臺灣高等法院民事判決 101年度上字第1178號上 訴 人 新竹縣政府法定代理人 邱鏡淳訴訟代理人 曾肇昌律師被上訴人 何德淇
何江德何叔銘何德全何德揚共 同訴訟代理人 鍾添錦律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國101年9月6日臺灣新竹地方法院100年度訴字第303號第一審判決提起上訴，本院於102年4月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回後開第二項之訴及該訴訟費用部分廢棄。
被上訴人應將如附圖所示坐落新竹市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地上之A、B、C、D、E、F、G、H、I、J、K、L、M、N、O、P、R、S、T，及U部分之地上物予以拆除及刨除後，將上開地號土地返還予上訴人。
廢棄改判部分，第一、二審訴訟費用由被上訴人連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第
1、2項定有明文。查，本件上訴人因耕地租佃爭議，曾向新竹市政府耕地租佃委員會申請調處，該會於民國99年10月8日行調處程序，並於同日作成調處決議後，被上訴人不服該調處，經新竹市政府移送本院審理，此有新竹市政府99年10月21日府地權字第0000000000號函所附新竹市政府耕地租佃委員會調處筆錄在卷可稽，是以上訴人提起本件訴訟，於法即無不合，合先敘明。
貳、實體方面:
一、上訴人起訴主張：被上訴人於94年12月30日向上訴人承租新竹市○○段261〔重測前為同市○○○段（下稱重測前）139之67〕、341（重測前為139之91）、350（重測前為139之65）、456（重測前為139之52，至重測後所分割出456之1、2、3、4、5等5筆地號均不在本件上訴人請求範圍）地號4筆土地（下稱系爭土地）（另上訴人請求被上訴人返還同市段0000000地號2筆土地部分，因被上訴人否認占有使用，上訴人業已撤回該部分之訴，不在本院審理範圍），兩造並簽訂臺灣省新竹縣公有耕地租賃契約（下稱系爭耕地租約），約定土地僅限於種植農作物之用，不得供作其他用途，且被上訴人應自任耕作，並以實物繳納或折繳代金之方式支付以甘藷計算之地租數額。詎料，被上訴人竟未經上訴人許可，即於系爭土地上開設何家園餐廳，並建有房屋、休憩用地、游泳池、造景池等地上物，另種植造景植栽、雜林及闢建道路等休閒設施，顯已違反耕地三七五減租條例第16條承租人應自任耕作之規定，致系爭耕地租約已歸於無效，不因上訴人是否同意而有歧異。退步言之，縱認系爭耕地租約現仍有效存在，然因被上訴人等於系爭土地上開設餐廳、興建地上物及種植造景盆裁之行為，非屬耕地三七五減租條例第17條第1項第4款因不可抗力繼續一年不為耕作之情形，即有違反耕地租佃法令之違規事實，並構成系爭耕地租約第10條第2款「承租人擅自變更用途、地目、地形」、第8款「承租人違反本租約規定或有關耕地租佃法令」及第13條「承租人應自任耕作」之終止租約事由；而上訴人亦已委請律師以98年3月31日98誠法字第033101號誠寬法律事務所函文，對被上訴人表示終止系爭耕地租約之意思表示，則系爭耕地租約業經上訴人合法終止，伊自得收回上開土地，至為明灼。然經上訴人屢次催請被上訴人拆除地上物並返還土地，被上訴人均置之不理，顯已構成無權占用，為此爰依系爭耕地租約第
10、13條約定、耕地三七五減租條例第16、17條及民法第767條規定，提起本件訴訟，請求被上訴人應拆除、刨除系爭土地上之地上物，並將系爭土地返還予上訴人等情，乃求為：被上訴人應將如附圖所示坐落新竹市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地上之A、B、C、D、E、F、G、H、I、J、K、L、M、N、O、P、R、S、T，及U部分之地上物予以拆除及刨除後，將上開地號土地返還予上訴人。原審為上訴人敗訴判決，上訴人提起上訴，並聲明：㈠原判決關於後開第二項部分廢棄。㈡被上訴人應將如附圖所示坐落新竹市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地上之A、B、C、D、E、F、G、H、I、J、K、L、M、N、O、P、R、S、T，及U部分之地上物予以拆除及刨除後，將上開地號土地返還予上訴人。並補充陳述如次：
㈠系爭耕地租約為定期租約，縱非耕地租約，依兩造間系爭土
地之系爭耕地租約租期業於100年12月31日屆滿而終止，被上訴人繼續占有系爭土地為無權占有。
㈡系爭耕地租約就租金之給付方式、租金計算及租額均有明訂
，並無所謂代繳地價稅視為租金之約定，況依土地法第22條第1款規定，農業用地係徵收田賦，系爭土地地目為旱地，屬農業用地，不生課徵地價稅問題。況被上訴人係承租農地之人，非土地所有權人，更非課徵稅收的對象，自非納稅義務人，況新竹縣政府係公法人，有關稅負問題會自行處理，並無被上訴人假藉代繳地價稅以為支付租金之餘地。
㈢被上訴人稱新竹市政府就系爭土地固有檢討變更都市計劃之
情事，惟檢討尚無結果，時程漫長，且結果未定，自不足為其有利之依據。
二、被上訴人則以：被上訴人之叔叔即訴外人何江三榮早於65年間，即向上訴人承租系爭土地使用，雙方並簽有公有耕地租賃契約，且因租期屆滿，歷經多次換約續租，迨至92年8月18日，始更換以被上訴人共5人之名義向上訴人承租系爭土地，租期自89年1月1日至94年12月31日，兩造並簽訂公有耕地租賃契約，嗣於94年12月30日完成續約手續，簽訂系爭耕地租約，租期延至100年12月31日止。是而，兩造所簽訂之系爭耕地租約，實係延續訴外人何江三榮與上訴人簽立之公有耕地租賃契約。其中坐落新竹市○○段○○○○號土地上，門牌號碼為新竹縣青草湖68號之房屋，係被上訴人之父親即訴外人何江連於64年7月1日所興建完成，長久以來均供經營餐廳使用，訴外人何江連並於65年4月12日為該屋辦畢建物保存所有權登記，且於69年7月3日獲取上訴人核發之「一小矣飲食店」營利事業登記證。其後，上訴人於依國有土地讓售辦法對上開260地號土地進行勘查後，乃於72年8月1日將該筆土地出售予訴外人何江連，足見上訴人自始即知上開260地號土地及附連之土地即系爭4筆土地，均非作為農業使用，並有同意被上訴人在系爭土地上開設餐廳之意思。再者，上訴人曾因被上訴人申請辦理系爭土地承租人名義變更一案，而派員至系爭土地進行現場勘查，於審認符合國有耕地放租實施事項第5點及第21點規定後，乃同意於92年8月18日與被上訴人簽訂系爭耕地租約；嗣於租期屆至後，為續訂租約，遂又於94年11月15日派員赴現場勘查，益見兩造於簽訂系爭耕地租約時，上訴人即已知悉系爭土地非全部作農業用地，而係一般土地租用。從而，上訴人於訂立契約前，對於系爭土地上存有餐廳、游泳池、造景池、休憩用地、造景植栽、雜林及道路等地上物，並非作為農業用途等節均知之甚詳，惟仍同意與被上訴人之前手即訴外人何江三榮訂立公有耕地租賃契約，嗣後更與被上訴人簽訂系爭耕地租約，並由被上訴人代為繳納系爭土地及另筆281地號土地之97年至100年之地價稅，兩造實際上係成立一不定期限之土地租賃契約，則上訴人不得主張收回系爭土地。另依據科學工業園區管理局之函文所示，系爭456地號土地為學校用地，其餘之261、341及350地號土地則為保護區，系爭4筆土地既均非耕地，自無耕地三七五減租條例之適用，即不生上訴人主張系爭耕地租約因被上訴人違反該條例第16條應自任耕作規定而歸於無效之問題。此外，上訴人雖將被上訴人等繳交之租金予以提存退還，惟系爭耕地租約現仍有效存在，不因上訴人片面註銷租約或退還租金，而使契約無效。上訴人提起本件訴訟，請求被上訴人拆除及刨除系爭土地上之地上物，並應返還系爭土地予上訴人，為無理由云云，資為抗辯。爰聲明：
上訴駁回。並補充陳述如次：
㈠關於系爭耕地租約為兩造通謀虛偽意思表示乙節，不再抗辯。
㈡新竹市政府現進行檢討系爭土地之都市計劃，擬將系爭土地編為休閒遊憩專用區，已非農業用地。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地4筆為新竹縣所有，上訴人為管理機關，訴外人何
江三榮於65年1月1日向上訴人承租時，其地目均為「旱」，嗣其中456地號土地之地目更變為「林」，其餘土地之地目仍均為旱。於94年10月27日公告發布實施之「變更新竹科學工業園區特定區主要計畫（新竹市部分）（部分保護區為學校用地）」案，系爭261、341、350地號土地使用分區為保護區，系爭456地號土地為學校用地。其後依95年6月27日發布實施之「變更新竹科學工業園區特定區主要計畫（第二次通盤檢討）（新竹市部分）案，系爭261、341、350及456地號土地為保護區，有65年1月1日竹市縣租字第193號臺灣省公有耕地租賃契約、各該土地之土地登記第二類謄本、土地建物查詢資料表、地籍圖查詢資料表、科學工業園區管理局100年1月3日園建字第0000000000號函、100年8月19日園建字第0000000000號函、土地登記簿謄本等件在卷可稽（原法院99年度審訴字第456號卷第46至51、154頁、原審卷第15至
16、29至30、33至34、37至38、84、116、103至106、181頁）。
㈡系爭土地4筆，經原審現場履勘並囑託新竹市地政事務所測
量結果，系爭土地上有如附圖所示A、B、C、D、E、F、G、
H、I、J、K、L、M、N、O、P、R、S、T，及U部分上之地上物，該等地上物分別為3樓鋼構房屋、2層木造觀景台、平台、游泳池、1層木造房屋、道路、停車場、3樓磚造房屋、1樓磚造房屋、2樓磚造房屋、遊樂區、涼亭、湖、木造平台等，供作餐廳使用，有原審101年1月17日現場勘驗筆錄、新竹市地政事務所101年5月9日新地測字第0000000000號函及所附之複丈成果圖在卷可稽（原審卷第117至119、124至125頁）。
㈢被上訴人之叔叔即訴外人何江三榮於65年1月1日，向上訴人
承租系爭土地，並與上訴人簽訂臺灣省公有耕地租賃契約，約定租賃期間自65年1月1日起至70年12月31日止；嗣於71年1月1日辦理續約6年，租期為71年1月1日至76年12月31日。
嗣後，訴外人何江三榮就相同標的，與上訴人訂立新竹縣政府經管公有耕地租賃契約，約定租期自77年1月1日至82年12月31日止；雙方再於83年1月21日簽立臺灣省新竹縣公有耕地租賃契約，租賃期間自83年1月1日起至88年12月31日止。
被上訴人共同以「原承租人何江三榮因年老體衰無力耕作，請貴府（即上訴人）准予辦理承租人名義變更，由本人（即被上訴人）『繼續承租』。」為由，向上訴人申請辦理承租人名義變更，繼續承租系爭土地，兩造於92年8月18日簽訂臺灣省新竹縣公有耕地租賃契約，約定租賃期間自89年1月1日起至94年12月31日止，共計6年；另於94年12月30日簽訂系爭耕地租約，約定租期自95年1月1日至100年12月31日止，租期亦為6年，有臺灣省新竹縣公有耕地租賃契約、被上訴人92年8月7日申請書、系爭耕地租約、上訴人92年8月11日府地用字笫0000000000號函、並據證人即上訴人徵收科人員劉宏基結證在卷（原法院審訴卷第230頁、原審卷第169、181至185、157至161頁）。
㈣上訴人於69年7月3日核發臺灣省新竹縣政府營利事業登記證
予營業所在地登記為坐落新竹市○○段○○○○號（重測前為青草湖段139之66地號）土地上門牌號碼為新竹市○○里○○○00號（整編後為同市○○路○○○巷○號）之「一小矣飲食店」，該店之負責人為被上訴人何德淇。上開建物為被上訴人之父即訴外人何江連於64年間所興建，建號原為新竹縣○○○段000號，後改編為新竹市○○段○○○號，訴外人何江連嗣於72年間向上訴人購買該筆土地，有上開土地、建築改良物登記簿謄本、上開登記證在卷可稽（原法院審訴卷第118至139、165頁）。
㈤被上訴人曾於94年6月29日繳納，包括86年至93年之地租及
依限繳納94、95年之系爭土地地租，共10萬2,048元予上訴人。嗣上訴人以97年2月18日府地用字第0000000000號函通知被上訴人自即日起註銷系爭耕地租約，並退還上開溢繳之地租10萬2,048元，嗣因被上訴人拒絕收受，遂經上訴人辦理提存在案，有上開函、原法院99年度審訴字第456號事件99年12月23日言詞辯論筆錄在卷可憑（原法院審訴卷第232至234、143頁）。
㈥上訴人以誠寬法律事務所98年3月31日98誠法字第033101號
函文，對被上訴人表示終止系爭耕地租約之意思表示（原法院審訴卷第13頁）。
四、兩造爭執事項：㈠上訴人分別於92年8月18日及94年12月30日，就系爭土地與
被上訴人簽訂系爭耕地租約時，是否約定土地得作非農業使用？㈡上訴人以被上訴人未自任耕作系爭土地，主張系爭耕地租約
無效，是否有理？㈢上訴人嗣以被上訴人未將系爭土地作農業使用且廢耕為由，
發函向被上訴人表示終止系爭耕地租約之意思表示，有無理由？㈣若上訴人在契約訂定時或租賃期間內，同意被上訴人作非農
業使用，則上訴人事後再以被上訴人未自任耕作且未作農業使用，主張系爭耕地租約無效及終止租約，有無理由？㈤被上訴人使用系爭土地，對上訴人是否構成無權占有？
五、本院得心證理由及判斷：㈠上訴人分別於92年8月18日及94年12月30日，就系爭土地與
被上訴人簽訂系爭耕地租約時，是否約定土地得作非農業使用？上訴人主張兩造於92年8月18日及94年12月30日簽訂系爭耕地租約，約定被上訴人僅得種植農作物，不得作其他使用，被上訴人於系爭土地上開設餐廳、建築房屋、游泳池、觀景台等地上物，以及鋪設道路、停車場等行為，業已違反系爭耕地租約第2條租用土地僅能種植農作物之使用限制等語。被上訴人對於渠等於系爭土地上開設餐廳及設置上開地上物，未自任耕作之事實不爭執，惟以兩造於簽訂系爭耕地租約時，即約定系爭土地得作非農業使用云云置辯。查，自65年1月1日起，至83年1月1日止，訴外人何江三榮與上訴人間就系爭土地所簽訂之租約名稱均係「公有耕地租賃契約」，且前言均明文被上訴人係承租公有耕地，並約定如被上訴人不自為耕作，上訴人得終止租約，於83年1月1日簽訂公有耕地租賃契約第2條約定：「租賃耕地承租人應限『種植農作物之用』，不得作其他使用。」，如有違反得依第10條約定終止契約，此有上開租賃契約及系爭耕地租約可按（原審卷第181至185頁），嗣兩造92年8月18日及94年12月30日簽訂系爭耕地租約亦與83年1月1日之公有耕地租賃契約有相同之約定。又被上訴人於91年11月25日依當時有效施行之國有耕地放租實施事項（101年8月7日廢止）第21條規定：「租賃關係存續期間，因『繼承』而申請換約續租者，應填具申請書，並檢附下列文件……。」，以「原承租人何江三榮因年老體衰無力耕作，請貴府（即上訴人）准予辦理承租人名義變更，由本人（即被上訴人）『繼續承租』。」為由，向上訴人申請辦理承租人名義變更，繼續承租系爭土地，並於92年8月18日辦理換約續租手續，及94年12月30日辦理續租，亦係延續原有耕地租賃契約，辦理耕地租約續租。是上訴人主張依訴外人何江三榮迄被上訴人，與上訴人就系爭土地所訂之公有耕地租賃契約均明文約定僅供種植農作物之用，堪足採信。被上訴人抗辯依系爭耕地租約之約定，未限於農業使用，洵屬無據。至被上訴人於系爭土地歷次續約時，有無實際自為耕作或種植農作物使用，所生系爭耕地租約之效力爭執，容後說明。
㈡上訴人以被上訴人未自任耕作系爭土地，主張系爭耕地租約
無效，是否有理？上訴人主張系爭土地均為耕地，且依系爭耕地租約約定，被上訴人應限種植農作物使用，被上訴人未自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條規定，系爭耕地租約無效等語。被上訴人對於其未自任耕作系爭土地不爭執，惟抗辯依耕地三七五減租條例第20條規定，被上訴人得請求續租，上訴人不得拒絕，且上訴人仍收受被上訴人繳納系爭土地及281地號之地價稅，兩造就上開土地成立不定期租賃，況依上開條例第5條規定，租期亦不得少於6年。上訴人明知被上訴人有未耕作事實，仍與被上訴人簽訂系爭耕地租約，再以違反自任耕作事實為由，終止租約，亦係權利濫用云云。查：
⒈按「耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土
地法及其他法律之規定。」耕地三七五減租條例第1條定有明文。乃耕地三七五減租條例係屬保護佃農，調整業佃間權利義務，協助達成耕者有其田目的之法律。故在該條例施行後，所有耕地租賃事項，在性質相同之範圍內，均應適用，最高法院84年度台上字第2332號判決同此見解。是公有耕地租賃亦應適用耕地三七五減租條例之規定，最高法院51年度第4次民刑庭總會決議（三）見解可資參照。內政部60年6月29日台內地字第424032號函示：「查公有耕地之放租應適用耕地三七五減租條例之規定，迭經行政院令釋有案」，亦持相同見解。又「按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第一百零六條第一項定有明文，所稱農地，參照同條第二項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用。本院六十二年台上字第一六四七號及六十三年台上字第一五二九號判例應予變更，不再予援用。」（最高法院88年台上字第1號判例要旨參照）。而系爭土地中除456地號土地之地目為「林」外，均為「旱」，是系爭耕地租約之系爭261、
341、350地號土地，均有耕地三七五減租條例之適用。訴外人何江三榮於65年1月1日向上訴人承租系爭261、341、350地號土地部分，均有上開條例之適用。至系爭456地號土地之地目，嗣後變更為林，雖依上開新竹科學工業園區特定區主要計畫（新竹市部分）編訂為保護區，依上開說明，仍非耕地，456地號土地上中如附圖所示A3、B、C2、D2、E、F2、F3、G1、G2、H2、H3、J2、K2、L至P、R至U等部分土地，分別係3樓鋼構房屋、2層木造觀景台、平台、游泳池、1層木造房屋、道路、停車場、3樓磚造房屋、1樓磚造房屋、2樓磚造房屋、遊樂區、涼亭、湖、木造平台等地上物，如上所述，已均非作耕作使用，依上開說明，在地目變更後，已無上開條例之適用，在變更之前仍有上開條例之適用，合先敘明。
⒉系爭261、341、350地號土地部分：
⑴按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他
人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」耕地三七五減租條例第16條第1、2項定有明文。次按「耕地三七五減租條例十六條第二項，所謂承租人將耕地全部或一部轉租他人者，原訂租約無效，依其規定之本旨推之，自係指全部租約無效而言。原判決就系爭耕地僅命被上訴人將轉租部分返還上訴人，至未經轉租部分仍許被上訴人保留耕作，顯欠允洽。」（最高法院46年台上字第57號判例要旨參照）。從而耕地租賃，承租人應自任耕作，以承租之耕地供耕作之用，否則原定租約無效，且所謂原定租約無效，係指同一租約無效，或同一租約內租賃多筆耕地，僅對其中一筆或數筆不自任耕作，該租約全部均歸無效（最高法院81年度台上字第2180號判決見解可資參照）。再者，上開規定所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，最高法院80年台再字第15號著有判例，是上開所謂原訂租約無效，係指原訂租約於承租人有不自任耕作情事時，不待出租人為終止租約之意思表示，當然向後失其效力，租賃關係因而消滅而言，為上開條例所明定之法律效果。縱當事人依同條例第6條第1項、第20條規定續訂租約，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力，最高法院95年度台上字第1911號判決同此見解。系爭土地中
261、341及350地號3筆土地部分，自65年出租予訴外人何江三榮起，迄今均為耕地，被上訴人自承於69年間開始在系爭土地上開設餐廳（原法院審訴卷第156頁背面第18行以下），證人劉宏基於89年間至94年間，到場查看時，系爭土地上之地上物一直沒有變動，與原審履勘筆錄所載之情形一樣，依上開說明，系爭土地之上開公有耕地租賃契約早於69年起，承租人即未自任耕作，為非農業使用，經營餐廳，依上開說明，於當時即屬全部無效。又被上訴人於92年向上訴人申請以繼承為由，辦理承租人名義變更，係以「（原告訴訟代理人問：被告於92年用什麼名義申請變更承租人？）原承租人老弱，現使用人查證後也是原承租人家族。」、「〔原告訴訟代理人問：依照被告提出及原告所提資料，適用國有耕地放租實施辦法第5點及21點准予承租土地，但都要有自耕證明及繼承，但原承租人不是被告（即被上訴人，下同）五人父親，請問為何可以續租？〕最初40幾年時應該是被告五人的祖父，之後因為要有自耕農資格，他們轉給何江三榮承租，這是當時時代的狀況，實際上還是被告五人在管理使用。趁他們續約時更正回還。」，業據證人即上訴人辦理系爭土地之上開承租人名義變更案之承辦人劉宏基結證在卷（原審卷第159頁背面），且為被上訴人所不爭執，是被上訴人係以繼受訴外人何江三榮與上訴人間上開公有耕地租賃關係，並以申請續租方式，於92年8月18日與上訴人簽訂公有耕地租賃契約，再於94年12月30日簽訂系爭耕地租約續租系爭土地，而原有公有耕地租賃契約在被上訴人續訂租約前，早因被上訴人未自任耕作，經營餐廳而無效，縱被上訴人繼受及續訂耕地租約，亦不能使業已無效之原訂耕地租約回復其效力，亦如上說明，是系爭土地中上開3筆土地部分因未自任耕作而原訂耕地租約全部無效，被上訴人所續訂之系爭耕地租約，亦屬無效。從而上訴人主張，洵屬有據。
⑵被上訴人抗辯上訴人自69年開始，即准許渠等在系爭土地上
開設餐廳，並提出上訴人於69年7月3日核發予被上訴人何德淇之「一小矣飲食店」營利事業登記證為據。按「營利事業應於開始營業前，向該管稽徵機關申請營業登記；登記有關事項，由財政部定之。」69年6月29日總統公布施行之營業稅法定有明文。是營利事業登記乃係營利事業之營業稅籍管理所為之行政管理行為，而當時系爭土地承租人名義為訴外人何江三榮，上開「一小矣飲食店」之負責人為被上訴人何德淇，並非同一人，雖依證人劉宏基上開證述，系爭土地之實際使用者為被上訴人，惟究非申請上開營利事業登記證之人，不足為上訴人同意被上訴人違反耕地三七五減租條例規定，及公有耕地租賃契約之證據。況上開「一小矣飲食店」登記之營業所在地門牌號碼為新竹市○○里○○○00號係坐落於新竹市○○段○○○○號（重測前為青草湖段139之66地號），地目為「建」，並於72年6月29日因買賣移轉予被上訴人之父何江連，如上所述，上開營業所在地上之建物既非在系爭土地上，顯與上訴人是否同意系爭土地作非耕作之用無涉，此外，被上訴人復未能就與上訴人合意系爭土地作非耕作之用，舉證以實其說，其抗辯尚無可採。
⒊系爭456地號土地部分：
被上訴人抗辯上開456地號土地非耕地，已無上開條例之適用，該部分之租約為一般租約，仍有效存在云云。按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450、455條定有明文。
查，系爭耕地租約於69年間已因被上訴人不自任耕作而全部歸於無效，系爭456地號土地之租約於當時亦隨同歸於無效，如上所述。然嗣後系爭456地號土地之地目變更為林，且於上開新竹科學工業園區特定區主要計畫（新竹市部分）編訂為保護區，依上開最高法院88年台上字第1號判例要旨，已無耕地三七五減租條例之適用，因此被上訴人於變更地目後於92年8月18日以承租人名義變更繼受原有之租賃契約，並於94年12月30日，與上訴人續訂租約，租期為95年1月1日起至100年12月31日止，該部分租約既成立於系爭456地號土地變更地目為林地，已非耕地之後，其性質固屬一般租約，惟該筆土地之租約亦已因租期於100年12月31日屆滿而消滅，詳如后述，被上訴人抗辯系爭耕地租約中456地號土地部分，仍有效存在云云，自無足採。
⒋被上訴人抗辯上訴人於本件訴訟中，仍依土地稅法第4條之
規定申請由被上訴人代繳系爭261、341、350、456地號及281地號5筆土地之地價稅，亦經被上訴人同意，並於101年4月10日代繳96年至100年之地價稅款；101年11月1日代繳101年地價稅款，是兩造已成立不定期租賃關係云云。惟為上訴人所否認，並以前詞置辯。查：
⑴按「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出
租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」民法第451條固有明文，惟按承租人於租賃期限屆滿後，仍就租賃物繼續使用或收益，而出租人不即表示反對之意思者，推其意欲繼續租賃契約者為多，故視為以不定期限繼續契約，以防無益之爭論。此本條所由設也（立法說明參照）。次按「定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就。」（最高法院47年台上字第1820號判例要旨參照）。是租賃關係有無上開第451條之適用，必以原有定期租賃契約係因租期屆滿而終止後，出租人不即表示反對之意思始有適用。本件系爭耕地租約其中261、341、350地號土地部分係當然無效，原訂租約無待於上訴人另為終止表示，當然向後失其效力，如上所述，並非因租期屆滿而終止，自與上開第451條規定要件不合，而無該條之適用。再者，系爭耕地租約中關於系爭456地號土地部分之租期係於100年12月31日屆滿，惟上訴人早以97年2月18日府地用字第0000000000號函通知被上訴人自即日起，即以系爭耕地租約無效為由，註銷系爭耕地租約，嗣又以98年3月31日98誠法字第033101號函，對被上訴人表示終止系爭耕地租約之意思表示，其明確為不同意被上訴人繼續使用收益系爭土地之意思表示，至為明確，依上開判例要旨，即無使定有期限之系爭耕地租約，於約定之100年12月31日租期屆滿後，依民法第451條之規定，變為不定期租賃關係之餘地。
⑵又按土地所有權人申請由占有人代繳者，主管稽徵機關得指
定土地使用人負責代繳其使用部分之地價稅或田賦，土地稅法第4條第1項第4款固有明文。惟土地稅法第4條所稱之「土地使用人」，乃指事實上之利用者而言，並不以土地使用人與土地所有權人間有租賃或使用借貸之法律關係為必要，最高行政法院83年度判字第2138號判決同此見解。查，被上訴人於101年4月10日代上訴人繳納96年至100年之地價稅，101年11月1日代上訴人繳納101年地價稅，且上訴人固於101年10月2日府地用字第00000000000號函，依土地稅法第4條第1項第4款規定，向新竹市稅務局申請由占有人即被上訴人繳納系爭土地中261、341、350及456地號之地價稅，有新竹市稅務局101年10月4日新市稅地字第0000000000號函在卷可稽（本院卷第49至50頁），惟上開代繳土地稅之規定，仍係稽徵稅款便利所為便宜規定，而代繳稅款之土地使用人乃指事實上之占有人而言，並不以其與土地所有權人間有租賃或使用借貸關係為必要，且被上訴人繳納上開地價稅及上訴人為上開之申請，係於上訴人為反對被上訴人繼續使用系爭土地後，並距系爭耕地租約約定之租期末日即100年12月31日，已達4個月以上，揆諸民法第451條規定、立法說明及判例要旨，均難認有民法第451條之適用，上訴人主張被上訴人代繳系爭土地之地價稅，非屬租金，並無民法第451條之適用為可採，是被上訴人之抗辯，洵屬無據。
⒌被上訴人復抗辯上訴人明知被上訴人有未耕作事實，仍與被
上訴人簽訂系爭耕地租約，再以違反自任耕作事實為由，終止租約，亦係權利濫用云云。按「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」民法第148條固有明文。而上開規定所應保障者，應係合法並正當取得之權利，倘其權利之取得並不合於法令之規定，自無應予保障之可言（最高法院89年度台上字第199號判決見解可資參照）。查，系爭261、
341、350地號土地部分之耕地租賃關係因承租人未自任耕作，而當然無效，且不因續租而使之回復效力，如上所述，系爭耕地租約既屬無效，被上訴人係無權占有系爭土地，其使用收益即不合法，而耕地租賃之承租人應自任耕作，耕地三七五減租條例明文規定，且為上開公有租賃契約及系爭耕地租約明白約定，被上訴人應遵守而不遵守，不自任耕作，而用以經營餐廳，嚴重違反耕地三七五減租條例立法之保護實際耕作之佃農本意，致系爭土地之耕地租賃關係歸於無效後，迄今仍處於違反上開條例之規定之狀態，況縱依被上訴人抗辯系爭耕地租約為有效之一般租約，惟系爭耕地租約之租期已於100年12月31日屆滿，被上訴人亦應於系爭耕地租約租期屆滿後，負有返還系爭土地之義務，爰審酌上情，及系爭耕地租賃性質，以及系爭456地號土地之地目為林，及使用分區為保護區等一切因素，上訴人行使權利，請求被上訴人返還系爭土地，難認上訴人有違事件之公平及個案之正義，而認上訴人所行使之權利，請求被上訴人返還系爭土地有違誠信原則，而不得為之，是被上訴人抗辯，容有誤會。
⒍被上訴人抗辯系爭土地新竹市政府正擬變更其都市計畫為休
閒遊憩專用區，已非農業用地云云。上訴人否認系爭土地之都市計劃已變更為休閒遊憩專用區，被上訴人所提資料僅為簡報性質，與本案無關，況將來都市計劃是否變更及其內容亦為不可知等語。查，被上訴人所提新竹市政府100年10月21日新竹市都市計畫委員會第4次專案小組會議簡報大綱、100年10月24日新竹市議會第8屆第10次臨時會議高峰國小周邊（新竹縣權屬保護區）土地都市計畫變更專案報告，均僅屬研擬性質，尚非都市計畫草案，且被上訴人復未能舉證證明上開都市計畫案業已通過，則該都市計畫案是否變更及內容為何均未確定，自不足為被上訴人所抗辯系爭261、341、350地號土地，非屬耕地，系爭耕地租約為一般租約之證明。
⒎由上，系爭261、341、350地號土地之公有耕地租賃契約，
於被上訴人92年8月18日以承租人名義變更繼受原有之租賃契約前，即已因未自任耕作而無效，不因被上訴人申請承租人名義變更並繼受原有之公有耕租賃契約，及與上訴人續訂租約而回復原有租約之效力，而被上訴人為原有租約承租人占有使用之繼受人，如上所述，上訴人主張系爭261、341、350地號部分系爭耕地租約，因被上訴人未自任耕作系爭土地而無效，洵屬有據。至系爭456地號土地租約部分，該部分租約亦於100年12月31日因租期屆滿而消滅，則被上訴人抗辯系爭土地租賃關係仍存在，即無可取。
㈢至於⒈上訴人嗣以被上訴人未將系爭土地作農業使用且廢耕
為由，發函向被上訴人表示終止系爭耕地租約之意思表示，有無理由？⒉若上訴人在契約訂定時或租賃期間內，同意被上訴人作非農業使用，則上訴人事後再以被上訴人未自任耕作且未作農業使用，主張系爭耕地租約無效及終止租約，有無理由？2爭點部分，系爭耕地租約其中系爭261、340、350地號土地部分因被上訴人違反不自任耕作之規定而無效，另456地號土地部分租賃關係則因租期屆滿而消滅，系爭土地之租約均已不復存在，如上所述，則兩造此爭點，即無論斷之必要。
㈣被上訴人使用系爭土地，對上訴人是否構成無權占有？
按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」，民法第767條第1項前段定有明文。次按「耕地三七五減租條例第十六條第二項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。非謂租賃關係自始不存在。故出租人應有租賃物返還請求權，此觀諸同條項後段：『得由出租人收回自行耕種或另行出租』之規定自明。」（最高法院80年台再字第15號判例要旨參照）。又按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450、455條亦有明文。被上訴人對於渠等占有使用如附圖所示系爭土地不爭執，而系爭261、341、350地號土地部分之公有耕地租賃契約係無效，依上開判例意旨，上訴人自得本於民法第767條規定、租賃關係之租賃物返還請求權，請求被上訴人返還系爭土地。至於系爭456地號土地租約部分，其性質為一般租約，且租期為自95年1月1日起至100年12月31日止，是該租約業於100年12月31日因租期屆滿而消滅，上訴人主張依租賃物返還請求權，請求被上訴人應返還系爭456地號土地，自屬有理由。
六、綜上所述，上訴人主張其與被上訴人間系爭土地之租賃關係不存在為可採，被上訴人抗辯為無可取。從而，上訴人本於租賃物返還請求權，請求被上訴人返還上開土地為有理由，應予准許。原審就系爭土地部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院就原判決關於駁回上訴人請求被上訴人應將如附圖所示坐落新竹市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地上
A、B、C、D、E、F、G、H、I、J、K、L、M、N、O、P、R、S、T，及U部分之地上物予以拆除及刨除後，將上開地號土地返還予上訴人部分予以廢棄改判，如主文第2項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊、防禦方法及證據，均於判決結果不生影響，爰不一一論述。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 4 月 24 日
民事第一庭
審判長法 官 張耀彩
法 官 黃嘉烈法 官 吳光釗正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 102 年 4 月 26 日
書記官 鄭兆璋附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。