臺灣高等法院民事判決 101年度上易字第88號上 訴 人 李佳穗訴訟代理人 蕭明哲律師複 代理 人 賴傳智律師被 上訴 人 劉麗玉訴訟代理人 陳守文律師上列當事人間請求加倍返還定金事件，上訴人對於中華民國100年12月16日臺灣臺北地方法院100年度訴字第3018號第一審判決提起上訴，經本院於101年7月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國98年8 月25日，與訴外人台北皇家不動產有限公司（下稱皇家公司）簽訂不動產一般委託銷售契約書（下稱系爭銷售契約），將其所有臺北市○○路○○巷○○號2 樓房屋及其基地（下稱系爭房地）以新臺幣（下同）1,400 萬元委託皇家公司出售，委託期間至同年11月25日止。伊於98年11月15日出價1,460 萬元購買系爭房地，同時交付伊所簽發，付款人為上海商業儲蓄銀行，票據號碼EA0000000號，發票日98年11月15日，面額100萬元支票（下稱系爭支票）1 紙予皇家公司作為定金，兩造間就系爭房地之買賣契約業已成立，依系爭銷售契約約定，上訴人應於皇家公司通知後5 日或約定日期出面簽訂不動產買賣契約。
詎皇家公司通知上訴人，於98年11月20日至皇家公司營業處與伊簽訂不動產買賣契約，上訴人竟拒不出面，皇家公司遂於98年12月4日以存證信函催告上訴人於3日內履約，上訴人置之不理。嗣系爭房地於99年2月5日遭皇家公司向原法院聲請假扣押，原法院以99年度執全字第144 號事件執行查封在案。兩造間買賣契約因可歸責於上訴人之事由陷於給付不能，伊遂委由皇家公司向上訴人請求加倍返還定金並解除契約。伊業已取回系爭支票，並於100年4月14日以存證信函請求上訴人加倍返還定金100萬元，未獲置理，爰依系爭契約第9條第4項及買賣定金收據第4條後段之約定，請求上訴人給付伊100萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息等語。原審為被上訴人勝訴之判決，被上訴人對上訴人之上訴則聲明駁回上訴。
二、上訴人則以：系爭銷售契約第4條第1項第1 款約定，簽約款（含定金）為成交價10% 以上，被上訴人交付系爭支票金額未達成交價10 %以上，與約定付款方式不合，皇家公司收受系爭支票作為定金，係逾越代理權之行為。況系爭支票交予皇家公司，伊迄未受領，即為被上訴人未交付定金，伊未出面簽約，尚不構成違約。又伊於98年12月5 日接獲皇家公司存證信函催告簽約，惟皇家公司從未交付系爭支票予伊，皇家公司是否曾於委託銷售期間收受定金，尚有疑義。縱皇家公司於98年11月15日收受系爭支票，然其未依約在收受定金24小時內或2 日內以書面通知伊，反在委託銷售期間經過後，方以存證信函通知伊，皇家公司係違約收受定金，其收受定金之效力不及於伊。再者，皇家公司訴請伊給付仲介報酬事件（由原法院99年度訴字第2356號、本院99年度上易字第
943 號受理，下稱另案）審理中，皇家公司自認其所收受之系爭支票，已返還被上訴人，皇家公司既將系爭支票返還被上訴人，除有違反定金契約為要物契約之性質，亦可解為被上訴人業已同意解除定金契約。又系爭房地雖因皇家公司聲請假扣押執行程序而無法辦理移轉登記，然伊亦得隨時提供反擔保，塗銷查封登記，至多僅構成給付遲延，並未陷於給付不能，不能認伊有可歸責之事由致給付不能。伊已於 100年4 月29日通知被上訴人兩造買賣契約並未有效成立，伊不為給付，非不能履行或給付不能，核與加倍返還定金要件不符。再者，本件買賣價金為1,460 萬元，被上訴人所交付定金100萬元占買賣總價達6.85%，並占第1期款項146萬元之68.45%，核屬過高，已非屬違約定金，而係價金之一部先付，應為不履行所生損害賠償總額之預定。被上訴人於本件買賣之自備款為3成，其餘7成需向銀行貸款，且被上訴人所簽發作為定金之系爭支票並未兌現，皇家公司事後更將系爭支票返還被上訴人，被上訴人既未現實上支出金錢，亦未向銀行貸款，未受有任何損害，竟請求高達100 萬元之違約金，顯屬過高，應予免除或酌減違約金等語，資為抗辯。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
三、被上訴人主張：系爭房地因可歸責於上訴人之事由致未能簽訂不動產買賣契約書，爰依系爭銷售契約第9條第4項及買賣定金收據第4 條後段之約定，請求上訴人加倍返還定金，惟為上訴人所否認，並以前開情詞置辯。經查：
㈠被上訴人主張：上訴人於98年8 月25日簽立系爭銷售契約，
將系爭房地以1,400 萬元委託皇家公司出售，委託期間至98年11月25日止。被上訴人於98年11月15日，出價1,460 萬元購買系爭房地，同時交付系爭支票予皇家公司作為訂金。皇家公司於98年12月4日，以台北信維郵局第11838號存證信函，催告上訴人於函到3 日內出面與被上訴人簽訂不動產買賣契約，上訴人受通知後拒絕出面與被上訴人簽約。嗣皇家公司對系爭房地聲請假扣押，經原法院以99年2月5日北院隆99年度執全癸字第144 號函為查封登記在案等語，業據被上訴人提出系爭銷售契約、系爭支票、買賣定金收據、台北信維郵局第11838 號存證信函、土地暨建物登記第二類謄本等影本各1 份為證（見原審卷第11至20頁），並為兩造所不爭執，應堪信為真實。
㈡按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接
對本人發生效力，民法第103條第1項定有明文。觀諸系爭銷售契約第9 條約定：「定金之收取：⒈甲方（以下指上訴人）同意乙方（即皇家公司）可為買賣雙方之代理人。⒉買方出價達到委託價格時，乙方無須再行通知甲方即得全權代理收受定金及安排買賣雙方簽約事宜。甲方並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效，甲方應於乙方通知後5 日內或依書面上所約定之日期，出面簽訂不動產契約書，於簽約時該定金即轉為買賣價款之一部分，…⒋因可歸責於甲方之事由致未能簽訂不動產買賣契約書時，則甲方應加倍返還定金予買方」等語（見原審卷第12頁），由此可知上訴人已授權皇家公司為買賣雙方之代理人，只要買方出價達到委託價格時，皇家公司即可全權代理上訴人收受定金。本件被上訴人出價1,460萬元，業已高於上訴人委託價格1,400萬元，為兩造所不爭執，則皇家公司自得全權代理上訴人收受被上訴人交付之系爭支票，並未逾越其代理權限，依上揭條文規定，皇家公司代理上訴人受領被上訴人交付之系爭支票，直接對上訴人發生效力。再者，稱支票者，謂發票人簽發一定之金額，委託金融業者於見票時，無條件支付與受款人或執票人之票據，票據法第4條第1項定有明文。依上開規定，金融業者於見票時，即應依委任契約約定支付票面金額予受款人或執票人，支票性質上係有價證券、金錢證券、支付證券，以支票為支付工具者，於交付支票時，發生與給付金錢相同之效力。據此，被上訴人於表示以1,460 萬元承買系爭房地時，既已交付系爭支票作為定金，並經有代理收受定金權限之皇家公司收受，自堪認被上訴人已發生給付定金之效力。上訴人徒以系爭支票事後未經提示兌付，否認被上訴人已代理收受定金云云，不足採取。
㈢雖上訴人辯稱：皇家公司收受被上訴人交付系爭支票，其金
額未達成交價10 %，皇家公司收受系爭支票作為定金係逾越代理權之行為云云，惟查：系爭契約第4條第1項第1 款固約定，簽約款（含定金）為成交價10%以上等語（見原審卷第1
1 頁）。惟上開約定係指包含定金在內之簽約金數額，必須達成交價10% 以上，並非限定買受人交付定金，其金額須達成交價10% 以上，上訴人所辯，尚非可採。上訴人復辯稱：
皇家公司未交付系爭支票予伊，縱皇家公司曾收受系爭支票，亦未依約在收受定金24小時內或2 日內以書面通知伊，反而係在委託銷售期間經過後以存證信函通知伊，皇家公司係違約收受定金，其收受定金之效力不及於伊云云。然查：證人即皇家公司之業務專員翁詩雯於另案本院審理時證述：被上訴人出價到委託銷售價格後，伊已於收取定金當日以電話通知上訴人，有約她要交付票據並簽約，接下來亦以電話或簡訊與上訴人聯絡，起初上訴人並沒有說不要賣，約一星期後上訴人才表示不要賣等語（見本院99年度上易字第943 號卷第101 頁），業經本院調取該案卷宗核閱無訛。上訴人業已授權皇家公司為買賣雙方代理人，約定只要買方出價達委託價格時，皇家公司即可全權代理收受定金，已詳如前述，縱使皇家公司未於收受定金後之24小時內將定金送交上訴人或於2 日內寄出書面通知表明收受定金及無法送交之事實，亦此僅係皇家公司對上訴人是否有債務不履行之問題，尚難認皇家公司收受該定金之效力不及於上訴人。是上訴人所辯，要不足取。
㈣另按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請
求賠償損害，民法第226條第1項定有明文。再按不動產經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，在未為塗銷登記前，依土地登記規則第138 條規定，登記機關既應停止與其權利有關之新登記，則對該不動產相關權利登記之請求，即處於給付不能之狀態，法院自不得命為該相關權利之登記。經查：皇家公司業對系爭房地聲請假扣押，經原法院以99年2月5日北院隆99執全癸字第144 號函辦理假扣押登記在案，有土地暨建物登記謄本在卷可稽（見原審卷第17至20頁）。
系爭房地既經皇家公司聲請假扣押執行，並經地政機關登記在案，於塗銷假扣押登記前，上訴人不得就系爭房地為移轉登記或相類似之處分行為，被上訴人已不得請求上訴人將系爭房地移轉登記予自己，揆諸前開說明，上訴人已構成給付不能。是上訴人辯稱非可歸責於伊之事由致給付不能云云，自無足採。
㈤按定金除當事人另有訂定外，其於契約因可歸責於受定金當
事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第249條第3款定有明文。又上訴人與皇家公司簽訂之系爭銷售契約第9條第4項約定：「因可歸責於甲方之事由致未能簽訂不動產買賣契約書時，則甲方應加倍返還定金予買方」（見原審卷第12頁）；另上訴人之代理人即皇家公司與被上訴人間簽訂之買賣定金收據第4 條後段亦約定：「因可歸責於賣方之事由致無法簽訂買賣契約時，賣方應加倍返還定金。」（見原審卷第14頁）。本件上訴人於98年8月25日委託皇家公司銷售系爭房地，約定銷售總價為1,400萬元，被上訴人於98年11月15日出價1,460萬元，並交付面額100萬元之系爭支票作為定金，由皇家公司收受，上訴人迄今拒不出面與被上訴人簽訂買賣契約，嗣系爭房地遭皇家公司假扣押執行在案，上訴人已構成給付不能，已如前述，足認兩造顯係因可歸責於上訴人之事由，致未能簽訂買賣契約，則被上訴人依系爭銷售契約第9條第4項及買賣定金收據第4 條後段之約定，請求上訴人加倍返還定金，核屬有據。準此，被上訴人自皇家公司取回系爭支票，亦屬有據。上訴人辯稱：皇家公司將系爭支票返還予被上訴人，有違反定金契約為要物契約之性質云云，要無可採。
㈥綜此，被上訴人依系爭銷售契約第9條第4項及買賣定金收據第4條後段約定，請求上訴人加倍返還定金，為有理由。
四、按違約定金之交付，旨在強制契約之履行，供契約不履行損害賠償之擔保，性質上為最低損害賠償額之預定；違約金則係當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，另應支付之金錢或其他給付；除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額預定；兩者性質顯有差異。是約定違約定金過高，與當事人所受損害顯不成比例時，應認當事人交付過高金額部分已非違約定金，而係價金之「一部先付」，交付之當事人得請求返還該超過相當比例損害額部分之先付價金，以求公平，惟究與違約金之酌減並不相同，法院自不得援用民法第252 條「違約金酌減」之規定，依職權酌減至相當之數額。本件上訴人與皇家公司簽訂系爭銷售契約第3條約定：「委託期間：自98年8月25日起至98年11月25日止。如乙方在此期間內收受定金或價格業經買賣雙方合意，委託有效期間延至不動產買賣契約書簽訂日止」等語（見原審卷第11頁）。另皇家公司與被上訴人簽訂之買賣定金收據第4 條約定：「因可歸責於買方（即被上訴人）之事由致無法於前述第3 條約定之日期簽訂買賣契約時，買方給付定金由賣方（即上訴人）沒收；因可歸責於賣方之事由致無法簽訂買賣契約時，賣方應加倍返還定金」等語（見原審卷第14頁）。是依上開約定，可知被上訴人交付系爭支票作為定金，目的在於確保買賣契約之簽訂，於買賣雙方不履行契約時，以定金作為不履行契約之損害賠償，性質上屬於最低損害賠償額之違約定金。本院審酌本件買賣契約之定金 100萬元僅占系爭房地買賣價金1,460萬元之6.85%左右，與社會一般不動產買賣常情相較，並無約定違約定金過高或與當事人所受損害顯不成比例之情事，且上訴人於委託皇家公司銷售系爭房地，被上訴人出價已達其委託銷售總價後，任意拒絕出售系爭房地，無端破壞交易安全，本院認本件定金數額並無過高，無何須酌減之情形。
五、綜上所述，被上訴人依系爭銷售契約第9條第4項及買賣定金收據第4條後段之約定，請求上訴人給付100萬元及自起訴狀繕本送達翌日（即100年5月6 日，見原審卷第31頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。從而，原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 7 月 17 日
民事第四庭
審判長法 官 張劍男
法 官 翁昭蓉法 官 陳靜芬正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 101 年 7 月 18 日
書記官 應瑞霞