臺灣高等法院民事判決 101年度上字第942號上 訴 人 黃貴雄
余文輔鍾國雄羅欽師呂鑑家陳翔裕上列六人共同訴訟代理人 楊安騏律師
陳鄭權律師被 上訴人 陳盛海訴訟代理人 陳耀坤上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國101年6月6日臺灣桃園地方法院100年度訴字第1271號第一審判決提起上訴，本院於102年3月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。經查，兩造因坐落桃園縣楊梅市○○段○○○○號、第437號、第555號、第635號、第679號及第708號等土地（下稱系爭土地）之三七五租約是否存在發生爭議後，業經上訴人申請調解，並經楊梅市公所耕地租佃委員會調解、桃園縣政府耕地租佃委員會調處而未成立，遂經桃園縣政府移送原法院審理，有桃園縣政府100年8月18日府地用字第0000000000號函（見原審卷第4頁）及所附之系爭第147號租約租佃爭議調處不成立案附卷可憑，是本件起訴，核於上揭法律之規定並無不符。
二、又按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存在與否不明確，原告主觀上認其法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態能以確認判決將之除去者言，最高法院52年度台上字第1240號判例意旨可資參照。本件租佃爭議之訴既係因上訴人認系爭土地上之租約無效，且系爭土地之謄本上仍登記有三七五租約存在，致上訴人對系爭土地之所有權之行使此法律關係有不安之狀態存在，此不安之狀態復得以確認判決將之除去，則上訴人提起本件確認之訴，自屬有即受確認判決之法律上利益。
貳、實體方面：
一、按當事人是否適格為法院應依職權調查事實，而確認之訴，祇須主張法律關係存否有不明確者，對於爭執或否認其主張者提起，即屬當事人適格。查系爭土地部分固有部分共有人未併聲請調解、調處，惟本件上訴人係主張系爭耕地上之前開租賃關係不存在，而對爭執其主張之被上訴人提起本件確認之訴，應認有確認之訴之法律上利益，上訴人提起本件確認租賃關係不存在之訴，其當事人適格即無欠缺，合先敘明。
二、上訴人起訴主張：被上訴人前於民國（下同）37年12月20日與訴外人義友會股份有限公司（下稱義友會公司）就桃園縣楊梅市○○段○○○○號、第437號、第555號、第635號、第679號及第708號等土地（下稱系爭土地）簽訂臺灣省桃園縣楊梅鎮私有耕地租約平字第20-1號租約（下稱系爭第20-1號租約）。嗣於77年9月29日申請變更系爭第20-1號租約為平字第147號（下稱系爭第147號租約）。惟系爭土地之原始所有權人乃為日據時期之合資會社義友會（下稱系爭義友會），而系爭義友會既係於日據時期成立之公司組織，於台灣光復後，並未依我國公司法之規定向主管機關經濟部辦理登記，是系爭義友會之法人格地位於臺灣光復後即自始不存在。故自臺灣光復以後，系爭土地之所有權人，應為系爭土地之謄本上所登載之所有權人（現為伊等），而非系爭義友會或義友會公司。因之系爭第20-1號租約出租人欄所標示之「義友會股份有限公司」、「代表人：鄭石泉」，及系爭第147號租約出租人欄所示之「義友會股份有限公司代表人鍾娘標」均非系爭土地之所有權人，當屬違法之耕地出租人，上開租賃行為即屬民法第118條之無權處分，且系爭第147號租約又經土地所有權人拒絕承認，自屬無效之租約。縱認訴外人義友會公司當時為系爭土地之所有權人，然觀系爭第147號之租約出租人欄僅有「鍾娘標」之印文，無訴外人義友會公司之印文，應屬無效之簽章方式，則系爭第147號租約仍應屬無效租約。另系爭第147號租約於98年辦理續約時，伊等並未接到任何續約之通知，然桃園縣楊梅市公所竟逕為辦理系爭第147號租約之續約登記，程序非法，應不生合法續約效力，故縱使98年前之系爭第147號租約有效，98年後所辦理之續約尚未生效，兩造間就系爭土地之租賃關係仍不存在。爰依法提起本件訴訟等語，求為判決確認兩造間系爭土地之租賃契約法律關係不存在等語。原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認被上訴人與上訴人間就桃園縣楊梅市○○段345、437、
555、635、679、708地號土地之租賃法律關係不存在。
三、被上訴人則以：被上訴人早於37年12月20日即就系爭土地與系爭義友會簽立系爭第20-1號租約，嗣變更租約字號為系爭第147號租約。其後因出租人變動，楊梅市公所於97年11月14日以桃楊鎮民字第0000000000號函更改租約附表並為出租人異動通知。而系爭土地之出租人為訴外人義友會公司，即日據時期之系爭義友會，依地籍清理條例第17條、第18條及內政部98年11月18日台內地字第0000000000號令及99年10月
8 日台內地字第0000000000號函等說明意旨可知，應依原始出資股權或出資比例，更正登記為原權利人或其繼承人所共有。本件上訴人亦循此將原出租人於97年12月23日由訴外人義友會公司更正登記為上訴人及其他系爭土地之共有人，則系爭第147號租約之訂立及嗣後於98年間所進行之續約，於法並無不當之處等語，資為抗辯，並答辯聲明：上訴駁回。
四、查被上訴人曾就系爭土地，與「義友會公司」簽訂系爭第20-1號租約，嗣系爭第20-1號租約依內政部91年4月10日台內地字第0000000000號函變更為系爭第147號租約，又被上訴人最初承租系爭土地之時間，係自37年12月20日起至46年12月19日止，而系爭土地原登記所有權人為系爭義友會，後陸續更動如原判決附表一到六所有人等情，有66年7月之「臺灣省桃園縣私有耕地租約平字第20-1號」、78年12月12日之「桃園縣楊梅鎮私有耕地租約附表平字第20-1號」、98年2月6日之「桃園縣楊梅鎮私有耕地租約附表平字147號租」附卷足憑（見原審卷第48至50頁），並經原法院函查無誤，有桃園縣楊梅市公所100年9月21日桃楊市民字第0000000000號函暨所附系爭第20-1號租約、系爭第147號租約歷年資料影本在卷可據（見原審卷第85、100至106頁），復為兩造所不爭執（見本院卷第50頁反面），堪信為真正。
五、上訴人主張系爭第20-1號租約，及嗣後所變更之系爭第147號租約，各該租約之出租人，均非系爭土地所有權人，核係各該出租人之無權處分，且系爭第147號租約亦經土地所有權人拒絕承認，自屬無效，是兩造間就系爭土地之租賃法律關係不存在等語，則為被上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件所應審究者核為：台灣光復後，系爭租約以義友會公司名義簽訂之效力為何？鍾娘標、鄭石泉以義友會公司之法定代理人身分與被上訴人簽訂系爭租約之效力為何？系爭租約是否有效成立？經查：
㈠按以日據時期會社或組合名義登記之土地，原權利人或其繼
承人應於申請登記期間內提出有關股權或出資比例之證明文件，向該管登記機關申請更正登記為原權利人所有。前項所稱原權利人，指中華民國34年10月24日為股東或組合員，或其全體法定繼承人者。但股東或組合員為日本人者，以中華民國為原權利人；前條規定之土地，依下列方式處理：一、原權利人及其股權或出資比例已確知者，依各該原權利人之股權或出資比例登記為分別共有。二、原權利人之股權或出資比例全部或部分不明者，原權利人或其繼承人應就不明部分之土地權利協議其應有部分，協議不成者，其應有部分登記為均等。三、原權利人及其股權或出資比例全部或部分不明者，其不明部分之土地權利依第11條第1項規定辦理，96年3月21日公布之地籍清理條例第17條第1項、第2項前段、第18條第2項定有明文。
㈡查系爭土地原登記所有權人為系爭義友會，有系爭土地重測
前○○○鎮○○段水尾小段第39、39-1、40-1、41、42-1、48-1地號之土地登記簿謄本在卷可參（見原審卷第132至143頁），惟系爭土地所有權人業已依上開規定，於97年12月23日後，由系爭義友會陸續更正為各相關自然人之事實，此有桃園縣楊梅地政事務所101年1月3日楊地登字第0000000000號函暨所附登記申請書謄本附卷可稽（見原審卷第352頁及外放之登記申請書謄本影本），嗣系爭土地更正後之所有權人又陸續變動為如原判決附表所示，亦有系爭土地之網路申領《異動索引》在卷可參（見原審卷第293至339頁）。是依上開地籍清理條例之規定，可知以日據時期會社或組合名義登記之土地，並非無效之登記，僅係得由原權利人或其繼承人於申請登記期間內提出有關股權或出資比例之證明文件，向該管登記機關申請更正登記為原權利人所有；易言之，日據時期會社或組合名義於臺灣光復後縱未依我國公司法相關規定成立公司組織，依此日據時期會社或組合名義辦竣總登記之土地，其所有權應認屬於擁有該日據時期會社或組合名義股權或出資之自然人所有，要無疑義。
㈢次查依66年7月之第20-1號契約所示，可知被上訴人最初承
租系爭土地之時間，係自37年12月20日起至46年12月19日止（見原審卷第129頁），斯時與被上訴人就系爭土地訂立前開系爭20-1租約之訴外人義友會公司固未依我國公司法成立公司組織，有經濟部100年9月23日經授商字第00000000000號覆函在卷可參（見原審卷第120頁）。然依前開說明，系爭土地於光復後先將所有權登記於系爭義友會名義，仍非無效。則66年7月之第20-1號租約之出租人固記載為「義友會股份有限公司」，法定代理人為「鄭石泉」（見原審卷第128頁），而嗣後於91年間變更為系爭第147號租約之初，亦登載出租人為「義友會股份有限公司」、法定代理人為「鍾娘標」（見原審卷第130頁），惟此或係當事人於當時誤認可將日據時期之系爭義友會逕自轉換與我國公司法規定相符之名稱之故，堪認系爭租約上開記載容係筆誤之緣故，則當時與被上訴人就系爭土地成立租約者，自應認確屬系爭土地之登記所有權人即系爭義友會無誤。且按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務；出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第1148條第1項前段、第425條第1項各有明文。查本件上訴人或係因買賣或係因繼承而取得系爭土地之所有權應有部分，有前揭系爭土地之謄本、異動索引可稽（詳如原判決附表所示），自應認系爭租約之效力及於由系爭義友會名義更正為所有權人之上訴人，要不因系爭義友會未辦理公司登記而致無效。
㈣上訴人固主張鄭石泉、鍾娘標並未依地籍清理條例第17條規
定登記為系爭土地之共有人，並非系爭義友會之股東，其二人以訴外人義友會公司法定代理人名義所簽立之系爭第20-1號或嗣後之第147號租約，核屬無權代理，且未經系爭義友會或土地所有權人承認，系爭租約自未生效云云。然查：
⒈本件上訴人鍾國雄即為鍾娘標之子，有戶籍謄本在卷可參
（見本院卷第28頁），則審酌原出資股東之繼承人或已歷數代，此有外放之登記申請書謄本影本可佐，尚非所有原出資股東之繼承人均依地籍清理條例第17條規定登記為權利人，且代表人非必為系爭土地所有權人，自不足據嗣後依地籍清理條例第17條規定登記之所有權人名義，即遽認鄭石泉、鍾娘標確屬無權代理或無從有表見代理之成立。
⒉被上訴人抗辯系爭義友會雖未依公司法規定向主管機關辦
理登記，但其仍採股份有限公司組織形態，推選代表人處理相關租佃事宜等語，亦據其提出合資會社義友會98年度營業報告、義友會98、99年度租穀收入、98年12月20日及99年12月12日租金收據為佐（見本院卷第29至32頁）。觀諸上開合資會社義友會98年度營業報告（見本院卷第29至30頁），其上記載有「資產負債表」、「董事長黃貴雄」、「董事鍾國雄」、「監事倪雲江」等字樣，堪認被上訴人上開抗辯為可採。又98年12月20日及99年12月12日租金收據雖係出具予訴外人陳盛樞，惟自該等收據並非以手書寫，而係就數額部分、年度部分予以空白，以利記載之印刷制式格式，且98、99年之收據格式均相同等情以觀（見本院卷第31至32頁），顯見該收據格式並非僅為陳盛樞一人或為單一年度而製作，應係為多人且非單一年度；另依上開義友會98、99年度租穀收入之記載（見本院卷第31至32頁），核係以表格方式列出被上訴人及訴外人陳盛樞、陳盛乾所納租穀收入之期別、數量及金額，99年度租穀收入甚且記明「休耕以6折計收」等字樣，並經黃貴雄簽名其上，顯見被上訴人確有繳納，而義友會確有如表格所示之實際收入，始得製成如上開所示詳盡之表格，且此至少亦應為上訴人黃貴雄所知悉，堪認被上訴人抗辯，自訂約後，義友會每年開會，其等在開會時繳租，義友會公司會推派一位代表收租，鄭石泉、鍾娘標、黃貴雄均係代表人，其亦有繳租等語為可取，亦難認斯時鄭石泉、鍾娘標確為無權代理。上訴人主張收據非簽發予被上訴人，黃貴雄未以義友會公司代表人名義簽立字據，伊等係100年始發現系爭租約違法無效而起訴，無從證明有訂立系爭租約云云，洵難憑採。
⒊按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為
其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第169條定有明文。本件縱認鄭石泉、鍾娘標並未經系爭義友會繼承人或嗣後登記為系爭土地之所有權人推選為代表人，然其以義友會之代表人自居，且應係自訂約後即向被上訴人長期收取租金，始有持續續約之情形，復未見權利人有何於本件起訴前曾有反對之意思表示，難期被上訴人明知有無代理權或可得而知之情事，則被上訴人抗辯本件有表現代理之適用，應認有據。系爭第20-1號、第147號租約對系爭義友會及因買賣或因繼承而取得系爭土地之所有權應有部分之本件上訴人，自屬有效。
㈤又按耕地三七五減租條例第6條第1項載「本條例施行後耕地
租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效（最高法院51年台上字第2629號判例要旨參照）。即耕地三七五減租條例規定耕地租約應一律以書面為之者，旨在防止當事人間事後生爭議，而以作成書面為證明之方法而已，並非以作成書面為租約之成立或生效要件；而租賃為諾成契約，耕地租賃由當事人約定一方以田地租與他方使用，他方支付租金而生效力（最高法院69年度台上字第712號、70年度台上字第1217號裁判意旨參照）。是本件縱認系爭第20-1號、第147號租約將出租人誤載為「義友會股份有限公司」，惟被上訴人既確有向系爭義友會承租系爭土地，已如前述，自無礙被上訴人就系爭土地確有租賃權存在之認定。至於上訴人主張系爭第147號之租約出租人欄僅有「鍾娘標」之印文，無訴外人義友會公司之印文，且98年辦理續約時，伊等未接到續約通知，而係桃園縣楊梅市公所逕為辦理系爭第147號租約之續約登記，另被上訴人未能提出出租人之證明文件即義友會公司登記證明文件及其代表人資格等情，縱認屬實，依上開說明，應認亦不影響系爭第
14 7號租約之有效存在，上訴人主張系爭租約為無效，洵無足採。是本件上訴人或係因買賣或係因繼承而取得系爭土地之所有權應有部分，而系爭第147號租約既自始有效，均已如前述，系爭租約對上訴人自應認仍繼續有效存在。
六、綜上所述，兩造對系爭土地基於系爭第147號租約所生之租賃關係仍然存在，從而，上訴人訴請確認兩造間系爭土地之租賃契約法律關係不存在，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、至兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 4 月 2 日
民事第六庭
審判長法 官 蔡烱燉
法 官 周美雲法 官 黃莉雲正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 102 年 4 月 2 日
書記官 魏汝萍附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。