臺灣高等法院民事判決 101年度上字第1414號上 訴 人 劉登真訴訟代理人 湯明亮律師複代理人 周明榮律師被上訴人 厚生化學工業股份有限公司法定代理人 徐正青訴訟代理人 劉韋廷律師
王奕仁律師陳怡均律師上列當事人間返還房屋等事件，上訴人對於中華民國101 年10月31日臺灣板橋地方法院101 年度訴字第1165號第一審判決提起上訴，本院於102 年7 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國98年11月間簽訂承租合約書，約定由上訴人向被上訴人承租被上訴人所有坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地上如原判決附圖編號2924（A）、2924-1（A ）所示之二樓增建部分（建物門牌：新北市○○區○○路○ 段○○○ 號，面積：1,776 平方公尺、817 平方公尺），租金每月新臺幣（下同）39萬元，租賃期間自98年11月11日起至100 年11月10日止。被上訴人於系爭租賃期間屆至前之100 年7 月18日、100 年8 月23日、100 年9 月21日，多次發函通知上訴人，表明系爭租賃期間屆滿後將不再續約。迨至系爭租賃期間屆至後之100 年11月11日，被上訴人另發函予上訴人洽商新租賃契約內容，惟未獲上訴人置理，兩造既未訂定新租賃契約，原租賃契約於系爭租賃期間屆滿時即終止，上訴人占有系爭增建部分已無正當權源，依民法第767 條第1 項前段、中段、第455 條前段規定，被上訴人自得請求上訴人將系爭增建部分騰空後遷讓返還予被上訴人。而依系爭承租合約書第2 條約定，上訴人於系爭租賃期間屆滿未再續租時，被上訴人應給予上訴人1 個半月拆裝期，此一拆裝期間（100 年11月11日至100 年12月25日）不收取租金，上訴人於拆裝期間經過後繼續占有系爭增建部分，係無法律上原因而受有相當於每月租金39萬元之利益，依民法第179 條規定，被上訴人自得請求上訴人自100 年12月26日起至系爭增建部分返還之日止，按月給付相當於租金之不當得利39萬元。又上訴人於系爭承租合約書訂定時，曾依系爭承租合約書第3 條約定給付被上訴人120 萬元押租金，經與上開相當於租金之不當得利為抵銷，被上訴人尚得請求上訴人自101 年4 月1 日起至系爭增建部分返還之日止，按月給付相當於租金之不當得利39萬元等語。〔原審判決上訴人應將被上訴人所有坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地上如原判決附圖編號2924（A ）、2924-1（A ）所示之二樓增建部分（建物門牌：新北市○○區○○路0 段00
0 號，面積：1,776 平方公尺、817 平方公尺）騰空後遷讓返還予被上訴人，並自101 年4 月1 日起至系爭增建部分返還之日止，按月給付相當於租金之不當得利39萬元，而為上訴人全部敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴〕。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人抗辯：依系爭承租合約書第2 條約定，上訴人於系爭租賃期間屆滿後可再續租，僅租約內容應由兩造另行協議而已，此與兩造約明於租賃期間屆滿後絕不續租，或續租應另訂契約之方式，以阻止續約之效力者，並不相同，被上訴人於租賃期間屆滿前寄發信函予上訴人，表示租賃期間屆滿後將不再續約，不生效力，上訴人續租之權利不受影響。況被上訴人三次寄發之信函，均因招領逾期而退回，上訴人並未收受上開信函而知悉其內容，被上訴人之通知自不生效力。又兩造所簽訂之租賃契約已有多年，歷次之租賃契約均約明：「租期屆滿乙方（按即上訴人）可再續租」，95年、98年所簽訂之承租合約書，均係租賃期間屆滿經過一定時日後始補簽訂，供作兩造間就系爭增建部分存有租賃契約之證明，於書面租賃契約補簽訂前，均係由被上訴人按月交付統一發票予上訴人，上訴人亦按月交付租金支票予被上訴人。被上訴人於系爭租賃期間屆滿後，將續租後第一個月（即100 年11月11日至100 年12月10日）之租金發票交予上訴人，足見其已同意將系爭增建部分再續租予上訴人，雖其事後反悔要求將租金調整為每月150 萬元，並拒絕收受上訴人交付之39萬元租金支票，然對兩造業合意以每月39萬元之租金條件續租之效力則不生影響。兩造既已合意續租，上訴人占有系爭增建部分即非無正當權源，被上訴人以系爭租賃契約業已終止、上訴人為無權占有為由，請求上訴人將系爭增建部分騰空後遷讓返還予被上訴人，並自101 年4 月1 日起按月給付相當於租金之不當得利39萬元，自非有理。再被上訴人固可視經濟狀況等因素調整租金，然兩造簽訂租賃契約多年以來，僅於租金有所調整，其餘租約內容並未變動，此次租賃期間屆至，被上訴人竟將租金自每月39萬元調整為每月150 萬元，其漲幅過大，顯然係故意侵害上訴人續租之權利，為權利濫用，應屬無效等語。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠兩造簽訂承租合約書，約定由上訴人向被上訴人承租被上訴
人所有坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地上如原判決附圖編號2924（A ）、2924-1（A ）所示之二樓增建部分（建物門牌：新北市○○區○○路0 段000 號，面積：
1,776 平方公尺、817 平方公尺），租金每月39萬元，租賃期間自98年11月11日起至100 年11月10日止，現由上訴人占有經營保齡球館（原審卷第59-63 頁）。
㈡系爭承租合約書第2 條約定：「租賃期間：自民國（下同）
九十八年十一月十一日起至一百年十一月十日止，租期屆滿乙方（按即上訴人）可再續租，租約內容由雙方另行協議，租期屆滿乙方未再續租者，甲方（按即被上訴人）應給予乙方一個半月拆裝期，一個半月拆裝期不收租金」。第3 條約定：「乙方於訂約時，已給付甲方新台幣（下同）一百二十萬元，作為押租金（不另立收據）」。第4 條約定：「租金：每月租金為三十九萬元」（原審卷第59、60頁）。
㈢被上訴人公司於100 年7 月18日、100 年8 月23日寄發信函
予上訴人，表示租賃期間屆滿後不再續約，上開信函均因招領逾期退回。上訴人於100 年9 月21日收受被上訴人以快遞方式寄送之包裹（原審卷第27-34 頁）。
㈣上訴人使用系爭增建部分相當於租金之利益為39萬元，被上訴人則受有相當於租金之損害39萬元。
㈤被上訴人於101 年1 月11日發函予上訴人，擬定新約條件：
「一、租金：150 萬元/ 月( 含稅) 。二、押金：450 萬元。三、租期：1 年。四、其餘條款與前合約相同」，通知上訴人辦理續約事宜，上訴人業收受上開信函，然兩造迄未以上開條件簽訂租賃契約（原審卷第85、87頁）。
四、本院之判斷：㈠被上訴人得否請求上訴人將系爭增建部分騰空後遷讓返還予
被上訴人？⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。又定期租賃契約之出租人，反對租期屆滿後續租之意思表示，不限於租期屆滿後，始得為之。其於訂約之際，若約明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約之方式，以阻止續約之效力者，該租約於租期屆滿時，即當然消滅。除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人單方面之繼續使用原租賃物，仍為無權占有之法律關係（最高法院93年度台上字第986 號判決意旨參照）。
⒉兩造簽訂之系爭承租合約書，其第2 條約定：「租賃期間：
自民國（下同）九十八年十一月十一日起至一百年十一月十日止，租期屆滿乙方（按即上訴人）可再續租，租約內容由雙方另行協議」，有系爭承租合約書在卷可憑（原審卷第59頁），既曰「租約內容由雙方另行協議」，當指續租應由兩造就租約內容另行訂定契約協議之，其文義甚明。且證人即上訴人員工黃子倢於原審審理時證稱：「簽契約過程是由我們先提供空白合約書拿給他們的總務，等他們那邊簽好再送回來給我們簽，因為他們會做條文修改還有租金的修改，九十八年曾就租金要求修改為六十萬元，但是被告沒有同意，所以還是維持三十九萬元」等語（原審卷第164 頁反面），足徵兩造對於續租之租約內容均得表示意見，租賃期間屆滿後是否續租，端視兩造就租金、租賃期間等租約內容是否達成合致而定，非上訴人單方面主張續約即使租賃契約當然延展。凡此，益見兩造於簽訂系爭承租合約書時，已約明續租應以另行訂定契約之方式為之，上訴人抗辯系爭承租合約書第2 條與約定續租應另訂契約之方式，以阻止續約之效力之情形不同，容有誤會。兩造既約定續租應以另行訂定契約之方式為之，其後復未就續租之租約內容達成合意，揆諸前揭說明，系爭租賃契約於租期屆滿時即當然消滅，上訴人繼續占有系爭增建部分，自屬無權占有。
⒊上訴人雖抗辯被上訴人於系爭租賃期間屆滿後，將續租後第
一個月（即100 年11月11日至100 年12月10日）之租金發票交予上訴人，足見其已同意將系爭增建部分續租予上訴人等語。惟查：兩造間關於租金支票、租金發票之交付，向由上訴人先交付租金支票，被上訴人再交付租金發票，被上訴人不曾於上訴人未交付租金支票之情形下，先開立租金發票交上訴人收執，被上訴人雖曾開立租賃期間屆滿後第一個月之租金發票予上訴人，然就上訴人其後所交付之租金支票則予拒收，已據證人即上訴人員工黃子倢於原審審理時證稱：「我負責的部分是合約剛好到期，是三個月給一次支票，每個月原告再開發票給我但是原告開發票時間點都會拖，我的意思是我們先付錢給他，他們才會開發票給我，從來沒有我們還沒有付錢，他們就開發票給我們」、「去年九月給他11、
12、1 月的支票，原告就不收了」等語（原審卷第164 頁背面、第165 頁）。證人即被上訴人員工卓志忠於本院準備程序證稱：「通常由上訴人先交付租金支票後，我們才會開立發票」、「合約沒有談好，所以沒有辦法收取租金，上訴人是有拿租金要來交付」等語（本院卷第48頁背面、第49頁背面）。被上訴人於上訴人未交付租金支票之情形下，開立系爭租賃期間屆滿後第一個月之租金發票予上訴人，違反兩造間之交易慣例，被上訴人主張上開租金發票係屬誤開，自屬可能。又被上訴人於系爭租賃期間屆滿前之100 年7 月18日、100 年8 月23日，即寄發存證信函予上訴人，表明系爭租賃期間屆滿後即不再續租，有存證信函附卷可稽（原審卷第27-30 頁），雖上開存證信函因招領逾期退回，然已足徵被上訴人並無於系爭租賃期間屆滿後續租之意，佐以被上訴人嗣已拒收上訴人所交付之租金支票等情，堪認兩造就續租一事並未達成合意，自不得僅以被上訴人曾誤開發票，即遽謂其已同意以同一條件將系爭增建部分續租予上訴人。
⒋上訴人復抗辯被上訴人於租賃期間屆滿前寄發予上訴人之信
函，均因招領逾期退回，被上訴人所為租賃期間屆滿後將不再續約之通知，不生效力等語。惟承前所述，兩造於簽訂系爭承租合約書時，業約明續租應另行訂定契約，以阻止續約之效力，原租賃契約於租期屆滿時即當然消滅，不以通知上訴人不再續約為必要，是上開信函縱因招領逾期退回，對原租賃契約已於租期屆滿時當然消滅之事實不生影響，兩造亦不因此發生續租效力，乃屬當然。
⒌上訴人另抗辯被上訴人將租金自每月39萬元調整為每月150
萬元，其漲幅過大，顯然係故意侵害上訴人續租之權利，為權利濫用，應屬無效等語。惟查：權利之行使，不得以損害他人為主要目的，民法第148 條第1 項定有明文。所稱權利之行使，不得以損害他人為主要目的者，係指行使權利，專以損害他人為目的之情形而言，若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，然既非以損害他人為主要目的，即無該條之適用（最高法院69年度臺上字第1079號判決意旨參照）。兩造於簽訂系爭承租合約書時，已約明續租應另行訂定契約，上訴人並無當然續租之權利，業詳前述，被上訴人於租期屆滿後不同意以同一條件續租，乃其權利之正當行使，縱影響上訴人現實使用之利益，亦不得認其係以損害上訴人為主要目的，自無權利濫用之情事。況被上訴人請求上訴人騰空遷讓返還之系爭增建部分，業經建管單位函知係屬實質違建，應予拆除，且其後經勒令停止使用不停止使用之連續處罰，得認定所有權人（按即被上訴人）為共犯，併罰之，有新北市政府城鄉發展局101 年7 月26日北城開字第0000000000號函、新北市政府違章建築拆除大隊違章建築認定通知書在卷可參（本院卷第38-39 頁），被上訴人主張其不同意續租，並急需上訴人配合騰空遷讓返還，係為拆除該項違建，維持合法使用之狀態，避免遭建管單位處罰，應屬非虛，其所為自無權利濫用可言。
⒍按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。承租
人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第450 條第1 項、第455 條前段定有明文。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。亦為民法第767 條第1 項前段、中段所明定。兩造並未達成續租之合意，系爭租賃契約於租期屆滿時即當然消滅，自該時起，上訴人占有系爭增建部分即無正當權源，按之上開規定，被上訴人請求上訴人將系爭增建部分騰空遷讓返還予被上訴人，自屬有據。
㈡被上訴人得否請求上訴人給付相當於租金之不當得利？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。系爭租賃契約於租期屆滿時（100 年11月10日）即當然消滅，自該時起，上訴人占有系爭增建部分即無正當權源，固如前述。惟依系爭承租合約書第2 條約定，租期屆滿上訴人未再續租者，被上訴人應給予上訴人一個半月拆裝期，此一拆裝期間不收取租金（原審卷第54頁），則於拆裝期間（100 年11月11日至100 年12月25日），上訴人尚未受有相當於租金之利益，被上訴人主張上訴人於拆裝期間屆滿後繼續占有系爭增建部分，即屬無法律上原因而受利益，其得自拆裝期間屆滿後之100 年12月26日起，請求上訴人按月給付相當於租金之不當得利39萬元，核屬有據。
⒉次按二人互負債務，其給付種類相同，並均屆清償期者，各
得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334 條第1項前段定有明文。又民事訴訟法第400 條第2 項既明定主張抵銷之請求，其成立與否經裁判者，以主張抵銷之額為限，有既判力，且該條項未就主張抵銷請求之主體設其限制，並參照民法第334 條、第335條有關「抵銷之要件暨方法」之規定，亦未將主張抵銷者侷限於債權人或債務人，倘主動債權及被動債權皆有效存在，復向他方為意思表示者，均得主張抵銷之（最高法院100 年度台聲字第1294號裁定意旨參照）。上訴人於訂約時，已給付被上訴人120 萬元作為押租金，租期屆滿上訴人未續租時，被上訴人應無息退還押租金予上訴人，系爭承租合約書第3 條約定甚明，依此約定，被上訴人負有返還押租金120 萬元予上訴人之義務，依上所述，被上訴人非不得以其對上訴人之不當得利債權與其對上訴人之押租金債務為抵銷。茲上訴人應按月返還之不當得利為39萬元，被上訴人應返還之押租金則為120 萬元，經抵銷，被上訴人對上訴人100 年12月26日至101 年3 月28日之不當得利債權即因抵銷而消滅〔按：101 年3 月28日當日之不當得利尚餘9,000 元未消滅。計算式：390,000 元×3 月（即10
0 月12月26日至101 年3 月25日）＋13,000元×3 日（即10
1 年3 月26日至101 年3 月28日）＝1,209,000 元〕，被上訴人僅請求上訴人自101 年4 月1 日起至系爭增建部分返還之日止，按月給付被上訴人39萬元，自應准許。
五、綜上所述，被上訴人主張兩造並未達成續租之合意，系爭租賃契約於租期屆滿時（100 年11月10日）即當然消滅，自該時起，上訴人占有系爭增建部分即無正當權源，並自拆裝期間屆滿後之100 年12月26日起，無法律上原因受有相當於租金之利益，經抵銷，其可請求上訴人自101 年4 月1 日起至系爭增建部分返還之日止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利39萬元，為可採信。從而，上訴人依民法第455 條前段、第767 條第1 項前段、中段、第179 條規定，請求上訴人將被上訴人所有坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地上如原判決附圖編號2924（A ）、2924-1（A ）所示之二樓增建部分（建物門牌：新北市○○區○○路0 段00
0 號，面積：1,776 平方公尺、817 平方公尺）騰空後遷讓返還予被上訴人，並自101 年4 月1 日起至系爭增建部分返還之日止，按月給付被上訴人39萬元，為有理由。原審為上訴人全部敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 8 月 6 日
民事第十四庭
審判長法 官 林金村
法 官 黃國益法 官 陳秀貞正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 8 月 6 日
書記官 余姿慧附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院