臺灣高等法院民事判決 101年度上字第61號上 訴 人 盧楚山訴 訟代理人 陳文元律師複 代理人 陳哲民律師上 訴 人 陳榮福兼訴訟代理人 陳榮華上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國100年11月29日臺灣宜蘭地方法院99年度訴字第424號第一審判決提起上訴，本院於101年8月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於㈠駁回盧楚山後開第二項之訴部分及該部分假執行之聲請，㈡命盧楚山應將宜蘭縣○○鄉○○○段○○○○○號土地上如附表所示之預告登記及最高限額抵押權設定登記予以塗銷部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，㈠陳榮華、陳榮福應給付盧楚山新臺幣壹佰捌拾柒萬伍仟捌佰捌拾元，及自民國九十九年十一月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，㈡陳榮華、陳榮福在原審之反訴駁回。
盧楚山其餘上訴駁回。
陳榮華、陳榮福之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由陳榮華、陳榮福負擔。
事實及理由上訴人陳榮福未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386
條所列各款情形，爰依上訴人盧楚山之聲請，由其一造辯論而為判決。
本訴部分：
㈠盧楚山主張：兩造於民國99年1月3日簽訂不動產買賣契約（
含附約條款）(下稱系爭契約)，約定盧楚山以新台幣(下同)350萬元購買上訴人陳榮華、陳榮福所共有坐落宜蘭縣○○鄉○○○段第1137地號土地其中面積826.5平方公尺之土地(下稱系爭土地)，因陳榮華二人具農民身分，依農業發展條例得興建農舍，雙方言明由盧楚山出資，以陳榮福、陳榮華名義興建農舍，待興建農舍完成及辦理土地分割登記完竣後，將系爭土地及農舍移轉登記予盧楚山，兩造遂依「配建農舍」之目的，約定「先依乙方(即陳榮華、陳榮福)名義興建農舍，於農舍興建完畢且辦理土地分割登記後，始將上開面積及農舍過戶予甲方(即盧楚山)」，並於附約第7條約定「如因法令變更或其他不可歸責乙方事由以致無法取得建照執照，雙方同意無條件解除契約，乙方應於通知後3日內將已收取之價款無息退還甲方，申辦相關手續已支付全部費用由乙方負擔，且甲方須同時撤銷設定於本案標的之權益」。盧楚山委請建築師興建農舍，檢附設計圖向主管機關即宜蘭縣礁溪鄉公所申請核發新建農舍之建造執照，主管機關函稱申請興建農舍建造執照，依規定需申請「搭排水之證明」，惟系爭土地所臨排水溝渠屬灌溉溝渠，依法令禁止供作家庭用污水排放水路，宜蘭縣礁溪鄉公所於99年10月4日以礁鄉工字第0990015784號函指出上開農舍設計圖之污水排放口位置為禁止排放之水路為由而予退件，且系爭土地鄰近之「李寶興圳九主給」灌溉溝渠之管理機關即宜蘭農田水利會自99年1月起亦不再受理「灌排兼用」或「灌溉專用」渠道搭排水申請，而陳榮華、陳榮福亦無法取得鄰地所有權人同意以供搭排水管至最近排水溝渠，因而始終未能依規定提出「搭排水之證明」，而無法獲准核發建造執照，以致系爭契約配建農舍之目的無法達成。建造執照未能核發既因不可歸責於陳榮華、陳榮福或雙方事由，盧楚山自得依系爭契約附約第7條之約定於99年11月12日以台北大安郵局第932號存證信函通知陳榮華、陳榮福解除系爭契約，並請求依約返還已給付之價金175萬元（簽約日給付簽約金70萬元，於99年4月17日給付第2期款105萬元）及已支出之建築設計、申請建照執照代書規費、抵押權設定及申請無農舍證明等費用12萬5,880元，共計187萬5,880元。爰依系爭契約附約第7條及民法第259條規定，聲明請求㈠陳榮華應給付盧楚山187萬5,880元，及自99年11月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡陳榮福應給付盧楚山187萬5,880元，及自99年11月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢前2項請求，於其中任一人清償之範圍內，另一人免給付之義務。
㈡陳榮華、陳榮福則辯以：依附約第3條應由盧楚山負責申請
建造執照，其未依主管機關通知補正申請資料，違反契約義務，若其補件後仍遭駁回之行政處分，可提起行政訴訟救濟，證人楊玉章已證述盧楚山係因土地面積太小始後悔不買，當初係與盧楚山一起找鄰地所有人處理，鄰地所有人說用陳榮華等自己的田即可排水，盧楚山依附約第7條請求，並無依據等語。
反訴部分：
㈠陳榮華、陳榮福主張：系爭契約附約第1條就付款方式約定
「第二次付款105萬元應於農業使用證明、無農舍證明核發及鑑界完畢均完成時3日內給付之。但因乙方(即陳榮華、陳榮福)因素致相關文件無法核發時，由乙方負責排除，所需費用由乙方負擔，上開排除日期應予扣除，但排除日期不得起（超）過15日、第3次付款70萬元應於建照核發後3日內給付之且雙方同意最遲須於99年4月30日付款完畢。但前述排除日期應予扣除。」、主契約第9條約定「甲方(即盧楚山)不依本契約履行付款或所訂各項義務，經乙方催告限期履行，逾期仍不履行時，視同違約。乙方得解除本契約並沒收甲方已付之價款作為違約賠償，並同意將已申請產權登記之有關案件撤銷及返還乙方，同時負擔因此所產生一切費用。」故盧楚山依約最遲須於99年4月30日（或99年5月15日）前給付第3期款70萬元，惟盧楚山逾期未給付，經其於99年11月10日以宜蘭中山路郵局第533號存證信函催告盧楚山於3日內連同遲延之法定利息付款完畢，否則逕依系爭契約附約第8條之規定論處後，盧楚山仍未依約履行，遂再於99年11月14日以宜蘭中山路郵局第536號存證信函通知盧楚山解除系爭契約。盧楚山違反系爭契約給付價款之約定，已構成債務不履行之事由，陳榮華、陳榮福除依約解除契約並沒收盧楚山已付之價款外，並得請求尚未給付之70萬元價款作為損害賠償，且因本約已就系爭土地於99年4月16日設定最高限額抵押權登記，及預告登記於未辦妥所有權移轉登記予盧楚山前不得移轉他人，於解約後均應回復原狀。爰依系爭契附約第1條第⑵項及第8條、主約第9條第2項約定，及民法第216條、第229條、第231條、第260條規定，請求盧楚山應塗銷系爭土地上如原審判決附表所示之預告登記及最高限額抵押權設定登記，及應附帶給付陳榮華、陳榮福70萬元及自99年5月16日起至清償日止按年息5%計算之利息。
㈡盧楚山則辯以：系爭契約係以興建農舍為目的，故系爭契約
附約第1條第(2)項之約定及本旨當係以「建造執照核發」作為第3期款支付之條件，於主管機關准予核發建照時，盧楚山始有依約給付第3期款之義務。附約約定「雙方同意最遲須於99年4月30日前付款完畢。但前述排除日期應予扣除。
」之文義，係以主管機關於99年4月30日前准予核發建照為前提，若因不可歸責雙方事由致未能於99年4月30日核發建照，當不受附約第一條第(2)項後段內容之拘束。縱本件申請過程均順利，亦需至99年6月始可能獲發執照，且遲至99年4月間，陳榮華二人始完成農業使用證明等程序，自斯時提出申請，亦不可能於99年4月30日（或99年5月15日）前核發執照，且本件訴訟前，陳榮華二人亦從未以第3期款付款期限已屆至為由，向盧楚山催告給付第三期款，故兩造均未認定99年4月30日為第三期款最後之付款期限，且從陳榮華二人獲悉建照未發後積極尋求之舉動觀之，顯見兩造確知第三期款之給付確以建照之核發為條件等語。
原審就本訴部分，為盧楚山全部敗訴之判決，就反訴塗銷預告
登記及最高限額抵押權部分，為陳榮華、陳榮福勝訴之判決，並駁回陳榮華、陳榮福其餘之反訴。盧楚山就本訴及反訴敗訴部分全部提起上訴，本訴部分之上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡上廢棄部分，陳榮華應給付盧楚山187萬5,880元，及自99年11月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢上廢棄部分，陳榮福應給付盧楚山187萬5,880元，及自99年11月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣前二項請求，於其中任一被上訴人清償之範圍內，另一被上訴人免給付之義務。反訴部分之上訴聲明：㈠原判決不利於盧楚山之部分廢棄。㈡上廢棄部分，陳榮華、陳榮福於原審之訴及假執行之聲請均駁回。答辯聲明：上訴駁回。陳榮華、陳榮福就反訴敗訴部分全部提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決不利於陳榮華、陳榮福之部分廢棄。㈡上廢棄部分，盧楚山應附帶給付陳榮華、陳榮福70萬元及自99年5月16日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。答辯聲明：上訴駁回。
兩造不爭執之事項（筆錄見本院卷第129頁）：
㈠兩造於99年1月3日簽訂不動產買賣契約(含附約)，約定盧楚
山以350萬元購買陳榮華、陳榮福所共有坐落宜蘭縣○○鄉○○○段○○○○○號其中面積826.5平方公尺之土地(以下稱系爭土地)。約定先以陳榮華、陳榮福名義興建農舍，於農舍興建完畢且辦理土地分割登記後，始將上開面積及農舍過戶予盧楚山。盧楚山於簽約當日給付陳榮華、陳榮福簽約金70萬元，於同年4月17日給付第2期款105萬元，共計175萬元。
盧楚山於99年4月15日就系爭土地辦理如原審判決附表所示之預告登記及最高限額抵押權登記。盧楚山尚未給付第3期款70萬元。
㈡盧楚山委請之鐘文宏建築師事務所於99年8月20日向宜蘭礁
溪鄉公所申請十六結段1137地號農地新建農舍建造執照，而礁溪鄉公所於99年9月2日以本案未檢附搭排水相關證明文件，檢還建築執照申請案相關文件，俟99年9月24日向宜蘭縣礁溪鄉公所申請十六結段1137地號農地新建農舍建造執照，因「本案無農舍證明文件於收文前即已過期失效，另本案設計圖之污水排放口位置為禁止排放之水路，請重新註明可合法排放出口之位置」，經宜蘭縣礁溪鄉公所於99年10月4日以礁鄉工字第09 90015784號函檢還原件。
㈢系爭農地鄰近溝渠為李寶興圳九主給，管理單位乃台灣省宜蘭農田水利會，李寶興圳九主給屬灌溉給水路。
㈣盧楚山於99年11月11日以存證信函向陳榮華、陳榮福表示依
系爭契約附約第7條之約定解除系爭契約，陳榮華、陳榮福於同年11月12日收受。
㈤陳榮華、陳榮福於99年11月14日以存證信函向盧楚山表示解除系爭契約，盧楚山於同年月15日收受。
本件爭點（筆錄見本院卷第129頁）：
㈠盧楚山主張以99年11月11日存證信函向陳榮華、陳榮福表示
依系爭契約附約第7條之約定解除系爭契約，是否有據？如有，盧楚山請求陳榮華、陳榮福返還已給付之價金175萬元、申請相關手續費用12萬5,880元及利息，有無理由？㈡陳榮華、陳榮福主張以99年11月14日存證信函向盧楚山表示
因盧楚山經催告未依系爭契約附約第1條第2項給付第3期款70萬元，解除系爭契約，是否有據？如有，陳榮華、陳榮福請求盧楚山塗銷系爭土地上如附表所示之預告登記、最高限額抵押權設定登記，及給付陳榮華、陳榮福70萬元及利息，有無理由？本院之判斷：
㈠盧楚山以99年11月11日存證信函向陳榮華、陳榮福表示依系
爭契約附約第7條之約定，合法解除系爭契約；盧楚山請求陳榮華、陳榮福返還已給付之價金175萬元、申請相關手續費用12萬5,880元及利息，為有理由。
⒈盧楚山主張：兩造係基於興建農舍之目的而為農地買賣，
契約條款之解釋應基於「以陳榮福二人名義於系爭農地合法興建農舍」之基礎，因宜蘭農田水利會拒絕搭排水申請致未能依規定提出搭排水證明，主管機關因此未核發建造執照，無法興建農舍，係不可歸責於兩造，符合附約第7條約定，盧楚山解除系爭契約自屬有據。陳榮華、陳榮福抗辯：依附約第3條應由盧楚山負責申請建造執照，其未依主管機關通知補正申請資料，違反契約義務，若其補件後仍遭駁回之行政處分，可提起行政訴訟救濟，證人楊玉章已證述盧楚山係因土地面積太小始後悔不買，當初係與盧楚山一起找鄰地所有人處理，鄰地所有人說用陳榮華等自己的田即可排水，盧楚山依附約第7條請求並無依據等語。
⒉兩造於99年1月3日所簽不動產買賣契約書第12條其他約定
事項第1項約定：「本案標的出售826.5平方公尺，雙方約定先依乙方(即陳榮華、陳榮福)名義興建農舍，於農舍興建完畢分割後，始將上開面積及農舍過戶於甲方(即盧楚山)」(原審卷第11頁)是系爭契約約定於系爭土地移轉登記前，先以陳榮華、陳榮福名義進行興建農舍事宜，嗣後農舍興建完成再連同土地、農舍一併移轉登記予盧楚山。系爭契約第12條其他約定事項第2項約定「本案過戶前雙方之權利義務依附約、過戶依主約。」是系爭土地上之農舍興建完成並移轉登記前，兩造就系爭契約之權利義務係依附約之約定。盧楚山於簽定系爭契約及附約後，委託代書辦理相關程序，並委請建築師辦理農舍建築設計圖及監造，建築師即繪製築設計圖，建築師務所檢附申請書、農業使用證明、無農舍證明文件、地籍圖謄本、土地權利證明文件、土地使用分區證明文件、工程圖樣等文件，向主管機關礁溪鄉公所申請核發建造執照，經礁溪鄉公所函覆申請興建農舍建造執照，依規定需申請搭排水之證明文件，本件申請未檢附搭排水證明文件，而予以退件(宜蘭縣礁溪鄉公所99年9月2日函見本院卷第104頁、99年10月4日函見原審卷第25頁，宜蘭縣政府函見原審卷第26頁)。系爭農地鄰近溝渠為李寶興圳九主給，管理單位為台灣省宜蘭農田水利會，李寶興圳九主給屬灌溉給水路，為兩造所不爭執(本院卷第129頁)，臺灣省宜蘭農田水利會100年8月22日函記載：「...本會自99年1月起確實停止受理有關『灌概專用』或『灌排兼用』渠道搭排水申請，係依據農田水利會灌溉排水管理要點第21條規定辦理。坐落宜蘭縣○○鄉○○○段第1137地土地相鄰之水路確為『李寶興圳九主給』，該水路屬灌概給水路，且上開土地無排水溝渠。於99年9月6日陳榮福等二人向本會申請在李寶興圳九主給搭排水，申請結果本會不同意搭排。...」(原審卷第163頁)農業用地興建農舍辦法6條規定：「興建農舍應注意事項如下：...五、農舍之放流水應排入排水溝渠，其排入灌溉專用渠道者，應經管理單位同意；其排入私有水體者，應經所有人同意。」兩造於99年1月3日簽訂系爭契約及附約，為農地買賣配建農舍契約，契約目的藉由陳榮華、陳榮福均具農民身分，取得農舍建造執照後施工，而申請興建農舍建造執照，需申請搭排水之證明文件。系爭農地鄰近溝渠為李寶興圳九主給，屬灌溉給水路，管理單位為台灣省宜蘭農田水利會，臺灣省宜蘭農田水利會自99年1月起確實停止受理搭排水申請，無從取得搭排水證明。陳榮華陳稱:「鄰地所有權人不同意，說要錢才可以。」(本院卷第97頁反面)然鄰地所有人要多少錢，陳榮華又稱不知道(本院第149頁)陳榮福則稱：「不是錢的問題，鄰地所有權人說我們自己的田就可以排水了，所以不同意。」然陳榮福並未能提出其土地有搭排水證明。系爭農地興建農舍既未能自臺灣省宜蘭農田水利會取得搭排水證明，且無法提出其他鄰地所有人提供搭排水至取近溝渠之證明，礁溪鄉公所以「本案因申請人未能取得該地號搭排水核准文件，故本所要求重新註明合法排放出口。」(原審卷第25頁、第167頁)而否准核發建造執照。既未獲核發建造執照，則無法進行後續之農舍興建，契約目的未能達成。
⒊基於私法自治及契約自由原則，雙方於訂約時，既已盱衡
自己履約之意願、經濟能力、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，當事人均應同受該約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。系爭契約之附約第7條約定：「如因法令變更或不可歸責乙方(即陳榮華、陳榮福)事由以致無法取得建照執照，雙方同意無條件解除契約，乙方應於通知後3日內將已收取之價款無息退還甲方(即盧楚山)，申辦相關手續已支付全部費用由乙方負擔，且甲方需同時撤銷設定於本案標的之權益。」本件為農地買賣配建農舍契約，契約目的在於藉由陳榮華、陳榮福具農民身分，取得農舍建造照以憑合法施工，倘因不可歸責於陳榮華、陳榮福之事由致無法取得建造執照，則農舍無從合法興建，契約目的顯然不達，故附約第7條約定雙方均得解除系爭契約及附約。農舍興建係本件農地買賣配建農舍契約之首要目的，如無法取得建造執照，則買賣契約無繼續履行之實益。系爭契約之附約第7條其中「不可歸責乙方事由」，乃指除法令變更外，其他不可歸責被上訴人事由致未能取得建造執造情事，均得解除契約。況本件依臺灣省宜蘭農田水利會100年8月22日函記載：「...本會自99年1月起確實停止受理有關『灌概專用』或『灌排兼用』渠道搭排水申請，係依據農田水利會灌溉排水管理要點第21條規定辦理。」(原審卷第163頁)可知臺灣省宜蘭農田水利會是因為行政院農業委員會之政策變更，而將其原先准許人民「灌概專用」或「灌排兼用」渠道搭排水申請，改變為停止受理相關申請，屬附約第7條約定之「其他不可歸責乙方(即陳榮華、陳榮福)事由」致無法取得建照之情形。系爭農地興建農舍既未能取得搭排水證明，亦無法提出其他鄰地所有人提供搭排水至取近溝渠之證明，而未獲核發建造執照，則無法進行後續之農舍興建，契約目的未能達成，為不可歸責於兩造之事由，經盧楚山於99年11月11日以存證信函依附約第7條之約定解除契約，陳榮華、陳榮福於同年月12日收受(原審卷第27至32頁)，盧楚山之解約應屬合法。系爭買賣契約既經盧楚山合法解除，盧楚山依系爭合約附約第7條後段約定及民法第259條規定，請求陳榮華、陳榮福返還已支付價金175萬元及盧楚山所支出之費用12萬5,880元(建築設計費用及申請建照代書規費10萬元見原審卷第33頁、抵押權設定費用及申請無農舍證明等費用2萬5,880元見原審卷第34頁)，共計187萬5,880元及法定遲延利息，為有理由，應予准許。然按不真正連帶債務係指數債務人具有同一給付目的，本於各別之發生原因，對債權人各負全部給付義務，因債務人一人為給付，他債務人即同免其責任之債務(最高法院95年度台上字第2779號判決要旨參照)，本件陳榮華、陳榮福之債務均源於系爭契約及附約，乃屬可分之債，依民法第271條之規定，應平均分擔，盧楚山依不真正連帶債務關係之例請求陳榮華、陳榮福各給付187萬5,880元及利息，於其中一人清償之範圍內另一人免給付之義務部分，尚乏依據，為無理由。
⒋本件因系爭農地之地理位置、環境(鄰近渠道為灌溉給水
溝渠且附近無排水溝渠)及周邊土地所有權人無意願供搭排水等不可歸責於兩造原因未能取得搭排水證明文件，致無法取得興建農舍之建造執照，契約目的未能達成，依附約第7條約定雙方均得解除契約，至依系爭契約究盧楚山或陳榮華、陳榮福負有取得搭排水證明文件之義務，並不影響兩造之解約權。農業用地興建農舍辦法6條規定：「興建農舍應注意事項如下：...五、農舍之放流水應排入排水溝渠，其排入灌溉專用渠道者，應經管理單位同意；其排入私有水體者，應經所有人同意。」建築技術規則建築設計施工編第49條規定：「沖洗式廁所、生活雜排水除依下水道法令規定排洩至污水下水道系統或集中處理場者外，應設置污水處理設施，並排至有出口之溝渠，...」可知農舍之污水應排入有出口之溝渠，無論有無設置污水處理設施，均不得逕自排入基地或田地內，故陳榮華、陳榮福所辯得設置污水處理設施、污水得排入自有田地云云，與法令規定不符，並不足採。至陳榮華、陳榮福辯稱依民法第775條自然排水或779條過水權云云，為盧楚山所否認，陳榮華、陳榮福未再舉證證明本件有該2條規定之適用，此部分所辯尚難採信。至陳榮華、陳榮福另辯稱盧楚山因系爭土地面積太小不欲購買云云，為盧楚山所否認，且系爭農地之實際面積已記載於契約第1項(原審卷第8頁)，證人楊玉章於原審證述盧楚山係因土地面積太小始後悔不買云云(原審卷第132頁)，尚難採信。○○○鄉○○○段○○○○○號農地所鄰渠道為「李寶興排水三民四中排」屬「排水溝渠」(本院卷第46頁)，不受前開臺灣省宜蘭農田水利會停止受理有關「灌概專用」或「灌排兼用」渠道搭排水申請之限制，故陳榮華、陳榮福所辯以鄰近同地段1234號農地可於99年3月22日獲准核發建造，足見盧楚山無意興農舍云云，並不足採。再無農舍證明文件有效期限內，礁溪鄉公所仍以未能提出搭排水證明駁回建照申請(本院卷104頁)，足徵本件主張機關否准建照之申請，乃因未檢附搭排水證明文件之故，與無農舍證明文件有無逾期無涉。併予敘明。
㈡陳榮華、陳榮福以盧楚山經催告未依系爭契約附約第1條⑵
給付第3期款70萬元為由而以99年11月14日存證信函解除系爭契約，為不合法，故陳榮華、陳榮福請求盧楚山塗銷系爭土地上如附表所示之預告登記、最高限額抵押權設定登記，及給付陳榮華、陳榮福70萬元及利息，為無理由。
⒈陳榮華、陳榮福主張伊以99年11月14日存證信函向盧楚山
表示因盧楚山經催告未依系爭契約附約第1條第2項給付第3期款70萬元，解除系爭契約，請求盧楚山塗銷系爭土地上如附表所示之預告登記、最高限額抵押權設定登記，及給付陳榮華、陳榮福70萬元及利息。
⒉系爭契約係以農舍興建為主要目的，兩造就買賣價金之支
付，亦配合農舍興建相關申辦程序，除第1期款70萬元於簽約當時給付外，第2期款105萬元於農業使用證明、無農舍證明核發、鑑界完畢核發後給付，第3期款70萬元於建照核發後給付，尾款105萬元則於農舍興建完成並過戶後給付之(原審卷第8頁、第12頁)。附約第1條⑵約定：「第3次付款70萬元應於建照核發後3日內給付之且雙方同意最遲須於99年4月30日付款完畢。但前述排除日期應予扣除。」應認為兩造係以「主管機關准予核發建照」作為第3期款給付之條件，蓋由本件農地配建契約本旨觀之，無法取得建照致農舍無從合法興建，則契約目的不達，即無繼續履約之實益。系爭契約於99年1月3日簽訂，簽約後依附約第1條⑴約定，須申請農業使用證明、無農舍證明，並完成鑑界等手續，盧楚山始有給付第2期款義務。衡諸常情，待備妥相關資料申請至上開文件核發，至少須1至2月，再依陳榮華、陳榮福所述，建照之申辦須費時2至3個月(原審卷第178頁)，從而，自簽約時起至核發建照，約須5個月期間，亦即如申請過程順利亦須至99年6月初始可能獲發建照，系爭附約第1條⑵約定「至遲須於99年4月30日前給付第3期款，惟建照無可能於斯時核發，再由本件實際履約過程觀之，至99年4月間陳榮華、陳榮福始完成農業使用證明、無農舍證明申請及鑑界程序(第2期款實際付款日為99年4月17日見原審卷第15頁)，待取得上開文件後始能再憑之申請建照，而陳榮華、陳榮福自承建照之申請程序須時2至3個月，是無可能於99年4月30日或99年5月15日前核發建照，故難認上開日期為第3期款之付款期限。參以陳榮華、陳榮福於獲悉主管機關未准予核發建照後，主動向仲介探詢有無其他申請核發建照之方法，並稱「仲介是說等建照申請出來再付第3期款70萬元」(原審卷第178頁)足見兩造係約定於建照核發時給付第3期款，並未將99年4月30日或99年5月15日認為係第3期款之最後付款期限。兩造約定於建照核發時給付第3期款，而本件農舍興建之建造執照既未獲發，故陳榮華、陳榮福主張以99年11月14日存證信函向盧楚山表示因盧楚山經催告未依系爭契約附約第1條第2項給付第3期款70萬元解除系爭契約，其解除為不合法。況系爭地因鄰近溝渠為臺灣省宜蘭農田水利會所屬灌溉溝渠，無法申請供搭排水，又無法取得鄰地所有權人同意以供搭排水至最近之排水渠道，致未能取得建造執照，依附約第7條約定盧楚山於99年11月12日合法解除系爭契約，已如上述，系爭契約既已於99年11月12日解除，與契約自始不成立生同一之結果，故因契約所生之債權債務溯及當初合法消滅，則陳榮華、陳榮福主張99年11月14日發函解除系爭契約，自非合法。
⒊陳榮華、陳榮福於99年11月14日以盧楚山未依系爭契約附
約第1條⑵給付第3期款70萬元而解除系爭契約，既不合法，則陳榮華、陳榮福依系爭契約第9條⑵「甲方(即盧楚山)不依本契約履行付款或所訂各項義務，經乙方(即陳榮華、陳榮福)催告限期履行，逾期仍不履行時，視同違約。乙方得解除本契約並沒收甲方已付之價款作為違約賠償，並同意將已申請產權登記之有關案件撤銷及返還乙方，同時負擔因此所產生一切費用」之規定約定，及民法第216條、第229條、第231條、第260條之規定，請求盧楚山塗銷系爭土地上如附表所示之預告登記、最高限額抵押權設定登記，及給付陳榮華、陳榮福70萬元及利息，為無理由。
綜上所述，農舍興建係本件農地買賣配建農舍契約之首要目的
，如無法取得建造執照，則買賣契約無繼續履行之實益，臺灣省宜蘭農田水利會因政策變更而將其原先准許人民「灌溉專用」或「灌排兼用」渠道搭排水申請，改變為停止受理相關申請，系爭農地興建農舍既未能取得搭排水證明，亦無法提出其他鄰地所有人提供搭排水至最近溝渠之證明，而未獲核發建造執照，無法進行農舍興建，契約目的未能達成，為不可歸責於兩造之事由，經盧楚山於99年11月12日依附約第7條解除契約，其解約應屬合法，盧楚山請求陳榮華、陳榮福平均分擔返還已支付價金及所支出費用計187萬5,880元及法定遲延利息部分，為有理由，應予准許，逾此(不真正連帶)部分之請求為無理由，應予駁回。陳榮華、陳榮福於99年11月14日解除契約為不合法，其請求盧楚山塗銷系爭土地上如附表所示之預告登記、最高限額抵押權設定登記，及給付陳榮華、陳榮福70萬元及利息，為無理由。原判決就盧楚山本訴請求有理由部分，為盧楚山敗訴之判決並駁回其假執行之聲請，就陳榮華陳榮華反訴請求無理由部分，為盧楚山敗訴之判決，尚有未合，盧楚山上訴意旨指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院改判如主文第2項所示。至原判決就盧楚山本訴不應准許部分，盧楚山上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。另原判決就陳榮華、陳榮福反訴不應准許部分（即70萬元及利息部分），所為陳榮華、陳榮福敗訴之判決，理由雖有不同，結論則無二致，陳榮華、陳榮福上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，於判決結果不生影響，無一一審究之必要，附此敘明。
據上論結，本件盧楚山之上訴為一部有理由、一部無理由，陳
榮華、陳榮福之上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第2項、第450條、第463條、第385條第1項前段、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 4 日
民事第六庭
審判長法 官 蔡烱燉
法 官 黃莉雲法 官 周美雲正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 9 月 4 日
書記官 陳明俐附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：（土地坐落：宜蘭縣○○鄉○○○段○○○○○號土地）
一、預告登記部分：99年4月15日宜登字第57880號、預告登記請請求權人：盧楚山，未辦妥所有權移轉登記予請求權人前不得移轉予他人，義務人：陳榮福（限制範圍2分之1）、陳榮華（限制範圍2分之1），99年4月16日登記。
二、最高限額抵押權部分：99年宜登字第57870號、權利人盧楚山、擔保債權總金額為800萬元、擔保債權種類及範圍為債務人於99年1月3日簽訂之土地買賣契約因不履行所生之債務，在本抵押權設定契約書所約定限額內之一切保證，經雙方約定之費用及因債務不履行而發生之損害賠償、債務人為陳榮華、陳榮福、設定權利範圍為全部。