臺灣高等法院民事判決 101年度上字第231號上 訴 人 孫紹莉訴訟代理人 葉繼學律師被 上訴人 張雪蕉訴訟代理人 劉秋明律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國100年12月19日臺灣臺北地方法院100年度訴字第2411號第一審判決提起上訴，本院於101年5月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應將門牌號碼臺北市○○區○○路二段五０四巷四號八樓房屋騰空遷讓返還上訴人。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
本判決所命給付，於上訴人供擔保新臺幣壹佰叁拾捌萬捌仟元或等值之玉山銀行無記名可轉讓定期存單後得假執行，但被上訴人如於假執行程序實施前，以新臺幣肆佰壹拾陸萬叁仟叁佰元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：緣臺北市○○區○○段一小段建號2664號即門牌號碼臺北市○○區○○路2段504巷4號8樓之房屋（下稱系爭房屋）係訴外人即上訴人之父孫玉積生前所有，出借予昔日軍中袍澤即訴外人孫玉清居住使用，成立使用借貸契約（下稱系爭使用借貸契約），嗣伊之父孫玉積於民國（下同）98年11月5日逝世，系爭房屋由伊繼承取得所有權，而孫玉清亦於84年10月間死亡，伊乃於99年3月22日委請律師以臺北南陽郵局第666號存證信函通知孫玉清之繼承人即被上訴人終止系爭使用借貸契約，並限期催告孫玉清之繼承人，應於前揭存證信函寄達10日內，遷讓返還系爭房屋，惟遭被上訴人即孫玉清之配偶拒絕。另倘依被上訴人所提85年1月8日時代法律事務所紀復儀律師之律師函（下稱系爭85年律師函）所述，孫玉積與孫玉清間就系爭房屋係不定期租賃關係，僅不過孫玉清將應給付之房租，代孫玉積向銀行繳付貸款，則被上訴人自83年6月起至100年11月共積欠新臺幣（下同）42萬5,880元租金（計算式：210個月×2,028元＝425,880元）尚未交付，爰以辯論意旨狀之送達以代通知，催告被上訴人應於100年12月21日前將遲繳之租金一次繳清；逾期未繳，即依土地法第100條第3款之規定，終止與被上訴人間之租賃關係。又設若系爭房屋之租賃關係自83年6月起，因貸款繳清，每月2,029元相當於租金之貸款無須繼續繳納，此後孫玉清僅需負擔代繳系爭房屋之地價稅與房屋稅者，則孫玉清使用系爭房屋之法律關係，因為失去租金對價，租賃關係應即自動終止，轉變成附負擔之使用借貸關係，而伊業於99年3月22日發函終止其與被上訴人間之使用借貸關係。若認租賃關係繼續存在，則伊因有收回系爭房屋自用之需要，依土地法第100條第1款之規定，併終止與被上訴人間之租賃關係，依民法第767條之規定，求為判決命被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予伊等語。原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將門牌號碼臺北市○○區○○路2段504巷4號8樓房屋騰空遷讓返還上訴人。㈢並陳明願供現金或等值之玉山銀行無記名可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：孫玉積於68年2月l0日經臺北市政府國民住宅處通知其享有有關南機場基地國宅抽籤分配之權利，嗣其於68年3月27日抽中系爭房屋及坐落基地（下稱系爭房地），承購價格28萬9,006元，因系爭房屋僅約13坪，不敷當時孫玉積一家五口使用，孫玉積遂透過當時軍中袍澤于德洋告知伊之夫孫玉清是否願承受系爭房地權利，孫玉清表示同意，且因當時國宅不能出售，僅能讓渡使用權，待國宅能轉讓時再行過戶，雙方協議讓渡權利金3萬元，房地價款全部由孫玉清繳納，為恐無憑，雙方簽立讓渡契約書，並由于德洋（按已死亡）、龔廷政（按罹失智症）擔任見證人（下稱系爭讓渡協議）。嗣孫玉積交付印鑑證明書、印鑑章、委託書予孫玉清，與龔廷政即孫玉積之貸款代理人至臺北市銀行辦理貸款事宜，並領得系爭房地權狀正本及系爭國宅貸款契約書正本，孫玉清持有孫玉積印鑑證明書、印鑑章、系爭房地所有權狀及前述國宅貸款契約書均正本，目的為擔保當孫玉清繳清貸款時，孫玉積依約應協同辦理系爭房地之過戶登記。迄至83年5月底孫玉清已將所有貸款付訖，因當時國宅已不禁止買賣，孫玉清乃親自要求孫玉積辦理系爭房地之過戶，竟遭孫玉積拒絕。孫玉積更於85年1月8日委託律師發函要求伊搬遷，伊為此曾向臺北市萬華區公所申請調解未果。惟孫玉積既與孫玉清約定於系爭房地過戶前，孫玉清有使用系爭房地之權利，伊為孫玉清之繼承人，縱伊依系爭權利讓渡協議請求移轉系爭房地所有權請求權已罹於時效消滅，伊占有系爭房地仍非無法律上原因等語，並答辯聲明為：上訴駁回。
三、查系爭房屋原登記為孫玉積所有，上訴人為孫玉積之女，孫玉積於98年11月5日死亡，上訴人因分割繼承系爭房屋之所有權，又孫玉積係於68年2月l0日經臺北市政府國民住宅處通知其享有有關南機場基地國宅抽籤分配之權利，嗣於68年3月27日抽中系爭房地，承購價格28萬9,006元，孫玉積與孫玉清為軍中袍澤關係，孫玉積於68年間即將系爭房屋交付孫玉清占有，被上訴人與孫玉清係於72年12月28日結婚，嗣孫玉清於84年10月28日死亡，被上訴人未對被繼承人孫玉清為拋棄繼承，系爭房屋現為被上訴人所占有等事實，有系爭房地之建物登記謄本、土地登記謄本（見原審卷第7、8頁）及臺北市建成地政事務所100年9月27日北市建地三字第100314
06700號函所檢附之土地登記申請書、登記清冊、孫玉積之繼承系統表、戶籍謄本、印鑑證明、繼承分割協議書、遺產稅免稅證明書（見原審卷第120至136頁）、戶籍謄本（見原審卷第25、238頁）及原法院民事紀錄科查詢表等附卷可參（見原審卷第167頁），復為兩造所不爭執（見本院卷第41頁反面），堪信為真正。
四、上訴人主張系爭房屋為伊所有，被上訴人無權占有系爭房屋，依所有物返還請求權請求返還系爭房屋，則為被上訴人所否認，並以前詞置辯，是本院所應審究者核為：㈠孫玉積是否業將系爭房屋出賣或讓渡予孫玉清，並約定待法令許可時，再辦理所有權移轉登記？㈡被上訴人是否有權占有系爭房屋？經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。本件上訴人以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被上訴人爭執兩造間存有契約關係，非無權占有為抗辯者，是被上訴人即應就其占有權源之存在負舉證責任。
㈡被上訴人固辯稱本件係孫玉積將系爭房地讓渡予孫玉清，協
議讓渡權利金3萬元，房地價款全部由孫玉清繳納，為恐無憑，並簽立系爭讓渡協議，由孫玉清貸款3萬元交付讓渡權利金，並由孫玉清以現金給付系爭房屋頭款8萬9,056元，而因系爭房地是國宅，故雙方約定待法令許可時，再辦理系爭房屋所有權移轉登記，而由孫玉積交付印鑑證明書、印鑑章、系爭房地所有權狀及前述國宅貸款契約書等均正本給孫玉清，系爭房屋之貸款、房屋稅及地價稅均由孫玉清及被上訴人繳納云云，並提出孫玉積之印鑑證明書、印鑑章、委託書、系爭房地所有權狀、孫玉積與臺北市政府、臺北市銀行間之國宅貸款契約書及承購國民住宅暨貸款契約書、臺北市政府國民住宅處之出售國民住宅繳款通知書均正本（見原審卷第49至54頁）、臺北市政府國民住宅處68年2月北市宅三字第1358號關於通知孫玉積國宅之抽籤分配事宜函（見原審卷第112頁）、臺北市銀行國宅貸款分期攤還送款簿及臺北銀行營業部國宅貸款分期還款憑單正本（見原審卷第196至237頁）為證。惟查：
⒈上訴人雖不爭執被上訴人持有前揭文書正本及孫玉積之印
鑑章，且不爭執系爭房屋之房屋稅與地價稅均由孫玉清及被上訴人繳納之事實，惟否認有系爭讓渡協議之存在，主張係因當時孫玉積委請孫玉清及訴外人龔延政代理孫玉積辦理貸款手續而交付印鑑證明及印鑑章，復因當時法令國宅禁止出售、出租，孫玉積為避免系爭房屋供孫玉清居住遭管理機關查獲，故將前述國宅貸款契約書、繳款收據及系爭房地所有權狀正本等均交由孫玉清保管，以應付國宅管理機關實施之國宅居住使用檢查及保管權狀之要求等語。
⒉按依社會一般常情，購買不動產事屬重大，恆以書面謹慎
為之，交付價金時亦均立據為憑，參酌本件被上訴人得提出孫玉積之印鑑證明書、印鑑章、委託書、系爭房地所有權狀、及系爭房地貸款、繳款、還款等相關文件正文，顯見被上訴人對文件均予妥善保存在，然就能有效證明其讓渡權利之系爭讓渡協議，卻未能提出書面以實其說，並就曾以現金交付頭款乙節未能舉證證明，要與常情相違，難認被上訴人已就其抗辯盡舉證之責。
⒊查依被上訴人所提出之臺北市銀行國宅貸款分期攤還送款
簿及臺北市銀行營業部代辦國宅住宅配合貸款分期攤還送款簿所示，當時孫玉積係分別於68年3月27日貸款20萬元及3萬元（見原審卷第196、202頁），再參酌府國民住宅處之出售國民住宅繳款通知書（見原審卷第53、185頁）係約定「繳款規定：㈥產地自備款89,056（元）」，並於下方記載「已增辦市銀配合貸款3萬元」、「實收國宅自籌款及代辦費合計62,544元」乙節觀之，顯見當時孫玉積係共貸款23萬元，而以現金繳納自籌款及代辦費合計6萬2,544元，即與被上訴人抗辯係約定另給付孫玉積讓渡款3萬元，頭款8萬9,056元均由孫玉清以現金繳納乙節不符，所辯即不足採。且本件係因增辦3萬元貸款致自備款加計代辦費部分僅需繳納6萬2,544元，較原預訂現金繳款之部分為少，亦難認該3萬元貸款為被上訴人所謂之3萬元讓渡款。
⒋依64年7月12日公布施行之國民住宅條例第12條規定：「
國民住宅承購人所承購之國民住宅及其基地，非經國民住宅出售機關之同意，不得出售、出典、贈與或交換；其經同意出售者，國民住宅出售機關有優先承購權。國民住宅出售、出典、贈與或交換之承受人，應以具有購買國民住宅之資格者為限。」如有違反依同法第13條規定，國民住宅出售機關得收回其住宅，並得移送法院裁定後強制執行；71年7月30日修正公布之國民住宅條例第19條第1項規定：「政府興建之國民住宅，其承購人居住滿二年後，經該管國民住宅主管機關之同意，得於提前清償國民住宅貸款本息後，將該住宅及基地出售、出典、贈與或交換。其承購、承典、受贈或交換人應以具有購買國民住宅之資格者為限，並視同國民住宅配售戶。」如有違反依同法第21條規定，國民住宅出售機關得收回該住宅及基地，並得移送法院裁定後強制執行（見原審卷第66至70頁），則上訴人主張係因當時法令國宅禁止出售、出租，孫玉積為避免系爭房屋供孫玉清居住遭管理機關查獲，故將前述國宅貸款契約書、繳款收據及系爭房地所有權狀正本等均交由孫玉清保管，以應付國宅管理機關實施之國宅居住使用檢查及保管權狀之要求等語，即非全不足採。又系爭房地之國宅貸款係由孫玉清及訴外人龔延政以孫玉清之代理人名義辦理，則本件由孫玉積交付印鑑證明書、印鑑章、委託書予孫玉清，亦屬情理之常，尚難以上開文件由被上訴人持有，即認孫玉積與孫玉清間確有系爭讓渡協議之存在。
⒌又臺北市政府都市發展局100年7月26日北市都住字第1003
5418400號函係記載：「68年間承購國宅，未有國宅之所有權狀正本交由貸款銀行保管情事；又本局（前國民住宅處）在非必要需實地訪視住戶之情況下，不會任意打擾居住安寧，且時間久遠無相關資料可稽。」（見原審卷第82頁），則本件時間久遠，已無相關資料可查明當時情況，參酌當時法令確實禁止國宅出售、出租，則當事人為因應可能之國宅居住使用檢查而將相關文件交由孫玉清或被上訴人保管，尚符合一般經驗法則，亦不足為被上訴人抗辯有利之認定。被上訴人就其抗辯孫玉清或其曾多次催告孫玉積辦理過戶乙節亦未能舉證證明，所辯實難憑採。
㈢查本件孫玉積曾於85年1月8日委任律師發函予被上訴人，表
示終止雙方間之租賃契約，請求被上訴人於10日內搬遷及返還不動產權狀，並表示緣於68年間，孫玉積將系爭房屋出租予孫玉清，租金由孫玉清代繳土地稅、房屋稅及銀行貸款等，租期為不定期，現孫玉清已於84年去世，孫玉積無意續租等語（見原審卷第114、115頁），雖出租人出租房屋首重取得租金，惟孫玉積與孫玉清既屬舊識，基於情誼或其他原因未提及欠租或請求給付租金，或嗣後未再積極請求搬遷，亦非少見，參酌當事人約定由承租人直接前往貸款銀行繳納出租人之分期貸款金額，雖非常態，亦為法之不禁，復參酌本件上訴人係孫玉積之女，被上訴人則係於72年12月28日始與孫玉清結婚（見本院卷71頁），兩造均非68年間孫玉清所以居住系爭房地之當事人等情，本院認以上開85年間孫玉積本人委請律師發函之意思表示較為可採，應認孫玉積與孫玉清間就系爭房屋有租賃契約關係存在，且此租賃關係應仍存續於其等繼承人即兩造間，上訴人主張係使用借貸云云，尚不足取。
㈣「按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人
收回自住或重新建築時」為土地法第100條第1項所明定。查上訴人主張其與其母共同繼承位於臺北市信義區之不動產，因人口眾多，不敷使用，其長年在外以每月約1萬元之代價租屋居住，顯有將系爭房屋收回自用之需要，業據其提出租約為憑（見原審卷第189至192頁），則上訴人主張因有上述收回系爭房屋自用之需要，於100年11月21日以民事辯論意旨狀依土地法第100條第1款之規定，終止與被上訴人間之租賃關係，並經被上訴人訴訟代理人於同日收受（見原審卷第
172、182至183頁），於法尚無不合。是系爭租賃關係既經上訴人合法終止，被上訴人以兩造就系爭房屋存有買賣關係，伊得以時效抗辯仍具有占有之正當權源云云，為不足採。應認被上訴人就系爭房屋已無正當占有權源，則上訴人依民法第767條之規定，請求被上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還上訴人，即屬有據。
五、綜上所述，兩造間就系爭房屋之租賃契約既經上訴人合法終止，被上訴人就系爭房屋已無合法正當之占有權源，則上訴人依民法第767條之規定，請求被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予上訴人，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第2項所示。又上訴人陳明願供擔保宣告准為假執行，經核於法並無不合，爰依上訴人聲請及由本院就被上訴人部分依職權分別酌定相當擔保金額為准、免假執行之宣告。
六、至兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第463條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 6 月 5 日
民事第六庭
審判長法 官 蔡烱燉
法 官 劉坤典法 官 黃莉雲正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 6 月 5 日
書記官 魏汝萍附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。