臺灣高等法院民事判決 101年度上字第167號上 訴 人 大享別莊社區管理委員會法定代理人 洪曙州訴訟代理人 林宗竭律師被上訴人 林婉珍 住桃園縣桃園市○○○路○段○○○巷訴訟代理人 紀亙彥律師複 代理人 鈕則慧律師上列當事人間請求確認遵守規約等事件，上訴人對於中華民國100年12月30日臺灣桃園地方法院100年度訴字第1250號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於101年12月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人下列第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，確認被上訴人應遵守大享別莊規約，不得提供其所有之坐落桃園縣中壢市○○段○○○○號土地興建房屋總高度（含屋頂在內）逾10公尺之房屋及分建增戶。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔二分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、程序方面：㈠上訴人於本院審理時追加富景開發股份有限公司（下稱富景
公司）為被告，此部分另由本院以裁定駁回之，合先敘明。㈡按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院52年臺上字第1922號判例意旨參照）。本件上訴人主張被上訴人甲○○（下稱甲○○）應遵守大享別莊社區之規約及大享別莊房屋修建、增建、重建公約等約定，不得於其所有之坐落桃園縣中壢市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）上搭蓋總高度超過10公尺之建物，惟甲○○否認伊需受上開規約之拘束，是上訴人是否有權要求甲○○遵守上開規約之法律上地位及甲○○是否有遵守上開規約之義務，即不明確，致上訴人私法上之地位有受侵害之危險，且此項不明確非不得以確認判決予以排除，是上訴人提起本件訴訟，即有確認利益，合先敘明。
二、上訴人主張：系爭土地及其上原有之同段404建號建物（門牌號碼桃園縣中壢市○○街○○○號，業於民國（下同）99年12月間拆除，下稱系爭建物），原為訴外人乙○○所有，乙○○於99年1月12日將上開房地出售予甲○○，並辦畢所有權移轉登記，嗣甲○○將系爭建物拆除，並以系爭土地為抵押物，向訴外人合作金庫商業銀行股份有限公司（下稱合作金庫）融資，設定最高限額新臺幣（下同）111,600,000元抵押權，復於100年4月22日將系爭土地信託登記予合作金庫所有。另大享別莊位於國立中央大學旁，戶數計134戶，均為獨棟別墅，惟大享別莊屬共同設施之使用、管理具整體不可分性之集居社區。伊為大享別莊之社區住戶於86年間依公寓大廈管理條例第53條（原第41條）之規定所成立，定有規約且向桃園縣政府核准報備。系爭土地及建物既為大享別莊134戶之1，其原所有權人依公寓大廈管理條例第6條第1項第5款、第24條第1項等規定，應遵守規約規定之事項，其繼受人即甲○○亦負有遵守規約之義務。而依大享別莊規約第15條第2項之約定，該建物之重建，樓層總高度以3樓為限，含屋頂在內之房屋總高度不得超過10公尺，以該戶門前馬路為基準。然甲○○竟將系爭土地提供予富景公司擔任起造人，向桃園縣政府申請於系爭土地上興建地上8層、地下1層，計77戶之集合住宅。系爭土地已經起造人委由訴外人維新營造有限公司（維新公司）自99年2月起動工興建。則伊是否有權要求甲○○遵守大享別莊上開規約義務之法律上地位有不明確且不安之危險，伊有受確認判決之法律上利益。伊依公寓大廈管理條例第6條第3項之規定及上開規約，爰聲明請求：㈠確認甲○○應遵守大享別莊規約，不得提供其所有之系爭土地興建房屋總高度（含屋頂在內）逾10公尺之房屋及分建增戶。㈡甲○○應將其所有之系爭土地上房屋總高度（含屋頂在內）逾10公尺部分拆除。
三、甲○○辯稱：公寓大廈管理條例第53條之集居地區準用公寓大廈管理條例之規定者，其規範之對象法明文訂定為「各自獨立使用之建築物」，是縱認系爭建物應受大享別莊規約之拘束，惟系爭建物既已拆除滅失，即脫離該集居區之管理，嗣依法申請之新建築物不在約束範圍，是上訴人請求伊應遵守大享別莊規約之拘束，於法不合。又公寓大廈管理條例所制定之規約，僅具共同約定之性質，為債權之效力而不具物權之效力，況物權除法律另有規定外，不得創設。伊從未加入或同意大享別莊規約，依大法官會議釋字第349號解釋意旨，前手與上訴人間之約定，並不當然拘束後手。另就財產權自由行使之權利限制應依法律訂之，自無以不具法律效力位階之規約加以限制，大享別莊規約、大享別莊房屋修建、增建、重建公約違背憲法及建築法、區域計劃法之法律規定，其約定依民法第72條之規定為無效，伊無需遵守等語，資為抗辯。爰答辯聲明：上訴人之訴駁回。
四、原審為上訴人全部敗訴之判決，即駁回上訴人之訴。上訴人全部聲明不服，提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認甲○○應遵守大享別莊規約，不得提供其所有之系爭土地興建房屋總高度（含屋頂在內）逾10公尺之房屋及分建增戶。㈢甲○○應將其所有之系爭土地上房屋總高度（含屋頂在內）逾10公尺部分拆除。
被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造對於系爭土地原為訴外人乙○○所有，嗣於99年1月12日以買賣為登記原因（原因發生日期98年12月21日），移轉所有權予甲○○。嗣甲○○將系爭土地提供予富景公司申請建造執照，經桃園縣政府於99年1月29日核發(99)桃縣工建執照字第會壢00100號建造執照，於系爭土地上興建地上8層、地下1層，計77戶之集合住宅。甲○○復於100年4月14日將系爭土地設定最高限額111,600,000元之抵押權予合作金庫，並於100年4月22日將系爭土地信託登記予合作金庫，並辦理所有權移轉登記完畢。另系爭土地位於大享別莊社區內，大享別莊依公寓大廈管理條例第53條（原第41條）之規定，係屬集居住宅，大享別莊並於86年間成立管理委員會，經桃園縣政府於86年10月21日核發桃縣府工建寓字第860275號、86府工建字第202945號之公寓大廈管理組織報備證明等事實，並不爭執，復有系爭土地之土地登記謄本、公寓大廈管理組織報備證明、桃園縣政府（99）桃縣工建執照字第會壢00100號建造執照、照片可稽（見原審卷12頁至14頁、24頁、25頁），自堪信為真實。
六、本院得心證之理由：㈠按「為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定本
條例」；「公寓大廈者，係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地」；「區分所有權人會議者，係指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議」；「住戶者，係指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者」；「規約者，係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項」；「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定」，公寓大廈管理條例第1條第1項、第3條第1款、第7款、第8款、第12款、第53條分別定有明文。觀諸上開公寓大廈管理條例之立法目的，在於規範公寓大廈之管理維護，藉由區分所有權人會議、規約等機制，以提昇公寓大廈住戶之生活品質，又雖為多數各自獨立使用之建築物，倘其共同設施之使用與管理具有整體不可分之集居地區者，其管理及組織亦準用公寓大廈管理條例之規定。
㈡查上訴人主張大享別莊社區依公寓大廈管理條例第53條之規
定，應準用該條例之規定等情，惟為甲○○所否認，並以前詞置辯。經查：
1.上訴人主張大享別莊社區屬共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集區地區，其住戶及繼受者應遵守公寓大廈管理條例第6條第1項、第24條第1項等規定，即負有應遵守大享別莊社區規約之義務等情，業據其提出大享別莊社區之平面圖、建商廣告文件、建築設計圖說、空照圖為證（見原審卷15頁反面、82頁、109頁、本院卷210頁）。
2.觀諸上開之平面圖、建商廣告文件、建築設計圖說等文件，其中於建商廣告文件詳載：「大享別莊是中壢中央大學旁一個很近、很新、很美的獨立而安全的住家王國。整個社區以百歲圍牆環繞，與外界隔離自成一區，充分掌握了整體安靜隱密的住宅特性，配合獨到設計的電腦遙控大門管制系統、警衛全天候安全巡邏，造就了大享別莊獨立安全的特性。．．」等語（見原審卷82頁證物袋內之建商廣告），顯見大享別莊於設計之初，即係以獨立之社區形態規劃設計。又大享別莊社區係由8款美式別墅組成，各戶建物（即每棟別墅）所坐落之基地地號、建築物於構造上各自獨立，而有共同使用之警衛室、道路、活動中心、兒童遊樂場、游泳池、網球場、藍球場等設施，且社區設有圍牆與外界區隔。
3.另經本院向桃園縣中壢市公所調閱該所70年核發130號建造執照申請案、70年8月24日核准變更設計案（第1次）、71年核發152號使用執照案全卷及建造執照、部分使用執照及使用執照存根影本，查明大享別莊社區係整體規劃，有全部之建築圖說可參，且該大享別莊社區原始建築基地為桃園縣中壢市○○段內厝子小段84、85-3、152、152-2、153、153-2、154-12地號土地（見部分使用執照及使用執照上所載基地地號，本院卷149頁、155頁），建築完成後，始分割移轉各個建物之基地所有權予各社區住戶單獨所有，○於○區○設道路及前述之公共設施等則登記為各社區住戶共有。是上訴人主張大享別莊社區在公共設施之使用與管理上具有整體不可分性一節，洵堪採信。
4.又本件大享別莊社區業依公寓大廈管理條例之規定，成立社區管理委員會，且於86年10月21日取得主管機關即桃園縣政府核發同意備查之公寓大廈管理組織報備證明，該報備證明明確記載：「茲據大享別莊公寓大廈管理委員會依公寓大廈管理條例施行細則之規定申請報備，經查合於公寓大廈管理組織申請報備處理原則，同意備查」等語（見原審卷14頁），亦足認主管機關桃園縣政府於上訴人申請成立時，已詳細審查認定大享別莊屬於「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」，始有可能核發前揭報備證明。至於桃園縣中壢市公所於101年7月25日中市0000000000000號函雖回覆謂上訴人之申請成立管理委員會相關資料已過保存期限並銷毀無法提供等語（見本院卷147頁背面），並無礙於本院前揭認定，併予敘明。
5.綜上，本院依大享別莊社區之建造執照、使用執照所附之各項圖說、初始之規劃設計、目前使用之現況、已成立管理委員會且依公寓大廈管理條例施行細則之規定經主管機關即桃園縣政府核准報備在案等情，而認大享別莊屬於共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，依公寓大廈管理條例第53條之規定，應準用公寓大廈管理條例之規定。
㈢次按「住戶應遵守下列事項：其他法令或規約規定事項。
．．住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」，公寓大廈管理條例第6條第1項第5款、第3項分別定有明文；另同條例第24條第1項規定：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」，上開規定與大享別莊社區之管理維護有重大關係，依該條例第53條之規定應準用之。又大享別莊規約第15條第2項約定：「區分所有權人及住戶對於專有部分應依符合法令規定之方式使用，並不得妨害社區環境品質。其修繕改建應依『大享別莊房屋修建、增建、重建公約』（如附件三）辦理」。」（見原審卷19頁）；大享別莊房屋修建、增建、重建公約第3條約定：「現有每戶基地非經住戶大會表決通過不得分建增戶。因增戶行為，嚴重侵害其餘住戶之公共設施持分及使用活動中心及社區公共設施之權益。」、第5條第3項：「房屋修建、增建、重建基本規範：(3)樓層總高度以三樓為限。
含屋頂在內之房屋總高度不得超過十公尺，以該戶門馬路為基準。」(見原審卷20頁背面）。系爭土地及建物原為乙○○所有，本件大享別莊於85年12月8日召開大享別莊85年度住戶大會，該次大會共93戶出席（逾大享別莊全體134戶之2/3），該次大會就訂立「大享別莊規約」及修正「大享別莊房屋修建、增建、重建公約」，經出席住戶93戶無異議通過，此有住戶簽到簿及大會紀錄足稽（見本院卷172至183頁，尤其178頁、180頁），由參與大會住戶之簽到簿可知，系爭門牌號碼556號住戶係由乙○○之夫王移山出席(見本院卷183頁），甚至當選該社區86年度之監察人（見本院卷181頁），是原住戶乙○○對於「大享別莊規約」及「大享別莊房屋修建、增建、重建公約」應知之甚稔，理應受上開規約及修建公約之拘束。甲○○向乙○○買受系爭土地，依公寓大廈管理條例第24條第1項之規定，亦應遵守「大享別莊規約」及「大享別莊房屋修建、增建、重建公約」之約定。甲○○雖辯稱：伊並非社區住戶，不必繼受遵守上開規約及修建公約云云，惟大享別莊社區之住戶已成立管理委員會，且運作多年，參諸甲○○於本院準備程序時陳述：伊知道土地與房屋均為乙○○所有，伊購買土地之前，曾到現場看過，去過二次，土地是在路邊，有圍牆，伊買土地共計7,000萬元，後來伊找富景公司合建，有合建契約，與富景公司合蓋10樓共29戶集合住宅，樓高40米等語（見本院卷193頁正、背面），是甲○○買受系爭土地之前，已去過現場二次，並非對大享別莊社區毫無所悉之善意第三人。倘買受大享別莊社區內土地及建物之繼受者均可不必遵守「大享別莊規約」及「大享別莊房屋修建、增建、重建公約」之約定，則不出短短數年，該「大享別莊規約」及「大享別莊房屋修建、增建、重建公約」將形同具文，影響其他全體住戶之權益，故甲○○此項抗辯，殊非可採。從而，上訴人依大享別莊規約及大享別莊房屋修建、增建、重建公約之約定，請求確認甲○○應遵守大享別莊規約，不得提供其所有之系爭土地興建房屋總高度（含屋頂在內）逾10公尺之房屋及分建增戶，於法有據。
㈣上訴人請求甲○○應將系爭土地上房屋總高度（含屋頂戶在
內）逾10公尺部分拆除云云，惟查，未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，又房屋之拆除為一種事實上之處分行為，是未經辦理所有權第一次登記之建物，須有事實上之處分權者，始得予以拆除。本件系爭土地上之未辦理第一次所有權登記之建物起造人為富景公司，此有（99）桃縣工建執照字第會壢00100號建造執照可參（見原審卷24頁），並非甲○○，尚難認甲○○對於系爭土地上之興建中之建物有事實上處分權。故上訴人此部分之請求，於法無據。
七、綜上所述，上訴人依公寓大廈管理條例第53條準用第6條第1項第5款、第3項、第24條第1項之規定及大享別莊規約第15條第2項、大享別莊房屋修建、增建、重建公約第3條、第5條第3項之約定，請求確認甲○○應遵守大享別莊規約，不得提供其所有之系爭土地興建房屋總高度（含屋頂在內）逾10公尺之房屋及分建增戶部分，為有理由，應予准許。至於其請求甲○○應將系爭土地上房屋總高度（含屋頂戶在內）逾10公尺部分拆除云云，並無依據，不應准許。原審就上開應准許之部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，應由本院改判如主文第二項所示。至於上開不應准許之部分，原判決為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨猶執前詞指摘原判決此部分不當，求為廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及立論之證據資料，均經本院審酌後，對判決結果不生影響，爰無庸逐一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 1 月 8 日
民事第十六庭
審判長法 官 王聖惠
法 官 傅中樂法 官 呂淑玲正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 1 月 8 日
書記官 明祖全附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。