臺灣高等法院民事判決 101年度上字第359號上 訴 人 戎億建設股份有限公司法定代理人 吳亦寬訴訟代理人 林大偉律師
郭志剛律師王宏濱律師溫藝玲律師林雯澤律師上 一 人複 代理 人 張顥璞律師被 上訴 人 陳福慶
林淑梅陳心怡上 三 人訴訟代理人 黃淑芬律師複 代理 人 林育竹律師上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國101年2月3日臺灣臺北地方法院99年度訴字第1543號第一審判決提起上訴，本院於104年4月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決主文第一項關於命上訴人給付被上訴人陳福慶逾新臺幣伍拾捌萬柒仟玖佰零伍元本息，及主文第二項關於命上訴人給付被上訴人林淑梅、陳心怡逾新臺幣肆拾玖萬捌仟捌佰柒拾伍元本息部分，暨上開部分假執行之宣告，並訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人陳福慶、林淑梅、陳心怡在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外），及第二審訴訟費用由被上訴人陳福慶負擔百分之十七、被上訴人林淑梅、陳心怡負擔百分之十四，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人陳福慶、林淑梅、陳心怡（下合稱被上訴人，如其中1人逕稱其名）起訴主張：上訴人於坐落改制前臺北縣新店市○○段○○○○號等44筆土地上興建「碧潭有約」建案（下稱系爭建案），其中A、B、C、D棟建築物結構體與臺北市捷運新店站設施共構，為系爭建案第1期工程，另E、F棟為第2期工程。訴外人李立於民國94年1月17日向上訴人購買系爭建案第2期之E3棟17樓房地乙戶及地下3層編號154號停車位乙位，並簽訂房屋土地預定買賣契約書（下稱系爭契約一），約定買賣價金為新臺幣（下同）1,218萬元。嗣於97年2月20日李立將系爭契約一之權利義務讓與訴外人李淑芬，李淑芬再於98年3月4日轉讓予陳福慶，陳福慶繼於98年3月18日轉讓予林淑梅、陳心怡，並簽訂土地、房屋預定買賣契約轉讓協議書（下稱系爭協議書一）。又訴外人鄭玉婷於94年2月1日向上訴人購買系爭建案第2期之E2棟23樓房地乙戶，並簽訂房屋土地預定買賣契約書（下稱系爭契約二），約定買賣價金為706萬元，嗣於96年10月29日鄭玉婷將系爭契約二之權利義務讓與陳福慶，並簽訂土地、房屋預定買賣契約轉讓協議書（下稱系爭協議書二）。另訴外人劉芝宇於94年3月24日向上訴人購買系爭建案第1期之C3棟9樓房地乙戶及地下3層編號81號停車位乙位，並簽訂房屋土地預定買賣契約書（下稱系爭契約三），約定買賣價金為1,011萬元，嗣於97年4月24日劉芝宇將系爭契約三之權利義務讓與陳福慶，並簽有土地、房屋預定買賣契約轉讓協議書（下稱系爭協議書三）。依系爭契約一、二、三（下合稱系爭契約，如其中之1逕稱系爭契約一、二、三）約定，系爭建案第1、2期建築工程至遲應於94年7月1日前開工，並於開工日後3年3個月（日曆天）內完成領取使用執照，惟上訴人於94年1月27日申報開工後，原應於97年4月27日前領取使用執照，詎至98年8月3日始領取使用執照，距97年4月27日已遲延460日，依系爭契約第9條第4項約定，上訴人逾期完工應按被上訴人已繳付之房地總價款萬分之5計算違約金。陳福慶就上開E2棟23樓房地、C3棟9樓房地各乙戶及81號停車位，迄至98年8月3日已分別支付房地總價款191萬元、192萬元，是上訴人應給付陳福慶之違約金分別為43萬9,300元、44萬1,600元（即460日×191萬元×0.0005；460日×192萬元×0.0005）。
另林淑梅、陳心怡就E3棟17樓房地乙戶及154號停車位，已支付房地總價款325萬元，則上訴人應給付林淑梅、陳心怡之違約金為74萬7,500元（即460日×325萬元×0.0005）。
爰依系爭協議書一、二、三（下合稱系爭協議書，如其中之1逕稱系爭協議書一、二、三）第2條、第5條、系爭契約第9條第2項第1款、第4項約定，及民法第229條、第250條規定訴請上訴人給付上開違約金等語。並聲明：㈠上訴人應給付陳福慶88萬900元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年2月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡上訴人應給付林淑梅、陳心怡74萬7,500元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年2月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：依系爭契約第5條第1項暨系爭契約附件二付款明細表所載分別於開工後給付各期工程款，系爭建案實際開工日係94年8月4日，伊亦係於該日後始向承購戶收取開工款，惟因系爭契約第9條第1項約定系爭建案至遲應於94年7月1日開工，是開工日期應為94年7月1日，始符當事人真意。又系爭契約第9條第2項第3款已明確約定，應以「使用執照核准日」為完工期限日，系爭建案之使用執照伊係於98年4月9日申請獲准，是系爭建案之完工日應為98年4月9日，而非使用執照之領取日。另系爭建案開工後，因㈠公共排水溝侵入地界；㈡舊有油槽設施遷移；㈢舊有保護基座結構預留鋼筋腐蝕；㈣門牌初編作業遲延；㈤保證親水平台興建影響使用執照核發；㈥公部門延宕副本用印影響使用執照領取等不可歸責於伊事由致工程遲延，依約伊自得展延工期，免除遲延責任，毋庸給付被上訴人任何違約金，又縱認上訴人應給付被上訴人違約金，亦請考量被上訴人並未受有損害，斟酌予以酌減等語，資為抗辯。
三、本件經原法院判決：上訴人應給付陳福慶87萬1,700元，給付林淑梅、陳心怡73萬7,380元，及均自99年2月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並為供擔保准免假執行之宣告，並駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人就其敗訴部分聲明不服，上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。（原法院判決駁回被上訴人其餘請求部分，未據被上訴人聲明不服，已告確定，非屬本院審理範圍。）
四、兩造不爭執事項：（本院卷二第182頁、第186頁）㈠鄭玉婷於94年2月1日向上訴人購買系爭建案第2期E2棟23樓
房地乙戶，於96年10月29日將其與上訴人所簽訂房屋、土地買賣契約書之權利義務讓與陳福慶。
㈡劉芝宇於94年3月24日向上訴人購買系爭建案第1期C3棟9樓
房地乙戶及地下3層編號81號停車位乙位，於97年4月24日將其與上訴人所簽訂房屋、土地買賣契約書之權利義務讓與予陳福慶。
㈢李立於94年1月17日向上訴人購買系爭建案第2期E3棟17樓房
地乙戶及地下工層編號154號停車位乙位，於97年2月20日將其與上訴人所簽訂房屋、土地買賣契約書之權利義務讓與予李淑芬，李淑芬再於98年3月4日轉讓予陳福慶，陳福慶繼於98年3月18日轉讓予林淑梅、陳心怡。
㈣系爭建案經臺北縣政府工務局核發93年店建字第662號建造
執照，並於94年1月27日申報開工，98年4月9日核發98店使字第512號使用執照，98年8月3日領取使用執照。
五、兩造爭執事項：（本院卷第185頁背面、第186頁背面）㈠系爭建案之開工日期為94年1月27日或94年7月1日或94年8月
4日？㈡系爭建案之完工日期為98年4月9日或98年8月3日？㈢系爭建案上訴人有無逾期完工？如有，逾期日數為何？㈣如上訴人有逾期完工，是否係因不可歸責於上訴人事由所致
？㈤上訴人應給付之違約金金額為何？㈥違約金是否過高？若應酌減，應酌減至若干金額？爰述之如下：
㈠系爭建案之開工日期為94年1月27日或94年7月1日或94年8月
4日？⒈按「起造人自領得建造執照或雜項執照之日起，應於六個月
內開工；並應於開工前，會同承造人及監造人將開工日期，連同姓名或名稱、住址、證書字號及承造人施工計畫書，申請該管主管建築機關備查。」建築法第54條第1項定有明文。又內政部63年12月3日台內營字第608528號函略以：「建築法第54條所稱『開工』，係指起造人會同承造人、監造人依建築法之規定向該管主管建築機關申報開工，並在現地實際開始工作，如挖土、整地、打樁、從事安全措施等而言，其僅搭建工寮或圍籬及呈報開工報告而尚無其他實際工作者，不得視為開工。」核其函釋內容，係就建築法第54條所指申報開工及認定開工之標準，為具體明確之闡釋，並無牴觸建築法（行政法院88判第3296號判決意旨參照）。
⒉被上訴人主張：系爭建案上訴人係於94年1月27日申報開工
，開工日期應為94年1月27日等語；上訴人辯以：系爭建案之實際開工日為94年8月4日，惟因系爭契約第9條第1項約定系爭建案至遲應於94年7月1日開工，是開工日期應為94年7月1日，始符當事人真意等語。
⒊經查：
⑴系爭契約第9條（開工完工期限）第1項載有︰「本案之第一
、二期建築工程最遲應於94年7月1日前開工。」，可知系爭建案之開工日期，兩造僅約定係於94年7月1日以前，至於該約定所載開工意義及確切日期如何，系爭契約則未為約定，此有系爭契約可按（原審卷一第12頁、第20頁、第28頁）。
⑵依臺北縣政府工務局（下稱工務局）98年3月6日北工施字第
0000000000號函說明二記載系爭建案上訴人係於94年1月27日開工（原審卷一第37頁）。而工務局就上開日期之認定標準，依工務局99年1月18日北工施字第0000000000號函說明二記載：「㈠…開工行為之認定係起、承、監造人依建築法第54條規定向該管主管機關申報開工，並在實際開始工作，按臺北縣建築管理規則第20條之規定：『本法第五十四條所稱之開工，係指建築基地實施拆除原有房屋、整地、挖地、打樁及從事安全措施等工程。但僅搭建工寮或設圍籬者，不在此限』，先予敘明。㈡有關函詢是否係以起造人舉行開工儀式為認定標準？如起造人僅單純為開工之申報，並未實際施作，本局是否准其備查乙節，查建築法第54條規定開工係屬備查性質，且為簡化施工管理，符合簡政便民原則，其施工責任應依建築法第26條第2項規定由起、承、監造人負責，主管建築機關乃負行政監督管理之責，如確涉開工認定之疑義，得視個案需求，由建管人員會同起造人、承造人、監造人至現場開工勘驗，卷查本案並無派員現場查核。」等語（原審卷一第71頁）。可知系爭建案上訴人係於94年1月27日向主管機關申報開工，主管機關未曾因對開工日期有所疑義而親至現場查核，且上訴人於94年1月27日所為之申報開工僅屬備查性質甚明。
⑶有關系爭建案實際開始工作之日期，上訴人雖辯以係於94年
8月4日開始施作，並舉行開工動土典禮等語，且提出邀請函及照片為憑（原審卷一第59至60頁），惟動土典禮乃建商為求工程順利進行，依循黃曆吉日吉時所舉行者，此與實際開工日期，非有必然關係，實際開工日期為何，宜仍應以有開始施工之事實為據。觀之系爭建案94年9月份工程進度報告所載，其中之工程進度至94年9月30日止，第1、2期均已施作61日，有系爭建案94年9月份營造施工月工作報告暨施工照片可按（原審卷一第286至295頁），此外，即無任何證據足資證明，上訴人於上開期日前有施工之事實，則依上開工程進度計算，系爭建案開始施工之日期應為94年8月1日。
⑷有關系爭契約開工之意義為何，本院爰審酌：①上開⒈所述
開工意義乃：除依建築法上開規定向該管主管建築機關申報開工外，並應在現地實際開始工作，如挖土、整地、打樁、從事安全措施等始符合其要件，如尚無實際工作，即不得視為開工；②前開⑵⑶所述上訴人於94年1月27日所為之申報開工僅屬備查性質，系爭建案開始施工之日期為94年8月1日；③鄭玉婷、劉芝宇係於94年2月9日、3月24日分別與上訴人簽訂系爭契約二、三，有系爭契約二、三所載之日期可按（原審卷一第17頁背面、第25頁背面），可知系爭契約二、三之簽約日期均係在被上訴人所主張開工日期（即94年1月27日）之後，如認系爭建案之開工日期係94年1月27日，則上訴人於簽訂系爭契約二、三之際即已違約，顯有違常理；④依上訴人提出之被上訴人繳款資料卡所載之開工款繳款日期，分別為94年8月23日、24日、31日，此有客戶繳款資料卡為憑（原審卷四第48至52頁），而被上訴人於原審提出之民事準備㈥狀就上開繳款資料卡所載之明細亦不爭執（原審卷四第68頁），足見上訴人係於94年8月1日實際施工之後始收取前揭開工款之款項，及⑤系爭契約雖未約定開工之確切日期，惟載有至遲應於94年7月1日前開工之約定，暨上訴人於本院亦主張應以94年7月1日為系爭建案之開工日期等一切情狀，認系爭建案之開工日期應為94年7月1日，始為妥適。
是上訴人前開所辯，應堪採信。
㈡系爭建案之完工日期為98年4月9日或98年8月3日？⒈按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句。」民法第98條定有明文。所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年台上字第286號判決意旨參照）。次按「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。」消費者保護法第11條第2項亦有明文。
⒉被上訴人主張系爭建案完工日應為上訴人領取使用執照之98
年8月3日等語，而上訴人則辯以系爭建案之使用執照係於98年4月9日申請獲准，完工期限日期應為98年4月9日等語。
⒊經查：
⑴系爭契約第7條第1項、第9條第2項第1、2款分別約定︰「乙
方（即上訴人）應依台北縣政府工務局核准之設計圖樣及建材設備為施工標準，以領得使用執照為符合完工標準…」、「…本案第一、二期工程應於開工日後三年三個月（日曆天）內完成領取使用執照」、「…本案第一期工程應於開工日後二年三個月（日曆天）內完成領取使用執照；第二期工程應於開工日後三年三個月（日曆天）內完成領取使用執照。」等語（原審卷一第11頁背面、第12頁、第19頁背面、第20頁、第27頁背面、第28頁）；惟系爭契約第9條第2項第3款復約定：「…甲方（指被上訴人）同意以使用執照核准日為完工期限日期，並依使用執照取得時程，配合本約其他條款之約定辦理相關事項。」等語（原審卷一第12頁、第20頁、第28頁），對照上開條文以觀，可知系爭契約對於系爭建案完工日期之約定，有「領取使用執照日」及「使用執照核准日」之不同。
⑵系爭建案依工務局99年1月18日北工施字第0000000000號函
說明三㈠之4之記載，係於98年4月9日獲使用執照之核准（原審卷一第71頁），並於94年8月3日領得使用執照，有上開函文及台北縣工務局98年店使字第00512號使用執照可按（原審卷一第38之1頁），足見系爭建案獲准取得使用執照使及領取使用執照之時間分別係98年4月9日及98年8月3日。
⑶有關系爭契約完工之意義為何，本院爰審酌：①系爭契約有
如上開⑴所示約定之疑義，而依消費者保護法第11條規定應為有利於消費者即被上訴人之解釋；②揆諸一般預售屋買賣消費者，所重視者乃係房屋之交屋日期，以利其預作生活上之安排等，是系爭建案之完工日期，如以使用執照核准日為據，則自使用執照核准日至領取日之期間，無異處於不確定狀態，將使消費者陷於無法預測交屋日期之窘境，顯有違預售屋購屋者之利益，及③兩造訂立系爭契約之經濟目的、誠信原則等一切情事，認系爭建案之完工日期，應以領取系爭使照日即98年8月3日為據。是上訴人上開所辯，尚不足採。
㈢系爭建案上訴人有無違期完工？如有，逾期日數為何？
綜合上開㈠㈡所述，系爭建案之開工日為94年7月1日，依約應於開工後3年3個月（日曆天）之97年9月30日為系爭契約約定之完工日，然上訴人遲至98年8月3日始領取使用執照完工，準此，系爭建案於未討論逾期完工是否可歸責上訴人之情形下，上訴人逾期完工之日數應共計為307日（計算式：
31日+30日+31日【97年10月至12月】+31日+28日+31日+30日+31日+30日+31日【98年1月至7月】+3日【98年8月】=307日）㈣如上訴人有逾期完工，是否係因不可歸責於上訴人事由所致
？上訴人辯以：系爭建案開工後，因⒈公共排水溝侵入地界；⒉舊有油槽設施遷移；⒊舊有保護基座結構預留鋼筋腐蝕；⒋門牌初編作業遲延；⒌保證親水平台興建影響使用執照核發；⒍公部門延宕副本用印影響使用執照領取等不可歸責之事由致工程遲延，伊依約自得展延工期等語，爰就上訴人上開所辯事項，分別述之如下：
⒈公共排水溝侵入地界：
有關公共排水溝侵入地界，是否屬不可歸責於上訴人之事由，經本院另案（即本院101年度重上字第548號）送請台北市建築師公會鑑定結果認：「…依據建築相關法令本件建商於申請建造執照前或同時，應申請建築線並依規定製作基地位置圖；並調查新舊溝渠及出水方向（即辦理調查該地區排水系統）及備具施工說明書之義務。…有關系爭建案一樓排水圖及本鑑定對公共排水溝侵入地界鑑定說明圖…經比對『捷運新店線新店站聯合開發新建工程新設排水溝計畫』，其既有排水溝位置均相同，均可顯見公共排水溝侵入地界事件，是屬可歸責於建商本身之疏失事由，而又未確實依相關規定辦理、設計及鑑界等積極措施之義務所導致延遲。」、「有關公共排水溝侵入地界…，無論建商是否具有可歸責之事由，因該二項因素最終均未導致影響完工期限，故其向住戶主張展延工期並無理由。」等語，此有台北市建築師公會（103）鑑字第1990號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告，詳該報告第20頁⑺及22頁⑷、第25頁⑶所載）可按。是上訴人既有於申請建造執照前或同時，調查新舊溝渠及出水方向（即辦理調查該地區排水系統）及備具施工說明書之義務，惟因事前調查未完善，致無法掌現場狀況，因而增加施工困難度，致延誤工程之進行，自不能認係屬不可歸責於己之事由，況該事由與系爭建案之工期亦無影響，上訴人此部分所辯，自不可採。
⒉舊有油槽設施遷移：
系爭鑑定報告雖認：「…依申請建造執照之建築相關法令規定應檢附之工程圖樣及說明書並無要求基地內既有設施、埋設物調查規範相繩，又查臺北市政府捷運工程局移交捷運站竣工圖說確無標繪出此一地下油槽，據開挖後照片顯示其之存在實難以從外部察視得知，故於94年7月15日於本件工地工程圍籬架設範圍內之現場會勘時，始發現本系爭工程E, F棟大樓之地下層工程範圍內，存有捷運局舊有新店站體發電機油槽等情，非屬可歸責於建商本身之事由及義務。」（同上鑑定報告第22頁⑸），惟另認：「依台北市政府捷運局於100年1月5日北市捷聯字第00000000000函說明二…建商顯然亦未因此事由辦理停工，並向台北市捷運工程局申請展延工程。」、「有關…舊有油槽設施需遷移因素，無論建商是否具有可歸責之事由，因該二項因素最終均未導致影響完工期限，故其向住戶主張展延工期並無理由。」等語（詳該報告第24頁⑹、第25頁）。準此，有關舊有新店站體發電機油槽乙事，雖非屬可歸責於上訴人之事由，惟該事由尚未因之影響系爭建案之完工期限，是上訴人以上開事由主張展延工期，並無理由。
⒊舊有保護基座結構預留鋼筋腐蝕：
就此部分，系爭鑑定報告認：「系爭建案A、B、C、D棟即第一期工程，係在96年5月29日完成最後B棟之屋頂頂版勘驗，而E、F棟即第二期工程，係在97年3月3日完成最後F棟之屋頂頂版勘驗，其間相距達280日，準此，A、B、C、D棟的施工顯非屬系爭建案工程進度之要徑上，縱若按建商主張於94年9月13日始發現共構棟舊有結構有預留鋼筋及續接器強度不足等之情事並迄於95年3月20日完成補強工程，而後方開始上層結構之施工，主張此部分延遲天數計189日，並無理由。」、「雖系爭建案A、B、C、D棟存有舊有保護基座結構預留鋼筋腐蝕之情事，但並未導致影響系爭建案之整體完工期限，係屬不可歸責之事由。」、「綜上所述，有關舊有保護基座結構預留鋼筋腐蝕之因素，建商同時尚存在其他可歸責之事由，故其向住戶主張展延工期是為無理由。」（同上鑑定報告第27頁⑶、第28頁⑷、第29頁）等語，可知系爭建案A、B、C、D棟存有舊有保護基座結構預留鋼筋腐蝕之情事，並非在施工要徑上，且未影響工期，非屬延誤完工期限之因素，是上訴人上開所辯，尚不可採。
⒋門牌初編作業遲延：
系爭鑑定報告認：「…建商應在97年3月3日完成最後F棟之屋頂頂版勘驗後，便已符合准予門牌編釘的規定，應可於次一日即提出門牌初（新）編申請，惟建商遲至97年6月3日始向新店市戶政事務所申辦門牌編釘，當然係屬可歸責於建商之事宜而遲延申請，其遲延天數為92日。」、「…有關門牌初編作業部分與使用執照之核發，顯非為要徑作業事項，建商以新店市戶政事務所遲至97年10月3日始完成門牌編釘作為無法獲得使用執照核准，其認為係屬不可歸責之事由而主張展延工期，是為無理由。」、「綜上所述，無論門牌初編作業是否有遲延之因素，建商同時存在其他可歸責之事由而影響使用執照之核准，故其向住戶主張展延工期是為無理由。」等語（系爭鑑定報告第30頁⑶、第32頁⑵、第32頁⒋⑵），是此項因素係屬可歸責於上訴人之事由，且非屬施工要徑，與完工期限無涉，上訴人前開所辯，應不可採。
⒌保證親水平台興建影響使用執照核發：
系爭鑑定報告認：「…有關完成親水平台之興建及保證事件…，建商恐誤認為其與建照可分開辦理即與使照脫勾，其『捷運新店站聯合開發工程預算書』亦不包括親水平台及天橋造價…，故而在申請使用執照之前的數年之間，似未積極辦理並尋求克服或辦理都市設計審議變更設計，併同建照興建完成解除列管，是以受該事件影響而耽延係爭建案使用執照核發，實應歸責於戎億建設股份有限公司，而與主管機關相關之行政作業無涉。」（系爭鑑定報告第39頁⑷），足見此項因素核屬可歸責於上訴人之事由，是上訴人前開辯詞，亦不足採。
⒍公部門延宕副本用印影響使用執照領取：
系爭鑑定報告認：「…此一所謂『公部門延宕於副本用印影響使用執照領取事件』，臺北市政府捷運工程局及台北縣政府等公部門應無故意拒絕而遲延於副本用印之關聯，是其影響本系爭建案領得使用執照之日數，仍應歸責於戎億建設公司有應辦理承諾義務而未積極辦理所使然。」（系爭鑑定報告第41頁⑵），是上訴人此部分所辯，仍不可採。
㈤上訴人應給付之違約金金額為何？⒈按系爭契約一、二、三第9條第4項約定：「除有本條第5項
規定之情形外，如乙方（即上訴人）逾期完工者，每逾期1日乙方應按甲方依本約已繳付之房地總價款萬分之5計算違約金予甲方。」（原審卷一第12頁、第20頁、第28頁）。
⒉經查：
⑴如前所述，系爭建案上訴人逾期完工之日數，共計307日，
且無不可歸責於上訴人之事由，又上開契約條款所指「已繳付之房地總價款」，應指上訴人應完工時（即本院前述認定之97年9月30日）被上訴人已繳付之房地總價款之意。⑵至97年9月90日止，被上訴人已繳付之房地總價款，依上訴
人提出之客戶繳款資料卡所載，有關陳福慶部分，其中E2棟23樓為191萬元、C3棟9樓192萬元，另林淑梅、陳心怡部分之E3棟17樓則為325萬元，有客戶繳款資料卡為憑（原審卷四第48至52頁），而被上訴人於原審提出之民事準備㈥狀對上開繳款資料卡所載之明細亦不爭執（原審卷四第68頁），基此，陳福慶就E2棟23樓與C3棟9樓得分別向上訴人請求之違約金分別為29萬3,185元（計算式：307日x191萬元x0.0005= 29萬3,185元）、29萬4,720元（計算式：307日x192萬元x0.0005=29萬4,720元），合計為58萬7,905元（計算式：29萬3,185元+29萬4,720元=58萬7,905元），另林淑梅、陳心怡就E3棟17樓得請求上訴人給付之違約金則為49萬8,875元（計算式：307日x325萬元x0.0005=49萬8,875元）。
㈥違約金是否過高？若應酌減，應酌減至若干金額？⒈按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」民
法第252條定有明文。至於是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。又違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年台上2747號判決意旨參照）。
⒉經查：系爭契約乃上訴人自行擬定與一般消費者訂立者，製
作之際應已盱衡自己得履約之時程、經濟能力、對方違約時所受損害之程度等主、客觀因素，而擬定上開違約金之計算標準；又上開違約金定為每逾期1日應按買方已繳付之房地總價款萬分之5計算，經核相當於年息18.3%，尚未逾越民法第205條所定最高利率20%之上限，且被上訴人購買房屋，因上訴人遲延而無法入住或為其他之使用，自受有未能及時入住或使用之不利益，縱被上訴人所購房屋之房價因景氣因素而有上漲，惟此因素與被上訴人所受之不利益，別為二事，二者間難謂得互為因果，此外，上訴人亦未舉證證明前開之違約金有過高有顯失公平之情事，則揆諸前揭說明，本件違約金之約定尚屬適當。上訴人辯以被上訴人受有房價上漲之利益，違約金額應予酌減等語，應不可採。
六、綜上所述，被上訴人依上開約定之法律關係，請求上訴人給付陳福慶58萬7,905元及林淑梅、陳心怡49萬8,875元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年2月27日（原審卷一第46頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從而，原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 4 月 15 日
民事第二十三庭
審判長法 官 陳邦豪
法 官 李昆霖法 官 朱漢寶正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 4 月 15 日
書記官 魏淑娟