臺灣高等法院民事判決 101年度上易字第628號上 訴 人 王寶珠訴訟代理人 陽文瑜律師
李承訓律師被 上訴人 楊杰訴訟代理人 巨克安律師上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國101 年4 月23日臺灣桃園地方法院100 年度訴字第1580號第一審判決提起上訴，本院於101 年10月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決不利於上訴人部分廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
一、被上訴人主張：㈠坐落桃園市○○段中南小段86-1、86-2地號土地上門牌號碼
桃園市○○街32、34號房屋（下稱系爭32、34號房屋）原為祭祀公業楊六使公所有，上訴人之配偶即訴外人王新園（已歿），自民國48年10月1 日起向該公業承租系爭32、34號房屋，50年10月1 日租期屆滿後王新園繼續承租並成為不定期租賃；王新園於92年間死亡，上開不定期之租賃關係繼續存在於該公業上訴人間。嗣被上訴人於100 年6 月間向該公業購買取得系爭32、34號房屋（含坐落基地）之所有權，並依土地法第100 條第1 款「收回自住及有重建之必要」之規定終止系爭租約，惟上訴人拒不搬遷，迄今仍占用系爭32 、34號房屋，顯係無權占有，被上訴人爰依民法第455 條規定請求返還租賃物。另上訴人無權占有系爭32、34號房屋，受有相當於租金之不當得利，致被上訴人受有損害，被上訴人得依不當得利及侵權行為之法律關係，請求上訴人自100 年
8 月1 日起至遷讓房屋之日止，被上訴人4 萬元，並賠償被上訴人精神損害120 萬元、代墊之地價稅暨房屋稅計15萬元及房屋修繕費50萬元等語。並聲明：①上訴人應將系爭32、34號房屋遷讓返還被上訴人。②上訴人應自民國100 年8 月
1 日起至遷讓系爭房屋之日止按月給付被上訴人4 萬元。③上訴人應給付被上訴人185 萬元。④上開請求均願供擔保請准宣告假執行。
㈡就上訴人之上訴理由則以：
①系爭32、34號房屋均係超過90餘年之老式建築，且為土塊
造之結構，早已超過建物之使用年限，隨時有傾倒之危險，此觀系爭32、34號房屋隔壁之30號房屋，現已因多年無人居住而倒塌之情景，可知被上訴人確有收回系爭房屋重新整修之必要。被上訴人收回房屋之目的係為保存古蹟，加強建物之結構安全，供母親居住安全無虞，顯與土地法第100條收回自住及重新建築(整修)之規定相符。②被上訴人除有系爭32、34號及相鄰30號等三間房屋外，僅
另有位於桃園縣桃園市○○○路○○號地下三層之停車位，別無其他不動產，因被上訴人母親已年高七旬以上，體重近90公斤，於100年7月27日施行全人工關節置換手術，醫生建議永久不宜劇烈運動及粗重工作，而系爭32、34號房屋位於桃園市最熱鬧之商業區內，鬧中取靜，非常適宜老年人之居住，故被上訴人為方便母親進出需住一樓房屋，顯有其收回自住之適當及必要性，上訴人辯稱：被上訴人資產頗多，當可輕易購得易居住之建物，應無收回系爭房屋居住之必要云云，係完全忽視被上訴人之母親因緬懷舊日情景，及對舊式建築之獨鍾。又被上訴人現暫居於桃園市○○路○號4層樓其中之第三層樓，而被上訴人之母親亦同住於該樓之第二層樓，雖有被上訴人得就近照顧，然被上訴人之母年歲已高又因膝關節嚴重受損，經全人工關節置換手術後，現行動不便，每日上下樓層極為吃力，均需旁人攙扶始能忍痛行動，復因該樓之第一層樓現供被上訴人販賣小吃營業，無法作為母親居住之處所，被上訴人為免母親長期飽受行動不便之苦，不得已之情況下，故買受系爭房地作為母親安養之所，上訴人辯稱：被上訴人資力雄厚可將母親安置於桃園縣內更優良之處所云云，完全忽視被上訴人已購買系爭房地，經過修理改建後即可供母親安養居住，顯無捨近求遠，另以巨資購買其他住宅之必要。
③上訴人又辯稱：被上訴人購買系爭房屋後亦無從立即供其
母親居住，違反誠實信用原則云云。惟被上訴人迄今仍無法改建、遷入系爭房屋之最主要原因，實在於上訴人多方以訴訟阻撓、拖延所致，豈可以此作為拒絕遷移之藉口。
二、上訴人則以：㈠被上訴人主張其母親已70餘歲，膝關節有問題，須住在平房
，而要收回系爭房屋自住云云；嗣又主張系爭房屋係於民國7年完成之土塊造房屋，隨時可能因地震及豪大雨等天災造成坍塌，故有拆除重建之必要云云。惟拆除老舊建物再重新建築，除須為鑑界測量、向主管機關申請拆除執照、建造執照、使用執照等外，另尚須實際建築之期間，衡情當不會在短期間完成，自無可能於收回系爭房屋後立即或短期間內供被上訴人母親居住使用，即與被上訴人收回自住之主張顯有違背，是被上訴人此部分主張顯前後矛盾，而不足採。
㈡系爭32、34號建物之原所有權人為祭祀公業楊六使公，該公
業名下本有多筆不動產，是該公業原根本無從以「收回自住」為由終止系爭租賃契約，惟該公業竟將系爭房屋連同坐落土地所有權移轉給被上訴人，並由被上訴人承受系爭租賃契約之法律關係，而被上訴人亦明知上訴人原本承租系爭32、34號建物，卻仍加以購買，如再由被上訴人以收回自住為由終止系爭租賃契約，參諸最高法院53年台上字第909號判例意旨，此舉顯失土地法第100條第1款保障承租人之立法本旨，是被上訴人不得以收回自住為由收回系爭房屋。又被上訴人明知系爭32、34號房屋係由上訴人承租，且如前所述，縱系爭房屋收回後亦無法立即或短期間內供被上訴人母親居住使用，卻仍加以購買，其就此部分權利之行使，亦顯違誠實信用原則。況依被上訴人之財產資料，可明其資產頗多，縱有其所述母親身體病痛因素，以其資力顯可迅速及輕易購得相當坪數之建物以供母親居住，焉有可能會無建物居住，而有收回系爭房屋居住之必要。再者，被上訴人既主張因其母親因身體病痛因素行動不便，其收回系爭房屋之目的係要供其母親居住云云，則被上訴人應舉證證明被上訴人及其母親及其他兄弟姐妹名下均無建物可供母親居住，然被上訴人迄未提出此方面之證明，其此部分主張顯不可採；何況，至少被上訴人尚有系爭30號房屋供其母親居住，益證被上訴人本件之請求，顯不足採。
㈢系爭32、34號房屋原雖係民國7年完成之土塊造建物，惟現
已改為加強磚造結構，縱歷經諸多重大颱風等天然災害，仍未受損，且經現場履勘結果，建物仍屬良好，故客觀上並無重建必要之正當理由，被上訴人主張有收回系爭房屋重建之必要，顯屬無據；至於被上訴人稱：系爭30號房屋已坍塌云云，惟本件被上訴人係請求上訴人遷讓系爭32、34號房屋，是系爭30號房屋之現狀如何，自與本件爭點無涉。又系爭房屋所在位址之新民街具有180餘年歷史，桃園縣政府為讓新民老街再現風華，於97年2月間修復完竣「新民老街行人徒步街工程」，改善新民街整體街道之景觀，以傳統建築與新、舊商業結合之創意，營造老街之歷史風貌，是系爭房屋之繼續存在，不僅無礙於都市發展，更有其古物之歷史及文化價值。
㈣系爭租約為不定期租賃，非有有土地法第100條所定各款事
由，不得收回房屋。本件被上訴人並無土地法第100條第1款規定終止租約收回系爭32、34號房屋之事由，已如前述；況被上訴人於100年8月11日所發存證信函，並未以土地法第100條第1款之事由表示終止系爭租賃契約，是被上訴人終止租約不符合土地法之規定，不生終止之效力，系爭租賃關係仍有效存在，被上訴人請求遷讓返還房屋，顯無理由。又上訴人本於租賃關係占有使用系爭房屋，均按期支付租金，雖被上訴人取得系爭房屋所有權後，拒收上訴人之租金，惟上訴人已依法提存至101年3月份，故上訴人截至至101年3月份止，並無不當得利等語，資為抗辯。
三、原審判決：㈠上訴人應將坐落於桃園縣桃園市○○段中南小段86之1、86之2地號土地上門牌號碼桃園縣桃園市○○街32、34號之房屋遷讓返還被上訴人；㈡上訴人應自100年11月1日起至遷讓前項房屋之日止，按月給付被上訴人11,000元；㈢被上訴人其餘之訴駁回( 被上訴人就其敗訴部分，未聲明不服，已告確定) 。上訴人就其敗訴部分，聲明不服，上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、本件不爭執事項㈠系爭32、34號建物連同坐落之土地原為祭祀公業楊六使公所
有，民國48年8 月1 日租與上訴人之配偶王新園，50年10月
1 日租期屆滿後，王新園繼續承租，惟未訂定書面契約，己成為不定期租賃契約。嗣王新園於92年11月16日死亡，由上訴人繼承系爭32、34號房屋租賃權利。
㈡被上訴人於100年6月間向祭祀公業楊六使公購買系爭30、32
、34號房屋（均含坐落基地），並於同年7 月22日辦妥所有權移轉登記。該公業於100 年8 月5 日以存證信函通知上訴人「該祭祀公業已將系爭房屋出售予被上訴人，100 年7 月份以後之房租與該祭祀公業無關」等語。被上訴人於同年8月11日以存證信函通知上訴人終止系爭租賃契約。
五、按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與他人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，修正前民法第425條定有明文。雖修正後之現行民法，將上開條文修正為同條第1項，並於第2項修正增列：前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。惟修正後民法第425條於民法債編施行法中並無溯及之特別規定，是就89年5月5日民法債編修正施行前所訂立之不動產租賃契約，應依民法債編施行法第1條後段之規定，不適用修正後民法第425條第2項之規定。本件上訴人之配偶王新園於48年間向系爭32、34號房屋之原所有權人祭祀公業楊六使公承租上開房屋，嗣雙方租賃關係繼續，惟因租賃期間逾1年以上，然未以字據定之，依民法第422條規定視為不定期租賃之事實為兩造所不爭執。又王新園於92年11月16日死亡，有戶籍謄本可證（見原審卷第62頁），其繼承人協議由上訴人一人繼承上述房屋之租賃權，並由上訴人與該公業繼續不定期租賃關係之事實，業據上訴人陳述綦詳（見原審卷第141頁），被上訴人對此亦不爭執；此外，復有上訴人提出每月寄送予出租人之匯票及存證信函在卷可按（見原審卷第145頁至186頁），堪信上訴人主張系爭租賃權由伊一人繼承屬實。復次，被上訴人於100年6月18日向祭祀公業楊六使公購買系爭32、34號房屋並於同年7月22日辦妥所有權移轉登記之事實，有系爭房屋及土地所有權、登記謄本、買賣移轉契約書、異動索引證明等為證（見原審卷第9頁至第20頁，第36頁至37頁、第65頁至第70頁；第100頁至111頁），並為兩造所不爭執。而系爭租賃契約之成立日期在民法89年修正前，已視為不定期租賃，惟被上訴人取得系爭32、34號房屋後，依首揭說明，本件仍有民法425條第1項「買賣不破租賃」規定之適用，是兩造間存有不定期租賃之關係，殊無疑義。
六、次按不定期租賃，非有土地法第100 條所示第1 至6 款情形之一者，不得收回，此觀土地法第100 條規定自明。而該條第1 款所謂「收回自住」，係指出租人對於其出租未定期限之房屋，有收回自住之正當理由及必要情形而言。故出租人以收回自住為原因請求返還房屋，須具備上述要件並能為相當之證明始得為之，且出租人基於該條款前段所列之情形收回房屋，應就此負舉證責任，最高法院41年台上字第13 8號、43年台上字第1199號判例意旨可資參照。又所謂「收回重新建築」，係以充分利用土地為目的，其固應以客觀之標準認為有必要之正當理由者為限，但祇須租賃物在客觀標準上認有重建必要即為已足，非謂必俟租賃物瀕於倒坍始合收回要件，且不得僅以物理上堅固與否為準，其因建造年久，使用逾齡，有礙都市發展，如建物之價值與土地之利用價值顯不相當，為配合都市之繁榮發展，亦應在斟酌之列，至出租人收回房屋係由自己重新建築，抑或與他人合建，甚至供由他人重建，均非所問（最高法院64年台上字第1387號、70年台上字第1401號判例意旨參照）。又按房屋所有人將房屋出租後而將租賃權讓與他人者，該租賃權之受讓人，不得以自用為由向承租人請求交還房屋，良以法律規定收回房屋之要件，原為限制出租人與保護承租人而設，倘任聽出租人於出租後隨時交由第三人以自用為由收回房屋，則土地法第一百條第一款所之稱之收回自住等於具文，殊失立法之原意。最高法院53年度台上字第909 號判例可資參照。
七、經查系爭32、34號建物原為祭祀公業楊六使公所有，依卷附該公業發給各派下員分配金之通知書所示（見本院卷第30頁），該公業名下原有多筆不動產，本無須以「收回自住」為由終止系爭租賃契約，惟該公業竟將系爭房屋連同坐落土地所有權移轉給被上訴人，並由被上訴人承受系爭租賃契約之法律關係，而被上訴人亦明知上訴人原本承租系爭32、34號建物，卻仍加以購買，旋由被上訴人以收回自住為由終止系爭租賃契約，參諸首揭最高法院53年台上字第909 號判例意旨，此舉顯失土地法第100 條第1 款保障承租人之立法本旨，是被上訴人不得以收回自住為由收回系爭房屋。
八、被上訴人雖以伊母親身體病痛，行動不便為由收回系爭房屋云云；唯依被上訴人所自陳，伊現住於桃園市○○路○號4層樓房中之3樓而伊母則住於同棟之2樓，1樓則由伊供作經營小吃店，凖此以觀，被上訴人本可在上址就近照顧伊母自無收回系爭32、34號房屋之必要；抑且，被上訴人除向該公業購買系爭32、34號房屋之外，另亦購買同棟與系爭房屋相鄰之第30號房屋，依卷附建物所有權狀（原審卷第65頁）所示，該建物面積為58.25平方公尺，則如被上訴人就該建物稍加整修，亦足供其母親居住使用，益見被上訴人主張收回供其母親居住為無理由。
九、被上訴人又主張系爭建物建於民國7年之土角屋年代久遠，歷經地震、豪大雨等天災，隨時有倒塌之可能，故欲收回拆除重建云云；唯查系爭建物係一百年以上古屋，外觀以紅色磚砌建，位處桃園縣政府規劃之新民老街上徒步區，古意昂然，業據本院現場履勘屬實，並有照片12幀在卷可按（本院卷64頁）可見該房屋雖然老舊，惟並不妨害市容觀瞻，反可作為觀光景點；而其內分為30、32、34號房間，其中32、34號出租與上訴人居住使用，30號則為被上訴人所有，雖屋內有倒塌破損，但如稍事整修，仍可入住，即被上訴人亦自承收回系爭32、34號房屋稍加整修即可供其母親居住，可見被上訴人亦非將整棟房屋拆除重建，是以所陳重新建築云云，並無迫切需要；被上訴人主張依土地法第100 條收回重新建築云云，即難採信。
十、綜上所述，被上訴人主張依土地法第100條第1款收回系爭房屋自住及重新建築之規定，終止與上訴人之租賃關係，於法自有未合，從而，上訴人請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，並請求給付相當租金之不當得利，不應准許；原審就被上訴人之上開請求，為上訴人敗訴之判決，尚有未合，上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。應由本院將原判決不利上訴人部分予以廢棄改判如主文所示。又兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要，併此敍明。
十一、據上論結，本件上訴為有理由，依事訴訟法第450條、第78條判決如主文。
中 華 民 國 101 年 10 月 16 日
民事第三庭
審判長法 官 林陳松
法 官 鄭威莉法 官 賴惠慈正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 101 年 10 月 16 日
書記官 初玲玲