臺灣高等法院民事判決 101年度上易字第709號上 訴 人 王振添訴訟代理人 戴森雄律師被上訴人 江阿鳳
江阿在共 同訴訟代理人 王桂樹律師上列當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國101 年5 月30日臺灣板橋地方法院99年度訴字第2633號第一審判決提起上訴，本院於102 年5 月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應拆除坐落新北市○○區○○○段○○○○段○○○○○地號土地上如附圖紅線標示部分所示建物（建物門牌：新北市○○區○○街○段○○○號，面積：88平方公尺），並將該部分土地返還予上訴人及其他共有人全體。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落新北市○○區○○○段○○○○段○000地號土地（下稱舊268 地號土地），原為兩造及訴外人江阿福、江誠祐、江却、江金松、江秀雄、江建興、江張秀蘭共有，前經本院90年度上更㈢字第214 號判決為原物分割確定，其中編號K 部分土地（面積：0.0785公頃）分歸上訴人所有，94年5 月19日分割登記後，編為新北市○○區○○○段○○○○段000 地號（下稱新268 地號土地），其中編號J部分土地（面積：0.0171公頃）留為共同通道，由共有人按應有部分比例共有，94年5 月19日分割登記後，編為新北市○○區○○○段○○○○段00000 地號，上訴人及被上訴人江阿在、江阿鳳應有部分各1/2 、14/256、34/256。系爭268-1 地號土地為兩造及江阿福、江誠祐、江却、江金松、江秀雄、江建興、江張秀蘭共有，經系爭分割共有物判決留為共同通道，被上訴人所有之建物無權占有系爭268-1 地號土地如附圖紅線標示部分（面積：88平方公尺），依民法第767條、第821條規定，上訴人自得請求被上訴人拆除系爭268-1地號土地上如附圖紅線標示部分所示建物（面積：88 平方公尺），並將該部分土地返還予上訴人及其他共有人全體。又系爭分割共有物判決經系爭268-1 地號土地作為道路用地之說明為：「如以柑園路為基準，取其中心點平分東西二筆，由中心分割線兩側各留二米合併為四米寬之通路，將系爭土地中間留出一條四米寬之南北走向共有通道，即本判決附表㈠所示J部分0.0171 公頃，由各共有人依附表㈡所載應有部分比例共有，使分得道路二側土地之所有人得通行至柑園路」，系爭268-1 地號土地既為道路用地，被上訴人不得就系爭分割共有物判決創設之共有道路用地主張有租賃關係，且為公益考量，被上訴人自應拆除其上建物，並將該部分土地返還予上訴人及其他共有人全體等語。（原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應拆除坐落新北市○○區○○○段○○○○段00000 地號土地上如附圖紅線標示部分所示建物（面積：88平方公尺），並將該部分土地返還予上訴人及其他共有人全體。
二、被上訴人抗辯：系爭舊268 地號土地分割前，係由上訴人之父王長居購買應有部分1/2 ，登記為上訴人所有，被上訴人及堂兄弟等多人購買應有部分1/2 ，並向上訴人承租其應有部分1/2 建屋使用迄今。被上訴人於系爭分割共有物事件訴訟中已主張對上訴人有租賃關係存在，並經上訴人之兄王振銘、王振政證述屬實，系爭分割共有物判決亦載明如上訴人因此訴請拆屋還地，被上訴人得為有權占用之抗辯等語，被上訴人並非無權占有。上訴人嗣聲請強制執行擬拆除被上訴人坐落系爭新268 地號土地上之建物，經被上訴人提起債務人異議之訴，主張被上訴人對系爭新268 地號土地有租賃關係存在，本院97年度上更㈠字第46號以被上訴人對系爭舊26
8 地號土地有租賃關係存在，判決：原法院94年度執字第27
429 號拆屋還地強制執行事件，就坐落新北市○○區○○○段○○○○○段○000 地號土地上被上訴人所有建物門牌：
新北市○○區○○街0 段000 號房屋之強制執行程序，應予撤銷確定。本院97年度上更㈠字第46號確定判決理由認定被上訴人對系爭舊268 地號土地有租賃關係存在，兩造即應受該確定判決爭點效之拘束。且上訴人於系爭債務人異議之訴事件自承系爭233 號建物一層占用土地面積約424 平方公尺等語，足見系爭233 號建物之面積並非90.6平方公尺，上訴人於系爭債務人異議之訴事件確定後，聲請追加執行拆除90.6平方公尺以外部分之建物，亦經原法院94年度執字第2742
9 號、本院99年度抗字第516 號，以系爭債務人異議之訴撤銷強制執行程序之範圍包括系爭233 號建物全部，非限於被上訴人增建、改建之90.6平方公尺，而裁定駁回上訴人追加執行之聲請，系爭233 號建物始終坐落於系爭舊268 地號土地上，系爭新268 地號、系爭268-1 地號土地均分割自系爭舊268 土地，被上訴人承租之範圍不應因分割而為不同之認定，被上訴人對系爭268-1 土地自亦有租賃關係存在。又系爭分割共有物判決縱將系爭268-1 地號土地作為道路用地，然被上訴人仍因對上訴人有租賃關係存在，而為有權占有，上訴人、共有人江誠佑目前均無任何房屋或設施有使用系爭268-1 地號土地通行之必要，其他共有人之房屋則可直接出入通行新北市○○區○○街，上訴人請求被上訴人拆除系爭268-1 地號土地上如附圖紅線標示部分所示建物（面積：88平方公尺），並將該部分土地返還予上訴人及其他共有人全體，與公益無關，自不應准許等語。並答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠坐落新北市○○區○○○段○○○○段○000 地號土地，原
為兩造及江阿福、江誠祐、江却、江金松、江秀雄、江建興、江張秀蘭共有，前經本院90年度上更㈢字第214 號判決、最高法院91年度台上字第2198號裁定為原物分割確定，其中編號K 部分土地（面積：0.0785公頃）分歸上訴人所有，94年5 月19日分割登記後，編為新北市○○區○○○段○○○○段000 地號，其中編號J 部分土地（面積：0.0171公頃）留為共同通道，由共有人按應有部分比例共有，94年5 月19日分割登記後，編為新北市○○區○○○段○○○○段0000
0 地號，上訴人及被上訴人江阿在、江阿鳳應有部分各1/2、14/256、34/256（原審卷一第12-26 頁、第8-10頁）。
㈡上訴人以系爭分割共有物判決為執行名義聲請強制執行，請
求被上訴人拆除系爭新268 地號土地上建物門牌：新北市○○區○○街0 段000 號建物，並將占用之土地返還予上訴人，經被上訴人提起債務人異議之訴，本院以97年度上更㈠字第46號判決原法院94年度執字第27429 號拆屋還地強制執行事件，就坐落新北市○○區○○○段○○○○○段○000 地號土地上被上訴人所有建物門牌：新北市○○區○○街0 段
000 號房屋之強制執行程序，應予撤銷，並經最高法院以98年度台上字第1604號裁定駁回上訴人之上訴而告確定（原審卷一第46-53 頁）。
四、本院之判斷：㈠被上訴人向上訴人承租系爭舊268 地號土地之範圍及於系爭
233 號建物坐落土地全部，非僅限於65年2 月間增建之二層建物（各層面積均：90.6平方公尺）：
⒈系爭舊268 地號土地原為林本源興殖株式會社所有，於37年
11月15日，由上訴人之父王長居承購應有部分2 分之1 ，被上訴人堂兄弟等人承購應有部分2 分之1 ，均於39年9 月19日以買賣原因為所有權移轉登記，王長居承購之部分登記於上訴人名下，已據本院調閱系爭債務人異議之訴事件案卷查明屬實，並有土地登記謄本附於本院95年度上字第341 號卷可稽（下稱本院341 號卷，本院341 號卷一第127-131 頁）。而王長居與上訴人均未居住於系爭舊268 地號土地上，所購土地含其上田寮均交由被上訴人堂兄弟等人向上訴人承租使用，被上訴人堂兄弟等人均按期繳納租金，業據被上訴人提出繳納租金之字據為證〔原法院94年度訴字第1355號卷（下稱原法院1355號卷）第24-28 頁〕，並經上訴人之兄王振銘、王振政於系爭分割共有物事件準備程序，王振銘證稱：「這些收據是我父親時代如此收取，我們便延續下來照收，對這些收據我不爭執」、王振政證稱：「我要說的話同王振銘」等語（原法院1355號卷第35頁），且據被上訴人堂兄弟江阿朝於系爭債務人異議之訴事件準備程序證稱：其與被上訴人從小自大溪搬至系爭舊268 地號土地居住，已住了80幾年，日據時代搬來時，土地係林本源所有，光復後，林本源將其中2 分之1 出賣予上訴人之父王長居，其餘2 分之1 由其兄弟、被上訴人兄弟買受。林本源時代即有田寮，田寮亦為林本源所有，供耕田之人居住，當時並未收取租金，林本源將土地、田寮出賣予王長居及被上訴人等兄弟後，原照應有部分比例使用田寮，因王長居家人住在臺北，房屋均係其及上訴人等兄弟居住，所使用部分較多，王長居方就田寮部分收取租金，被上訴人三兄弟交付160 台斤稻穀，其兄弟亦交付同樣之租金，房屋及田地之租金一起收取，均係王長居及王振銘前來收取等語〔本院97年度上更㈠字第46號（下稱本院46號卷）第119-120 頁〕。足見上訴人之父王長居於承購系爭舊268 地號土地應有部分2 分之1 後，即將所購土地含其上田寮均交由被上訴人堂兄弟等人向上訴人承租使用，被上訴人抗辯其所有之系爭233 號建物係基於租賃關係占有系爭舊268 地號土地，應屬非虛。
⒉上訴人雖主張兩造間存有租賃關係者，僅系爭新268 地號土
地上新北市○○區○○街0 段000 號增建之二層房屋（面積：90.6平方公尺），與系爭268-1 地號土地無關等語。惟查：目前占用系爭268-1 地號土地如附圖紅線標示部分者，為被上訴人共有之新北市○○區○○街0 段000 號房屋，該屋為水泥磚造，後側為二層樓，前側臨柑園街1 段，為一層樓之平房，已據原審會同新北市樹林地政事務所勘驗現場，製有勘驗筆錄、土地複丈成果圖足憑（原審卷一第96-99 頁、第101 頁）。而系爭舊268 地號土地上之房屋臨新北市○○區○○路1 段部分，均為磚造老舊平房，則據系爭分割共有物事件履勘現場屬實，製有勘驗筆錄可憑（本院83年度重上字第230 號卷第135 頁）。又新北市○○區○○街0 段000號，於89年1 月1 日整編前為新北市○○區○○街0 段000號，被上訴人江阿鳳於系爭舊268 地號土地分割前之65年2月間，為增建房屋，經王長居同意，向臺北縣政府（現為新北市政府）申請拆除新北市○○區○○街1 段110 房屋，經臺北縣000000000000 號拆除執照，於65年5 月12日拆除完竣申請勘查核准，並於65年5 月17日核發（65）建字第1330號建造執照，嗣於65年7 月1 日申請變更起造人為被上訴人江阿鳳、江阿在，其上均記載建築地點為○○○鎮○○街○ 段○○○ 號」，業據原審調閱建造執照卷查明無訛，並有門牌歷史查詢資料、拆除執照申請書、切結書、施工安全切結書、土地使用權同意書、建造執照申請書、建造執照、變更起造人申請書（本院341 號卷二第134 頁，原審卷二第53頁反面至第55頁、第50頁反面至第51頁、第46頁反面至第47頁、第27頁正反面、第36頁）。再被上訴人申請增建前之原有房屋面積為739.9 平方公尺，申請拆除之原有房屋為面積105.23平方公尺之一層建物，增建後之房屋為第一、二層面積均為90.6平方公尺之二層建物，第一層面積合計為884.
5 平方公尺，被上訴人申請拆除、增建者為原有房屋之一部分，亦據證人即實際辦理建造執照申請事宜之鄧國吉於系爭債務人異議之訴事件準備程序，證稱：其向蘇希宗建築師借牌，被上訴人委託其申請建築執照，當時土地上有整排土造平房，門牌號碼都是110 號，江阿鳳拆除部分約28坪左右，增建為一、二樓等語（本院46號卷第117-118 頁），並有建造執照申請書、拆除執照申請書可佐（原審卷二第46頁反面至第47頁、第53頁反面）。足證新北市○○區○○街0 段00
0 號房屋即為新北市○○區○○街0 段000 號，被上訴人65年2 月間申請拆除、增建之房屋為新北市○○區○○街0 段
000 號，而非107 之1 號，使用執照、申請書上記載建築地點為○○○鎮○○街（嗣更正為柑園街）1 段107 之1 號」係屬錯誤（本院341 號卷一第185-188 頁），而110 號房屋非僅被上訴人申請拆除、改建之部分而已，其申請拆除、增建者為原有房屋之一部分，其前方臨新北市○○區○○街1段尚有磚造老舊平房，所謂之90.6平方公尺僅為被上訴人增建後建物之單層面積，屬110 號房屋（整編後為233 號房屋）之一部分，非謂被上訴人堂兄弟等人承租之範圍僅90.6平方公尺，上訴人主張兩造間存有租賃關係者，僅系爭新268地號土地上新北市○○區○○街0段000號增建之二層房屋（面積：90.6平方公尺），容有誤會。
⒊上訴人復主張被上訴人抗辯之承租面積424 平方公尺，扣除
被上訴人、江阿福、江文周、江誠祐以共有人身分占有之部分後，僅餘97.6平方公尺，與系爭債務人異議之訴事件確認有租賃關係之90.6平方公尺甚為接近，超過90.6平方公尺之部分顯非上訴人出租之範圍等語。惟查：本院97年度上更㈠字第46號債務人異議之訴事件，係認定被上訴人就系爭233號建物坐落土地與上訴人間有租賃關係，因而判決原法院94年度執字第27439 號拆屋還地強制執行事件，就坐落系爭新
268 地號土地上被上訴人所有之系爭233 號建物所為之強制執行程序應予撤銷，而坐落系爭新268 地號土地上之系爭23
3 號建物，其面積非僅90.6平方公尺，經兩造間另案確認租賃關係不存在事件（原法院100 年度訴字第597 號），會同新北市樹林地政事務所測量結果，系爭233 建物本體（不含空地部分）坐落系爭新268 地號土地之面積為368 平方公尺〔本院卷第82頁附圖所示之268 （4 ）89平方公尺＋268 （
6 ）105 平方公尺＋268 （1B）174 平方公尺＝368 平方公尺，原審卷二第173 頁反面〕，上訴人嗣就系爭新268 地號土地上系爭233 號建物90.6平方公尺以外之部分聲請強制執行，亦經原法院94年度執字第27429 號、本院99年度抗字第
561 號裁定駁回，有本院97年度上更㈠字第46號判決、原法院94年度執字第27429 號裁定、本院99年度抗字第561 號裁定、原法院100 年度訴字第597 號判決可參（原審卷一第46-51 頁、第165-167 頁，原審卷二第79-86 頁、第173 頁反面），上訴人主張系爭債務人異議之訴事件確認有租賃關係者僅系爭新268 地號土地上之90.6平方公尺，核非事實，其據此主張超過90.6平方公尺之部分均非出租之範圍，自不足採。又系爭舊268 地號土地分割後，系爭新268 地號土地上除系爭233 號建物外，並無其他建物，上訴人於系爭債務人異議之訴事件亦自承系爭233 號建物一層占用面積約424 平方公尺，已據上訴人訴訟代理人、上訴人於系爭債務人異議之訴事件準備程序，陳稱：「分割後原本尚有江阿福的房屋存在，但已經拆除，目前只有系爭房屋存在」、「（系爭房屋面積多大？）一層占用土地面積約424 平方公尺」等語（本院46號卷第35頁反面），而系爭233 建物本體（不含空地部分）坐落系爭新268 地號土地之面積為368 平方公尺，復如前述，足認被上訴人於系爭債務人異議之訴主張系爭新26
8 地號土地上有租賃關係存在之424 平方公尺專指系爭233號建物而言，與江阿福、江文周、江誠祐所有占用系爭舊26
8 地號土地之新北市○○區○○街0 段000 號、117 號、10
7 號無涉，上訴人主張被上訴人抗辯之承租面積424 平方公尺，應扣除被上訴人、江阿福、江文周、江誠祐以共有人身分占有之部分，扣除後之面積97.6平方公尺與90.6平方公尺甚為接近，被上訴人就超過90.6平方公尺之部分並無租賃關係存在，難謂可採。
㈡兩造就系爭233 號建物坐落土地之租賃關係不得對系爭268-
1 地號土地繼續存在：⒈按共有物係屬全體共有人所共有，在分割前，各共有人固得
約定範圍而使用之，但此項分管行為，不過定暫時使用之狀態，與消滅共有關係之分割有間。故共有物經法院判決分割確定時，先前共有人間之分管契約及使用借貸契約，即應認為終止。共有人先前依該契約占用分割判決仍判歸全體共有人保持共有之部分共有物，即成無權占有，其他共有人自得依民法第767 條、第821 條之規定請求返還（最高法院85年度台上字第1046號判決意旨參照）。又分管契約因共有物分割而失其效力，分管契約消滅後，因分管契約而占有共有物特定部分者，應返還予全體共有人或特定共有人（如：因共有物分割而取得該特定部分者），否則即為無權占有。準此，共有人如將分管之特定部分出租他人者，於分管契約消滅後，承租人即不得以租賃權對抗共有人，惟若出租之共有人適分得其出租之部分時，其租賃契約即可繼續存在〔謝在全著民法物權論上冊（修訂四版）第549 頁參照〕。
⒉兩造就系爭233 號建物坐落土地固有租賃關係存在，惟系爭
舊268 地號土地經本院90年度上更㈢字第214 號判決為原物分割確定，其中編號K 部分土地（面積：0.0785公頃）分歸上訴人所有，94年5 月19日分割登記後，編為新北市○○區○○○段○○○○段000 地號，其中編號J 部分土地（面積：0.0171公頃）留為共同通道，由共有人按應有部分比例共有，94年5 月19日分割登記後，編為新北市○○區○○○段○○○○段00000 地號，業據本院調閱上開分割共有物事件案卷查明屬實。而系爭233 號建物除坐落於分割後之系爭新
268 地號土地外，亦占用系爭268-1 地號土地如附圖紅線標示部分（面積：88平方公尺），則據原審會同新北市樹林地政事務所勘驗現場，製有勘驗筆錄、土地複丈成果圖在卷可憑（原審卷一第96-99 頁、第101 頁）。揆諸前揭說明，坐落系爭新268 地號土地部分，因出租之共有人即上訴人適分得其出租之部分，兩造間之租賃關係繼續存在，至坐落系爭268-1 地號土地部分，因系爭分割共有物判決將之留為共同通道，維持為全體共有人按原應有部分比例共有，則於分割後，被上訴人即不得以其與上訴人間之租賃關係對抗共有人，上訴人主張被上訴人不得就系爭共同通道（即系爭268-1地號土地）抗辯其有租賃關係，尚非無據。又提起本件訴訟者雖即為系爭租賃契約之出租人（按即上訴人），然上訴人係依民法第767 條、第821 條規定為請求，乃為共有人全體之利益，基於系爭268-1 地號土地共有人之地位，就共有物之全部，本於所有權對被上訴人為請求，非基於其個人之利益，被上訴人自不得以其與上訴人間之租賃關係對抗之，併予敘明。
⒊兩造就系爭233 號建物坐落土地原有租賃關係存在，惟系爭
舊268 地號土地分割後，系爭233 號建物坐落系爭268-1 地號土地部分，經系爭分割共有物判決維持為全體共有人按原應有部分比例共有，非分歸上訴人單獨所有，被上訴人於分割後已不得以其與上訴人間之租賃關係對抗共有人，其占有即無正當權源，上訴人為共有人全體之利益，依民法第767條、第821 條規定，請求被上訴人拆除系爭268-1 地號土地如附圖紅線標示部分所示建物（建物門牌：新北市○○區○○街0 段000 號，面積：88平方公尺），並將該部分土地返還予上訴人及其他共有人全體，洵屬正當。
五、綜上所述，系爭舊268 地號土地分割後，系爭268-1 地號土地維持為全體共有人按原應有部分比例共有，非分歸上訴人單獨所有，被上訴人於分割後已不得以其與上訴人間之租賃關係對抗共有人，其占有系爭268-1 地號土地即無正當權源。從而，上訴人依民法第767 條、第821 條規定，請求被上訴人拆除坐落新北市○○區○○○段○○○○段000 ○0 地號土地上如附圖紅線標示部分所示建物（建物門牌：新北市○○區○○街○ 段○○○ 號，面積：88平方公尺），並將該部分土地返還予上訴人及其他共有人全體，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2 項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第78條、第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 6 月 11 日
民事第十四庭
審判長法 官 林金村
法 官 王麗莉法 官 陳秀貞正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 102 年 6 月 11 日
書記官 葉國乾