臺灣高等法院民事判決 101年度上字第50號上 訴 人 劉弘熙訴訟代理人 鍾毓理律師被 上訴人 許品清
許菁芬共 同訴訟代理人 鍾秉憲律師上列當事人間請求調整租金等事件，上訴人對於中華民國100年11月28日臺灣臺北地方法院100年度訴字第1086號第一審判決提起上訴，本院於101年5月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
原判決第四項所命上訴人應為之給付，於上訴人以新臺幣伍萬玖仟貳佰零肆元為被上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落臺北市○○區○○段一小段507、511及512地號等3筆土地為伊等所共有，應有部分各1/2。上開3筆土地於日據時期即出租他人作為建築房屋之用，其上門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○○號之2層樓建物，坐落上開土地部分共計82平方公尺（507地號土地5平方公尺、511地號土地64平方公尺、512地號土地13平方公尺，以下合稱系爭土地）。上訴人於民國65年12月間取得該建物第1層（下稱系爭房屋）之所有權，並繼受其前手與伊等間就系爭土地之租賃契約約定，即年租金按系爭土地面積82平方公尺，以當年度申報地價年息5%計算，由上訴人分擔1/2，上訴人已繳清至98年度之全部租金。上開3筆土地自67年迄今之公告現值，已由每平方公尺新臺幣（下同）9,680元漲為19萬5,000元，公告地價則由每平方公尺9,680元漲為7萬2,200元。因時代變遷，系爭土地現已成為人口聚集之鬧區，對面即為臺灣大學，鄰近公館商圈及捷運臺電大樓站，生活機能極佳，商業活動繁盛。系爭房屋供店鋪營業之用，上訴人使用系爭土地所獲得之利益與其給付之租金相比較，顯不相當，伊等自得依民法第442條規定，請求將年租金調整為按系爭土地申報地價年息6%計算。99年度伊等申報系爭土地之地價為每平方公尺8萬6,640元，上訴人僅依其自行認定之申報地價標準繳納部分租金，尚積欠租金5萬9,204元，及自100年1月1日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。爰求為判命上訴人承租被上訴人所有系爭土地應付之年租金，自100年1月1日起調整為按申報地價年息6%計算，以1/2比例分擔，另給付被上訴人5萬9,204元，及自100年1月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並陳明願供擔保，請准就請求給付租金差額部分宣告假執行（被上訴人就調整租金部分逾按申報地價年息6%計算之請求，經原審判決駁回，未據被上訴人聲明不服，已告確定。另被上訴人對原審共同被告程子光、劉黃月彩、劉雅慧及劉振華等人之請求，經原審判決後，均未據提起上訴，亦告確定，均不再贅述），並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：伊承租被上訴人所有之系爭土地，係位於臺北市○○區○○○路○段○○巷內，並非四通八達、生活便利，伊使用系爭土地之利益並無增加，被上訴人無由請求調整租金。另該臺北市○○區○○○路○段○○巷○○號建物之第2、3層，係被上訴人所有，並占用伊所有臺北市○○區○○段一小段508-2地號土地2平方公尺，伊主張自100年起與伊應付年租金互為抵銷。又伊已依兩造約定租金計算方式，計算99年度應付之土地租金為11萬8,408元，並電匯予被上訴人許品清，被上訴人主張伊應再給付未經法院判決之99年度租金差額5萬9,204元，並無理由等語，資為抗辯（原審判決㈠上訴人承租系爭土地應付之年租金，自100年1月1日起調整為按申報地價年息6%計算，並以1/2比例分擔；㈡上訴人應給付被上訴人5萬9,204元，及自100年1月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被上訴人其餘之訴駁回）。上訴人就其不利部分不服，提起上訴，除補稱：㈠自系爭房屋步行至捷運公館站或臺電大樓站，均約700公尺，系爭土地非屬繁榮地區。㈡兩造約定伊承租系爭土地之年租金，係以公告地價之80%作為申報地價。而依臺北市市有土地出租租金計收基準第1條規定，應按土地申報地價年息5%計算年租金。再依伊使用該臺北市○○區○○○路○段○○巷○○號建物之樓層比例分擔，較為適宜。㈢伊現年86高齡，夫妻二人以系爭房屋出租所收取之租金度日，扣除應支付被上訴人之系爭土地年租金，所剩不敷日常生活之用等語（至上訴人另抗辯系爭土地上建物原僅為2層樓建築，租金協議由1、2 層所有權人各分擔1/2，嗣該建物已由2層樓建築增建為3層樓，自100年起，伊應改以1/3計付租金乙節，已於本院陳明將另行提起訴訟請求〈本院卷第63頁〉，以下就此部分不再贅述），並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。㈢願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、被上訴人主張系爭土地為被上訴人所共有，應有部分各1/2，自日據時期即已出租他人作為建築房屋之用，其上之系爭房屋，經上訴人於65年12月間繼受取得所有權。兩造就系爭土地間有不定期租賃關係存在，且有關系爭土地之年租金數額，兩造原約定按系爭土地面積82平方公尺，以當年度申報地價年息5%計算，由上訴人分擔1/2。上訴人就99年度系爭土地之年租金，已支付被上訴人11萬8,408元等事實，有土地登記謄本、建築改良物贈與所有權移轉契約書、地籍圖謄本、土地租金通知書、郵局存證信函、郵政匯票及收據等可稽（臺灣臺北地方法院臺北簡易庭100年度北調字第21號卷〈下稱調字卷〉第50-51、68、71頁、原審卷第31、103-106頁、本院卷第88頁），並為上訴人所不爭執（本院卷第40頁背面、103頁），堪信為真實。
四、被上訴人依民法第442條規定，請求准予調整租金，及依兩造租賃契約約定，請求上訴人給付99年度之租金差額等情，則為上訴人所否認，並以上開情詞置辯。是本件應審酌：㈠兩造間就系爭土地之租賃，有無調整租金之必要？若得調整租金，則調整後之比例為何？㈡上訴人請求被上訴人給付99年度之租金差額，有無理由？
五、本院得心證之理由：㈠兩造間就系爭土地之租賃，有無調整租金之必要？若得調整
租金，則調整後之比例為何？⑴按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請
法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限」，民法第442條定有明文。又「未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第二百二十七條之二第一項規定，訴請法院調整其租金」（最高法院93年臺上字第2446號判例意旨參照）。
⑵被上訴人主張系爭土地位於臺北市大安區，鄰近大安森林
公園、臺灣大學及公館商圈，交通便利，利用效益與經濟價值遽增。系爭土地自67年迄今之公告現值及公告地價均飆漲，兩造原約定租金與土地價值不成比例，上訴人仍以兩造原約定申報地價年息5%計算租金，顯有過低等情，業據提出臺北市○○區○○段一小段土地公告現值及公告地價資料為憑（調字卷第15、17-18頁）。依該資料所載，系爭土地於67年間之公告現值及公告地價均為9,680元，99年間之公告現值及公告地價則分為19萬5,000元及7萬2,200元，即系爭土地99年間之公告現值與公告地價之差距已達2.7倍（195,000÷72,200= 2.7〈十分位以下四捨五入〉）。再依平均地權條例第16條規定「舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之一百二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價」，可見土地申報地價與公告地價間具有一定關連性；且以系爭土地99年度申報地價依公告地價金額計算，至多亦不能逾8萬6,640元（72,200元×120%＝86,640元）之上限範圍。兩相比較，系爭土地之申報地價與公告現值（公告現值較接近市價，為眾所周知之事實），尚有差距。可見兩造原約定以系爭土地之申報地價年息5%計算年租金，確有過低之情形，而此結果之發生顯非兩造於約定租金斯時所得預見。被上訴人請求調整租金，洵屬有據。
⑶次按「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚
須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定」（最高法院68年臺上字第3071號判例意旨參照）。
系爭土地位於臺北市○○區○○○路○段○○巷內，距臺北市○○○路○段道路，成人步行約32步，對面為臺灣大學校區之運動場，四週商家林立，距公館捷運站或臺電大樓捷運站均僅數百公尺等情，業經本院履勘現場，並有勘驗筆錄、地圖及照片足憑（原審卷第11-13頁、本院卷第47-58頁）。本院審酌系爭土地周邊之繁榮狀況、系爭房屋之屋齡較久、系爭土地年租金之計算方式已隨公告地價逐年提高而獲得部分調整，本次調整比例不宜過高等情，認系爭土地之年租金應調整為按申報地價年息6%計算為適當。
被上訴人係於99年12月22日提起本件訴訟，有起訴狀之收狀戳可稽（調字卷第3頁），被上訴人主張自其起訴後之100年1月1日起調整上訴人承租系爭土地之年租金，亦屬有據。
⑷系爭土地並非臺北市市有土地，其租金應如何計算，自無
臺北市市有土地出租租金計收基準之適用。再者，依財政部臺北市國稅局財產歸屬資料清單及99年度綜合所得稅各類所得資料清單所載，上訴人名下共投資21筆（本院卷第84-87頁），難認其係賴系爭房屋之租金收入為生。上訴人抗辯應依臺北市市有土地出租租金計收基準第1條規定，按土地申報地價年息5%計算系爭土地之年租金，且若調整為按系爭土地申報地價年息6%計算年租金，其所收取系爭房屋出租之租金將不敷生活云云，均無足取。又本件調整租金訴訟乃形成之訴，上訴人有關抵銷之抗辯，無從於調整租金之訴中予以審酌。上訴人為抵銷之抗辯，亦無足取。
㈡上訴人請求被上訴人給付99年度之租金差額，有無理由？
⑴系爭3筆土地99年之公告地價均為每平方公尺7萬2,200元
，被上訴人據此申報地價為每平方公尺8萬6,640元，亦經臺北市政府核准，有臺北市○○區○○段一小段公告地價及公告現值資料及臺北市政府99年1月28日府地價字第09930277500號函暨所附被上訴人許品清所具「九十九年重新規定地價申報書」可稽（調字卷第15、17-18頁、原審卷第33-34頁）。上訴人就被上訴人於原審所主張兩造約定系爭土地年租金之計算，係以申報地價年息5%計算乙節，並不爭執（本院卷第40頁背面），上訴人提起上訴改稱兩造係約定以公告地價之80%作為申報地價云云，自無足取。經核算結果，被上訴人就系爭土地之申報地價金額，未逾公告地價120%上限範圍，則系爭土地於99年間之申報地價均為8萬6,640元。被上訴人主張系爭土地之99年度申報地價為8萬6,640元乙節，應堪採信。則上訴人承租系爭土地應付之99年度年租金為17萬7,612元（計算式：86,640元×5%×82平方公尺÷2＝177,612元）。兩造既不爭執上訴人已支付11萬8,408元，則上訴人尚積欠被上訴人99年度之年租金為5萬9,204元（計算式：177,612元－118,408元＝59,204元）。被上訴人請求上訴人給付租金差額5萬9,204元，洵屬有據。
⑵按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條、第233條第1項前段分別定有明文。依上訴人提出之99年度土地租金通知單所載（原審第103頁），99年度系爭土地年租金給付雖定有期限（即99年10月26日），惟被上訴人既僅請求自此期限後之100年1月1日起，按週年利率5%計算遲延利息，亦屬有據。
六、綜上所述，被上訴人依民法第442條規定及兩造不定期限租賃契約約定，請求上訴人承租系爭土地應付之年租金，自100年1月1日起調整為按申報地價年息6%計算，並以1/2之比例分擔，洵屬有據，應予准許。原審就上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，並以所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行，核無不合。上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。又上訴人陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額予以宣告。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463條、第449條第1項、第78條、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 101 年 6 月 5 日
民事第十四庭
審判長法 官 林金村
法 官 周祖民法 官 王麗莉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 6 月 5 日
書記官 余姿慧附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。