臺灣高等法院民事判決 101年度上字第1025號上 訴 人 林明源訴訟代理人 鍾儀婷律師被上訴人 財團法人桃園縣中壢仁海宮法定代理人 游象木訴訟代理人 游淑琄律師
邱清銜律師複代理人 鍾詠聿律師上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國101年6月22日臺灣桃園地方法院100年度訴字第1512號第一審判決提起上訴，本院於102年7月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
（一）被上訴人所有坐落桃園縣中壢市○街段○○○號土地（下稱系爭土地），因早年期間曾出租予黃阿東建造房屋（門牌號碼為桃園縣中壢市○○路○○○號，下稱系爭175號房屋）使用，嗣黃阿東將其所有之系爭175號房屋出售予黃火玉，隨後又於民國（下同）74年間，黃火玉將系爭房屋出售予上訴人，因被上訴人前曾與黃阿東間為不定期租賃契約，爾後如將該屋出售予第三人時，其繼受人與被上訴人間於該屋使用期限內亦成立租賃契約，故自74年間起，上訴人與被上訴人間就系爭土地、如附圖所示編號B部分，面積151平方公尺部分土地成立不定期租賃關係，每年租金為新臺幣（下同）31,000元（下稱系爭租約）。另被上訴人於79年間將系爭土地、如附圖所示編號A、面積97平方公尺部分土地出租予張添喜作為租地建屋之用，每年租金為20,000元，亦屬不定期租賃契約，張添喜逝世後由其繼承人即張金游承受為承租人地位，租賃迄今租金始終不變，張金游使用迄今，每年租金為20,000元。
（二）系爭土地位於台一線省道即桃園縣中壢市○○路○○路段，交通便利，四通八達，延平路段兩側店家林立，附近早上是市集，家樂福購物中心、中壢天晟醫院、百貨公司、威尼斯影城、中壢戶政事務所及新街國小等均在鄰近，人潮、車潮熙熙攘攘，日夜繁華，左鄰右舍均開設商店，屬於商業繁榮地區。然上訴人目前給付之租金實屬偏低，甚且遠低於被上訴人就系爭土地所應繳之地價稅，多年來屢向上訴人請求調整均遭拒絕，而地價稅政府逐年調升，被上訴人於97年度所需繳交系爭土地地價稅為83,780元，顯然高於上述租金甚多，被上訴人每年補貼繳稅透支金額難以計數。
（三）按不定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等情事已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金。顯見不定期基地租賃契約，縱契約當時所約定租金係依基地申報地價之升降而調整，出租人仍得因契約成立後，基地週遭環境及承租人利用基地之經濟價值所獲之利益，而得訴請法院為租金之調整，本件舉重以明輕，出租人與承租人於20年前即約定固定租金，已顯然未符合被上訴人給付地價稅之需求，依民法第442條規定，被上訴人自得請求調整本件租金。又價值昇減之標準，依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，租用基地時之租金，其租金以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10，為其租金之標準。
（四）本件被上訴人業已多次通知上訴人欲協商衡酌雙方利益而為租金之調整，上訴人均拒絕接受。而系爭土地自74年、79年出租迄今，從未調整租金，長達20多年，系爭土地價值之升漲，其變更之原因緣自社會進步之情事所致，顯非兩造所得預期。又上訴人將系爭土地上建屋出租予訴外人奇秀自動控制有限公司（下稱奇秀公司）每月獲利35,000元，1年租金收益高達420,000元，相較於被上訴人所得每年微薄租金不足支付地價稅，亦凸顯上訴人所得利益之高昂，被上訴人所受損失之鉅大。被上訴人曾以口頭及存證信函向上訴人表示，自100年6月1日起，依其承租地面積之每年度每平方公尺申報地價計算租金，惟上訴人不同意。又被上訴人所需繳交地價稅金為8萬餘元，而被上訴人收受上訴人之租金總額僅有51,000元，不足以支付系爭土地之地價稅及其他稅賦之課徵，爰依民法第442條、第227條之2第1項及民事訴訟法第397條之規定，請求張金游承租系爭土地如附圖所示編號A部分，面積97平方公尺，應自101年1月2日起，租金調整為申報地價年息百分之10。
嗣後每年申報地價遇有變更，仍依上述比率調整給付租金予被上訴人。上訴人承租被上訴人所有之系爭土地，如附圖所示編號B部分，面積151平方公尺，應自101年1月2日起，租金調整為申報地價年息百分之10。嗣後每年申報地價遇有變更，仍依上述比率調整給付租金予被上訴人。
二、上訴人則辯稱：
（一）原審判決倒果為因，被上訴人既然援引民法第442條規定請求調整系爭土地之租金，然依據該條文之規定，必須在不動產價值有升降時，始有調整租金之問題，甚至就核定增加租金之數額，亦視土地價值升漲之程度為何，以作為考量之依據，換言之，應考量之重點係在該租賃標的物本身價值是否有升降而非鄰地價值是否有所升降。系爭土地四面並不鄰路，皆遭他人之土地團團包圍，一個四面皆不鄰路之袋地，其土地本身之經濟價值及使用效益上，本來就會大幅減損，日後連要出售都有一定程度的困難，原審判決竟倒果為因，系爭土地因上訴人所有之461之16號土地才得以為完整之利用，否則仍係一塊無法完整使用甚至乏人問津之袋地，系爭土地因屬袋地，本身價值之升漲幅度相當有限，是調整租金時應考量者應為租賃標的物本身之價值有無升降，而非鄰地價值是否有升降，況鄰地之461之16號土地即為上訴人所有，因面臨延平路，價值本來就更高於系爭土地，原審判決顯然擺錯焦點而有矛盾。
（二）被上訴人所提出之網路查詢房屋仲介租金資料，係房屋租金而非土地租金，能否逕行拿來作為調整土地租金之比較標準，大有疑問，且該對比之房屋坐落位置係鄰近市中心區域，與系爭土地尚有一大段距離，而該網頁所示租金雖為5萬元，但該租賃標的物為一至二樓兩個樓層之水泥建物，與系爭房屋為老式違章建物完全不同，無法相比擬，且網路上所張貼之租金訊息往往與實際成交金額有一段落差，經常乏人問津，網路廣告所示之租賃標的已招租達兩年之久，迄今仍無他人願意承租，因之原審以該租金為交易行情，顯有錯誤。
（三）按民法規定調整租金考量之重點係承租人利用該土地之價值，而觀諸最高法院70年台上字第264號判例要旨謂：系爭地上建物，係作為商店及住宅使用，其經營商業之型態，自64年以來迄未改變，縱土地價值已提高為兩倍，但其使用利益，究未見隨同土地價值之昇高而增加。至鄰地租金有高達百分之八或分之七點五者，係出諸承租人之意願，或由於承租人對於租賃物之需要及其使用所受利益不同之故，尚難援用於本件。又81年台上字第3062號判例要旨亦謂：租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第442條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡。系爭土地係袋地，經濟價值、使用效益大幅減損，且系爭房屋係陳年老舊一層樓違章建築，為傳統土造房屋，維護不易，一樓地面低於馬路數十公分，屋頂亦有破損，每逢大雨屋內常會有發生漏水或雨水灌入屋內之情況，常年受淹水之苦，被上訴人雖承認兩造租賃關係存在，但卻不肯出具土地使用同意書與上訴人，使上訴人得以翻修系爭房屋，以致於上訴人利用系爭土地之價值明顯偏低，無法與隔鄰之商家或便利商店相比擬，上訴人使用系爭土地之經濟價值非高，原審判決過於嚴苛。
（四）原審判決就同案被告張金游與上訴人間之租金調整為系爭土地當期申報地價年息百分之七，但對上訴人占用部分則以系爭土地當期申報地價年息百分之九，標準明顯矛盾，失其公平。該二房屋相隔鄰，位處基地、位置、鄰路與附近商業活動，完全相同，張金游所有坐落系爭土地上之系爭173號房屋為三層樓之新式水泥建物，外觀新穎，上訴人所有系爭175號房屋為陳年破舊老式傳統土造房屋，兩者屋況差距甚大，互相比較，應以張金游之使用價值高於上訴人才正確，何以原審調整租金之標準卻不同？難令人甘服。又張金游所有173號房屋出租與他人開設杏一醫藥器材行，所收租金明顯高於上訴人，是原審所為調整租金之判決明顯違反公平、比例原則。
三、原審判決張金游承租被上訴人所有系爭土地，如附圖所示編號A部分，面積97平方公尺，應自101年1月2日起，租金調整為申報地價年息百分之七。嗣後每年申報地價遇有變更，仍依上述比率調整給付租金予被上訴人。上訴人承租被上訴人所有系爭土地如附圖所示編號B部分，面積151平方公尺應自101年1月2日起租金調整為申報地價年息百分之九，嗣後每年申報地價遇有變更，仍依上述比率調整給付租金予被上訴人。被上訴人其餘之訴駁回。上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴。被上訴人敗訴部分，以及共同被告張金游受敗訴判決部分，均未據被上訴人、張金游聲明不服，該部分已告確定。上訴人並為上訴聲明：原判決不利上訴人部分廢棄。前開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
（一）被上訴人所有系爭土地，於早年出租予黃阿東建造房屋使用，嗣黃阿東將其所有之系爭房屋出售予黃火玉，隨後，於74年間黃火玉又將系爭房屋出售予上訴人，因被上訴人與黃阿東間為不定期租賃契約，故自74年起，上訴人與被上訴人間就系爭土地如附圖所示編號B部分，面積151平方公尺部分土地成立不定期租賃關係，每年租金為31,000元。
（二）被上訴人於79年間將系爭土地內，如附圖所示編號A部分，面積97平方公尺部分土地出租予張添喜作為租地建屋之用，每年租金為20,000元，屬不定期租賃契約，張添喜逝世後，由其繼承人即張金游承受為承租人地位，租賃迄今租金始終不變，張金游使用迄今，每年租金為20,000元。
五、兩造爭執事項：原審判決所認定調整租金是否適當？
六、得心證之理由：
（一）按租賃物為不動產者，因其價值之升降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。而基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。以故，倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基地因工商繁榮，基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不相當，而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭執時，不定期租賃之出租人非不得依民法第442條規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平（見最高法院87年度台上字第1133號判決意旨）。上訴人所有、坐落在系爭土地上之系爭175號房屋，其地理位置緊臨桃園縣中壢市○○路旁，對面為新街國小，車程3至5分鐘有家樂福及戶政事務所之事實，業經原審至現場履勘，並拍攝有現場照片及勘驗筆錄在卷可佐（見原審卷第114頁、第123至124頁）。
又上訴人所有之系爭175號房屋目前係出租予奇秀公司作為營業使用，亦經其提出與奇秀公司簽立之房屋租賃契約1件為附卷可查（見原審卷一第50-54頁）。而從現場照片參照該地理位置顯示，系爭175號房屋旁接連有開設中藥舖、檳榔攤、機車精品材料量販店及快餐店等店面。而關於系爭土地之外圍區域情形，佐以被上訴人所提出之網路資料顯示（見原審卷第137至138頁）：系爭土地距離桃園縣中壢地政事務所、家樂福量販店、中壢SOGO百貨公司、威尼斯影城所需之路程時間約為4至8分鐘左右，與緊鄰隔壁之原審同案被告張金游所占有使用之系爭173號房屋，相隔一條巷道即為天晟醫院。輔以本院亦於102年2月27日至現場履勘：系爭175號房屋係坐落在桃園縣中壢市區○○○○○路（約十七米寬），該屋地處位置，確實市況十分繁榮，交通相當方便（見本院卷第44頁），應堪認定。
（二）又依被上訴人提出之系爭土地地籍資料及地價第2類謄本所示（見原審卷第141頁、第157頁），系爭土地於95年1月之公告現值為每平方公尺45,822元，於100年1月之公告現值為每平方公尺56,778元，且系爭土地於93年1月之申報地價為每平方公尺12,187.2元，於96年1月之申報地價為每平方公尺14,092元，顯見系爭土地之價值有逐年提升之趨勢。上訴人雖辯稱系爭土地為袋地對外並未鄰延平路，系爭土地之經濟價值及使用效益上明顯大幅減損云云。惟上訴人亦自承，系爭土地前方分別為上訴人及張金游所有之同段第461之16及461之15地號土地，後方分別為上訴人及張金游所有之同段第100及99地號土地，有地籍圖及上開土地之土地登記第2類謄本各1件為證（見原審卷第55至57頁、第106至109頁），參以張金游及上訴人所有系爭173號及175號房屋之面積分別為188平方公尺及194平方公尺，而張金游及上訴人所占用系爭土地之面積分別為97平方公尺及151平方公尺，顯見上訴人、張金游皆已將系爭土地與上開其等所有、而坐落在系爭土地前後位置之系爭段461之16號、461之15號、100號及99號土地為整體使用，該5筆土地業足以發揮最大之經濟效益，上訴人亦因承租並使用系爭土地所占用部分，使上開系爭段461之16號、461之15號、100號及99號土地之使用價值提升。上訴人所辯稱系爭土地為袋地、經濟價值使用效益大幅減損，原審判決倒果為因云云，顯然僅係從己方利益單方面出發解讀，而片面忽略關於系爭土地使用價值之衡量，理應綜理各項因素，全盤考慮及相鄰土地之使用狀況等客觀情事加以判斷之，上訴人因租用系爭土地，連同原即屬其所有之前後方土地一併使用，確實有提升使用面積之增值效果，否則上訴人僅有坐落在系爭土地前後兩筆面積狹小之土地，其使用價值顯然極其低落。又系爭土地之價值近年來確有上昇之趨勢，已如前述，況從該坐落位置確實為中壢市繁榮商業區域，其當有更高之增值幅度，均應作為審酌使用系爭土地之對價租金數額之考慮因素，原審判決之認定，並無倒果為因之情形。
（三）又關於上訴人辯稱其自80年間即以每月5,000元出租予奇秀公司持續至今，亦即上訴人利用系爭土地上建屋出租他人所獲得之經濟價值僅每月5,000元，自始至終均未改變，今被上訴人提起本訴請求上訴人每年按照土地當期申報地價年息百分之10計算調整租金，倘依上訴人使用之系爭土地面積予以計算後，等於每月調整後之租金高達約20,000元，為上訴人所收租金之4倍，則上訴人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與被上訴人主張應調整之租金數額間已明顯失衡，該調整租金之標準顯然過於嚴苛云云。關於系爭土地坐落區域之租金行情，經本院函詢桃園縣政府地政局，以調查該位置中心100公尺半徑範圍內之房屋、土地租賃租金實價登錄資料，然經該局於101年11月28日以桃地價字第0000000000號函覆稱：自101年8月1日「不動產成交案件實際資訊申報登錄」制度施行起迄發函日止，尚無該範圍內之租賃申報案件一情（見本院卷第36頁），故並無業經主管機關公告登錄之租賃行情資訊可供佐證，而以今日網路交易、資訊流通極為普遍、暢行之社會常情觀之，以網路租屋網站所顯示之租金行情資料，不失為評估個別區域之租金數額之概略依據。是依被上訴人提出之網路資料所示（見原審卷第139頁），鄰近系爭土地之桃園縣中壢市○○路○○○號出租店面之招租行情為每月50,000元，坪數為100坪，本件上訴人出租予奇秀公司之房屋面積為194平方公尺（約58.685坪，194×0.3025=58.685），有土地複丈成果圖1件在卷可稽（見原審卷第127頁），如以上開取得之鄰近店面租金招租情形觀之，系爭175號房屋租金行情約為每月29,343元（50,000÷100×58.685=29,343，小數點以下四捨五入）。輔以從網路所查得之桃園縣中壢市○○路○○○○號間之出租行情（見原審卷第139頁）資訊顯示：該區房屋坪數約26坪至38坪，每月租金數額為9,700元至14,400元不等，然而上訴人竟主張係以每月租金5,000元出租予奇秀公司，無論該租金約定是否確實，該租金數額亦明顯低於一般交易行情，其何以有如此低之租金合意，或因上訴人與奇秀公司基於其他上訴人所未陳明之特別因素考量所致，然此特例自難逕為系爭土地租金調整之考慮因子。退萬步言，上訴人如認為需給付與被上訴人之租金過高，不敷作為其轉租予奇秀公司所得以獲取之利潤，其自得終止向上訴人之系爭租約關係而不再承租系爭土地，是上訴人提出其出租與奇秀公司之租金數額云云，尚難採為本件系爭租金調整之考量因素。
（四）又上訴人另辯稱系爭土地上之系爭175號房屋為傳統土造房屋，維護不易，且1樓地面低於馬路數十公分，屋頂亦有破損，每逢大雨屋內常會發生漏水或是雨水灌入屋內之情況云云。惟原審於至現場履勘時，當時由共同被告張金游居住使用之系爭173號房屋已有墊高地基使與路面互相銜接而為正常使用，顯見上開所謂與路面高低落差之情形，非不得以施工之方式加以改善，而上訴人雖未將系爭175號房屋比照鄰屋墊高基地，顯然係上訴人是否加以施工以改善之選擇問題，尚難謂系爭土地之價值有何因此減損之虞，更不得據以作為衡量系爭土地使用對價之因素。至於系爭土地上之系爭175號房屋，雖為磚造一樓平房（如附圖B部分所示），然本件既係審酌兩造對於系爭土地使用之對價，至於上訴人在系爭土地上作何使用，以及有如何之建物，尚非得為審酌租金調整之考慮因素，縱該屋為一樓平房，然因不同之使用機能，仍得以有不同之經濟價值與獲利可能，例如，以一樓之平房作為經營餐廳，抑或經營超商，甚至作為五金行等不同商業經營模式，或者轉租予他人而收取租金，均係上訴人個人之商業經營動機考量，與如何酌定系爭土地之使用對價，毫無關連。
（五）承前所述，系爭土地所在位置為桃園縣中壢市○○○○段，張金游所有系爭173號房屋於原審審理期間係供自行居住使用，目前則已出租與杏一醫藥器材行在該處經營，而其占有使用面積為97平方公尺，上訴人則將系爭175號房屋出租奇秀公司營業使用、所占有使用面積達151平方公尺等使用現狀，以及業經原審、本院至現場履勘調查所得之該地區之商業繁榮、交通及生活便利之地理情狀等，綜合加以審酌後，被上訴人請求調整系爭土地年租金，關於張金游及上訴人各自實際使用面積比例加以參照比較後，依申報地價年息百分之7（張金游部分）及百分之9（上訴人部分）計算而為調整其租金數額，尚屬合理。蓋占有土地之面積越大，面臨大馬路（即延平路）之面寬越寬者，其商業經營、使用價值，均得以更加提升，乃此間一般民間之土地使用價值衡量標準，應為眾所周知之至明之理，上訴人占用系爭土地之B部分與張金游占用之A部分，面積分別有大小不同，其比例為151:97，且兩筆土地面臨延平路大馬路之寬度亦有差異，按照附圖所示比例尺為五百分之一，並經實際量測該圖，B部分之臨延平路面寬為0.9公釐，換算比例尺後約為4.5公尺寬，而A部分則為0.6公釐，換算比例尺後約為3公尺寬，則上訴人使用系爭土地之經濟價值與張金游使用部分，顯然有所差異，是其等對於被上訴人應給付之租金，自應有不同比例之調整始為公允。上訴人占用面積明顯大於張金游所占用者，且又可使用較大之面臨大馬路之面寬寬度，則其應給付按照申報地價年息百分之九計算比例之租金數額，相比於張金游部分，並無何不公平情事，上訴人辯稱有違公平、比例原則云云，反而是在要求齊頭式、不顧及個別使用情狀之平等，顯無足採。而被上訴人於原審之起訴狀係於100年7月5日送達予上訴人，有送達回執在卷可佐（見原審卷第26頁），被上訴人請求自101年1月2日起調整系爭土地之租金數額，亦屬有據。而為免日後申報地價變動時，尚須再行起訴請求調整租金之勞費耗煩，被上訴人併予請求往後每逢系爭土地申報地價調整時，依調整後申報土地總價百分之9計算上訴人每月應給付被上訴人之地租，亦應予准許。
七、從而，被上訴人依民法第442條規定，請求上訴人承租被上訴人所有之系爭土地，如附圖所示編號B部分，面積151平方公尺，自101年1月2日起，租金調整為申報地價年息百分之9。嗣後每年申報地價遇有變更，仍依上述比率調整給付租金予被上訴人，為有理由。原審就上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其他所為之舉證，經審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 7 月 23 日
民事第十四法庭
審判長法 官 林金村
法 官 陳秀貞法 官 黃國益正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 102 年 7 月 23 日
書記官 梁淑時