臺灣高等法院民事判決 101年度上字第784號上 訴 人 蘿丹室內裝修有限公司法定代理人 廖育強訴訟代理人 蔡正廷律師
張克豪律師許明桐律師陳慶瑞律師被上訴人 歡喜樓第一期管理委員會法定代理人 鍾惠珊訴訟代理人 盧仲昱律師
施旻孝律師上列當事人間請求返還不動產等事件，上訴人對於中華民國101年6月5日臺灣新北地方法院100年度訴字第1498號第一審判決提起上訴，本院於102年11月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序上事項被上訴人之法定代理人原為何宗昌，嗣於民國101年12月25日本院審理中變更為鍾惠珊，有新北市林口區公所102年1月3日新北林工字第1022130121號函可憑（見本院卷一第216頁），其聲明承受訴訟（見本院卷一第213至214頁），於法尚無不合，應予准許。
貳、實體上事項上訴人主張：㈠上訴人於（民國）97年5月20日，向訴外人
張敦淵（下稱張敦淵）購買門牌號碼○○市○○區○○○路○段○○巷○號地下0樓即0000建號建物（下稱系爭0000建號）所有權全部（含共用部分0000建號844/10,000，以下合稱系爭地下0樓建物）及坐落之同段000地號、應有部分1,360/10,000之土地，並已於97年12月12日完成移轉登記。因系爭地下0樓建物遭被上訴人歡喜樓第一期管理委員會出租他人停放汽、機車，上訴人自98年2月即陸續貼示公告請佔用者移除，詎渠等概以向被上訴人承租為由續行使用。嗣於100年2月16日，上訴人再貼示公告請佔用者於同年月28日前移除，逾期仍佔用者，將依刑法第320條第2項、民法第179條、第767條等規定追究刑事「竊佔」罪、民事「不當得利」等相關責任，然被上訴人於100年2月24日寄送存證信函予上訴人，主張系爭地下0樓建物28個法定停車位（下稱系爭28個停車位）為全體區分所有權人所共同擁有，並經區分所有權人大會通過由被上訴人負責管理，並無違法出租、侵占云云，致迄今被上訴人仍擅自將系爭地下0樓建物出租他人使用中。而經上訴人於100年2月10日前往系爭地下0樓建物勘查，有賴美智等24人之汽車停放，上訴人已於100年3月14日據以向臺灣新北地方法院檢察署（下稱新北地檢署）提起涉犯刑法第320條第2項之竊佔罪嫌之告訴，刻由檢察官偵辦中。㈡被上訴人前於100年5月13日委託律師寄存證信函予上訴人稱：臺灣省政府住宅及都市發展局84使林052號地下層平面圖載明含有法定停車空間28輛，係屬於本社區全體區分所有權人共有，故而該建物前曾經由法院拍賣予拍定人澤普世一資產管理股份有限公司（下稱澤普公司）時，法院並未辦理點交乙節，容有誤解。蓋：⒈被上訴人前曾以上揭理由向上訴人前手張敦淵起訴請求將法定停車位及共有部分返還，並塗銷該部分之所有權登記，業經原審95年度訴字第2628號民事判決（下稱第2628號判決）認：系爭○○市○○區○○段0000建號即○○○路○段00巷0號地下0樓建物所有權全部（含共用部分0000建號、應有部分844/10,000），既登記為被告（即張敦淵）單獨所有，且其法定用途為日常用品零售業兼停車場，自非屬歡喜樓第一期全體住戶所共有部分，故被上訴人請求張敦淵將系爭建物如該判決附圖編號A、B部分返還予歡喜樓第一期之全體區分所有權人並塗銷該部分之所有權登記，顯無理由。被上訴人雖提起上訴，但於97年10月21日撤回上訴而確定。被上訴人仍舊主張系爭地下0樓建物含有法定停車空間即系爭28個停車位，係屬於社區全體區分所有權人共有，亦顯無理由。⒉至於系爭地下0樓建物前由法院拍賣予澤普公司時未辦理點交，乃係因債務人積欠管理費，而由被上訴人占用中，因而拍定後不點交，亦足見被上訴人主張系爭地下0樓建物屬區分所有權人共有而未辦理點交，亦屬無據。被上訴人無合法權源，占用系爭地下0樓建物出租予他人停放汽、機車等行為，已損及上訴人權益，上訴人自得依民法第767條第1項之規定及分管契約之約定，請求被上訴人將系爭28個停車位返還伊。㈢又被上訴人將系爭28個停車位出租他人，經新北地檢署檢察官於100年7月14日傳訊佔用車位者，均供稱以1,500元向被上訴人承租，上訴人爰依民法第179條不當得利之法律關係，請求被上訴人自98年1月1日起至返還系爭地下0樓建物之日止，按月給付上訴人4萬2,000元。聲明：㈠被上訴人應將其佔用之系爭地下一樓建物，依如原判決附圖所示之系爭28個停車位返還予上訴人。㈡被上訴人應自98年1月1日起至返還系爭地下0樓建物予上訴人之日止，按月給付上訴人4萬2,000元。㈢願供擔保請准宣告假執行。
被上訴人則以：㈠上訴人曾另案對被上訴人社區住戶提起刑
事竊佔告訴，惟該案件業經新北地檢署檢察官對所有被告社區住戶以100年度偵字第15402號為不起訴處分（下稱第15402號案件），上訴人之前手張敦淵於偵查中供稱，被上訴人自84年初即管領系爭28個停車位，迄今已長達16年之久，惟上訴人至100年7月方起訴請求被上訴人返還系爭28個停車位，是本件縱認上訴人得依分管契約主張債法上之權利，該權利亦已罹於時效而消滅。㈡系爭地下0樓建物包括系爭0000建號及全體住戶共有之同段0000建號（下稱系爭0000建號）等兩建號，上訴人名下之系爭0000建號建物雖登記為「專有部分」，用途為「日常用途零售兼停車場」，惟依新莊地政事務所核發之建物測量成果圖所示，系爭28個停車位並不在系爭0000建號之主建物範圍內，而係登記在全體住戶共有之系爭0000建號建物，上訴人僅取得系爭0000建號建物應有部分844/10,000，根本不具系爭28個停車位之單獨所有權，上訴人依民法第767條規定主張其單獨有物上請求權，顯無理由。㈢依系爭0000建號之建物登記謄本及建物測量成果圖所示，其載明之「主要用途」為「共有部分」（即共用部分），總面積4,808.11平方公尺，包括0層：73.58平方公尺、0層：36.13平方公尺、屋頂突出物：297.93平方公尺、地下0層：552.61平方公尺（即系爭28個停車位所在位置）、地下0層：1920.43平方公尺、地下0層：1920.43平方公尺；且全體住戶均有持分，性質上屬於「全部共用部分」，即俗稱「大公」，亦即，系爭0000建號建物所包括之共用設施，在性質上屬於住戶生活所必須，因此需藉由持分之方式，讓全體住戶共享使用、管理權能。系爭0000建號建物既屬全體住戶之共有物（分別共有），上訴人未取得特定區域之管領權或約定專用權，則上訴人請求被上訴人返還系爭28個停車位按月給付之不當得利，即無理由。㈣復按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。被上訴人依上開規定有管理維護社區公共空間之職責，且經區分所有權人會議決議，將系爭28個停車位出租他人，核屬合法有據。
答辯聲明：上訴人之訴及其假執行之聲請駁回；如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行等語資為答辯。
原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：
㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應將原判決附圖所示系爭28個停車位，返還予上訴人。㈢被上訴人應自98年1月1日起至返還系爭地下0樓建物予上訴人之日止，按月給付上訴人4萬2,000元。㈣願供擔保請准宣告假執行。被上訴人對上訴人上訴，答辯聲明：上訴駁回；如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
不爭執事項（本院卷一第116至117頁）
㈠84年5月19日0000建號建物所有權第1次登記，登記為建商宇淳建設公司（即建商，下稱宇淳公司）。
㈡原法院民事執行處（下稱執行法院）於89年1月31日查封
系爭0000建號建物房屋及○○縣○○鄉○○段○○○號土地。
㈢93年7月15日因執行法院拍賣，移轉於澤普公司。執行法
院拍賣公告標示部記載「1○○縣○○鄉○○段○○○號、建0.2266公頃，持分1360/10,000，1176萬。2○○○路0段00巷0號地下0樓，建號0000，RC造，計1367.82m（含共同使用部分，建號0000）787萬」（見原審卷第42頁）㈣澤普公司出賣於張敦淵，並於94年10月12日辦理移轉登記（原審卷第128頁原證20）。
㈤⒈張敦淵與上訴人97年5月20日成立買賣契約，並於97年
12月12日移轉登記於上訴人（原審卷第127至129頁）該買賣契約買賣標的物標示及權利範圍係約定：「一、『土地標示』：○○縣○○鄉○○段○○○號，面積計2,266平方公尺。權利範圍：360/10,000。『建物座落』：
地址：○○縣○○鄉○○○路○段○○巷○號地下0樓（建號0000，面積計1367.82平方公尺。）權利範圍：全部。（本買賣標的物記載內容及未詳盡事項依地政機關相關登記謄本為準）…」（原審卷第9頁，原證10）。
⒉系爭地下0樓建物除「專有部分」之系爭0000建號外，
尚含有「共有部分」之系爭0000建號，總面積為4801.11平方公尺，包括0層：73.58平方公尺、0層：36.13平方公尺、屋頂突出物：297.93平方公尺、地下0層：552.61平方公尺、地下0層：1920.43平方公尺、地下0層：
1920.43平方公尺，其地下0層涵蓋系爭28個停車位在內，而上訴人所有之系爭0000建號建物擁有系爭0000建號建物之權利範圍為844/10,000，有不動產買賣契約書影本、建物所有權狀影本及土地、建物登記謄本、建物測量成果圖影本等件在卷可稽（見原審卷第9至17頁、第71至78頁），並經原審囑託新北市新莊地政事務所測量明確，有複丈成果圖在卷可憑（見原審卷第197頁）。上訴人主張：上訴人於97年12月12日自張敦淵受讓取得系爭
0000建號外，尚含有「共有部分」之系爭0000建號，權利範圍為844/10,000，登記在0000建號共用部分（大公）之地下0層系爭28個停車位，乃宇淳公司保留未出售，由上訴人輾轉繼受取得，具有所有權或使用權，上訴人得依民法第767條前段所有物返還請求權、系爭分管協議、第179條前段不當得利之法律關係，請求被上訴人返還系爭停車位，並給付相當於租金之不當得利。惟為上訴人否認，並以前開情詞置辯。茲分敘如下：
㈠關於767條所有物返還請求權部分：
上訴人主張：上訴人於97年12月12日自張敦淵受讓取得系爭0000建號外，尚含有「共有部分」之系爭0000建號，權利範圍為844/10,000，登記在系爭0000建號共用部分（大公）之地下0層系爭28個停車位，宇淳公司保留，由上訴人繼受，具有所有權，上訴人得依民法第767條前段所有物返還請求權請求返還，被上訴人則以前詞置辯，經查：
⒈依據案附建物測量成果圖（被上證1號，本院卷一第66
頁），系爭0000建物之測繪範圍涵蓋大樓之0層、0層、屋頂突出物、地下0層至0層等全體住戶生活利用所必須之空間，故全體住戶均有系爭0000建號公設之持分，而上訴人所有之系爭0000建號建物擁有系爭0000建號建物之權利範圍為844/10,000，見上開不爭執事項㈤⒉所述，並非所有權全部，又本件系爭28個停車位係系爭0000建號公設在地下0層之部分測繪空間（另有住戶全體共用之變電箱、電信機房、水箱等共用設備），核與上訴人專有之系爭0000建物，並無關連。本件上訴人既為區分所有權人，即有主建物面積比例分攤系爭0000建號公設持分之必要，故上訴人專有系爭0000建物配置0000公設持分844/10,000，即可證明上訴人係依共有持分方式，與社區全體住戶共享系爭0000建號公設之所有權。
上訴人不具有系爭28個停車位之單獨所有權，故上訴人逕依民法第767條前段規定主張其單獨之物上請求權，洵屬無理。被上訴人依據公寓大廈管理條例第10條第2項規定，為全體住戶管領、使用系爭28個停車位，核屬於法有據，並非無權占有。
⒉上訴人主張：被上訴人前曾訴請上訴人前手張敦淵將系
爭28個停車位及共有部分返還，並塗銷該部分之所有權登記，經原法院第2628號判決認定系爭地下0樓建物所有權既登記為張敦淵單獨所有，且其法定用途為日常用品零售業兼停車場，自非屬歡喜樓第一期全體住戶所共有部分，故被上訴人請求張敦淵將系爭建物如該判決附圖編號A、B部分返還予歡喜樓第一期之全體區分所有權人並塗銷該部分之所有權登記，顯無理由，被上訴人雖提起上訴，亦因撤回上訴而確定，因此，被上訴人仍主張系爭地下0樓建物含有系爭28個停車位係屬於社區全體區分所有權人共有，並無理由云云。然查，第2628號判決係認定：「系爭0000建號建物（含共用部分之0000建號應有部分844/10,000），登記為張敦淵單獨所有，非屬歡喜樓第一期全體住戶所共有部分」，此有上開民事判決1件在卷可憑（見原審卷第139至142頁），可知上開判決應僅係依系爭0000建號建物登記謄本之記載，而認定該建物登記為張敦淵「單獨所有」，本件系爭0000建號建物係屬歡喜樓第一期全體住戶所共有，上訴人僅有應有部分844/10,000，上訴人並未擁有系爭0000建號建物之「單獨所有權」，已如前述，故上訴人以上開判決結果主張屬於系爭0000建號範圍內之系爭28個停車位為其單獨所有，亦無足取。
㈡關於分管協議部分：
上訴人主張：實務上關於專用權之設定，於公寓大廈管理條例施行前以讓售契約方式而設定者，係由原始出售人於讓售時與不欲擁有專用權之承買人簽約，使其同意放棄對所約定保留專用權之共用部分的使用權，他方面則與欲擁有專用權之承買人締結專用權契約，而使該承買人取得專用權，雖無分管契約或規約之約定，但應可認為該建築物之區分所有人實已「默示承認」有此項專用權約定之存在，系爭28個停車位係宇淳公司保留之停車位，實際上未有與全體區分所有權人約定分管契約，上訴人既自宇淳公司處輾轉取得系爭0000建號外，尚含有「共有部分」之系爭0000建號，權利範圍為844/10,000，即取得約定專用權等語，被上訴人則以前詞為辯。經查：
⒈系爭0000建號建物移轉登記之過程：
①84年5月19日系爭0000建號建物所有權第1次登記，登
記為宇淳公司，89年1月31日查封系爭0000建號建物房屋及○○縣○○鄉○○段○○○號土地，於93年7月15日因執行法院進行拍賣，移轉於澤普公司。執行法院拍賣公告標示部記載「1○○縣○○鄉○○段00地號、建0.2266公頃，持分1360/10,000，1176萬。2○○○路0段00巷0號地下0樓，建號0000，RC造，計1367.82m（含共同使用部分，建號0000）787萬」（見原審卷第42頁），參不爭執事項㈣所述，澤普公司出賣於張敦淵，於94年10月12日移轉登記於張敦淵（原審卷第128頁原證20），依該拍賣公告上並無分管契約之記載甚明。
②依不爭執事項㈤所載，張敦淵與上訴人間買賣，依
上開不動產買賣契約所載，其第2條關於「買賣標的物標示及權利範圍」係約定：「一、『土地標示』：○○縣○○鄉○○段○○○號，面積計2,266平方公尺。權利範圍：10000分之1360。『建物座落』：地址：○○縣○○鄉○○○路○段○○巷○號地下0樓（建號0000，面積計1367.82平方公尺。）權利範圍：全部。（本買賣標的物記載內容及未詳盡事項依地政機關相關登記謄本為準）…」等語，又依上開建物登記謄本之內容，亦僅記載系爭0000建號建物包含系爭0000建號建物權利範圍844/10,000，均未載明系爭0000建號建物含有系爭28個停車位在內，則上訴人主張：伊向張敦淵買受之系爭地下0樓建物包含系爭28個停車位在內，顯無依據。
⒉關於默示分管契約部分
上訴人主張宇淳公司保留系爭28個停車位之專用權，上訴人既受專用權，且車位有大小車位，被上訴人抗辯忽略登記實務上車位登記未必一致，有大小之分，本件即大小車位（本院卷二第140頁），上訴人主張合於常理，宇淳公司規畫亦符常理，宇淳公司保留專用權為宇淳公司保有系爭28個停車位，且有證人張福寧證言為佐（本院卷二第115頁反面至116頁），足見上訴人自宇淳公司、澤普公司、張敦淵輾轉取得系爭28個停車位專用權，並提出全體住戶公設分配表、共同使用部分分配表、土地登記申請書在卷可參（本院卷一第126至131、225至230頁），惟為被上訴人所否認，揆諸民事訴訟法第277條規定，上訴人既主張有默示分管之約定，應由上訴人舉證證明有默示分管約定存在。經查：
①按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使
用、收益之權；共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，98年1月23日修正公布前民法第818條、第820條第1項分別定有明文。又地下室倘登記為共有，由共有人全體劃分停車位分別停車使用者，應視為全體共有人就該地下室有分管之約定（最高法院81年度台上字第1060號判決意旨參照）。再當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項亦有明定。而所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示；共有物分管約定，不以訂立書面為要件，倘公寓大廈等集合住宅之買賣，宇淳公司與各承購戶或各承購戶間約定，公寓大廈之共用部分由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在，於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院96年度台上字第2025號、98年度台上字第633號判決意旨參照）。可知上訴人主張所謂「默示承認分管專用權」，須以「原始讓售人在締結讓售契約時，對於專用權之對象、存續期間、廢止事由等有關事項，有向全體買受人（區分所有人）提供充分資料並做充分說明，而且經其同意」為其前提事實要件。且須宇淳公司與全體住戶意思合致，就默示分管專用權須明白約定，且有默示分管之事實；上訴人固再三主張宇淳公司與全體區分所有人間有默示合意之分管契約，惟又主張購買車位之區分所有人與宇淳公司間不能先有書面之分管契約，否則自相矛盾，是本件雖未有分管或規約之約定，應依學說見解，認宇淳公司與區分所有權人間有「默示承認之分管約定」云云，惟上訴人伊主張前後不一，並未提出相當事證以佐其說，自難採信。
②宇淳公司名下專有建物曾有遭執行法院先後執行五次
強制拍賣程序，拍定人（即買受人）分別為邱敬茹、黃月麗、萬通商業銀行、湯錦秀、澤普世一公司等五人。又上開拍賣之建物，除坐落基地（○○段00地號）外，亦均有配置系爭0000建號之公設持分，此有00
00、0000、0000、0000、0000、0000建號之建物登記簿謄本在卷可按（本院卷二第90至101頁）可明。自不能認定系爭28個法定停車位之專有權為上訴人單獨取得。
③原任宇淳公司董（監）事之證人張福寧於本院證述：
「（問：宇淳公司於規劃、銷售歡喜樓社區時，就系爭地下室0樓1至28號停車位之所有及使用權如何分配？出售當時與買方如何約定？）答：因為我沒有參與，我不瞭解是如何處理。」「（問：宇淳公司就地下室0樓28個停車位有無出售？）答：不瞭解，但是地下0樓我們有開會討論要做地下商場。」「（問：宇淳公司就系爭28個停車位，有無移交予管委會管理使用？）答：我不清楚。」堪認之證人張福寧並不知悉系爭28個停車位之緣由始末，依其證詞實無法證明系爭28個停車位之所有權及使用權均為宇淳公司所有。
故上訴人執張福寧上開證述所稱地下0樓我們有開會討論要做地下商場等語，即斷言系爭28個停車位之所有權及使用權均為宇淳公司所有云云，實非可採，上訴人既未能證明開會係約定分管契約，亦未能提出會議紀錄以佐其說，伊之主張自非可取。
④查：⑴證人劉正義（第一屆主委）於本院證稱：「（
問：你是否本棟原始住戶？）…是。」「（問：宇淳公司賣房子給你，是否有在契約中約定把地下0樓系爭28個法定停車位設定專用權給宇淳公司單獨使用？）…印象中沒有。」（參見本院卷二第113頁倒數第3列以下）。⑵證人李佶明（第四屆主委）於本院證稱：「（問：你是否為原始住戶？）…我大約民國84或85年搬進去的。」「（問：買賣契約中是否約定把地下一樓系爭28個法定停車位設定專用權給宇淳公司單獨使用？）…沒有。契約書沒有特別提到28個停車位是宇淳公司的。印象中沒有。」（參見同上卷第114頁倒數第14列以下）。⑶證人汪易男（第五屆主委）於本院證稱：「（問：你是否為原始住戶？）…我是原始住戶，我是民國85年底搬入的。」「（問：被上訴人管委會是否曾與任何特定人（含宇淳公司）就系爭28個停車位成立分管契約？）…就我所知沒有。我和宇淳公司沒有針對28個車位有分管契約。」「（問：買賣契約中是否約定把地下0樓系爭28個法定停車位設定專用權給宇淳公司單獨使用？）…沒有。」（參同上卷第114頁反面第5列以下)。⑷證人湯錦秀（第九、十屆主委）於本院證稱：「（問：你是否為原始住戶？）…我是原始住戶。我是第9、10屆的主委。」「（問：被上訴人管委會是否曾與任何特定人（含宇淳公司）就系爭28個停車位成立分管契約？）…這部分我不清楚，印象中是沒有。」「（問：買賣契約中是否約定把地下0樓系爭28個法定停車位設定專用權給宇淳公司單獨使用？）…沒有。」（參本院卷第115頁第13列以下）。揆諸上開4位證人之證詞，宇淳公司從未與全體買受人約定系爭28個法定停車位之專用權係由宇淳公司單獨使用，且未就系爭28個停車位之專用權將專屬於宇淳公司、其存續期間、廢止事由等有關事項，向全體買受人（區分所有人）提供充分資料並做充分說明，並經全體住戶同意，準此，本件並無成立上訴人所主張「默示分管契約」之情事，上訴人雖主張依張福寧證言宇淳公司未就系爭28個停車位之專用權讓與管委會，是宇淳公司仍保留專用權云云，惟此僅係上訴人單方片面之主張，實乏依據。⒊上訴人復主張：系爭28個停車位未分擔地下0樓之車道
，在使用上須通行上訴人專有之系爭0000建號才能夠出入，宇淳公司於最初規劃上亦在地下0樓入口單獨設一鐵捲門，以區隔地下0、0樓之車輛、系爭28個停車位全部面積為399.5平方公尺，佔系爭0000建號全部面積480
1.11平方公尺，比例為831/10,000，與上訴人於系爭0000建號之持分844/10,000相去不遠、依據上證7分配表，宇淳公司只售出地下0、0層之停車位，於第一次登記時地下0、0層之停車位尚有7個未售出，其後才陸續售出，以此可推知，若區分所有權人擬購取地下0層停車位，當然亦必須自宇淳公司所保留之844/10,000持分中買受，且系爭28個停車位為宇淳公司原始起造未出售之停車位，其專用權自屬於宇淳公司，而上訴人係繼受宇淳公司取得該專用權：且停車位有大小停車位之區分等語，被上訴人則以前詞置辯。經查：
①上訴人在原審曾以100年8月29日民事準備（二）狀第
3頁主張：「三、0000建號主要用途為『共有部分』，涵蓋0層、0層、屋頂突出物、地下0、0、0層…因此，凡屬購買歡喜樓第一期之區分所有人而取得之建物謄本，均註記共用部分：國宅段0000建號、4801.11平方公尺，而權利範圍則視其專有部分多寡及有無買受車位而定，為此原告特就歡喜樓社區建物門牌號碼及其建號，依序就0000建號之權利範圍及有無車位整理一覽表。」等語。復提出「歡喜樓社區建物門牌號碼及其建號，依序就系爭0000建號之權利範圍及有無車位整理一覽表」(參見原證16號，原審卷第97頁)確切表示社區住戶有無車位之權利範圍差異為每一個車位37/10,000。又上訴人在原審辯論時亦曾主張：
「…有2個車位之0000建號建物之共用部分權利範圍（92/10,000）顯然較無車位之4363建號建物（18/10,000）多了74/10,000，準此，原告（上訴人）所有…0000建號之權利範圍844/10,000，顯即指原告（上訴人）擁有系爭28個停車位…」（另參見原審判決書第7頁倒數第12列以下）。上訴人自認「0000建號權利範圍則視其專有部分多寡及有無買受車位而定」、「每一停車位應增加持分37/10,000」、「有二個車位者之共用部分權利範圍較無車位之建物多了74/10,000」等事實，上訴人於本院審理中撤銷自認，主張系爭28個停車位不需分擔車道面積，單一小車位持分為26.94/10,000，大車位持分為31.24/10,000，與地下0、0樓之單一停車位持分為37/10,000不同（見本院卷一第121頁），為自認之撤銷，被上訴人不同意，亦不符民事訴訟法第279條第3項之要件，自不生自認撤銷之效力。
②依上開上訴人自認之事實，可見若系爭28個法定停車
位歸屬其使用，至少亦要有1,036/10,000（37×28＝1036）以上之系爭0000建號共用部分持分，始為正確（或如原判決以上訴人主張之擁有2個車位的專有建物（92/10,000）依比例計算，上訴人對於系爭0000建號共用部分之持分範圍，亦應有1,288/10,000（92×14=1288 )即可)。依上開0000建號應有部分僅有844/10,000，與上述上訴人主張之二種停車位持分之算法均不符合，根本不足以對應伊所自承之系爭28個停車位，更遑論上訴人本身之地下0層系爭0000建號專有部分，登記面積即有1,367.82平方公尺（約413.76坪）（參見原證2號，原審卷第13頁），遠較社區其他一般住戶來的高，亦有依（面積）比例配置系爭0000大公（例如電信機房、水箱、廁所、梯間…等）持分之必要（對應社區共用設備）。倘依上述，將上訴人有關系爭0000建物之844/10,000共用部分持分，全部配置予系爭28個停車位（即便如此仍有不足），無非意謂名下系爭0000建號專有建物並無任何配置社區公設之持分，則上訴人自無權使用社區電梯、電信機房、變電箱、水塔等諸多共用設備之可能，益徵上訴人主張之不合理。至於上訴人主張大小車位，宇淳公司係出售7個停車位後剩餘系爭0000建物之844/10,000共用部分持分，全部配置予系爭28個停車位等情，顯與上開所述不符，上訴人亦未能舉證以實其說，伊之主張自非可取。
⒋上訴人又主張：當時系爭28個停車位之價值高達至少1,
960萬元以上，依常理宇淳公司不可能無償提供給被上訴人或其住戶使用，況當時宇淳公司已財務不佳甚至積欠管理費，宇淳公司更不可能無償將價值1,960萬元以上之系爭28個停車位免費贈送，則宇淳公司保留為自己所有、使用始符常理。故上訴人自前手張敦淵及輾轉自拍賣前手取得系爭28個停車位專用權等語。被上訴人則以前詞置辯，經查：
①依上訴人所舉其與張敦淵間之不動產買賣合約書（參
見原審原證1號，原審卷第9頁）第二條載明其「買賣標的物標示及權利範圍」為：「『土地座落』：○○縣○○鄉○○段○○○號，面積計2,226平方公尺；權利範圍：1360/10,000」、「『建物座落』：地址：
○○縣○○鄉○○○路○段○○巷○號地下0樓（建號：
0000，面積計1367.82平方公尺。）權利範圍：全部」。同合約書第三條之買賣價金為1千8百萬元，依專有部分面積413.76坪換算，不含公設部分之每坪單價僅為4.35萬元(1800/413.76=4.35)，核與交易當時（97年5月20日）新北市林口區屋齡約13年公寓大廈之正常交易行情，即已明顯偏低。參以上訴人自承「當時系爭28個停車位之價值高達至少1,960萬元以上」，如依伊主張以1,800萬元即取得系爭0000建號建物及系爭28個停車位之所有權或專用權，依伊之邏輯除系爭0000建號為張敦淵贈與上訴人外，另價值1,960萬元之系爭28個停車位，張敦淵亦應減價1百萬元折讓，否則上訴人合理購得之價金至少應為3,700萬元，上訴人竟能以超低價1,800萬元買得，實不合常理，亦無法自圓，依上訴人主張適足證明，上訴人與張敦淵間就建物之買賣標的物，僅為系爭0000建號及對應之社區公用設備，自不包含系爭28個停車位。況上開合約亦明白顯示未包括系爭28個停車位，亦未附有系爭28個停車位之附圖，上訴人所云包括停車位，明顯違反契約文義規定，自非可取。況系爭28個停車位價值高達1,900萬元既已超過系爭0000建號建物之價值，何以張敦淵未載明於買賣契約，而願（無償）贈與上訴人？亦與常理相違。除非上開買賣契約另隱含有贈與契約（贈與系爭0000建號建物部分），上訴人主張顯自相矛盾而不可取。再者，依張敦淵於第15402號偵查案件中證述：系爭土地係自澤普公司購得，當時伊買得時，系爭地下0樓己經由被上訴人出租給住戶，伊只看資料，未曾去過現場，買得這3年伊不能利用，只能付稅金，故出售予上訴人等語（見第15402號偵查卷第88頁，本院卷外置影本），揆諸張敦淵所述，足見系爭28個停車位自始未交付上訴人，則張敦淵自始未曾自澤普公司取得系爭28個停車位之占有，如何交付上訴人？上訴人又如何依默示分管契約取得專用權？上訴人又如何經默示分管契約取得分管及占有系爭28個停車位，上訴人迄今均未舉證證明，益證上訴人主張無理由。
②依據⑴執行法院91年執字第2585號執行卷附拍賣公告
、執行法院委請槃谷不動產投資顧問有限公司（下稱槃谷公司）出具之91年3月21日鑑定報告書可知，該次拍賣標的並不包括系爭28個停車位，有上開不爭執事㈢可參，依拍賣公告顯示拍賣部分僅係系爭0000建物所需對應使用之社區大公持分，顯未將系爭28個停車位列入拍賣範圍，拍賣公告上亦未有系爭28個停車位之附圖。⑵次查，執行法院於執行拍賣前，為確認拍賣標的之市場價值，曾委請槃谷公司出具91年3月21日法院鑑定報告書（被上證14號，本院卷一第153至163頁），依該鑑定報告書所示，系爭28個停車位自始即未納入建物價值之鑑定範圍，此參酌上開鑑定報告書之鑑價內容及範圍自明，益證系爭28個停車位並非上開拍賣之標的。⑶復查，上訴人主張，系爭28個停車位係起造人宇淳公司保留使用，因積欠管理費而被上訴人占用中云云。惟據上述執行法院執行卷可知，當次拍賣之標的本即不包含系爭28個停車位，此與宇淳公司有無保留使用系爭28個車位等情，毫無關聯。參上可證，拍賣之最終承買人澤普公司既僅取得系爭0000建物之產權，並未取得系爭28個停車位之所有權或分管使用權。基此，上訴人主張其自張敦淵處輾轉取得系爭28個停車位之所有權或使用管領權云云，顯無可採。
㈢關於不當得利部分：
綜上㈠㈡所述，上訴人不能證明其對系爭28個停車位有單獨所有權或約用專用權，則其本於民法第767條前段規定及分管契約，依民法第179條前段不當得利之法律關係，請求被上訴人應自98年1月1日起至返還系爭地下0樓建物予上訴人之日止，按月給付上訴人4萬2,000元不當得利，亦屬無據，應予駁回。
綜上所述，上訴人不能證明其對系爭28個停車位有單獨所有
權或約定使用權，則其本於民法第767條前段規定及約定專用權與民法第179條前段不當得利之法律關係，請求被上訴人應將系爭停車位返還上訴人。被上訴人自98年1月1日起至返還系爭地下0樓建物予上訴人之日止，按月給付上訴人4萬2,000元部分及假執行之聲請，均屬無據，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴論旨聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，認與本判決之論斷不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
據上論結，本件上訴，為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 11 月 27 日
民事第二庭
審判長法 官 許正順
法 官 王怡雯法 官 李芳南正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 11 月 28 日
書記官 陳禹任附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。