臺灣高等法院民事判決 101年度上易字第721號上 訴 人 黃玉凡訴訟代理人 徐正坤律師被上訴人 黃俊傑訴訟代理人 謝瓊雲兼上一人訴訟代理人 黃重榮上列當事人間請求給付土地租金事件，上訴人對於中華民國101年6月8日臺灣臺北地方法院100年度重訴字第465號第一審判決提起上訴，本院於101年11月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人所有建號臺北市○○區○○段○○段0000號、4061號，門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號4樓、5樓房屋（下稱系爭房屋），坐落於伊所有臺北市○○區○○段○○段00○0地號、面積486平方公尺、土地所有權應有部分25分之2之土地（下稱系爭土地）上，上訴人無權占有伊之土地，致伊受有損害，依一般社會通念，可獲得相當於租金之不當得利，其數額應依系爭土地之申報地價新臺幣（下同）54,152.2元之年息10％計算，即上訴人應按月給付伊17,500元（54,152.2×486×2/25×10％÷12≒17,544，四捨五入至百位）。上訴人自民國99年11月15日起至101年4月14日止，僅按月給付伊8,772元，尚積欠伊148,376元【（17,500-8,772）×17=148,376】，及自101年4月15日起至返還系爭土地予伊之日止，按月以17,500元計算之相當於租金之不當得利。爰聲明：㈠上訴人應給付伊148,376元及自101年4月15日起至終止占用被上訴人所有系爭土地之日止，按月給付伊17,500元。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：被上訴人黃重榮及訴外人林吉平已於87年間訴請系爭房屋之當時所有所權人賴峻源給付租金，經原審87年度北簡字第13161號（下稱第13161號）判決確定，賴峻源應支付被上訴人各3,570元之土地租金。被上訴人黃俊傑係向林吉平買受系爭土地之應有部分，伊亦由前手胡占江處繼受取得系爭房屋，兩造均屬民事訴訟法第401條第1項既判力之主觀範圍所及，被上訴人再行提起本訴，自非合法。又被上訴人與系爭房屋當時之所有權人賴蔡幸枝於98年8月3日簽訂和解書，提高系爭土地租金為每月共8,000元，伊比照辦理，已按月由伊配偶陳章安之第一商業銀行延吉分行帳戶匯款支付。再系爭建物坐落老舊住宅區內，屋齡已逾30年，1樓為汽車輪胎行，附近亦多為修車行，不適合住居，入夜後所有一樓店家均未營業，騎樓漆黑一片，如將系爭建物出租每層之月租金僅約2萬元左右，被上訴人請求每月17,500元之土地租金，顯非恰當等語，資為抗辯。並聲明：㈠被上訴人之訴及假執行之聲請駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、原審為被上訴人全部勝訴之判決，即判命上訴人給付被上訴人148,376元及自101年4月15日起至終止占用被上訴人所有系爭土地之日止，按月給付被上訴人17,500元，並為供擔保得、免假執行之諭知。上訴人不服，提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。
四、查系爭土地原為訴外人賴秀忍所有，系爭房屋之第一次登記所有權人賴峻源於68年間登記取得系爭房屋所有權。又系爭土地於84年間經原審民事執行處拍賣，由被上訴人黃重榮及訴外人林吉平於86年1月30日得標買受系爭土地（土地所有權應有部分各25分之1），於87年2月16日登記取得系爭土地所有權。因賴峻源所有系爭房屋坐落於系爭土地上係屬無權占有，前經被上訴人黃重榮及訴外人林吉平起訴請求賴峻源返還相當於租金之不當得利，經原審第13161號判決賴峻源應自87年2月26日起按月給付被上訴人黃重榮及訴外人林吉平各3,570元，並於88年1月6日確定在案。嗣賴峻源於90年8月8日死亡，系爭房屋由其繼承人即訴外人賴蔡幸枝、賴志維、賴志翔共同繼承。其後被上訴人黃俊傑於98年3月12日向林吉平購買其所有系爭土地之應有部分，與被上訴人黃重榮共有系爭土地，因賴蔡幸枝欠繳占用土地之不當得利、利息及執行費用，被上訴人於97年間向原審聲請97年度執字第000000號（下稱第119556號）強制執行，嗣被上訴人黃重榮與賴蔡幸枝達成和解，約定和解金額為290,040元，並自98年9月16日起，賴蔡幸枝於每月匯入租金8,000元至被上訴人黃重榮永豐銀行和平分行帳戶內（被上訴人黃俊傑應收地租由被上訴人黃重榮代收）。嗣訴外人胡占江於99年8月16日向賴蔡幸枝等購買登記取得系爭房屋所有權後，於99年11月8日將系爭房屋出售予上訴人，並登記於上訴人名下，上訴人自99年11月15日起占有使用系爭房屋，自99年11月15日起至101年4月14日止，已按月給付被上訴人等8,772元，計149,124元（8,872×17=149,124）等情，均為兩造所不爭執，且有原審民事執行處第119556號函、原審第13161號民事判決、確定證明書、土地登記謄本、建物異動清冊、不動產買賣契約書、和解書、存摺影本、民事執行處通知在卷可查【見原審100年度北簡字第4410號（下稱第4410號）卷10至11頁、32至33頁、原審卷7至11頁、26至38頁、57頁、68至69頁、78至81頁、88至89頁、110至121頁、161至170頁、173至181頁、188至193頁背面、197至229頁、本院卷74至75頁、106至108頁】，堪信為真實。
五、被上訴人主張上訴人所有系爭房屋無權占有其所有之系爭土地，被上訴人則以前詞置辯，是本件兩造主要爭點為：㈠本件訴訟標的是否為原審第13161號確定判決之既判力所及？㈡上訴人所有系爭房屋坐落於系爭土地上，是否為無權占有？如是，被上訴人請求以系爭土地申報地價年息10％計算上訴人應給付其相當於租金之不當得利，是否有據？
六、本院得心證之理由：㈠按確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受
人亦有效力，民事訴訟法第401條第1項定有明文。所謂繼受人，包括因法律行為而受讓訴訟標的之特定繼承人在內。而所謂訴訟標的，係指為確定私權所主張或不認之法律關係，欲法院對之加以裁判決者而言。至法律關係，乃法律所定為權利主體之人，對於人或物所生之權利義務關係，欲法院對之加以裁判者而言。因此，在給付之訴，訴訟標的即係指當事人就實體法上基於人或對物所生之請求權。其中對物之關係，指依實體法規定為權利主體之人，基於物權，對於某物得行使之權利關係而言，此種權利關係，具有對世效力與支配物之效力，如離標的物，其權利失所依據，倘以此項對物之關係為訴訟標的時，所謂繼受人，凡受讓標的物的人，均包括在內，此有最高法院61年台再字第186號、33年度上字第1567號、71年度台抗字第8號判例、99年台上字第1057號判決意旨參照。查原審第13161號判決係被上訴人黃重榮與訴外人林吉平（被上訴人黃俊傑之前手）本於不當得利請求權債之法律關係，訴請賴峻源（上訴人前手胡占江之前手賴蔡幸枝之被繼承人）返還以系爭房屋占用系爭土地所得相當於租金之不當得利，此項債之關係僅於當事人間有其效力，其訴訟標的所確定者係被上訴人黃重榮及訴外人林吉平對訴外人賴峻源之不當得利請求權是否存在及其範圍。而被上訴人黃俊傑及上訴人係於原審第13161號判決確定後，分別以上開訴訟標的以外之法律關係（即買賣）受讓系爭土地及系爭房屋，被上訴人黃俊傑及上訴人所受讓系爭土地、系爭房屋之法律關係，既非原審第13161號判決所確定訴訟標的之債之關係，自難認被上訴人黃俊傑、上訴人分別為受讓訴訟標的之特定繼受人。且被上訴人係本於系爭房屋無權占有系爭土地之事實，請求上訴人返還自99年11月15日起相當於租金之不當得利，此與被上訴人黃重榮及訴外人林吉平在原審第13161號事件中所主張之訴訟標法律關係並不相同，是上訴人執上開確定判決既判力抗辯被上訴人不得於本訴訟請求云云，自無足採。
㈡次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
，民法第767條定有明文。倘被告對於原告就其物有所有權之事實，已無爭執，惟以非無權占有為抗辯者，則原告對於被告無權占有之事實，即無舉證責任，而被告就其占有係有正當權源之事應負舉證之責，如不能證明，即應認原告之請求為正當，最高法院著有72年度台上字第1552號、2516號判決意旨參照。上訴人就系爭房屋占用系爭土地並不爭執，惟辯稱其非無權占有云云，自應由上訴人就其占有有正當權源之事，負舉證之責。經查：
⒈按土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行
之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同，民法第838條之1第1項定有明文。查系爭土地原為訴外人賴秀忍所有，系爭房屋之第一次登記所有權人則為賴峻源。系爭土地於87年2月16日由被上訴人黃重榮、訴外人林吉平拍定登記取得土地所有權，其後被上訴人黃俊傑於98年3月12日向林吉平購買其所有系爭土地之應有部分；而系爭房屋於賴峻源90年8月8日死亡後，由其繼承人即訴外人賴蔡幸枝、賴志維、賴志翔共同繼承，訴外人胡占江於99年8月16日向賴蔡幸枝等購買登記取得系爭房屋所有權後，於99年11月8日將系爭房屋出售予上訴人，並登記於上訴人名下，為兩造所不爭執，已如前述。是系爭房屋與系爭土地本非同屬於一人所有，系爭房屋於系爭土地之所有權移轉過程中，亦未曾同屬於一人所有，此與民法第838條之1第1項所定「同屬於一人所有」之要件不合，上訴人辯稱系爭房屋就系爭土地有民法第838條地之1之法定地上權云云，洵屬無據。
⒉上訴人抗辯其依系爭房屋之前屋主胡占江之買賣契約第15條
約定匯款支付上訴人每月8,000元租金，其後更依原審第00000號判決之申報地價年息5％計算給付租金8,772元，並回溯自99年11月15日給付租金云云。惟債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相對性原則。上訴人與其前手胡占江就系爭房屋之買賣契約第15條固約定：「本建物之土地被法拍，前屋主於法拍後每月繳納8,000元地租於新地主．．因地租問題，雙方合意折讓20年期地租200萬．．」（見本院卷106至108頁）云云，然此非被上訴人與上訴人間之約定，被上訴人自不受其拘束。又上訴人之前手胡占江向賴蔡幸枝購買系爭房屋後，曾發文通知被上訴人是否要優先承購系爭房屋，被上訴人於99年9月22日函覆放棄購買權，並要求房屋購買人須按月支付土地租金15,000元，有被上訴人所提內湖康寧郵局286號存證信函可稽（見原審卷74至75頁），堪認被上訴人曾向上訴人之前手胡占江為以15,000元之代價出租系爭土地予購買系爭房屋者之要約，然胡占江或上訴人均未就該要約為承諾，此為上訴人所是認，嗣上訴人向胡占江購買並於99年11月15日點交取得系爭房屋後，雖自行按月匯款8,772元至被上訴人黃重榮帳戶內（前3個月每月原匯8,000元，於100年3月16日又補足以每月8,772元計算之差額2,316元至被上訴人黃重榮帳戶內，並自100年3月16日起至101年4月14日止，每月匯款8,772元至被上訴人黃重榮帳戶），惟未得被上訴人之同意，為兩造所不爭執，故兩造就系爭房屋占用系爭土地應付租金之數額，並未達成合意，兩造間並未成立任何租約。是上訴人未能證明與被上訴人就系爭土地有租約之約定，或被上訴人同意以其匯款之金額作為系爭土地之租金，其據此主張有租約存在，亦非可採。
⒊又被上訴人黃重榮與系爭房屋之前所有人賴蔡幸枝曾於98年
8月3日就原審第119556號強制執行事件達成和解簽立和解書，和解書內容約定賴蔡幸枝先前欠繳地租、利息、執行費用等全部費用計算至98年8月16日止，應償還金額為336,450元，扣除賴蔡幸枝先前已繳之46,410元，以290,040元為和解金額，被上訴人黃重榮應撤回執行並聲請啟封，土地租金調整為每月4,000元，被上訴人黃俊傑應收地租由被上訴人黃重榮代收，每月匯入8,000元至被上訴人黃重榮永豐銀行和平分行帳戶內，有和解書可查（見原審卷81頁），且為兩造所不爭執。然此核屬被上訴人黃重榮與訴外人賴蔡幸枝成立私法上和解，並非訴訟上和解，縱上訴人係自胡占江處輾轉受讓賴蔡幸枝系爭房屋之所有權，亦非前述和書解書效力所及。
⒋綜上，兩造就系爭土地並未成立任何租約，上訴人復未能證
明其就系爭土地有何合法正當之占有權源，上訴人所有之系爭房屋占有系爭土地，已構成無權占有。
㈢末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條規定明確。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例參照。經查：
⒈被上訴人主張上訴人自99年11月15日起自胡占江處點交取得
系爭建物全部使用收益權能，即以所有系爭房屋建物無權占用系爭土地迄今，此為兩造所不爭執，上訴人自占有系爭土地時起自屬係無法律上原因而受利益，致被上訴人受有相當於租金之損害，則被上訴人請求上訴人應就占用系爭土地時起至返還該土地之日止，相當於租金之不當得利，洵屬有據。
⒉復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價額年息10％為限，此項規定於租用基地建築房屋者準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。所謂土地價額係指法定地價而言，土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法第148條、土地法施行法第25條亦有明文。另就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。經查，系爭土地為建地，位於臺北市○○區○○○路○段主要幹道上，距捷運文湖線麟光站約50公尺；系爭房屋為公寓式住宅建築之4、5樓，且系爭房屋1樓門前即黎忠市場公車站牌，有多條路線公車行經於此，可通往大臺北地區各地，交通十分便利，附近亦以公寓建築居多，鄰近有黎忠市場、福州山公園、富陽自然生態公園、黎忠公園、黎富公園，並有銀行、郵局、超市、醫療院所及各種商店林立，商業繁榮程度高、生活機能完善，有原審民事執行處第119556號執行事件就系爭房屋所為鑑價報告、照片、Google地圖可參（見原審第4410號卷32至36頁、原審卷47至48頁、151頁）。又上訴人雖辯稱系爭房屋附近多為修車行，不適居住，入夜後店家均未營業，且系爭土地公告地價逐年調漲，以申報地價年息5％計算上訴人每月應給付之租金，已足反應系爭房屋使用系爭土地之對價云云，然上訴人所有系爭4、5樓房屋及上訴人買受時即有之頂樓加蓋建物，每層分租二戶，每月所收租金約78,000元，有上訴人所提租賃契約書可稽（見本院卷60至72頁），足認上訴人每月租金收益情況相當良好，是原審審酌系爭基地位處臺北市大安區，交通運輸條件良好，區域內公共設施項目普及性佳，而認被上訴人得請求上訴人給付之租金，以按系爭土地之申報地價年息10％計算相當於租金之不當得利一節，核屬公允。上訴人辯稱按年息10％計算過高云云，尚非可採。
⒊又查系爭土地上有5棟房屋，每棟5層，各樓層占有土地應有
部分1/25等情，有各共有人及房屋明細表、建物及土地登記簿謄本可參（見原審卷59頁、84至121頁）。故被上訴人主張上訴人所有系爭房屋無權占用系爭土地2/25，即屬有據。
查系爭土地99年1月份之申報地價為每平方公尺54,151.2元，面積486平方公尺，土地所有權應有部分2/25，此有地價第二類謄本足參（見原審卷110頁），經核算上訴人無權占用系爭土地面積為38.88平方公尺（486×2/25 =38.88），每月所受相當於租金之不當利益每月為17,545元（54,151.2×38.88×10％÷12=17,544.9，元以下四捨五入）。故被上訴人主張上訴人自99年11月15日起無權占有系爭土地，計算至101年4月14日止，計17個月，應返還之不當得利按每個月17,500元計算，為297,500元（17,500×17=297,500），扣除上訴人自99年11月15日起至101年4月14日止已按月給付被上訴人共149,124元（8,772×17=149,124），上訴人尚應給付被上訴人148,376元（297,500-149,124=148,376），及自101年4月15日起按月給付相當於租金之損害17,500元，應予准許。
七、綜上所述，被上訴人依民法第179條不當得利之法律關係，請求上訴人給付被上訴人148,376元，及自101年4月15日起至終止占用被上訴人所有系爭土地之日止，按月給付被上訴人17,500元，為有理由，應予准許。是原判決為上訴人敗訴之判決，並依聲請為供擔保准免假執行之宣告，經核於法並無不合。上訴論旨求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及立論之證據資料，均經本院審酌後，對判決結果不生影響，爰無庸逐一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 12 月 11 日
民事第十六庭
審判長法 官 王聖惠
法 官 傅中樂法 官 呂淑玲正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 101 年 12 月 11 日
書記官 明祖全