臺灣高等法院民事判決 101年度上更㈠字第64號上 訴 人 陳榮宗即追加原告訴訟代理人 林清漢律師複代理人 廖永煌律師
侯銘欽律師被上訴人即追加被告 勇仲興業有限公司法定代理人 秦德勝訴訟代理人 邱奕澄律師
陳育廷律師上列當事人間房屋所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國99年3月31日臺灣桃園地方法院98年度訴字第917號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，經最高法院第一次發回更審，上訴人並為訴訟標的之追加，本院於103年5月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二至四項之訴及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
被上訴人應將附表編號3之建物所有權移轉登記予上訴人。
被上訴人應將附表編號3建物交付上訴人。
被上訴人應自民國九十八年十二月二十一日起至履行前開第二、三項給付之日止，按年給付上訴人新台幣參拾柒萬柒仟零肆拾壹元。
其餘上訴駁回。
被上訴人應將附表編號4之建物所有權移轉登記予上訴人。
被上訴人應將附表編號4之建物交付上訴人。
被上訴人應自民國九十八年十二月二十一日起至履行前開第六、七項給付之日止，按年給付上訴人新台幣肆拾壹萬伍仟陸佰陸拾參元。
其餘追加之訴駁回。
第一、二審訴訟費用、發回前第三審訴訟費用（除確定部分外）及追加之訴訴訟費用，由被上訴人負擔百分之九十五，餘由上訴人負擔。
本判決第三項於上訴人以新台幣伍拾參萬元為被上訴人預供擔保後，得假執行。
本判決第四項於上訴人以新台幣伍拾伍萬元為被上訴人預供擔保後，得假執行。
本判決第七項於上訴人以新台幣肆拾伍萬元為被上訴人預供擔保後，得假執行。
本判決第八項於上訴人以新台幣陸拾萬元為被上訴人預供擔保後，得假執行。
其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按法院因民事訴訟法第255條第1項但書規定，而許訴之變更或追加之裁判，不得聲明不服，同法第258條第1項定有明文。該條規定，於第二審程序準用之，為同法第463條所明定。是第二審法院因前開規定，許訴之變更或追加之裁判，當事人並無聲明不服之餘地。縱該第二審裁判經第三審法院廢棄，仍應認當事人不得於嗣後之第二審更審程序再事爭執，第二審法院亦應受該更審前裁判之羈束，不得為相反之裁判（最高法院87年度台抗字第239號、96年度台抗字第650號裁定參照）。本件上訴人即追加原告（下稱上訴人）在原審起訴主張：其與訴外人陳林美慧（下稱陳林美慧）為附表編號
1、2土地（下合稱系爭土地）之共有人，其於民國87年8月11日與訴外人秦蘭妹、秦美龍、吳德志、羅萬章（下稱秦蘭妹等4人）簽立租賃土地建屋契約書（下稱系爭租約），將系爭土地出租予秦蘭妹4人供建築之用。被上訴人即追加被告（下稱被上訴人）於87年9月19日自秦蘭妹4人承受前開承租人之權利義務，並在附表編號1土地（下稱編號1土地）上興建附表編號3建物（下稱編號3建物），及在附表編號2土地（下稱編號2土地）上興建附表編號4建物（下稱編號4建物，編號3、4建物合稱系爭建物），依系爭租約第2條、第10條約定，租期於96年5月28日屆滿，兩造復未合意續租，爰依系爭租約請求被上訴人交付及移轉編號3建物所有權登記，並依民法第179條前段規定，請求被上訴人返還自96年5月29日起占有編號1土地期間之不當得利。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人於提起上訴後，於更審前本院為訴之追加（追加聲明分別詳如更審前本院判決書第3頁），更審前本院以被上訴人除明示同意上訴人為訴之追加（本院上卷一第250頁背面），並對於訴之追加無異議，而為本案之言詞辯論（本院上卷二第61頁），視為同意追加，爰准予上訴人為訴之追加，揆諸首揭說明，被上訴人對於該判決准許追加部分，並無聲明不服之餘地，縱令該判決經最高法院廢棄發回，被上訴人於本院更審程序中仍不得再事爭執，本院亦應受該更審前本院准予追加判決之羈束，不得為相反之裁判。
二、更審前本院判決經最高法院發回後，上訴人於本院以前開上訴聲明及追加聲明為先位聲明，另增列備位聲明（含上訴聲明與追加聲明）。但本件上訴人以系爭租約於原定8年租期屆滿時失效，為其先位之攻擊方法，而以系爭租約因終止而失效為其備位之攻擊方法，故其先、備位聲明之差別，僅在於因系爭租約失效時間之認定結果不同而導致之不當得利起算日差異（本院更卷第106頁、第109頁背面）。上訴人在本院增列之備位聲明未逾原訴訴之聲明範圍，其復無以之取代原訴之聲明之意，尚非減縮應受判決事項之聲明，況且，先、備位之訴訟標的相同，上訴人本無增列備位聲明之必要，應認其備位聲明實為對於備位攻擊方法所為事實上或法律上陳述之補充，依民事訴訟法第256條、第446條第1項，尚非訴之變更或追加，併予敘明。至上訴人於本院追加民法第767條第1項為訴訟標的（本院更卷第106頁背面）請求被上訴人辦理系爭建物之所有權登記及交付占有，與原訴之原因事實有其共同性，其先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，可認請求之基礎事實同一，且被上訴人均無異議而為言詞辯論，視為已同意，依民事訴訟法第255條第1項第1、2款、第2項、第446條第1項規定，應予准許【至上訴人於更審前追加請求被上訴人返還地價稅款部分之訴（即更審前追加聲明㈣），已經上訴人在本院撤回其訴，不另贅述（本院更卷第19頁、第57頁）】。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：㈠伊與陳林美慧為系爭土地之共有人，伊於87年8月11日與
秦蘭妹等4人簽立租賃土地建屋契約書（下稱系爭租約），將系爭土地出租予秦蘭妹等4人供其建築之用，嗣被上訴人於87年9月19日自秦蘭妹等4人承受承租人之權利義務，在系爭土地上興建系爭建物。兩造於系爭租約第2條約定租期屆滿，兩造未同意續租者，承租人願放棄地上物所有權，交由伊處置，又於第10條約定「租賃期滿或租賃關係終止30日內，乙方（即被上訴人，下同）應將房屋連同承租使用未建屋之土地騰空，不得向甲方（即上訴人，下同）請求遷移費或其它任何名目費用，如有遺留物未搬走，視為廢物，任由甲方處理，乙方決無異議」。經查，系爭租約業於96年5月29日屆滿，且兩造未合意續租，依系爭租約第2條、第10條約定及民法第767條第1項規定，伊自得請求被上訴人移轉系爭建物所有權，及騰空返還系爭建物予伊，惟伊屢次催告未果，爰依前開約定及規定請求被上訴人交付及移轉系爭建物所有權予伊，並依民法第179條前段規定，請求被上訴人給付自租期屆滿翌日即96年5月29日起至交付及辦理系爭建物所有權移轉登記予伊之日止，相當於租金之不當得利。查被上訴人承租編號1、2土地面積依序為561.34平方公尺、618.81平方公尺，編號1土地自96年1月起之申報地價每平方公尺為8,394.4元，並自100年1月起之申報地價調升為每平方公尺8,396元；編號2土地之申報地價為每平方公尺8,394.4元。準此，伊就被上訴人占用編號1土地部分，得請求被上訴人返還自96年5月29日起至99年12月31日止之不當得利135萬805元【計算式：（8,394.4×561.34×8%）÷12×7）+（8,394.4×561.34×8%×3）＝1,350,805）（小數點以下四捨五入，下同），及自100年1月1日起至交付占有及辦理其上編號3建物所有權移轉登記之日止，按年以37萬7,041元（計算式：8,396×561.34×8%＝377,041）計算之不當得利。
另就被上訴人占用編號2土地部分，得請求被上訴人返還自96年5月29日起至96年12月31日止之不當得利24萬2,412元（計算式：8,394.4×618.81×8%÷12×7＝242,412），及自97年1月1日起至交付占有及辦理其上編號4建物所有權移轉登記之日止，按年以41萬5,563元（計算式：8,3
94.4×618.81×8%＝415,563）計算之不當得利，爰求為判決如先位聲明所示（詳見下㈢⒈、㈣⒈）。
㈡退一步言，縱認系爭租約已轉為不定期租賃契約，惟系爭
契約第7條第1項明定被上訴人負有每半年結算一次並將結算資料提送上訴人存查之義務，另依系爭租約第5條約定地價稅、工程受益費、租賃所得稅、房屋稅及其他因營業行為所發生一切費用均由被上訴人負擔，然被上訴人卻未提送結算資料予伊，亦未繳納地價稅及房屋稅，已違反系爭租約之約定，伊亦得依土地法第103條第5款終止系爭租約。為此，伊已於98年12月17日寄發存證信函，通知被上訴人自98年12月20日起終止系爭租約。系爭租約既經合法終止，伊除得依系爭租約第2條、第10條約定及民法第767條第1項規定，請求被上訴人交付及辦理系爭建物所有權移轉登記外，並得依民法第179條前段規定，請求被上訴人給付自系爭租約終止翌日即98年12月21日起至交付及辦理系爭建物移轉所有權登記之日止，相當於租金之不當得利，即編號1土地部分，得請求被上訴人給付自98年12月21日起至交付占有及辦理其上編號3建物所有權移轉登記之日止，按年以37萬7,041元（計算式：8,396×561.34×8%＝37萬7,041）計算之不當得利，至編號2土地部分，得請求被上訴人給付自98年12月21日起至交付占有及辦理其上編號4建物所有權移轉登記之日止，按年以41萬5,563元（計算式：8,394.4×618.81×8%＝41萬5,563）計算之不當得利，爰求為判決如備位聲明所示（詳見下㈢⒉、㈣⒉）等語。
㈢上訴人於原審請求被上訴人交付及移轉編號3建物所有權
，及返還相當於租金之不當得利，原審為上訴人敗訴之判決，上訴人就其敗訴部分提起一部上訴（上訴人就其餘敗訴部分未據提起上訴，故已確定，不另贅述）。其上訴聲明為：
⒈先位聲明：⑴原判決除確定部分外，關於駁回上訴人後
開第⑵至⑷項請求，及各該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。⑵被上訴人應將編號3建物所有權移轉登記予上訴人。⑶被上訴人應交付建號3建物予上訴人。⑷被上訴人應給付上訴人135萬805元及自100年1月1日起至履行前開⑵、⑶給付之日止，按年給付上訴人37萬7,041元。
⒉備位聲明：⑴原判決除確定部分外，關於駁回上訴人後
開⑵至⑷項請求，及各該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄；⑵被上訴人應將編號3建物所有權移轉登記予上訴人；⑶被上訴人應交付編號3建物予上訴人；⑷被上訴人應自98年12月21日起至履行前開⑵、⑶給付之日止，按年給付上訴人37萬7,041元。
㈣上訴人於本院追加聲明：
⒈先位聲明：⑴被上訴人應將編號4建物所有權移轉登記
予上訴人；⑵被上訴人應交付編號4建物予上訴人；⑶被上訴人應給付上訴人24萬2,412元及自97年1月1日起至履行前開⑴、⑵給付之日止，按年給付上訴人41萬5,563元。
⒉備位聲明：⑴被上訴人應將編號4建物所有權移轉登記
予上訴人；⑵被上訴人應交付編號4建物予上訴人；⑶被上訴人應自98年12月21日起至履行前開⑴、⑵給付之日止，按年給付上訴人41萬5,563元。
二、被上訴人則辯稱：㈠伊自系爭租約屆滿後繼續使用土地至今，上訴人在起訴前
從未明確表示欲終止系爭租約，依據民法第451條之規定及最高法院101年度第1398號判決意旨，系爭租約已轉換為不定期租賃契約。且上訴人曾於系爭租約期間屆滿後之96年10月30日返台，97年3月14日離台；復於97年8月30日返台，98年1月26日離台，每次在台停留長達5個月期間，均與伊公司之法定代理人秦德勝同住在桃園縣中壢市○○○街○○○號，由秦德勝為其張羅吃、住等花費，且該處與商場僅相隔7公尺，步行不到1分鐘，上訴人於返台期間，卻未曾為終止系爭租約之意思表示。伊於租賃期限屆滿後，仍繼續使用系爭土地迄今，上訴人既未表示異議，依民法第451條規定，系爭租約已轉為不定期之租賃契約，伊占用系爭土地即非無權占有，亦未受有不當得利。
㈡兩造已合意變更系爭租約第7條第1項所定結算方式，縱伊
未提交結算資料予上訴人，亦難認有違約情事。即令兩造未變更結算方式，被上訴人亦無從單獨結算，且上訴人於系爭租約訂立10年後始提起本件訴訟，亦悖於誠實及信用方法：
⒈按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情
事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示、默示之承諾，必依要約受領人之舉動，或其他情事足以間接推知其有承諾之意思者，始得認之，若單純之沉默，則除依交易上之慣例或特定人間之特別情事，足認為承諾者外，不得認為承諾，最高法院21年上字第1598號、29年上字第762號判例參照。查被上訴人於102年11月5日陳稱：「（問：有關上訴人主張被上訴人未交付結算資料部分，被上訴人有何意見？）從兩造訂立租約到本件訴訟提起之前，都有依照租約之約定由被上訴人將結算資料交給上訴人查閱，但結算方式是以公司存摺所記載之支出收入狀況來互為勾稽，對此種結算方式上訴人也從來沒有異議，直到雙方關係惡化以後，上訴人才否認被上訴人有提出結算資料」等語，依據上開供述及判例意旨，上訴人於伊公司設立登記完成後，長達10年均僅要求伊交付公司存摺供查閱，未另行要求伊製作結算資料供其存查，上訴人長年未要求伊製作結算資料之舉動，已使伊間接推知上訴人已無依系爭租約第7條第1項之方式要求其製作結算資料之意思，自可肯認兩造已合意以伊交付公司存摺予上訴人查閱之方式取代原系爭租約第7條第1項之結算方式。兩造既已合意變更結算方式，即難謂伊有違反系爭租約之情事。
⒉次按租賃契約依民法第451條規定更新後，僅發生期限
變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更（最高法院64年台上字第1579號判例參照）。又按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約，民法第450條第項前段固有明文；然土地法第103條規定，租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，不得收回：1.契約年限屆滿時。5.承租人違反租賃契約時。則依特別法優於普通法原則，於租用建築房屋基地情形，非有土地法第103條所列各款法定終止事由之一者，出租人不得終止租約。承上規定，欲終止本件不定期租賃契約仍須具備土地法第103條各款之法定終止事由，方得為之。⒊退步言之，縱認伊有製作結算資料提交上訴人存查之義
務，惟查本件兩造間並非僅是單純土地租賃關係，尚隱含有以系爭土地及系爭建物合資經營商場之關係，合資人間若要進行結算，理論上應由兩造共同會同為之，伊並無義務亦無權利單獨為之。另依據合資契約之性質，無執行合資事業之股東，仍得隨時檢查合資之財產狀況，並得請求交付帳冊。上訴人於系爭建物完工且開始營運，每年均返國巡視，其明知兩造依系爭租約須進行結算，但於返國期間之居所鄰近系爭建物，多次赴商場巡視出租情形，並檢視伊所提供之帳戶金額後，知悉系爭建物出租情況不佳，故未進一步要求伊履行系爭租約關於半年內結算一次之約定，兩造間無製作任何結算之資料，因此伊無任何結算資料可提交上訴人存查，難認伊有違反系爭租約第7條第1項之規定。
⒋另按權利人在相當期間內不行使權利，並因其行為造成
特殊情況，足以引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，而權利人再為行使時，應認為有違誠信原則，得因義務人之抗辯，使其權利歸於消滅，最高法院88年度台上字第497號判決意旨參照。而權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。而所謂誠信原則，係指一切法律關係，應各就其具體的情形，依正義衡平之理念加以調整，而求其妥適正當，亦有同院91年度台上字第754號判決可參。倘上訴人認為系爭租約第7條第1項所指「結算資料」有特定形式，上訴人卻自87年8月簽訂系爭租約迄今，從未要求伊提出，乃竟在10年後忽以伊未製作正式之結算資料為由，終止租約，應認上訴人已因權利失效而不得據此主張伊違反系爭租約，依土地法第103條第5款規定終止系爭租約等語。
㈢答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
三、查上訴人於87年8月11日與秦蘭妹等4人簽訂系爭租約，將系爭上訴人與陳林美慧共有之系爭土地出租予秦蘭妹等4人建屋營業使用，被上訴人於87年9月19日完成公司設立登記後，秦蘭妹4人將基於系爭租約之承租人權利義務讓與被上訴人，被上訴人於編號1土地上興建編號3建物，於編號2土地上興建編號4建物，均於88年5月28日完成所有權第一次登記為被上訴人所有之事實，為兩造所不爭，並有系爭租約、公司執照、營利事業登記證、建造執照、使用執照、不動產登記謄本等影本可稽（原審卷第12至18頁、本院上卷一第229至231頁），自堪信為真實。
四、上訴人主張系爭租約已於96年5月28日因約定租期屆滿而終止，請求被上訴人移轉系爭建物所有權及交付占有，並給付自租期屆滿翌日起無權占有系爭土地期間，相當於租金之不當得利；惟被上訴人辯稱：其於系爭租期於屆滿後繼續使用系爭租賃土地，上訴人對此未為反對之表示，故已轉為不定期限租賃關係，故系爭租約仍有效存在等語。經查：
㈠按租賃定有期限者，依民法第450條第1項規定，其租賃關
係，於期限屆滿時消滅。而基於私法自治、契約自由及意思自主等原則，租賃期限得經當事人合意予以延長，固不待言。縱令當事人未曾合意延長期限，倘有「租賃期限屆滿後承租人仍為租賃物之使用收益」及「出租人不即表示反對之意思」之情形，因多半已得推認出租人意欲繼續租賃契約，且可避免承租人陷於不安定之窘境，同法第451條特別規定將之視為以不定期限繼續契約，以防無益之爭論並保護承租人（該條立法理由及最高法院55年台上字第276號判例參照）。準此，定有期限租賃之出租人不欲續租者，須於訂約時、期限屆滿前或屆滿後，向承租人具體、明白表示期滿後不再續租或續租應另訂租約之反對意思，使承租人有所預期，且不得任由承租人繼續為租賃物之使用收益。至出租人僅就定期租賃原已具有之法律效果為重申之約定，尚不發生阻止續約之效力。
㈡查系爭租約第2條約定：「甲、乙雙方同意租期自興建房
屋完成並正式營業起至滿止，計八年期滿經雙方同意得重新訂定租約續租，如甲方不同意續租或乙方未續租，乙方願放棄地上物所有權，並由甲方處置」（原審卷第12頁），顯見此係約定自興建地上建物完成之日（即系爭建物第一次所有權登記日即88年5月28日）起為期8年之定期租賃契約。上開約定中段所稱「期滿經雙方同意得重新訂定租約續租」，無非定期租賃契約原有法律效果之重申，並未具體、明白表示期滿後不再續租之意思，自不能排除民法第451條規定之適用。至該條後段：「如甲方不同意續租或乙方未續租，乙方願放棄地上物所有權，並由甲方處置」，及第10條：「租賃期滿或租賃關係終止三十日內，乙方應將房屋連同承租使用未建屋之土地騰空……」等約定，係針對未續租時雙方權利義務之約定，尚不影響第2條中段約定之性質。則被上訴人於租期屆滿後仍為租賃物使用收益之所為，上訴人未為不再續租之意思表示，依民法第451條規定，即已發生擬制以不定期限續租之效力。從而，上訴人以系爭租約已於租期屆滿日（96年5月28日）終止為由，以先位聲明主張被上訴人占用系爭土地為無權占有，並欠缺法律上原因，請求被上訴人辦理系爭建物所有權移轉登記、交付占有及返還自租期屆滿翌日即96年5月29日起至返還系爭土地時止，相當於租金之不當得利，即非有據。
五、承上所述，系爭租約於96年5月28日原約定租期屆後，已轉為不定期租賃關係（詳見前揭四），上訴人主張其於98年12月17日以存證信函向被上訴人為終止系爭租約之意思表示，並於同年月20日發生終止租約之效力，爰請求被上訴人辦理系爭建物所有權移轉登記、交付占有及及給付自98年12月21日起無權占有系爭土地期間，相當於租金之不當得利等語，但為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯。從而兩造之爭點厥為：㈠系爭租約於轉為不定期租賃關係後，是否已經上訴人合法終止？㈡上訴人得否請求被上訴人移轉系爭建物所有權並交付之？㈢上訴人請求相當於租金之不當得利金額以若干為當？茲分述如下：
㈠上訴人主張其於98年12月17日寄發存證信函通知被上訴人
自同年月20日起終止系爭租約，有存證信函影本為證（原審卷第130頁），被上訴人自承於同年月18日收受該存證信函（本院更卷第57頁背面），堪認上訴人確已為終止系爭租約之意思表示。上訴人以被上訴人未依系爭租約第5條負擔稅捐，亦未依系爭租約第7條第1項將結算資料提送其存查，已違反系爭租約，乃依土地法第103條第5款規定終止租約（上訴人原以被上訴人未依系爭租約繳納租金為違約事由，但已表明就此不再主張，故不贅述。詳本院更卷第68頁背面）等語。查：
⒈按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約，民法第
450條第2項前段固有明文，惟土地法第103條另明定租用建築房屋之基地，非具有該條各款情形之一，不得收回。故依特別法優於普通法之原則，於租用建築房屋基地之情形，非有土地法第103條所列各款情形之一者，出租人不得終止租約。次按租用建築房屋之基地，非因承租人違反租賃契約時，出租人不得收回，土地法第103條第5款定有明文。上訴人主張被上訴人自87年起至101年未依系爭租約第5條負擔稅捐之事實，為被上訴人所否認。關於附表所示不動產稅捐之繳納情形，已據證人秦蘭妹證稱：「（問：是否知道系爭租約所載之土地及其上之房屋之房屋稅、地價稅如何繳納？）我看到稅單來，我父親（即被上訴人法定代理人秦德勝）叫我去繳，我就去繳」、「（問：用什麼錢去繳的？）是從勇仲公司的戶頭提錢出來繳」、「（問：你總共繳了幾期？）我不知道，擔任會計期間以及之後，只要有稅單寄到中壢市○○○街○○○號1樓的稅單，我父親拿給我，我就會去繳」、「（問：繳費的收據由何人保管？）那時候我都放在辦公室櫃子裡由我保管，我每次繳完稅以後繳費的收據就會放回辦公室的櫃子裡」、「（問：你最後一次繳納是在何時？）最近一、二年已經沒有再繳了，最後一次繳納大約在三、四年前」、「（問：從88年至97年課稅明細表上所載陳榮宗、陳林美慧之住址均為中壢市○○里○鄰○○○街○○○號，98年的課稅明細表才更改地址為臺北市○○區○○街○○○巷○○號2樓，88年至97年的地價稅，是否均由你繳納？）稅單寄到中壢的都是我去繳納的」、「（問：你是否知道為何98年間，陳榮宗將稅單地址改至士林？）我不知道，我沒有接到稅單就沒有繳了」（本院更卷第84頁以下）等語綦詳，並與系爭土地88年度至97年度地價稅課稅明細表所列住址均為「桃園縣中壢市○○○街○○○號」，於98年間始變更為「台北市○○區○○街○○○巷○○號2樓」等情相符（本院上卷一第234至240頁），堪認88年至97年間系爭土地及建物之稅款，確由被上訴人法定代理人秦德勝指示秦蘭妹繳納，殆至98年間因稅單寄送地址變更至上訴人指定之送達地址後，即未再續繳。雖上訴人於100年7月29日在本院前審審理程序中，提出「民事言詞辯論意旨狀」追加請求被上訴人給付其代墊之地價稅（本院上卷二第40頁、第47頁背面），但其催告顯在上訴人以存證信函終止系爭租約（97年12月20日）之後，被上訴人自98年以後因未接獲稅款繳納通知，上訴人復無法證明其於終止系爭租約前曾催告被上訴人繳納未果，難謂被上訴人未繳納98、99年稅款具有可歸責事由。上訴人主張被上訴人違反系爭租約第6條約定，未依約繳納稅捐，其已於98年12月20日合法終止系爭租約云云，即非可採。
⒉上訴人另以被上訴人未依系爭租約第7條第1項提送結算
資料存查構成違約為由，主張其已合法終止系爭租約等語。而被上訴人於原審固不否認其未依系爭租約第7條第1項約定，每半年結算一次，但辯稱：此係因系爭建物招商不如預期，初期並無租金收入，上訴人亦未曾要求其結算，致其誤信為上訴人同意其未有租金收入而毋需結算云云（原審卷第46頁背面），迨於本院改稱：其於系爭租約訂立後，均有依照約定將結算資料交付上訴人查閱，僅其結算方式係以公司存摺所載支出收入狀況互為勾稽，上訴人對此結算方式亦未曾表示異議，故上訴人長達10年間均未另行要求其製作結算資料予其存查，足以使其推認上訴人並無依系爭租約第7條第1項之方式要求製作結算資料之意思，而同意改以交付公司存摺之方式代之，即難謂其違反系爭租約云云。按權利人在相當期間內不行使權利，並因其行為造成特殊情況，足以引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，而權利人再為行使時，應認為有違誠信原則，得因義務人之抗辯，使其權利歸於消滅（最高法院88年度台上字第497號判決參照）。本件上訴人主張被上訴人長年來未曾提送結算資料，卻無法證明曾要求被上訴人提送，可認上訴人長年未要求被上訴人提送結算資料之舉，已足以引起被上訴人之正當信任，認為上訴人已不欲行使其權利，應認上訴人於終止租約時忽又出而行使權利，使被上訴人陷入窘境，有違事件之公平及個案之正義，本於誠信原則發展出之法律倫理（權利失效）原則，不能使其發生應有之效果（最高法院100年度台上字第1728號判決參照），從而，在上訴人未經行使其權利前，即不得逕以被上訴人未提送結算資料構成違約為由，終止系爭租約。查上訴人在98年12月17日以存證信函終止系爭租約前，曾於同年月7日以另紙存證信函通知被上訴人，因其自96年5月29日租期屆滿起未曾提送結算資料，已違反系爭租約等情（原審卷第128頁），上訴人此舉得認為已向被上訴人為交付結算資料之權利行使，堪信被上訴人對於上訴人不欲行使其權利之正當信賴，自收受98年12月7日存證信函之送達時起，即不復存在。被上訴人於收受該存證信函後，不但未提交任何結算資料，反於同年月14日委由敦陽律師事務所律師發函表示：因公司虧損連連，秦蘭妹離職後未再聘會計作帳，僅偶以查閱存摺代替結算資料之提出等語（原審卷第138頁），被上訴人復無法證明其曾為結算資料之提出，即已違反系爭租約第7條第1項約定。
⒊至被上訴人辯稱：兩造業已合意將系爭租約第7條第1項
所約定之結算方式，變更為以公司存摺支出收入狀況互為勾稽云云，為上訴人所否認，自應由被上訴人就此有利於己之事實負舉證責任，然被上訴人無法舉證曾提出存摺予上訴人之事實，已非可信。縱令被上訴人受讓系爭租約時起，迄至97年12月前後長達10年期間確曾提出存摺供上訴人閱覽，上訴人未為異議或未要求被上訴人另外提送結算資料，充其量僅得認為上訴人在該段期間，消極未行使權利而已，不得謂兩造已合意變更系爭租約所定提送結算資料之方式，被上訴人此項抗辯，自非可採。
⒋本件既無法證明兩造就系爭租約第7條第1項所指結算資
料之提送方式，已合意改為以提示存摺方式代之，被上訴人依約仍負有每半年結算一次，並將結算資料提送上訴人存查之義務。系爭租約第7條雖未明定其具體方式，但從該條第1項「租金之給付，甲方同意乙方於房屋興建完成開始營運日起計算租金，乙方每半年結算一次，並需將結算資料提送甲方存查」、第2項：「自正式開業後，甲方同意結算淨利歸乙方先分配使用，抵償興建房屋投資費。」、第3項「於乙方償還興建房屋投資費後之每期營運淨利，則由甲、乙雙方對分」、第4項「而後，於乙方領用營運淨利達伍佰萬元時，每期營運淨利甲、乙雙方同意依60%、40%比例分配」及第5項「而後，於甲方領用淨利達相對於乙方興建房屋投資費時，每期營運淨利甲、乙雙方同意依50%、50%對分比例分配，至租約期滿為止」等字（原審卷第12至13頁），即知兩造約定被上訴人按期提交結算資料，係作為計算營運淨利及兩造獲利分配之依據。兩造既不爭執被上訴人向上訴人租用系爭土地，係為建造商場營運之用，商場之實際經營為被上訴人，此觀系爭租約首段第2行：「茲因甲方將所有土地租予乙方建屋營業使用……」等字即明。被上訴人身為商場之實際經營者，理當詳知營運及獲利狀況，是其可不待上訴人之協力，即得製作、提出以商場之營利狀況為主要內容之結算資料。且此所謂結算資料，應包含實際收支日期、項目、明細及相關收支出單據在內，俾上訴人得藉此確實掌握商場之營運及財務狀況。被上訴人所指之存摺內容，雖顯示金錢進出記錄，卻不足以判定其資金用途及來源，上訴人無法僅憑存摺內容確切掌握商場之獲利或營運淨利狀況，進而依系爭租約第7條進行淨利之分配，尚難認為該條所指之結算資料。
⒌綜上，上訴人既已於98年12月7日以存證信函催告被上
訴人依約交付結算資料，則被上訴人於收受後拒絕履行，即已違反系爭租約第7條第1項之義務。則上訴人於同年17日以存證信函通知被上訴人已違反系爭租約提交結算資料之義務，而自同年月20日起終止系爭租約，即與土地法第103條第5款相符。堪認系爭租約已於98年12月20日業經上訴人合法終止。
㈡上訴人請求移轉系爭建物所有權移轉登記及交付系爭建物之占有部分：
查系爭租約第2條：「……如甲方不同意續租或乙方未續租，乙方願放棄地上物所有權，並由甲方處置」及第10條：「租賃期滿或租賃關係終止三十日內，乙方應將房屋連同承租使用未建屋之土地騰空……」雖未明定被上訴人應將系爭建物移轉登記予上訴人。但按，民法第758條規定，不動產物權依法律行為而喪失者，非經登記不生效力，拋棄對於不動產之所有權者，亦屬依法律行為喪失不動產物權之一種，如未經依法登記，仍不生消滅其所有權之效果（最高法院74年台上字第2322號判例參照）。本件被上訴人既已允諾放棄系爭建物之所有權，並由上訴人處置，為使發生其法律效力，被上訴人即應將系爭建物所有權移轉登記予上訴人（本院更卷第151頁背面），俾使其取得對於系爭建物之法律上處分權能，同時應將系爭建物交付上訴人占有，使上訴人得就系爭建物為事實上之處分。從而，上訴人以系爭租約已經合法終止，基於系爭租約第2條、第10條約定，請求被上訴人移轉系爭建物所有權登記及交付占用，俱屬有據，應予准許。上訴人雖追加依民法第767條第1項規定請求交付系爭建物之占有，但本件上訴人請求被上訴人交付之標的物為系爭建物而非系爭土地，依系爭建物登記謄本所載登記名義人為被上訴人（本院上一卷第230至231頁），上訴人顯非系爭建物之所有權人，在未經辦理所有權移轉登記前，尚無從本於民法第767條第1項規定請求被上訴人交付占有。從而，上訴人依民法第767條第1項所為請求部分，即非有據。又上訴人係依系爭租約第2條、第10條約定及民法第767條第1項請求辦理系爭建物之所有權移轉登記及交付占有，其訴訟標的雖有數項，但僅有單一之聲明，而為重疊之訴之合併，本院既認上訴人基於系爭租約第2條、第10條所為請求為有理由，仍應依其聲明為其勝訴之判決，亦毋庸就民法第767條第1項部分為駁回之諭知（最高法院91年度台上字第2185號判決參照），併此敘明。
㈢上訴人得請求被上訴人給付自系爭租約終止翌日起至交還系爭土地時止，相當於租金之不當得利：
按民法第179條前段規定，無法律上之原因而受有利益，致他人受損害，應返還其利益。次按無權占有他人之土地，可能獲得相當於土地租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例參照）。系爭租約已於98年12月20日合法終止，則被上訴人於系爭租約終止後，即欠缺占有使用系爭土地之合法權源，如仍續予占用，即可認其受有相當於租金之不當得利。
⒈查系爭租約第1條約定「租賃標的」：「甲方所有座落
於桃園縣中壢市○○段○○○○○號土地（即編號1土地），土地面積總計為1180.15平方公尺（約357.62坪），租賃土地地號與面積，以地政機關土地登記簿所載，並以實測為準。」（原審卷第12頁），明示出租標的土地面積以1180.15平方公尺為限，即為系爭租約簽訂當時，編號1土地總面積1,263.54平方公尺（當時尚未分割出編號2土地）之千分之934。上訴人主張：其係被上訴人之股東之一，全體股東約定合資在系爭土地上興建商場營利，故由其提供系爭土地予被上訴人在其上興建系爭建物營業等情，為被上訴人所不爭執，堪以採信。陳林美慧並非被上訴人之股東，登記陳林美慧名下之系爭土地應有部分適為千分之934，堪認兩造當時係約定以陳林美慧之應有部分面積為被上訴人承租標的土地，爰據該應有部分計算被上訴人承租編號1、2土地面積依序為561.34平方公尺、618.81平方公尺。再查，系爭編號
3、4建物實際占用編號1、2土地面積，雖依序為451.48平方公尺、394.77平方公尺，但依上開使用執照標示編號4建物附有60平方公尺之室外停車場（原審卷第17頁），可知被上訴人占有使用範圍非僅限於該建物之結構體坐落之基地。另參以系爭租約第10條明定被上訴人於租賃期滿後，應騰空交付者包括系爭建物及所承租使用但未於其上建屋之土地（原審卷第13頁），益證上訴人基於系爭租約交付被上訴人使用之土地範圍，非僅系爭建物結構體所坐落之基地而已。此外，上訴人未舉證證明被上訴人占有使用超過上述承租標的土地面積以外之土地，應認上訴人基於系爭租約所承租並占有使用之土地範圍，分別為編號1土地面積561.34平方公尺，及編號2土地面積618.81平方公尺部分。被上訴人亦不爭執迄未返還上開因承租而占有使用之系爭土地予上訴人，其自系爭租約合法終止後，即無占有使用該地之合法權源。又上訴人已自陳林美慧受讓對於被上訴人之不當得利債權，有債權讓與書為證（本院上卷一第232頁），亦為被上訴人所是認，則上訴人基於不當得利債權，請求被上訴人返還不當得利，即屬有據。
⒉次按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物
申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，此依同法第105條規定，於租用基地建築房屋準用之。惟因各該規定所保障之對象，為承租房屋自住，或承租土地建築房屋供自住之人民。如房屋或土地之承租人在其承租之房屋或土地營商，而得享受商業經濟利益，其應付租金不僅為使用房屋或土地之對價，且包括此項經濟利益之對價在內，自非僅供自住之房屋、土地之承租可比，應不受上開規定所定租金最高限制之拘束，則法院於酌定此基地租金數額，應斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定（最高法院54年台上字第1528號、68年台上字第3071號判例參照）。經查，依上開建物登記謄本、使用執照所示，系爭建物第一層用途為零售業，第二層用途為辦公室、住宅（原審卷第17、18頁；本院上卷一第231頁），被上訴人亦自承在系爭房屋經營商場謀利，可見被上訴人承租系爭土地，係以營商為主要目的，其使用系爭土地所得相當於租金之利益，不僅為使用系爭土地之對價，且包括商業經濟利益之對價在內，自可不受土地法第97條第1項之拘束。上訴人提出之系爭土地現場照片，雖顯示該區域商號櫛比林立，但人潮、車潮稀少（本院上卷一第233、317、318頁）。被上訴人自承出租系爭建物之一部分予訴外人自由聯盟超市，自96年起每月租金10萬5,000元；出租訴外人高秀珠開設網咖，自97年起月租5萬元，自98年4月起降為3萬元；租予訴外人邱德寶販賣雞排，自96年6月1日起月租1萬5,000元；出租訴外人黃思立經營麵攤，自94年4月起月租1萬2,000元，自95年5月起降為1萬元等情，並提出房屋租賃契約書為證（原審卷第64至74頁；本院上卷一第180至182頁），顯見其營利所得並非豐厚，併參以系爭編號1、2土地地價謄本所示99年度之申報地價依序為每平方公尺8,396元、8,394.4元（本院上卷一第256、258頁），上訴人僅請求按系爭土地申報地價年息8%核算被上訴人使用系爭土地所得相當於租金之不當利益，已低於土地法第97條第1項之上限核定標準及前述租金行情等商業利益，顯難謂為過高。從而，上訴人請求被上訴人應自98年12月21日起至交付及辦理建物移轉登記完成時止，按系爭土地申報地價年息8%核算相當於租金額之不當得利，即編號1土地部分按年給付37萬7,041元（8,396×561.34×8%＝377,041），編號2土地按年給付41萬5,563元（8,394.4×618.81×8%＝415,563），堪稱公允。
六、綜上所述，上訴人於原訴訟主張本於系爭租約第2條、第10條請求被上訴人將編號3建物所有權移轉登記予上訴人，及交付該建物予上訴人，暨本於民法第179條前段規定，請求被上訴人自98年12月21日起至交還及辦理該建物所有權移轉登記時止，按年給付上訴人37萬7,041元部分，為有理由，應予准許，逾此所為請求，為無理由，應予駁回。而上訴人請求交付建物及給付金錢應准許部分，陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不合，應酌定相當擔保金額准許之；至於上開不應准許部分，其假執行聲請即失所附麗，應併予駁回，另關於命被上訴人為移轉編號3建物所有權之意思表示，依強制執行法第130條規定，須判決確定後始視為已為意思表示，如准許宣告假執行，將使意思表示之效力提前發生，而不應准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2至4項所示，並就主文第3、4項部分，准其供擔保後為假執行。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、又上訴人於追加訴訟主張本於系爭租約第2條、第10條請求被上訴人將編號4建物所有權移轉登記予上訴人，及交付編號4建物予上訴人，暨本於民法第179條前段規定，請求被上訴人自98年12月21日起至交還及辦理該建物所有權移轉登記時止，按年給付上訴人41萬5,663元部分，為有理由，應予准許，逾此所為請求，為無理由，應予駁回。又上訴人請求交付建物及給付金錢應准許部分，陳明願供擔保為假執行之宣告，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；至於上開不應准許部分，其假執行聲請已失所附麗，另關於命被上訴人移轉編號4建物所有權部分，依強制執行法第130條之立法意旨，不得為假執行之宣告（理由同上六），均應駁回之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴與追加之訴均為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 21 日
民事第二十二庭
審判長法 官 張競文
法 官 王本源法 官 邱璿如正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 103 年 5 月 21 日
書記官 陳紀語附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：
┌──┬────────────────────┬──────────┐│編號│ 土地地號／建物建號（門牌號碼） │ 不動產登記謄本 │├──┼────────────────────┼──────────┤│ 1 │桃園縣中壢市○○段○○○○號土地 │本院上卷一第229頁 ││ │ │ │├──┼────────────────────┼──────────┤│ 2 │桃園縣中壢市○○段○○○○○○號土地 │本院上卷一第229-1頁 ││ │ │ │├──┼────────────────────┼──────────┤│ 3 │桃園縣中壢市○○段○○○○號建物（同市福州二│本院上卷一第230頁 ││ │街372號） │ │├──┼────────────────────┼──────────┤│ 4 │桃園縣中壢市○○段○○○○號建物（同市福州二│本院上卷一第231頁 ││ │街370號） │ │└──┴────────────────────┴──────────┘