臺灣高等法院民事判決 101年度上字第1253號上 訴 人 公業蘇敦仁法定代理人 蘇俊龍
蘇萬發蘇有朋訴訟代理人 林建平律師
簡炎申律師被 上訴 人 曾健治
曾阿湧曾柏睿張淑貞共 同訴訟代理人 江肇欽律師複 代理 人 吳俊宏律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國101年9月5日臺灣板橋地方法院101年度重訴字第323號第一審判決提起上訴，本院於103年7月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
確認上訴人與被上訴人間就坐落新北市○○區○○○段第八二五、八二六、一○五一、一○五三地號土地之耕地租賃關係不存在。
被上訴人應將前項土地交還上訴人。
第一、二審訴訟費用由被上訴人連帶負擔。
本判決所命給付，於上訴人以新臺幣壹仟陸佰壹拾陸萬元供擔保後得假執行；但被上訴人如以新臺幣肆仟捌佰肆拾柒萬元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人主張：緣坐落新北市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下合稱系爭耕地，分別以地號稱之）係伊所有，前依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）出租予訴外人曾夢陽，雙方訂有臺灣省臺北縣私有耕地租約鶯二字第43號之三七五租約（下稱系爭租約），嗣承租人曾夢陽死亡，由被上訴人曾健治、曾阿湧、曾國輝（曾國輝死亡後，再由被上訴人曾柏睿、張淑貞繼承）繼承，承租人每6年均切結有自任耕作之事實，單獨申請續訂租約。然伊前任管理人於民國80年間死亡後，即未選任管理人，嗣新任管理人於98年上任前後，清查伊所有名下土地，赫然發現系爭耕地遭被上訴人違法開挖，闢建成3座養殖池及地上物等，被上訴人逕將農地變更為漁牧之用並興建設施，致變更農地原有性質，即屬違反耕地租約，不自任耕作，依減租條例第16條第2項規定系爭租約即應歸於無效，兩造對系爭租約之存否有所爭執，爰依民事訴訟法第247條規定及減租條例第16條第2項規定，求為確認伊與被上訴人間就系爭耕地之耕地租賃關係不存在，被上訴人應將系爭耕地土地交還予伊之判決。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人與被上訴人間就系爭耕地之耕地租賃關係不存在。㈢被上訴人應將前項所示之土地交還上訴人。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭耕地於訂立系爭租約後均供農耕使用，惟於70幾年間鶯歌地區陶瓷業蓬勃發展，而燒製陶瓷必須燃燒重油或煤炭導致煙害嚴重，令農作物無法結穗順利成長，影響農耕收成至鉅，故79年10月間曾健治乃經上訴人管理人蘇大興口頭同意，將系爭耕地改為漁牧用途，伊等於81年間完成漁池闢建，並開始養殖經濟性魚類販售，直至98年間，因當時之臺北縣政府（現改制為新北市政府）以伊等違規使用為由要求恢復為耕地，伊等才將漁池填平回復為農耕使用至今。系爭耕地自81年至98年間長達17年之久均係作養魚場使用，上訴人知之甚詳，且均按年收受地租而未提出異議，足證上訴人確曾同意伊等變更系爭耕地為漁牧使用，況由上訴人收租之舉動，亦足以推知上訴人有同意伊等變更系爭耕地使用用途之默示意思表示。退萬步言，若仍認兩造間尚無默示合意變更，惟系爭耕地改為漁牧使用之事實存在已達17年以上，上訴人在此期間不但從未主張伊等違約使用，反按年收受租金而未曾提出任何異議或主張，故由上訴人外顯之行為，自足令伊等信賴上訴人不可能主張系爭耕地租賃契約關係無效，從而上訴人於事隔近20年後忽爾提出本件訴訟，明顯有權利濫用之嫌等語，資為抗辯。答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利之判決，請准供擔保宣告免為假執行。
三、查系爭耕地為上訴人所有，於42年間上訴人將系爭耕地出租予訴外人曾夢陽，訂有系爭租約並辦理三七五租約登記，嗣曾夢陽於74年11月17日死亡，由被上訴人曾健治、曾阿湧及訴外人曾國輝繼承，曾國輝於97年12月11日死亡，再由被上訴人曾柏睿、張淑貞繼承，承租人每6年均切結自任耕作而單獨申請續訂租約等事實，為兩造所不爭，復有土地登記簿謄本、系爭租約、租佃登記申請書、戶籍謄本及繼承系統表等件附卷可稽，堪信為真實。
四、上訴人主張，系爭租約約定承租人應耕作稻穀等農作物，並未包含漁、牧之用，詎被上訴人違法開挖，闢建養殖池及非法地上物等，致變更農地原有性質，即屬不自任耕作，依減租條例第16條第2項規定，系爭租約應歸於無效，伊得收回系爭耕地等情，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1項、第2項分別定有明文。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因（最高法院70年台上字第4637號判例意旨參照）。而所稱耕作，依土地法第106條第2項規定，雖包括漁牧，但此係指自始即約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬耕地租用而已，非謂凡屬耕地租用，即可任意變更農地原有性質而為漁牧使用。故原為栽培農作物之耕地租佃契約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，即屬違反耕地租佃契約不自任耕作，構成減租條例第16條第2項所定原定租約無效之原因。另所謂原訂租約無效，係指原訂租約於承租人有不自任耕作情事時，當然向後失其效力，租賃關係因而消滅而言。縱當事人依同條例第6條第1項、第20條規定續訂租約，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力。前開規定係以租約所訂之土地全部為準。如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就該未轉租或自任耕作部分之土地請求收回。本件兩造不爭被上訴人將825、826地號土地闢建成養殖池，迄98年恢復農業用地等情，有原審勘驗筆錄附卷可憑（見原審卷第196頁），被上訴人並自承曾健治於81年間開挖漁池養殖福壽魚、烏鰡、大頭鰱、鯉魚等經濟性魚類販售等語，堪認被上訴人確有於81年間將系爭耕地之825、826地號土地變更為養殖池使用之事實。而系爭耕地地目均為「田」，依系爭租約約定承租人應繳納租額種類為稻榖，有土地登記簿謄本及租約附卷為證（見原審卷第62、65-68頁），足認系爭租約係約定承租人應將系爭耕地耕作稻穀使用。被上訴人對系爭租約於簽訂之初，原約定將系爭耕地供農耕使用一節亦不爭執，惟抗辯：因70幾年間鶯歌地區陶瓷業燒製陶瓷導致煙害嚴重，令農作物無法結穗順利成長，故曾健治於79年10月間經上訴人管理人蘇大興口頭同意，將系爭耕地改為漁牧用途云云，已為上訴人所否認，被上訴人迄未舉證證明之，自難認被上訴人已得上訴人同意變更系爭耕地原有農耕性質而為漁牧使用。是被上訴人於81年間開挖養殖池，未得上訴人同意，逕自變更825、826地號土地農耕使用用途為養殖漁牧之用，依前開說明，系爭租約全部歸於無效。
㈡被上訴人復抗辯，上訴人於伊等於81年間闢建養殖池後，仍
繼續收取租金達20年，足以推知上訴人有默示同意伊等將系爭耕地變更為養殖池使用，可認兩造就系爭耕地成立另一新耕地租約，伊等自得繼續使用系爭耕地云云，並提出支票存根、簽收字據、98-100年度租金收據等件為證，然為上訴人所否認，經查：
⒈前開支票存根、字據記載之簽收人為蘇卿醮（見原審卷第20
5頁、本院卷一第146-178頁），原審向第一商業銀行股份有限公司鶯歌分公司（下稱一銀鶯歌分公司）函查87至97間以被上訴人曾健治為發票人，用以支付租金之支票其兌領人為何人，經該行檢附支票影本，背面均蓋用蘇卿醮之兌領章（見原審卷第211-225頁），足認前開款項之收取人確為蘇卿醮。而上訴人原管理人於蘇大興80年12月7日死亡，有戶籍謄本可證（見原審卷第247頁），迄98年5月12日上訴人向臺北縣鶯歌鎮公所（下稱鶯歌鎮公所）申請核備選任管理人蘇俊龍、蘇萬發、蘇有朋3人（下稱蘇俊龍等3人），經該公所於98年5月15日准予備查，並於同年6月29日完成土地管理人變更登記，有申請書、鶯歌鎮公所函、土地登記謄本之所有權部其他登記事項記載在卷可證（見本院卷一第94、96頁、原審卷65-72頁），可見自80年12年7日迄98年間上訴人選任新管理人期間，上訴人並無選任接任蘇大興之新任管理人。被上訴人辯稱，蘇卿醮為前開期間上訴人之臨時管理人，其持續向伊等收租，且知悉系爭耕地變更作為魚池使用，足認上訴人已默示同意變更云云，並舉姚麗珠證述：蘇卿醮知道曾健治承租的土地已經改作魚池使用，他有去看我們的地，也有去看曾健治的地，蘇卿醮來看的時候，就是魚池等語為證。然上訴人已否認蘇卿醮為其臨時管理人，得代理其為默示之意思表示等情，被上訴人自應就此項事實負舉證之責。雖依前所述，被上訴人於87至97間支付租金之支票為蘇卿醮所兌領，惟上訴人已否認有收受該等租金，被上訴人亦未舉證證明上訴人確有收取，則蘇卿醮所收受之租金款項是否已交付上訴人而為上訴人所知悉，已非無疑。況祭祀公業之財產，屬派下全體公同共有，祭祀公業管理人依習慣就公業財產固得為保存、利用及改良行為，然此限於合法選任之管理人始得為之。依前所述，上訴人原管理人蘇大興於80年12月7日死亡後，迄98年間選任蘇俊龍等3人為管理人，期間並未改選新任管理人，被上訴人亦未舉證證明上訴人派下於前開期間有委任蘇卿醮為「臨時管理人」，得行使與一般祭祀公業管理人相同之權利，而蘇卿醮本身即為上訴人之派下，業據蘇卿醮於本院證述屬實，且為兩造所不爭，是縱蘇卿醮有為上訴人收取前開租金，充其量僅係以派下之身分，為上訴人受領租金之給付，尚難以此遽認其有祭祀公業管理人管理財產之權限，則無論蘇卿醮是否知悉系爭耕地變更為魚池使用，均無權代理上訴人默示同意變更系爭耕地之用途，並成立另一新租約，被上訴人此項抗辯，自不可採。又上訴人法定代理人蘇有朋於本院陳稱：「我昨天有去找蘇卿醮，問他蘇大興死的時候，他是否有去收錢，他說有幾次去收錢，他也有問對方為何可以開挖池塘，曾健治就說三七五減租是跟政府的關係，跟蘇家沒有關係，說蘇卿醮不是管理人，他沒有權利，蘇卿醮本身是很老實的人，就不敢講話，他自己也想如果要制止也沒有名義，他只不過是我們蘇家的臨時管理員，在法律上要告他或解除也沒有辦法。」等語（見本院一第51頁），所稱「他只不過是我們蘇家的臨時管理員」一節，係轉述蘇卿醮表示無法制止被上訴人開挖魚池之理由，尚難認上訴人自認蘇卿醮有權代理上訴人為同意之意思表示。⒉被上訴人復稱：上訴人放任蘇卿醮自稱為該公業之臨時管理人，依民法第169條規定，上訴人應負表見代理之責云云。
但按，民法第169條規定，使本人負授權人之責任，須有本人由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示，足使第三人信該他人有代理權之表面上事實存在，因而與該他人為法律行為，並經第三人主張本人應負授權人之責任，始能成立。是在第三人與他人為法律行為之前，須先有足使第三人信為有代理權之表見事實存在，始有成立表見代理可言。被上訴人雖舉臺北縣政府地政局（下稱地政局）於98年2月3日發函給蘇卿醮之主旨中記載：「據悉台端管有本縣○○鎮○○○段○○○○號土地，現況有未經申請3個養殖池及建物乙案…」等語，及該函由上訴人收受，再由蘇卿醮於同年月9日提出申述函記載：「申述人僅係不具法人資格之臨時管理人而已」等情，辯稱蘇卿醮對外以上訴人之代理管理人身分自居，且承認管理系爭耕地，上訴人亦知之甚詳云云。然地政局發給蘇卿醮之前開函文雖蓋98年2月3日「祭祀公業蘇敦仁、蘇萬利」之收文戳（見本院卷一第26頁），但為上訴人辦理清理土地業務之代書邱子芸已到庭證稱，該等由蘇卿醮所收、發之公文，係於公業成立後進行清理作業時由管理人中一人交來，由伊整理後蓋章列管，上開蓋章上所載日期並非公業實際收發之日期，因伊要處理兩個公業的東西，行政文書很亂，前開函文拿進來時約98年7月或8月，受文者不是上訴人，伊不清楚該不該收，為了資料上的管理，所以就收下蓋了章，因為要有日期，也不知日期該打何時，所以就寫上發文日期，而伊未自蘇卿醮處取得任何屬公業財產之租金、亦未曾聽聞蘇卿醮曾負責公業管理、祭祀或召集派下員祭祀等語（見本院卷二第67-69頁），參以上述收文章蓋用之名義為「祭祀公業蘇敦仁、蘇萬利」，非僅上訴人公業，堪認證人邱子芸之證言為可採。是上訴人係於新管理人上任後，委任代書清理公業財產，而於98年7月或8月間取得上開函文，自難認上訴人於98年2間明知蘇卿醮對外以上訴人之管理人自居而未為反對之表示。另證人姚麗珠於本院固證述，蘇卿醮自稱為上訴人之臨時管理人向伊收租等語（見本院卷一141、142頁背面），然被上訴人未舉證證明，蘇卿醮所收受之租金已交付上訴人，且上訴人知悉蘇卿醮對外以上訴人之管理人名義所收取，而不為反對之意思，尚難認上訴人應負表見代理之授權人責任。
⒊被上訴人另抗辯，上訴人於選任蘇俊龍等3人為新管理人後
，仍持續收取98-100年度之租金，足見新管理人有另定新租約之默示意思表示云云，並提出收據為證（見原審卷第161-162頁），惟上訴人主張，伊完成選任管理人後，因另一蘇姓家族、但派下成員不同、管理人亦不同之「祭祀公業蘇萬利」共同僱請邱子芸辦理公業事務，該二公業共有三峽、大溪、鶯歌共多達65筆之土地，無人管理多時，須逐一辦理管理人員變更、補領狀、補請領三七五租約、清查占用或放租情形，最後始進入就清查情形，就無權占有者提出訴訟，或就三七五租約有違約或違法者，進行爭議處理，業據其提出該二公業之土地清冊及清理爭訟進度表為證（見本院卷一第172-174頁），核與證人邱子芸證述，伊約97年左右受委任迄102年11月27日到庭為證人時，仍在清理兩個公業的土地，因很多土地被占用要收回，公業蘇敦仁部分，要收回的對象是三七五租約部分，蘇萬利部分，有分三峽、大溪，大部分都是三七五，有部分是墳墓等節相符（見本院卷二第66頁背面-67頁）。參以上訴人於99年7月9日即以被上訴人違反自任耕作為由，提出終止租約登記申請書（見原審卷第111頁），嗣因被上訴人不服新北市政府耕地租佃委員會調處決議，而於於101年5月22日由新北市政府依減租條例第26條第1項規定移送原審審理，則上訴人於清理土地、進行租佃爭議調處等爭議未定期間，收取98-100年度之租金，尚難認已有默示同意被上訴人將系爭耕地變更為養殖魚池使用之意。㈢按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判例意旨參照）。本件上訴人之管理人蘇俊龍等3人係於98年間方選出，自無早已知悉被上訴人將系爭耕地變更為養殖池使用，卻仍持續收租之情事，再蘇卿醮收取租金係其自行以派下員之身分所為，不能認已得上訴人之授權或上訴人應負表見代理之責，則上訴人即無使被上訴人信賴上訴人不可能行使權利之情事。被上訴人辯稱，系爭耕地改為漁牧使用已近20年之久，上訴人在此期間內從未主張伊等違約使用，反而按年收受租金，足以令伊等信賴上訴人不可能行使權利，是上訴人否認系爭租約之效力亦有權利濫用之不當，應發生失權效果云云，尚不可採。
五、綜上所述，上訴人主張被上訴人未得上訴人同意，逕自變更
825、826地號土地農耕使用用途為養殖漁牧之用，被上訴人已構成未自任耕作，系爭租約全部歸於無效，應為可採。從而，上訴人依民事訴訟法第247條、減租條例第16條第2項規定，請求確認兩造間就系爭耕地之耕地三七五租賃關係不存在；被上訴人應將系爭耕地交還上訴人，均屬有據，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄，改判如主文第2、3項所示。又兩造均陳明願供擔保宣告准、免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
六、兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第450條、第85條第2項、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 8 月 12 日
民事第八庭
審判長法 官 詹文馨
法 官 吳青蓉法 官 潘進柳正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 103 年 8 月 19 日
書記官 魏淑娟附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。