臺灣高等法院民事判決 101年度上字第358號上 訴 人 祭祀公業法人臺北市王五祥法定代理人 王竣民上 訴 人 吳麗英共 同訴訟代理人 王振志律師被 上訴人 尹湘菁訴訟代理人 李秋銘律師
黃金亮律師上列當事人間確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國101年2月17日臺灣臺北地方法院100年度訴字第2309號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於102年9月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
被上訴人追加之訴駁回。
第一、二審及追加之訴訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但民事訴訟法第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限；同法第446條第1項定有明文。本件被上訴人於原審主張其就原判決附表即臺北市○○區○○段0○段0000000000地號，權利範圍均為1,000分之25之土地(下稱系爭3筆土地)有優先購買權，乃依土地法第104條規定訴請確認其就系爭3筆土地有優先承買權，並據以請求上訴人吳麗英(下稱吳麗英)塗銷所有權移轉登記，上訴人祭祀公業法人臺北市王五祥(下稱王五祥祭祀公業，原名稱為祭祀公業王五祥，嗣為法人登記，並更名為祭祀公業法人臺北市王五祥，見本院卷㈠第230頁至第231頁)應就系爭3筆土地按價金新台幣(下同)184萬2,903元與被上訴人補訂買賣契約，並於被上訴人給付前揭價金之同時，將系爭3筆土地移轉登記予被上訴人。經原審判決被上訴人勝訴，被上訴人於本院另主張臺北市○○區○○段0○段00○00地號土地，權利範圍均為1,000分之25(下稱追加2筆土地，與系爭3筆土地合稱系爭土地)，與系爭3筆土地同為被上訴人向王五祥祭祀公業所承租之基地，同有優先購買權，乃本於同一土地法第104條之法律關係，追加請求確認其就追加2筆土地有優先購買權，吳麗英應塗銷該所有權移轉登記，王五祥祭祀公業應就追加2筆土地與被上訴人補訂買賣契約，並於被上訴人給付價金10萬3,603元之同時，將追加2筆土地移轉登記予被上訴人。雖為上訴人所不同意（見本院卷㈡第10頁），惟被上訴人所為追加之訴，與原訴之主要爭點有其共同，各請求利益之主張在社會生活上可認關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，得期待後請求之審理予以利用，俾先後兩請求同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭，符合民事訴訟法第255條第1項第2款請求基礎事實同一情事，依民事訴訟法第446條第1項但書規定，應予准許，合先敘明。
二、被上訴人主張：王五祥祭祀公業原所有系爭土地，並在其上搭建門牌號碼為臺北市○○街○巷○○○○號2樓房屋（下稱系爭房屋），嗣出售系爭房屋、系爭3筆土地之地上權(下稱系爭地上權)予被上訴人，並與被上訴人就系爭土地訂有土地租賃契約，被上訴人乃將系爭房屋無償借予吳麗英使用，詎王五祥祭祀公業於民國91年3月29日與吳麗英訂立土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以184萬2,903元之價格將系爭3筆土地(按連同追加2筆土地共194萬6,506元)出售予吳麗英，吳麗英嗣竟與被上訴人之同居人即訴外人關得基共謀竊取被上訴人之印鑑章及印鑑證明書，向臺北市古亭地政事務所（下稱古亭地政）申請補發系爭3筆土地地上權及系爭房屋所有權等權狀，將系爭地上權、系爭房屋所有權於91年5月17日移轉至吳麗英名下，王五祥祭祀公業再於91年5月20日與吳麗英正式簽訂土地買賣所有權移轉契約書，並於91年7月5日辦理移轉登記完畢。惟吳麗英與關得基就前揭系爭地上權、系爭房屋移轉登記事，業經本院以97年度上更㈠字第140號判決吳麗英應予塗銷確定(下稱前案確定判決)，被上訴人並據以回復為系爭地上權人之登記在案，且塗銷登記具有溯及效力，則王五祥祭祀公業於移轉系爭土地所有權時難認吳麗英為系爭土地之地上權人，王五祥祭祀公業無從主張土地法第43條信賴登記，且未依法通知被上訴人行使優先購買權，而侵害被上訴人就系爭土地之優先購買權，王五祥祭祀公業、吳麗英間所為系爭土地所有權移轉登記對於被上訴人不生效力，爰依土地法第104條規定，聲明：確認被上訴人就系爭3筆土地有優先購買權。吳麗英應將系爭3筆土地，經古亭地政於91年7月5日91年文山字第153970號收件以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷。王五祥祭祀公業應就系爭3筆土地按價金184萬2,903元，與被上訴人補訂書面買賣契約，並於被上訴人給付上開價金同時，將系爭3筆土地之所有權移轉登記予被上訴人。原審判決被上訴人勝訴。上訴人聲明不服提起上訴，就上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。另被上訴人於本院就前揭起訴聲明所載之書面買賣契約補陳為如本院卷㈡第66頁土地買賣契約書，並主張：追加2筆土地係作為系爭房屋出入道路所使用之土地，且被上訴人原就追加2筆土地與王五祥祭祀公業訂立不定期土地租賃契約，被上訴人就追加2筆土地與系爭3筆土地同有優先承買權，乃本於土地法第104條規定，就追加2筆土地追加聲明：確認被上訴人就追加2筆土地有優先購買權。吳麗英應將臺北市古亭地政事務所於91年7月5日91年文山字第153970號收件以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷。王五祥祭祀公業應就追加2筆土地按價金10萬3,603元與被上訴人訂立如本院卷㈡第66頁土地買賣契約書，並於被上訴人給付價金10萬3,603元之同時，將追加2筆土地移轉登記予被上訴人。
三、上訴人則以：王五祥祭祀公業辦理系爭土地所有權移轉時，吳麗英已取得系爭房屋所有權及系爭地上權，依法即有優先承買權，是王五祥祭祀公業當時將系爭土地出售予吳麗英，並無不合。且被上訴人於王五祥祭祀公業辦理系爭土地所有權移轉登記當時已非系爭房屋所有權人或地上權人，並無優先承買權，王五祥祭祀公業無通知被上訴人是否優先承買之義務。又王五祥祭祀公業當時係信賴土地登記之公示效果，而將系爭土地出售予吳麗英，並無任何疏失，且依王五祥祭祀公業與吳麗英簽訂系爭買賣契約第2條第㈣項約定，倘吳麗英未取得系爭地上權人身分，則系爭買賣契約即因條件未成就而不生效力，被上訴人亦無從行使優先承買權。況王五祥祭祀公業於91年間通知各土地地上權人售地事宜，不可能獨漏被上訴人未予通知，且被上訴人於王五祥祭祀公業所留之電話均為其同居人關得基所有，被上訴人係以關得基為其傳達人（使者）代受王五祥祭祀公業所為之通知，其效力當然及於被上訴人，否則被上訴人亦應負表見代理之授權人責任。再者，被上訴人於知悉後逾期多年始主張優先購買權，已逾法定10日之不變承買期間而有違誠信，且王五祥祭祀公業於91年間出售系爭土地予吳麗英後，迄今已近10年，期間臺北市土地價格飆漲，實屬情事變更，被上訴人請求依當時吳麗英向王五祥祭祀公業購地之價格補訂契約，亦顯失公平，王五祥祭祀公業得依民法第227條之2第1項規定請求增加給付等語，資為抗辯。
吳麗英另以：被上訴人係依關得基之指示交付印鑑證明書及印鑑章，供吳麗英辦理系爭房屋及地上權之權狀補發及移轉登記，詎前案確定判決未予詳查，遽認關得基無權處分，系爭房屋及地上權移轉登記均因被上訴人拒絕承認而不生效力，已違背法令，亦未經當事人充分舉證辯論，並無爭點效之適用。又吳麗英係依關得基指示而為登記名義人，本為善意第三人，吳麗英再以系爭土地地上權人身分向王五祥祭祀公業申購系爭土地，於法亦無不合等語，資為抗辯。
上訴聲明：原判決廢棄。被上訴人於原審之訴駁回。就被上訴人追加之訴，答辯聲明：追加之訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭房屋原登記為被上訴人所有，王五祥祭祀公業並就系爭
3筆土地設定地上權予被上訴人，系爭地上權於91年5月17日以讓與為原因移轉登記予吳麗英所有，系爭房屋於91年5月20日以買賣為原因移轉登記為吳麗英所有，有他項權利證明書、建物所有權狀、異動索引為證（見原審卷㈠第10頁至第13頁、第38頁至第40頁、第42頁、第43頁）。
㈡系爭土地原登記為王五祥祭祀公業所有，於91年7月5日以買
賣為原因移轉登記為吳麗英所有，有土地登記謄本、異動索引為證（見原審卷㈠第34頁至第至36頁、第38頁至第40頁）。
㈢本院前案確定判決：吳麗英應將系爭土地於91年5月17日以
讓與為原因之地上權移轉登記及於91年7月8日以混同為原因之地上權塗銷登記予以塗銷，另應將系爭房屋於91年5月20日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷。並經最高法院以98年度台上字第1930號裁定駁回吳麗英之上訴而告確定，被上訴人已持前案確定判決塗銷前揭登記，有前開判決、民事判決確定證明書、異動索引、建物登記謄本、土地登記謄本為證（見原審卷㈠第26頁至第33頁、第38頁至第43頁、第54頁至第56頁）。
五、被上訴人主張其為系爭房屋之所有權人，且為系爭3筆土地之地上權人，並與王五祥祭祀公業就系爭土地訂立土地不定期租賃契約，詎王五祥祭祀公業出售系爭土地予吳麗英，訂有系爭買賣契約，竟未通知被上訴人優先承買，且吳麗英復與訴外人關得基共謀擅將系爭房屋、地上權移轉登記予吳麗英所有，茲被上訴人已訴請吳麗英塗銷前揭登記確定在案，則王五祥祭祀公業將系爭土地移轉登記吳麗英所有，未通知被上訴人行使優先承買權，已侵害被上訴人優先承買權，王五祥祭祀公業與吳麗英間就系爭土地所為所有權移轉登記，對被上訴人不生效力，爰依土地法第104條規定請求確認被上訴人就系爭土地有優先承買權，吳麗英應塗銷系爭土地所有權移轉登記，王五祥祭祀公業應就系爭土地按價金194萬6,903元與被上訴人補訂買賣契約，並於被上訴人給付價金之同時，將系爭土地移轉登記予被上訴人等情。惟為上訴人否認，並以前揭情詞置辯，查：
㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項定有明文。此一基地承租人之優先購買之權，係為保護房屋所有權人與基地承租人之權益，並調和房屋與土地之利用關係，使房屋所有權與土地利用權得為結為一體，以維持房屋所有權之安定性，避免危害社會經濟，而賦予基地承租人之權利。又前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條第2項定有明文。所謂出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，係指出賣人與第三人間以買賣為原因而成立之移轉行為，對於優先購買權人不生效力，優先購買權人仍得行使優先購買權。是依土地法第104條第1項規定主張優先承買者，必其就買受之基地（或房屋）有地上權、典權、承租權等，因而具有優先於與基地（或房屋）出賣人訂立買賣契約之第三人之權利，始得謂有優先承買之權。
㈡本件王五祥祭祀公業於91年3月29日與吳麗英簽訂土地買賣
契約書，將系爭土地出售予吳麗英，有土地買賣契約書在卷可憑（見原審卷㈠第44頁至第53頁）。而王五祥祭祀公業與吳麗英訂立系爭買賣契約斯時，被上訴人雖仍登記為系爭3筆土地之地上權人，吳麗英非系爭土地之地上權人，惟依系爭買賣契約第2條第㈣項記載：「本契約甲方（按係指吳麗英，下同)係以購得本契約標示之土地所有權應有部分俾混同消滅與乙方(按係王五祥祭祀公業，下同)現有之租賃權、地上權法律關係為目的，於甲方付訖本契約之總價金併清償一切代墊規費等而取得土地所有權狀同時，視為乙方已依土地現狀點交予甲方使用，不另點交。」第3條第1項記載：「雙方應於前條第㈠次付款後十日內交付建物所有權狀、地上權狀、地上權他項權利證明書、印鑑證明書、戶籍資料等產權移轉及貸款申請應備全部證件，及蓋妥辦理移轉登記、抵押權設定、地上權塗銷等有關書表予見證律師，……」等語（見原審卷㈠第45頁)。則依系爭買賣契約上揭約定，王五祥祭祀公業於91年3月29日出賣系爭土地予吳麗英時，係本於消滅系爭土地上之租賃權、地上權為目的，而與吳麗英訂立系爭買賣契約，參酌王五祥祭祀公業嗣於91年7月5日基於系爭買賣契約辦理系爭土地所有權移轉登記予吳麗英時，吳麗英早於91年5月17日即已自被上訴人受讓移轉登記為系爭3筆土地之地上權人，同年月20日自被上訴人受讓系爭房屋所有權移轉登記，且系爭地上權旋於同年7月8日亦因混同而消滅，此為被上訴人所不爭，並有被上訴人提出網路申領＜異動索引＞在卷可考（見原審卷㈠第38頁)，徵諸王五祥祭祀公業於辦理系爭土地移轉登記時，出具移轉登記申請書已載明吳麗英為系爭3筆土地之地上權人，並檢附吳麗英為系爭地上權人之身分所簽立買賣契約公契，且王五祥祭祀公業亦出具切結書記載：「一、爰本公業以出售所有土地持分予各土地之地上權人，因礙於上開土地之地上權人彼此經濟狀況不一，該全部地上權人無法同一時間一起申購，乃先就意先購買土地之部分地上權人先依其地上權登記持分逐批出售並辦理土地所有權持分移轉登記，……另按申請人就辦理坐○○○區○○段○○段第13-2、28、29、32、33地號土地持分移轉登記乙案，核上開土地雖分屬二張使用執照……惟現場實際確僅為一棟建築物……且同坐落上開五筆建築基地，且建商自始即將上開五筆土地之地上權持分分別登記與其上建物之所有權人，而本案權利人（即買受人）於第32、33地號之土地本有地上權登記並與申請人公業訂有租賃契約，惟該二筆土地因期限屆滿而遭塗銷……然本案尚不影響權利人(即買受人)購買其所屬地上權持分而使土地與建物所有權歸屬且一人所有。」等語，有古亭地政事務所100年7月4日北市古地三字第00000000000號函附土地登記申請書、買賣切結書可考（見原審卷㈠第177頁），足證王五祥祭祀公業抗辯其於91年3月29日與吳麗英訂立系爭買賣契約係為消滅系爭地上權、租賃權之目的，而與吳麗英訂立系爭買賣契約，且嗣於吳麗英確實登記為系爭地上權人後，方移轉系爭土地予吳麗英，堪可採信。
㈢按不動產登記係由國家機關作成，其真實之外觀強度極高，
本應確保其登記之公示性，將登記事項賦予絕對真實之公信力（98年1月23日修正公布同年7月23日施行之民法第759條之1第1項，已增訂「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利」之保障明文）。是以土地法第43條所謂登記有絕對效力，旨在保護善意之第三人，以維護交易安全而設，將登記事項賦予絕對真實之公信力，故善意第三人信賴登記而與之交易，即受該條規定之保護，不因登記原因之無效或撤銷而被追奪。本件王五祥祭祀公業與吳麗英簽立系爭買賣契約時，吳麗英雖非系爭3筆土地之地上權人，惟王五祥祭祀公業既係本於消滅系爭地上權、租賃權為目的，而與吳麗英訂立系爭買賣契約，且嗣於移轉系爭土地所有權時，吳麗英確已登記為系爭地上權人，即如前述，因此王五祥祭祀公業乃因信賴登記機關就系爭3筆土地所為之地上權登記，而與吳麗英簽立買賣契約（送地政事務所之買賣契約），並據以移轉系爭土地，則王五祥祭祀公業因信賴吳麗英為系爭3筆土地之地上權人而與之交易，即應推定王五祥祭祀公業為善意第三人，自受土地法第43條之保護，縱被上訴人嗣因前案確定判決據以塗銷吳麗英所為系爭房屋及地上權移轉登記、混同為原因之地上權塗銷登記等，自此吳麗英自始雖非系爭地上權人，揆諸前揭說明，被上訴人亦無從依土地法第104條規定對王五祥祭祀公業就系爭買賣契約主張優先承買。況王五祥祭祀公業於斯時係基於吳麗英為系爭3筆土地之地上權人而出賣系爭土地予吳麗英，且王五祥祭祀公業移轉登記系爭土地予吳麗英時，被上訴人於形式上既未取得優於吳麗英之權利承買系爭土地，王五祥祭祀公業嗣亦無從依土地法第104條第2項規定通知被上訴人優先承買，即王五祥祭祀公業於移轉系爭土地予吳麗英時，吳麗英形式上為地上權人而非屬土地法第104條所謂之第三人，則王五祥祭祀公業移轉系爭土地予吳麗英之行為，自得對抗被上訴人，被上訴人無從援引土地法第104條第2項規定主張王五祥祭祀公業移轉系爭土地予吳麗英之行為對其不生效力，並據以主張優先承買權。被上訴人嗣以其回復為系爭土地之地上權人，因而對王五祥祭祀公業主張其就系爭土地有優於吳麗英之承買權云云，尚乏所據。
㈣被上訴人雖主張：判斷優先購買權人之時點為「基地出賣時
」，而非「基地為移轉登記時」，王五祥祭祀公業與吳麗英簽訂系爭買賣契約時，系爭地上權人仍為被上訴人，且前案確定判決認定被上訴人並不知悉且未同意亦無授權吳麗英辦理系爭地上權及建物之移轉登記，被上訴人因而據以塗銷前揭登記復具有溯及效力，因此吳麗英於91年5月17日、同年月20日時即非為系爭土地之地上權人、系爭建物之所有權人，王五祥祭祀公業亦非土地法第43條之善意第三人，被上訴人自得依土地法第104條第1項規定訴請確認及行使土地優先承買權云云。惟王五祥祭祀公業係本於吳麗英為系爭3筆土地之地上權人始與之簽立系爭買賣契約，雖吳麗英於訂立買賣契約斯時非系爭地上權人，但王五祥祭祀公業嗣於辦理系爭土地移轉登記時，吳麗英已登記為系爭地上權人，即如前述，是以被上訴人於移轉登記系爭土地予吳麗英時，可認其信賴而不知吳麗英所為系爭地上權移轉登記不實，為善意第三人，此項善意應受推定，此乃土地法第43條規定「依本法所為之登記有絕對效力」之所由設，而被上訴人就王五祥祭祀公業非善意復未能舉證以明其實，則王五祥祭祀公業自應受信賴登記之保護，被上訴人嗣以其回復登記為系爭地上權人，因而回溯主張其就原意出賣系爭土地予系爭地上權人之買賣契約主張有優先承買權，殊屬無據。
㈤綜上，被上訴人雖依前案確定判決據以塗銷吳麗英所為系爭
房屋及地上權移轉登記、混同為原因之地上權塗銷登記等，固可認其自始為系爭土地之地上權人、承租權人，但王五祥祭祀公業基於信賴吳麗英為系爭3筆土地之地上權人而與之訂立系爭買賣契約，應受土地法第43條之保護，被上訴人無從回溯主張其為系爭土地之地上權人、承租權人，依土地法第104條規定就王五祥祭祀公業與吳麗英所簽訂系爭土地之買賣契約主張有優先承買權。被上訴人請求確認其就系爭土地有優先購買權，並據以請求吳麗英塗銷系爭土地所有權移轉登記，王五祥祭祀公業應就系爭土地按價金194萬6,306元補訂買賣契約，並於被上訴人給付該價金同時，將系爭土地移轉登記予被上訴人，均無理由，不應准許。
六、綜上所述，被上訴人依土地法第104條規定，請求確認被上訴人就系爭3筆土地有優先購買權。吳麗英應將系爭3筆土地，經古亭地政於91年7月5日91年文山字第153970號收件以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷。王五祥祭祀公業應就系爭3筆土地按價金184萬2,903元，與被上訴人補訂如本院卷㈡第66頁土地買賣契約書，並於被上訴人給付上開價金同時，將系爭3筆土地之所有權移轉登記予被上訴人，為無理由，不應准許。原審為被上訴人勝訴判決，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。另被上訴人依土地法第104條規定，追加之訴請求確認被上訴人就追加2筆土地有優先購買權。吳麗英應將臺北市古亭地政事務所於91年7月5日91年文山字第153970號收件以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷。王五祥祭祀公業應就追加2筆土地按價金10萬3,603元與被上訴人訂立如本院卷㈡第66頁土地買賣契約書，並於被上訴人給付價金10萬3,603元之同時，將追加2筆土地移轉登記予被上訴人，亦無理由，應併駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，被上訴人追加之訴為無理由。依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 9 月 24 日
民事第四庭
審判長法 官 蘇芹英
法 官 陳靜芬法 官 黃雯惠正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 9 月 24 日
書記官 陳韋杉附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。