臺灣高等法院民事判決 101年度上字第125號上 訴 人 盧金坊訴訟代理人 黃陽壽律師複代理人 黃喬詮律師被上訴人 趙翠慧訴訟代理人 郭盈蘭律師上列當事人間請求回復原狀等事件，上訴人對於中華民國100年11月30日臺灣臺北地方法院100年度訴字第2108號第一審判決提起上訴，本院於101年7月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落門牌號碼臺北市○○區○○路4段411號建物與同段413號建物間、或坐落同段409號建物與同段411號建物地下1樓間（以下依序簡稱411號建物、413號建物、409號建物、411號地下1樓）有一自地下1樓連通至地面之樓梯（下稱系爭B棟樓梯），依民國71使字第254號使用執照（下稱系爭使用執照）及建成地政事務所仁愛段一小段374地號、建號2555建物測量成果圖（下稱系爭測量圖），系爭B棟樓梯屬於公共樓梯間，為全體住戶共有，且為伊所有坐落409號建物地下1樓（下稱409號地下1樓）之出入通道。惟上訴人於97年12月25日起，擅自將系爭B棟樓梯於連通地面處以鐵捲門（下稱系爭鐵捲門）上鎖，使伊無法自系爭B棟樓梯出入地下樓層以使用409號地下1樓，屢經伊請求上訴人打開系爭鐵捲門未果。因系爭B棟樓梯屬公共產權，且其用途為建物緊急逃生通道，不得限定專有，經伊函詢臺北市政府建築管理處（下稱北市建管處）結果，該處以98年6月18 日北市都建使字第09868430800號函回覆略稱：「……旨揭梯間產權按臺北市建成地政事務所改良物勘測成果圖仁愛段一小段374地號，該梯間登記為公共產權，惟該建物領有71使字第257號使用執照，而公寓大廈管理條例為84年6月28日公布實施，依公寓大廈管理條例第7條規定：『公寓大廈共用部分不得獨立使用供作專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分……』。倘411號地下1樓住戶能提出證明且確實於84年6月28日前約定該梯間專用，按法律不溯及既往原則，該梯間為約定專用……；倘411號地下1樓住戶未能提出證明，或於84年6月28日後約定該梯間專用，該公共梯間仍屬共用部分」等語，而系爭B棟樓梯自所坐落之大樓取得系爭使用執照後迄今，既未約定由411號地下1樓住戶專用，上訴人亦無法提出約定系爭B棟樓梯專用之相關證明，系爭B棟樓梯自屬公共產權。況系爭B棟樓梯屬於建物之重要避難逃生通道，具排煙室功能，依公寓大廈管理條例第7條規定，該共用部分不得獨立使用供作專有部分，乃上訴人竟將系爭B棟樓梯連通地面處以系爭鐵捲門上鎖，並包覆周圍天花板、牆壁與樓梯空間，阻擋樓梯通道，妨礙地震、火災等緊急狀況發生時之逃生，依公寓大廈管理條例第16條規定，伊自得請求上訴人將系爭鐵捲門打開或拆除。又伊自大樓完成登記後即擁有409 號地下1 樓所有權迄今，並於83年間出租他人經營日本料理店，為符合相關餐飲業營業及消防法令之規定，伊亦曾向臺北市政府工務局聲請變更使用執照及平面圖，並取得該局核准在案。依該變更後使用平面圖顯示，系爭B 棟樓梯為409 號地下1 樓通往仁愛路4 段地面之出入口，且屬重要避難逃生之通道，不可能成為分管契約之標的，故共有人間應無分管契約之存在，系爭B 棟樓梯應為大樓全體住戶所共有。上訴人未取得其他住戶書面同意，即擅將系爭B 棟樓梯連通地面處以系爭鐵捲門上鎖，禁止他人出入，自屬無權占用，亦不能以上訴人私自占用，即推論大樓共用人間有分管契約存在。再者，上訴人於92年間雖因買賣而取得411 號地下1 樓所有權，惟觀之該買賣契約書內容，並未提及原所有人新光人壽保險股份有限公司（下稱新光人壽公司）有讓與系爭B 棟樓梯所有權或分管權利等情；縱令新光人壽公司曾私自占有或使用系爭B 棟樓梯，仍難遽認大樓住戶間有分管契約存在。況伊於94年至97年間將409 號建物1 樓、411 號建物1 樓、409 號地下1 樓出租訴外人鄭政坪，鄭政坪於租賃期間即有要求上訴人打開系爭鐵捲門，經過一番折衝後，鄭政坪曾向上訴人取回系爭B 棟樓梯之出入通行權，可見大樓住戶根本未同意上訴人單獨占有使用系爭B 棟樓梯，應無分管契約存在。又407 號建物與409 號地下1 樓間有一自地下1 樓通往地面之樓梯（下稱系爭A 棟樓梯），從地面進入系爭A 棟樓梯後，向左走通往上海會館，向右走通往上訴人所有同段409-1 號建物地下1 樓（下稱409-1 號地下1 樓），兩相比較，系爭B 棟樓梯除提供右方之411 號地下1 樓住戶出入使用，亦應容許左方之409 號地下1 樓住戶通行。雖上訴人辯稱409 號地下1 樓屬於A 棟，故伊應由系爭A 棟樓梯通行云云，惟伊所有409 號地下1 樓之地面建物為409 號、411 號建物，故409 號地下1 樓部分坐落A 棟，部分坐落B 棟，非僅坐落A 棟而已，另系爭A 棟樓梯已經上訴人以鐵捲門上鎖控制，其他人根本無法進出，且409 號地下1 樓坐落A 棟部分又無門戶通往系爭A 棟樓梯，自應使伊自系爭B 棟樓梯通行。上訴人復辯稱409 號地下
1 樓僅能通行內梯至地面云云，然伊所有411 號建物1 樓室內原設有一內梯，惟該內梯已用鐵板（63cm63cm ） 蓋上，鐵板上並放置木櫃，伊根本無法再經由該內梯進入409 號地下1 樓，僅能從系爭B 棟樓梯出入，上訴人自不能占用系爭B 棟樓梯，私設系爭鐵捲門，阻礙伊進出。爰依民法第
767 條、第821 條規定，求為判命上訴人應將系爭鐵捲門打開，供伊等住戶進出使用等語。
二、上訴人則以：伊於92年5月16日向新光人壽公司購買409-1號、411號、411-1號、415號、415-1號、417-1號、419-1號、425-1號、427-1號等建物全部打通之地下1樓房屋（下稱系爭地下室），迄今均未曾有任何改變，被上訴人所稱伊自97年12月25日起擅將系爭B棟樓梯於連通地面處以系爭鐵捲門上鎖，甚至以木隔板阻擋409號地下1樓住戶之出入云云非實，並經臺灣高等法院檢察署100年度上聲議字第332號駁回被上訴人之再議聲請，且該處分書所引用之北市建管處98年8月12日北市都建寓字第09869653700號函示，系爭B棟樓梯於連通地面處設置系爭鐵捲門乙事，因係在84年6月28日公寓大廈管理條例實施前，並無該條例之適用，即有證據能力及參酌之必要。另被上訴人之配偶謝仁光為該大樓原始起造人之一，嗣被上訴人於79年間自謝仁光處繼受取得409號建物（地上1樓）、409號地下1樓，其對系爭B棟樓梯之原始規劃及實際使用狀態，應知之甚詳。尤其，409號地下1樓原有內梯可通連地面，前與409號建物一併出租訴外人松竹日本料理店，嗣被上訴人欲調漲租金，該日本料理店無力負擔而搬離，其乃收回409號建物及409號地下1樓後出租予鄭政坪，且為圖取更大的室內面積出租牟利，乃拆除該室內樓梯，將房屋隔成4間小店面出租，並增設409號地下1樓之門，以獲取更高的租金，只留下一個逃生口，此完全係被上訴人任意行為所衍生之進出問題。況被上訴人自行拆除409號地下1樓之內梯後，於B棟管理員室後方尚有其他公共樓（電）梯間可供連通地上層及B棟大樓各個樓層（即409號地下1樓門口正前方約莫3步至5步距離之左側樓梯，該樓梯可通達B棟大樓各樓層，而經過B棟管理室向前數步即是B棟大樓正門口），被上訴人自應選擇損害最少之處所及方法為之；甚至409號地下1樓係坐落A棟大樓，而伊所有411號地下1樓、411-1號地下1樓均坐落B棟大樓，A、B兩棟大樓均有各自管理委員會，且兩棟大樓之住戶均認為各自大樓之住戶只能行走各自大樓之樓梯，不可跨棟行走，以免發生治安死角與安全控管不易。又被上訴人所引北市建管處98年6月18日北市都建使字第09868430800號函文，係就與本件事實不符之「411號地下1樓所有人將連通數個共用部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通道或門廳，占為私用並上鎖管制，是否涉及違反公寓大廈管理條例」之問題所為之回覆，但公寓大廈管理條例第7條第3款係規定，連通數個專有部分之樓梯，不得為約定專用部分，並非指連通數個「共用部分」之樓梯，不得為約定專用部分。而被上訴人所有409號地下1樓原本即無門戶可連通系爭B棟樓梯，則系爭B棟樓梯亦不存在連通數個專有部分之情事。即令依現行之公寓大廈管理條例第7條第3款規定，系爭B棟樓梯於84年6月28日後仍可約定為專用部分。退步言之，被上訴人既不爭執該建管處函文所稱系爭建物領有系爭使用執照，而公寓大廈管理條例為84年6月28日公布實施，如411號地下1樓住戶能證明且確實於84年6月28日前約定系爭B棟樓梯為專用者，該梯間即約定專用等情，因伊向前手新光人壽公司購買系爭地下室時，新光人壽公司即傳真系爭地下室房屋之使用位置、範圍如原審卷第47頁之「地下1樓平面圖」（下稱系爭地下1樓平面圖）所示，且新光人壽公司於系爭地下室買賣契約成立後，除依約將系爭地下室所有權移轉登記予伊，並於92年7月25日點交系爭地下室予伊，同時將系爭B棟樓梯連通地面處之系爭鐵捲門鑰匙交付伊，顯見系爭B棟樓梯為買賣標的之範圍，即使該樓梯之所有權未登載於伊所有權狀上，至少伊就該樓梯有專用權，且其他住戶欲在系爭B棟樓梯前設攤，會先徵得伊同意，大樓監視器尚不能拍攝系爭B棟樓梯之內部，且系爭B棟樓梯所延伸出之天花板修繕，大樓管理委員會亦係向伊收取全額費用，足證系爭B棟樓梯已交由伊專有使用。是系爭B棟樓梯既經全體共有人協議由411號地下1樓所有人分管，且此一分管契約對於現共有人仍繼續存在並受拘束，則繼受前手分管契約權利義務關係之伊，自有合法占有專用系爭B棟樓梯之正當權源，並無被上訴人之承租人鄭政坪曾向伊取回系爭B棟樓梯出入通行權之情事。再者，大樓地下一層原始規劃之用途為店舖、辦公室，從早期之工廠、伯爵三溫暖至於89年間駐點之松青超市，30年來都是由該等店舖之所有權人專有使用系爭B棟樓梯，且持有系爭鐵捲門鑰匙，故系爭B棟樓梯係由系爭地下室等9戶店舖或辦公室所有權人專有使用，及供其客人進出專用，不可能要求客人走管理室後方較為狹窄之公共樓梯，或管理室前方之電梯，以免因大量顧客之湧入造成大樓管理上之嚴重負擔，可確知大樓住戶就系爭地下室專用系爭B棟樓梯乙事早有明示或默示之分管契約存在，伊對系爭B棟樓梯自有專用權等語為辯。
三、原審為被上訴人勝訴之判決，即判命上訴人應將系爭B棟樓梯之系爭鐵捲門打開，供被上訴人及其他全體共有人通行。
上訴人於本院提起上訴，其聲明為：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實（見本院卷第162頁）：㈠409號建物與411號地下1樓間，有一通往地面之系爭B棟樓
梯，且407號建物及409號地下1樓間，另有一通往地面之系爭A棟樓梯，以上二樓梯於地面通道口均有設置鐵捲門（見原審訴字卷第48、65、68至69、139頁；系爭地下1樓平面圖、照片）。
㈡上訴人於92年5月16日向新光人壽公司購買409-1號、411
號、411-1號、415號、415-1號、417-1號、419-1號、425-1號、427-1號等9處建物地下1樓打通之系爭地下室後，新光人壽公司於92年7月25日即將系爭地下室點交上訴人（見原審訴字卷第18至46、111至114頁；不動產買賣契約書、臺北市建物登記第二類謄本、臺北市大安地政事務所異動索引、不動產點交紀錄）。
㈢被上訴人所有409號地下1樓，其上建物門牌為409號、411
號，原有一內梯可從409號地下1樓通往411號1樓，嗣該內梯已經拆除，出入口以63cm63cm之鐵板蓋上（見原審調字卷第6頁，訴字卷第57、67、178、179頁；建築改良物所有權狀、臺北市建物登記第二類謄本、照片）。
五、被上訴人主張系爭B棟樓梯屬公共梯間，為大樓全體住戶所共有等語，為上訴人所否認，並辯以系爭B棟樓梯為其專有部分等語。經查：
㈠依北市建管處101年5月24日北市都建照字第10177694600
號函之說明所示：「有關旨揭位置樓梯（即409號地下1樓與411號地下1樓間入出口樓梯，即系爭B棟樓梯）是否為通往地下公共空間或專屬於409號地下1樓之室內梯乙節，經調閱圖說，可經由該樓梯自一層通往地下一層，非僅供409號地下1樓專用（隨函檢送系爭使用執照一層、地下一層及相關圖說影本）。」等語（見本院卷第101至105頁），臺北市大安地政事務所101年6月4日北市大地測字第10130861300號函之說明所示：「另按『中華民國八十三年十月十九日前已領有建造執照之建物，申請建物第一次測量者，有關區分所有建物共用部分之測繪，適用本規則中華民國八十三年十月十七日修正發布施行前第二百九十七條之規定。』、『區分所有建物之共同使用部分，未能測繪於各區分所有建物之內者，得視實際使用情形分別單獨或合併勘測，另編建號。』、『區分所有建物所屬共有部分，除法規另有規定外，依區分所有權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。』、『民國八十五年六月四日前領得建造執照之建物，得依修正前之規定辦理所有權第一次登記。』分別為地籍測量實施規則第283-1條、修正前第297條所規定、土地登記規則第81條及建物所有權第一次登記法令補充規定第30點所規定，查旨揭位置樓梯（指409號地下1樓與411號地下1樓中間，通往1樓出口為411號、413號中間之樓梯，即系爭B棟樓梯）未辦理建物第一次測量及登記。」等語（見本院卷第112頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第117頁），堪信系爭B棟樓梯自該大樓一層通往地下一層，非屬409號地下1樓專用，且該樓梯尚未辦理建物第一次測量及登記，自非屬系爭地下室（含411號地下1樓）、409號建物及其他住戶之專有部分。準此，上訴人向新光人壽公司購買系爭地下室，依其間不動產買賣契約書第1條約定，買賣標的物之面積係以土地、建物登記簿謄本上所載為準（見原審訴字卷第112頁），而系爭B棟樓梯既未經第一次測量及登記，自非上訴人因買賣而由新光人壽公司所受讓取得之標的物。是上訴人所辯系爭B棟樓梯為其因買賣所取得之專有部分云云，尚無可取。
㈡按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其
一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。專有部分得經其所有人之同意，依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用；共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。民法第799條第1、2、3項分別定有明文。所謂共同部分，係指大門、屋頂、地基、走廊、階梯、隔壁等，性質上不許分割而獨立為區分所有客體之部分而言（最高法院71年度台上字第1193號裁判要旨參照）。又專有部分須具有構造上及使用上之獨立性，並以所有權客體之型態表現於外部，所謂構造上之獨立性，尤應具有與建築物其他部分或外界明確隔離之構造物存在，始足當之（同院99年度台上字第1150號裁判要旨參照）。承前所述，系爭B棟樓梯未經第一次測量及登記，固無北市建管處98年6月18日北市都建使字第09868430800號函所稱「梯間（409號及411號地下1樓連通地面之梯間）產權按臺北市建成地政事務所改良物勘測成果圖仁愛段一小段374地號，該梯間『登記』為公共產權」乙節（見原審調字卷第8頁）之適用，惟系爭B棟樓梯係自同棟大樓一層通往地下一層（見本院卷第101頁），經原審於100年10月20日履勘現場結果，在上訴人打開系爭鐵捲門後，由系爭B棟樓梯通往系爭地下室，系爭地下室往右邊為上訴人所購之商場，往左有一個木拉門，拉開後可通公共樓梯及被上訴人所有409號地下1樓之逃生鐵門，往公共樓梯間走，中間通過一個逃生門，可以走到系爭地下室之電梯或走公共樓梯至一樓B棟管理員室，從A棟管理員室走公共樓梯至409號地下室，防火門關閉，只能從另一側往內推，打開後，右邊是一家Pub（仁愛會館），左邊是鐵捲門，鐵捲門打開後，可通往上訴人所有之409-1號建物，可從A棟地下室樓梯通往仁愛路4段一樓騎樓等情，有兩造不爭執之勘驗筆錄、照片可稽（見原審訴字卷第60至69、147、148頁），再參以上訴人與新光人壽公司簽訂之不動產買賣契約書所載買賣標的物為409-1號、411號、411-1號、415號、415-1號、417-1號、419-1號、425-1號、427-1號等建物全部打通之地下1樓即系爭地下室，並有傳真平面圖可佐（見原審訴字卷第47、112頁），足徵系爭B棟樓梯為連通系爭地下室數個專有部分之樓梯。依上說明，系爭B棟樓梯非屬兩造或其他區分所有人之專有部分及附屬物，在構造上並無具有與同棟大樓其他部分或外界明確隔離之構造物存在，性質上亦不許分割而獨立為區分所有客體之部分，應認系爭B棟樓梯為同棟大樓各區分所有人之共有部分。
㈢上訴人雖又辯稱系爭B棟樓梯原始即設計規劃予系爭地下
室所有權人所有及使用等節，固據提出建造執照、使用執照、不動產點交記錄、不動產買賣契約書、修繕照片、管理員工作日誌、管理費明細表等件為證（見原審訴字卷第
11、69、70、112、117至119頁）。惟依前揭臺北市大安地政事務所101年6月4日北市大地測字第10130861300號函示，系爭B棟樓梯並未辦理建物第一次測量及登記，尚難以上開建造執照及使用執照記載地下層用途為「店舖、辦公室」，即遽認系爭B棟樓梯已規劃予系爭地下室所有人專有。另前揭不動產買賣契約書乃上訴人與新光人壽公司所簽訂，非但無拘束其他區分所有權人之效力，且其上記載之買賣標的物係以「土地、建物登記簿謄本上所載為準」，自不包含無產權登記之系爭B棟樓梯，縱令新光人壽公司將系爭鐵捲門鑰匙點交予上訴人，亦難謂該樓梯為上訴人購買之標的物，屬於有排他效力之專有部分。又系爭B棟樓梯及樓梯延伸出來天花板之修繕費，即使均由上訴人負擔，乃因該部分屬上訴人專用（另詳下列所述），其管理維護自應由使用之上訴人負責，仍不得認該樓梯為上訴人之專有部分。是上訴人前開抗辯，要無可取。被上訴人所稱系爭B棟樓梯屬於各區分所有人之共有部分等語，洵屬有據。
六、被上訴人又主張上訴人與其他區非所有權人就系爭B棟樓梯並無由上訴人專用之分管契約，上訴人擅將該樓梯以系爭鐵捲門上鎖，致其無法自該樓梯出入以使用其所有之409號地下1樓，應屬無權占有等語；上訴人則辯以同棟大樓全體住戶約定系爭B棟樓梯由系爭地下室住戶專用，其以系爭鐵捲門上鎖並非無權占有等語。經查：
㈠依公寓大廈管理條例第7條第1項第2款規定：「公寓大廈
共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：……連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門○○○區○○巷道、防火巷弄。」，第55條第1、2項並規定：「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第二十五條第四項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第六十條規約範本視為規約。但得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制。」，可知於84年6月30日公寓大廈管理條例生效施行前，已領得建造執照之公寓大廈，不受公寓大廈管理條例前開不得為約定專用規定之限制。本件系爭B棟樓梯所坐落之同棟大樓（下稱系爭大樓）係於69年4月25日取得建造執照，並於71年2月27日建築完成（竣工日為71年2月19日），有建造執照、系爭使用執照及建物登記謄本足憑（見原審訴字卷第
18、66、117、118頁），屬84年6月30日公寓大廈管理條例生效施行前，已領得建造執照之公寓大廈，依上說明，系爭大樓之區分所有權人得就該大樓「連通數個專有部分之樓梯」之系爭B棟樓梯，協議供作專用部分，不受公寓大廈管理條例第7條之限制。
㈡按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件。又所謂默示
之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。是以公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院83年度台上字第1377號裁判要旨、99年度台上字第790號判決參照）。本件上訴人辯稱系爭大樓住戶就系爭B棟樓梯歸由系爭地下室所有人占有專用，已有明示或默示之分管契約存在等語，雖為被上訴人所否認。惟查：
⒈依409號1樓與地下1樓間內梯照片、系爭大樓地下壹樓平
面圖、409號地下1樓室內照片觀之（見原審卷第67頁，本院卷第104、126、174頁），409號地下1樓原始設計規劃，其室內四周原本均為牆壁，本無對同層地下室出入之大門，而係經由該屋之「內梯」上一樓（411號建物1樓，現出租予永慶房屋使用）以出入外界，殊無通行系爭B棟樓梯之必要。嗣被上訴人自行將該內梯拆除，並以63cm×63cm之鐵板蓋住該內梯出入口，其上並置有木櫃，致無法再經由該已拆除之內梯，自411號建物1樓內梯進入409號地下1樓，被上訴人再另闢409號地下1樓大門（見原審訴字卷第172至174頁）等情，業據原審於100年10月20日履勘現場屬實，有勘驗筆錄及照片可稽（見原審訴字卷第148、178、179頁）。而被上訴人（即告訴人）亦於臺灣臺北地方法院檢察署99年度偵字第9463號竊佔等案（下稱系爭刑案）偵訊時坦承：409號地下1樓原有一室內樓梯，但該室內樓梯已經拆掉等語，並經其告訴代理人郭盈蘭律師陳稱：被上訴人之409號地下建物原係以室內樓梯做進出，進出沒有問題，無需利用系爭B棟樓梯，後來出租鄭政坪，被上訴人為在409、411號建物做隔間供出租而拆除該室內樓梯，409號地下1樓建物始有進出之問題，409號地下1樓所開之大門係被上訴人後來才施作，從該大門有2條路徑通往地面層，除經系爭B棟樓梯外，尚可經管理員室那裡的樓梯通往地面層等語，有臺灣高等法院檢察署100年度上聲議字第332號處分書足憑（見原審訴字卷第52、53頁）。益證本件乃被上訴人自行拆除409號地下1樓之「內梯」後，自闢409號地下1樓大門，而改變409號地下1樓原進出方式，始生通行系爭B棟樓梯之爭議。
⒉系爭大樓自71年2月27日建築完成（竣工日71年2月19日）
，被上訴人之配偶謝仁光為系爭大樓之合建地主及原始起造人之一等情，有兩造所不爭執之建造執照、系爭使用執照、建物登記謄本及台北市建成地政事務所複丈日期71年4月8日建築改良物勘測成果表等件足憑（見原審訴字卷第
18、66、117、118頁，本院卷第51頁），應堪信實。而上訴人所辯系爭B棟樓梯自71年間系爭大樓建築完成時起，歸由系爭地下室所有權人使用管領（被上訴人不爭執系爭地下室早期係工廠使用，再由伯爵三溫暖、新光人壽公司輾轉受讓，新光人壽公司曾出租系爭地下室予松青超市使用），並為系爭大樓住戶（包含被上訴人在內）所知悉，而系爭大樓另有上下相通之公用梯，有照片可按（見原審訴字卷第61、62頁），系爭大樓住戶對於系爭B棟樓梯之使用管領方式，迄今近30年，向來互相容忍，未予干涉，且被上訴人就系爭大樓原設計規劃409號地下1樓係使用室內梯進出一樓之通行方式，歷有年所，僅因其以83年9月1日83變使字第201號變更使用執照，就409號地下1樓變更用途（見原審訴字卷第138 、139頁），並拆除409號地下1樓之室內梯，變成沒有內梯可用，轉而另闢該地下1樓之大門，要求通行上訴人專用之系爭B棟樓梯，始生爭議。況依上開建造執照及使用執照記載地下層用途為「店舖、辦公室」，衡情應有系爭B棟樓梯專供進出使用，以與系爭大樓其他住戶使用之共有部分作區隔。再佐以B棟樓梯及樓梯延伸出來天花板之修繕費，均由上訴人負擔，有修繕照片、管理員工作日誌、管理費明細表等件可稽（見原審訴字卷第117至119頁），足徵系爭B棟樓梯係由上訴人單獨管理。倘若系爭B棟樓梯非屬上訴人所專用，衡情證人即系爭大樓B棟管理員宋國棟不可能會受上訴人之指示，不准A棟住戶經由系爭B棟樓梯通往地下室（見原審訴字卷第147、148頁）。依上說明，應認系爭大樓住戶就系爭B棟樓梯由系爭地下室所有權人專用乙事有默示分管契約存在，而被上訴人既為系爭大樓起造人之一謝仁光之配偶，並於79年1月19日因贈與而自謝仁光處繼受取得409號建物及409號地下1樓所有權，有建物登記謄本及異動索引可參（見原審訴字卷第57至59頁），其對於該分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，自應受該分管契約之拘束，不得任意翻異。是被上訴人對於輾轉受讓系爭地下室所有權及系爭B棟樓梯專用權之上訴人，本於共有人之地位，要求打開系爭鐵捲門以通行上訴人專用之系爭B棟樓梯，自屬非是。
⒊至被上訴人提出訴外人即其承租人鄭政坪之傳真信函（見
原審訴字卷第140至142頁），主張系爭大樓住戶間並無分管契約同意上訴人或其前手專用系爭B棟樓梯乙節，惟該信函僅為私文書影本，既經上訴人否認其形式及實質之真正（見原審訴字卷第171頁，本院卷第160頁），被上訴人復無法證其為真，自難採為有利於被上訴人之認定（民事訴訟法第357條規定參照）。
七、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。固為民法第767條第1項、第821條所明定。惟承前所述，系爭B棟樓梯屬於系爭大樓之共有部分，系爭大樓住戶就系爭B棟樓梯由系爭地下室所有人專用乙事，已有明示或默示之分管契約存在，被上訴人自應受該分管契約之拘束。是則上訴人本於該分管契約占有管領系爭B棟樓梯，自非無權占有或侵奪共有物之行為，而系爭B棟樓梯以系爭鐵捲門管制進出，以防宵小及維護住戶安全，核屬專用權之正當使用，亦非妨害所有權之行為，被上訴人自不得依上開規定，請求上訴人將系爭鐵捲門打開，供其等其他住戶進出使用。
八、從而，被上訴人依民法第767條、第821條規定，請求上訴人應將系爭鐵捲門打開，供伊及其他住戶進出使用，為無理由，不應准許。原審為被上訴人勝訴之判決，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 101 年 7 月 31 日
民事第十七庭
審判長法 官 藍文祥
法 官 石有為法 官 張競文正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 101 年 7 月 31 日
書記官 柳秋月