臺灣高等法院民事判決 101年度上字第1380號上 訴 人 張家豐視同上訴人 張財茂共 同訴訟代理人 王聰明律師
張桂媛被 上訴 人 黃淑芬訴訟代理人 袁曉君律師上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國101年10月19日臺灣桃園地方法院101年度訴字第462號第一審判決提起上訴，本院於103年6月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於共有物之分割方法廢棄。
兩造共有坐落桃園縣八德市○○段○○○○號土地（面積五三七點八七平方公尺）分割方法如附圖所示：即編號七三一所示土地（面積一六四點三五平方公尺）分歸被上訴人取得；編號七三一⑴所示土地（面積一三四點四七平方公尺）分歸視同上訴人張財茂取得；編號七三一⑵所示土地（面積二三九點○五平方公尺）分歸上訴人張家豐取得。上訴人張家豐並應補償視同上訴人張財茂新臺幣柒萬玖仟陸佰捌拾捌元。
第二審訴訟費用由兩造按附表所示比例負擔。
事實及理由
一、按分割共有物之訴為必要共同訴訟，其訴訟標的之法律關係對於土地共有人必須合一確定。本件原審判決後雖僅由上訴人張家豐提起上訴，惟依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，其上訴效力及於同造之視同上訴人張財茂，先予敘明。
二、被上訴人主張：兩造共有坐落桃園縣八德市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），面積537.87平方公尺，為有效利用系爭土地，被上訴人曾催請上訴人辦理協議分割，上訴人及視同上訴人均推託無法進行。系爭土地在法律上並無不准分割，或契約訂有不分割之情事，爰依民法第823條第1項、第824條之規定，請求分割。又被上訴人所有坐落同段733地號土地（下稱733地號土地）緊鄰系爭土地，如將系爭土地緊臨733地號土地部分分割予被上訴人，將有助土地整體規劃，即系爭土地依被上訴人所提分割方案，如土地複丈成果圖所示，731、731 (1)、731 (2)均有臨路，並沒有無路進出之問題，且上訴人與視同上訴人為兄弟關係，如分割位置相鄰，亦有助其整體開發。爰依民法第823條第1項、第824條規定，聲明：就兩造共有系爭土地准予分割，分割方法如下：附圖編號731部分，面積164.35平方公尺，分歸被上訴人取得；編號731⑴部分，面積134.47平方公尺，分歸視同上訴人取得；編號731⑵部分，面積239.05平方公尺（桃園縣八德地政事務所土地複丈成果圖就此部分土地面積誤載為23
9.04平方公尺），分歸上訴人張家豐取得。原審判決兩造共有系爭土地（面積537.87平方公尺）准予分割，分割方法如原審判決附圖所示：即編號731所示土地（面積164.35平方公尺）分歸被上訴人取得；編號731⑴所示土地（面積134.47平方公尺）分歸視同上訴人取得；編號731⑵所示土地（面積239.05平方公尺）分歸上訴人取得。訴訟費用由兩造按原審判決附表所示比例負擔。上訴人聲明不服提起上訴，被上訴人則於本院撤回請求准予分割部分（見本院卷第119頁反面）。就上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人則以：系爭土地原為上訴人、視同訴人及訴外人張竣翔共有，張竣翔於民國100年4月間曾為分割土地事件聲請桃園縣八德市調解委員會（下稱八德市調委會）調解，3人均同意以抽籤協議分割，上訴人抽到如附圖731之位置（即緊鄰733地號），視同上訴人抽到如附圖731⑴位置，張竣翔則抽到如附圖標示731⑵之位置，詎張竣翔竟拒絕在調解筆錄上簽名，且與被上訴人勾串於100年10月以「買賣」名義將系爭土地應有部分移轉登記予被上訴人（上訴人就733地號係於100年1月25日始取得），再由被上訴人訴請分割，以規避已達成協議之分割方案，顯失誠信，且於買賣時，復未通知上訴人、視同上訴人行使優先承買權，依民法第148條第2項之規定，被上訴人與張竣翔間之買賣無效。又原審判決將系爭土地毗鄰之733地號土地亦納入本件斟酌，形同「有毗臨地之共有人」，其分配位置幾乎都固定在毗臨位置，剩餘位置才由「無毗臨地之共有人」作分配，明顯不公。上訴人、視同上訴人主張分割方案（即抽籤方案）為前開抽籤方式結果，即附圖731位置分配予上訴人，附圖731⑴位置分配予視同上訴人，張竣翔所抽附圖731⑵位置部分由被上訴人承受，分配予上訴人。又上訴人、視同上訴人委請陳信旭建築師研究、規劃，規劃內容分別以：⑴原審判決所採之分割方法，上訴人、視同上訴人一起建築房屋。⑵變價分割，再由兩造行使優先承買權，則購得全部土地者，以系爭土地整筆土地建築房屋。由⑴之方式規劃可建築4層透天房屋，全部樓地板面積為887.18平方公尺，如僅蓋4層，二棟皆屬長型房屋，長度達19公尺，過於狹長而使整體房屋顯得陰暗，環顧四周即顯得低矮不協調，於都市土地之利用以及景觀而言，俱較不利；如以⑵之方式規劃設計，可建築5層透天房屋，且可規劃為二店面，西側可留5米道路，供共有人全體住戶停車，樓地板面積達1,297.35平方公尺，採光佳，以透天屋銷售或居住，有住別墅之感覺，將使居住品質提昇，每坪單價亦可大幅提高，故上訴人、視同上訴人主張變價分割。如被上訴人不同意，則上訴人、視同上訴人主張依上訴人與被上訴人之前手張竣翔共有時，上訴人與其於100年4月間同赴八德市調委會調解時，所成立之分割契約即原審卷第30頁由西向東依序為上訴人、視同上訴人、被上訴人。又上訴人、視同上訴人及張竣翔3人均同意以抽籤方式決定分割位置，已如前述，張竣翔以不正當之方法阻止條件成就，依民法第101條第1項，視為條件已成就，被上訴人應繼受其前手張竣翔所為在八德市調委會調解時抽籤時，所抽到位置之拘束，故請求判決如備位聲明等語，資為抗辯。除撤回部分外，上訴聲明：㈠先位上訴聲明：⒈原判決廢棄。⒉兩造共有系爭土地（面積537.87平方公尺）准予變價分割。㈡備位上訴聲明：⒈原判決廢棄。⒉兩造共有系爭土地（面積537.87平方公尺)准予分割。分割方法按兩造應有部分，即上訴人、視同上訴人、被上訴人依序為72313/162706、1/4、99433/325412面積（依序為239.05平方公尺、134.47平方公尺、164.35)，由西往東依序分歸上訴人、視同上訴人、被上訴人（見本院卷第121至122頁）。
四、兩造不爭執事項：系爭土地（面積537.87平方公尺）為兩造所共有，毗鄰系爭土地之733地號土地（面積331.72平方公尺）為被上訴人所有，有被上訴人提出之土地登記謄本、地籍圖謄本為證（見原審卷第8頁、第9頁、第15頁）。
五、本件應審究者為：㈠被上訴人與張竣翔間就系爭土地應有部分買賣契約是否為無效？㈡兩造共有系爭土地以何分割分法較妥適？茲分敘如下：
㈠按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或
單獨優先承購，土地法第34條之1固有明文。然土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文。故如共有人將其共有土地之應有部分出賣於第三人，並已為所有權移轉登記完畢，他共有人不能以其優先購買權對抗該第三人。是以，即使共有人未通知其他共有人即單獨出賣應有部分，亦僅生應否負擔損害賠償責任之問題，對於出賣之效力，尚無影響。上訴人及視同上訴人雖辯稱張竣翔於八德市調委會同意抽籤協議分割，於抽籤後竟不履行，拒絕在調解筆錄上簽名，並與被上訴人勾串於100年10月以「買賣」名義將系爭土地持分過戶於被上訴人，再由被上訴人訴請分割，藉以規避已達成協議之分割方案，顯失誠信云云，為被上訴人所否認，上訴人及視同上訴人對此均未能提出任何證據證明，自難遽認其此部分主張為真正。則上訴人、視同上訴人主張被上訴人與張竣翔間之買賣無效，即無可取。
㈡兩造共有系爭土地以何分割分法較妥適？⒈按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。系爭土地為兩造共有，應有部分詳如原審判決附表所示，共有人間就系爭土地並無不分割之協議，且兩造無法就系爭土地之分割達成協議，被上訴人請求分割共有物，於法即無不合。
⒉上訴人、視同上訴人雖辯稱上訴人、視同上訴人及張竣翔於
八德市調委會同意抽籤協議分割，上訴人抽到如附圖731位置；視同上訴人抽到如附圖731⑴位置；張竣翔則抽到如附圖731⑵之位置，詎張竣翔竟反悔並拒絕在調解筆錄上簽名，調解固未成立，然當次調解已有分管之意，張俊翔以不正當之方法阻止條件成就，依法視為條件已成就，被上訴人應繼受其前手張竣翔在八德市調委會調解時抽籤時所抽到位置之拘束云云。查，證人即八德市調委會委員劉信通證稱：三兄弟（按指上訴人、視同上訴人及張竣翔）同意以抽籤決定土地位置，經取得他們三兄弟同意之後，才決定抽籤，由老大（按係上訴人）抽到一號，老二（按係視同上訴人）抽到二號，老三（按係張竣翔）抽到三號，所以二號就是位於中間的土地，當下老三一直要換一號的土地…，後來老三反悔就不同意簽調解筆錄等語（見本院卷第91頁反面、第92頁）。惟上訴人自承當初張竣翔係為請求分割土地而聲請調解（見本院卷第92頁），張竣翔於原審亦具狀稱為分割或議價分割而聲請分割共有物，有聲請書可佐（見原審卷第94頁），足見上訴人、視同上訴人與張竣翔係為分割系爭土地而聲請調解，而非為分管共有物而聲請調解，則上訴人、視同上訴人及張竣翔既無成立分管契約之意，縱張竣翔於抽籤後反悔不簽署調解筆錄，亦不足認有何以不正當方法阻其成立而可成立分管契約，上訴人、視同上訴人上開辯解，洵無可取。況縱認上訴人、視同上訴人及張竣翔間有分管契約，惟按分管契約係指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理之契約，應由共有人全體協議定之，惟不以書面為必要，以明示或默示為之均無不可。訂立分管契約之共有人均應受其拘束，共有人得依分管內容就共有物分管部分使用收益及管理（最高法院102年度台上字第2089號判決意旨參照）；另按「最高法院48年度台上字第1065號判例，認為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』，維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用」（司法院大法官釋字第349號解釋文參照）。本件上訴人、視同上訴人及張竣翔係於100年3月間調解，有上訴人於原審提出之存證信函及張竣翔之聲請狀可佐（見原審卷第83頁、第84頁、第94頁），則上訴人主張張竣翔於分割共有物事件調解時，因反悔不願在調解筆錄簽名，則其嗣於100年10月7日將系爭土地應有部分移轉登記予被上訴人，被上訴人於上訴人、視同上訴人及張竣翔調解後至出售系爭土地應有部分予被上訴人如此短之期間，有何明知或可得而知張竣翔與其他共有人已成立分管契約之情形，尚有未明。上訴人及視同上訴人就此部分既未能提出任何證據證明，則其主張被上訴人應受前手張竣翔在八德市調委會調解時抽籤時所抽到位置之拘束，洵無可取。⒊按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完
成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第2項、第3項定有明文。是我國民法關於分割共有物，係以原物分割為原則，變賣分割為例外。查，被上訴人主張分割方案如原審判決附圖所示，各共有人分得土地依其應有部分南北向垂直分割，分割後，各共有人分得之土地均有道路可供出入，並無經濟上或使用上之窒礙，且毗鄰系爭土地西側之733地號土地（面積331.72平方公尺）為被上訴人所有，則系爭土地分割後，被上訴人分得毗鄰733地號之土地部分，得與733地號土地整體規劃利用，較能發揮土地之經濟上效用。至上訴人與視同上訴人為兄弟關係，分割後所得土地相鄰，亦可合併發揮其整體效用，對上訴人亦無不利。至上訴人抗辯系爭土地分割後，臨733地號土地部分價值較高，然系爭土地與733地號土地101年1月公告現值均為每平方公尺新臺幣（下同）3萬5,700元；經本院委請群聯不動產估價師事務所鑑定原審判決附圖所示方式分割為731、731⑴、731⑵等三塊土地，分割後之三筆土地何者市價最低及可能市價各為何？經該所鑑定結果為：㈠分割後731、731
⑴、731⑵地號土地731⑴地號土地市價最低。㈡分割後731、731⑴、731⑵地號土地評估價格分別為1,058萬9,487元（被上訴人）、862萬3,566元（視同上訴人）、1,561萬9,527元（上訴人，估價報告依附圖誤載之239.4平方公尺【應為
239.5平方公尺】計算為1,561萬8,874元），其每平方公尺單價分別為6萬4,433元、6萬4,130元、6萬5,340元，系爭土地總價為3,483萬2,580元（估價報告誤載為3,483萬1,927元），有該所102年9月25日0000000號函及估價報告書（外放）為證，依上開估價報告書計算，分割後3筆土地之每平方公尺平均價格為6萬4,634元（(64,433+64,130+65,340)/3=64,634.33，元以下四捨五入，下同）。據此計算，被上訴人分得部分土地價格1,058萬9,487元，尚未達3筆分割後土地之加權平均價格1,062萬2,598（64,634×164.35=10,622,59
7.9），本應由上訴人補償被上訴人3萬3,111元（10,622,598-10,589,487=33,111）；視同上訴人分得部分土地價格862萬3,566元，尚未達3筆分割後土地之加權平均價格869萬1,334（64,634×134.47=8,691,333.98），本應由上訴人補償視同上訴人6萬7,768元（8,691,334-8,623,566=67,768）。
惟被上訴人表明願放棄補償，該部分償金額依731⑴、731⑵比例分受，則上訴人應補償視同上訴人共7萬9,688元（67,768+(33,111×81,353/225,979)=79,688，元）。至上訴人、視同上訴人雖稱，如將系爭土地毗鄰733地號土地納入本件斟酌，形同「有毗臨地之共有人」，分配位置幾乎都固定在毗臨位置，剩餘位置才由「無毗臨地之共有人」作分配，明顯不公云云。惟關於分配位置部分，上訴人於原審101年5月9日審理時稱：「（問：系爭土地分割後一定要取得鄰近733地號部分土地，有何特別理由？）沒有其他理由，那邊是在調解時我抽籤抽到的。」等語（見原審卷第46頁反面），足見上訴人就欲取得如附圖731部分之土地，並無特別理由或利益，參酌上開分割後土地價值及利用情形，自無上訴人、視同上訴人所稱明顯不公之情事。又上訴人、視同上訴人主張系爭土地整筆利用價值最高，主張應予變價分割云云。然關於土地如何利用，得以發揮其最大經濟效用，所有權人得依其土地及經濟狀況、價值觀等而為規劃利用，如於經濟狀況許可下，整筆土地之利用衡較分割後較小土地利用之計劃規模及效率為高，如依上訴人、視同上訴人所言，則所有土地均應以變價分割為原則，而無許原物分割之可能，此與我國民法第824規定以原物分割為原則之立法本旨有違，是上訴人、視同上訴人上開辯解，自無可憑採。
⒋本院綜合審酌上開各情，認本件以原物分割並無困難，而依
原判決附圖731、731⑴、731⑵土地分由被上訴人、視同上訴人、上訴人取得，惟分割後3筆土地價值有所不同，被上訴人放棄上訴人所應補償數額，已如前述，則本件上訴人應補償視同上訴人7萬9,688元。
六、綜上所述，上訴人就系爭土地請求分割分案，固非可採，惟分割方案並不受當事人聲明之拘束，本院審酌共有人利益均衡、共有物之利用及社會經濟，認以原審判決附圖所示之原物分割為適當，並參酌分割後各宗土地之價值，而為適當之差額補償，原審僅以原物分割而未及補償，即有未洽，自屬無可維持。上訴意旨指摘原判決分割方法不當，求予廢棄改判，即有理由，應由本院將原判決所定分割方法廢棄改判如
主文第2項所示。
七、又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，經本院審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、分割共有物之訴係固有必要共同訴訟，兩造間本可互換地位，且兩造均蒙其利，訴訟費用應由兩造依應有部分之比例負擔訴訟費用，較為公允。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 1 日
民事第四庭
審判長法 官 蘇芹英
法 官 陳靜芬法 官 蔡政哲正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 7 月 2 日
書記官 廖月女附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
┌────┬─────────────────────┐│附表： │ │├────┼────┬───────┬────────┤│稱 謂│共 有 人│ 應 有 部 分 │負擔訴訟費用比例│├────┼────┼───────┼────────┤│被上訴人│ 黃淑芬 │ 99433/325412 │ 99433/325412 │├────┼────┼───────┼────────┤│上 訴 人│ 張家豐 │ 72313/162706 │ 72313/162706 ││ │ │ │ │├────┼────┼───────┼────────┤│視同上訴│ 張財茂 │ 1/4 │ 1/4 ││人 │ │ │ │└────┴────┴───────┴────────┘