見兩造於100年4月7日晚間7時交屋前，新北市拆除大隊雖曾於當日白天派員前往現場勘查，但並未通知關係人到場，亦無他人到場會同勘查，且系爭房地當時係出租他人，兩造並非在系爭房地現場交屋，而係在仲介公司以交付鑰匙方式為之事實，已據兩造所不爭（見本院卷第37頁背面），又無證據證明被上訴人交屋前已知悉新北市拆除大隊到場勘查之事實，則衡情被上訴人辯稱：伊並不知悉交屋前有新北市拆除大隊到場勘查等情，即非不足採，被上訴人既不知情，當無違反告知義務可言。又本件違章建築認定通知書於100年04月12日發出，被上訴人係於同年月13日收受通知，有送達證書可按（見原審卷第59頁），且新北市拆除大隊之拆除違章建築之通知係分別於100年05月31日及100年08月05日張貼於系爭房屋現場，如前述，則被上訴人收受違章建築認定通知書，及通知拆除發出，均係在兩造交屋之後，揆諸前開說明，依約系爭房地頂樓增建部分嗣被拆除之危險，即應由上訴人承受負擔，被上訴人並不負瑕疵擔保責任，從而，上訴人主張因系爭房地頂樓增建部分被拆除，得依買賣瑕疵擔保責任請求減少價金云云，即屬無據。
四、綜上所述，系爭房地於100年4月7日交屋，交屋前頂樓增建部分，並無收受主管機關查報、拆除通知或被拆除之情形，主管機關交屋前雖到場勘查但並未通知關係人，被上訴人亦不知情，並無違反誠實告知義務，依約交屋後頂樓增建部分被拆除之危險，應由上訴人負擔，被上訴人自不負瑕疵擔保責任。從而，上訴人主張本於買賣契約第2條第2項約定及民法第359條、第179條規定，請求被上訴人減少並返還價金56萬元，為無理由。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件判決事證基礎已臻明確，兩造其餘有關減少價金為多少及係何人舉報等之攻防方法並所援用之證據，經本院斟酌後，核與判決結果已不生影響，爰無再逐一論斷之必要，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 10 月 16 日
民事第九庭
審判長法 官 黃熙嫣
法 官 邱璿如法 官 朱耀平正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 101 年 10 月 16 日
書記官 鎖瑞嶺