臺灣高等法院民事判決 101年度上字第911號上 訴 人 台北磚廠股份有限公司法定代理人 林錦和訴訟代理人 彭玉華律師
王宇晁律師高姿瑢律師被上訴人 陳阿順 住臺北市○○區○○街○○號6樓之5訴訟代理人 林辰彥律師複代理人 童雯眴律師
謝玉玲律師被上訴人 張陳玉蘭 住新北市○○區○○路○○○巷○號
林武煌上二人共同訴訟代理人 王瀅雅律師上列當事人間確認耕地租賃關係不存在等事件，上訴人對於中華民國101年7月11日臺灣臺北地方法院100年度訴字第2430號第一審判決提起上訴，本院於102年1月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
確認兩造間就坐落於台北市○○區○○段○○段○○○地號土地之耕地租賃關係不存在。
確認兩造間就前項土地其中零點肆玖捌叄公頃土地，自民國九十八年一月一日起至一百零三年十二月三十一日止之租賃關係存在。
被上訴人應共同將上開第二項土地之台北市○○區○○○○00號耕地租約登記予以塗銷。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國(下同)44年8月1日買受坐落於台北市○○區○○段○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），並於48年1月31日登記為該地所有權人。嗣伊於56年底將系爭土地其中面積0.4983公頃土地出租予訴外人陳阿乾，簽訂台灣省台北市私有耕地租約(下稱三七五租約)並為三七五租約之登記(即台北市○○區○○○○00號私有耕地租約)，租賃期間自57年1月1日起至62年1月1日止共計6年，租賃期限屆滿後，以每6年為1期，續租迄今。其間陳阿乾於91年去世，由繼承人即被上訴人丙○○、乙○○○、甲○○三人繼受取得承租人地位，被上訴人丙○○於92年12月16日、被上訴人乙○○○、甲○○則於93年1月8日，逕依耕地三七五減租條例(下稱減租條例)第20條、耕地三七五租約清理要點第3點規定，向台北市松山區公所申請將系爭土地耕地三七五租約之承租人變更為被上訴人等人，並於97年12月31日租約到期後，再分別申請就系爭土地續訂三七五租約，租賃期間為6年，租期自98年1月1日起至103年12月31日為止。然上訴人嗣後發覺系爭土地早於45年5月4日即依法編定為公共設施用地之機場用地，並非耕地，故陳阿乾自始承租系爭土地其中0.4983公頃土地，即無減租條例之適用。而伊於92年間起仍繼續向被上訴人每人每年分兩期收取租金，每半年一期每期各新台幣(下同)3,996元，共計11,988元迄今，故兩造間就系爭土地其中0.4983公頃土地應有普通定期租賃關係存在。又被上訴人為上開耕地三七五租約之承租人變更登記與續約，實屬限制、妨害上訴人對於系爭土地之所有權限，爰依據民法第767條第1項中段規定，請求被上訴人塗銷上開租約登記。並聲明：確認被上訴人與上訴人間就系爭土地之耕地租賃關係不存在。確認被上訴人與上訴人間就系爭土地其中
0.4983公頃土地，自98年1月1日起至103年12月31日止，有定期租賃關係存在。被上訴人應共同將系爭土地之台北市○○區○○○○00號耕地租約登記予以塗銷。原審為上訴人敗訴判決，上訴人不服提起上訴，上訴聲明：原判決廢棄。確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不存在。確認兩造間就系爭土地其中0.4983公頃土地，自98年1月1日起至103年12月31日止之租賃關係存在。被上訴人應共同將系爭土地之台北市○○區○○○○00號耕地租約登記予以塗銷。
二、被上訴人則以：系爭土地之地目現仍為「田」，可見系爭土地本得作為耕地使用。而上訴人與陳阿乾於57年間訂立三七五租約時，系爭土地縱於45年5月4日即公告為公共設施之機場用地，然依土地法第83條及都市計畫法台北市施行細則第21條規定，於其所定之使用期限前，系爭土地仍得繼續為從來之使用，且依系爭土地之都市計畫公共設施用地及土地使用分區證明書所載，非但無從知悉系爭土地之徵收取得方式，更遑論台北市政府就系爭土地有核定期限且即將徵收使用該土地作為機場用地。從而於系爭土地編定之使用期限屆至前，實不得謂其因業經編列為機場用地，而得遽認系爭土地已非耕地而無減租條例之適用。又上訴人既已主張於91年間陳阿乾過世後，自92年起，上訴人仍繼續向陳阿乾之繼承人即被上訴人，每半年一期，每期向被上訴人各收取3,996元，共計1萬1,988元，持續收取租金迄今，則兩造間之租賃契約於到期後，既無耕地三七五清理要點第3點第2項之出租人視為同意之適用，而應依民法普通租賃關係，依民法第451條第2項規定，因被上訴人仍為租賃之使用收益，而上訴人不即表示反對意思且仍繼續收取租金，應視為以不定期限繼續契約關係，故縱認兩造間就系爭土地並無耕地租賃關係，亦應為不定期租賃關係，上訴人主張為租期至103年12月31日為止之定期租賃關係，為無理由。再者，上訴人早知系爭土地已編為機場用地，然迄40餘年後始主張系爭土地非耕地，顯有權利濫用之情云云置辯。答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項(見本院卷第97頁背面)：
㈠、上訴人前於44年8月1日買受面積為0.5056公頃之系爭土地，並於48年1月31日登記為系爭土地所有權人。上訴人後與陳阿乾就系爭土地其中面積0.4983公頃土地成立耕地三七五租約，租賃期間自57年1月1日起至62年1月1日止，租賃期限屆滿後，以每6年為1期，並於期滿每6年續約1次。
㈡、陳阿乾後於91年去世，被上訴人丙○○、乙○○○、甲○○為陳阿乾之繼承人，被上訴人丙○○於92年12月16日、被上訴人乙○○○、甲○○則於93年1月8日，逕依減租條例第20條、耕地三七五租約清理要點第3點規定，向台北市松山區公所申請將上開租約之承租人變更為被上訴人，並於97年12月31日租約到期後，再分別申請就系爭土地續訂耕地三七五租約，租賃期間為6年，租期自98年1月1日起至103年12月31日為止，即台北市○○區○○○○00號租約。
㈢、依據三七五租約及登記謄本所載，系爭土地之地目仍為「田」，於45年5月4日因台北市政府都市計畫而將之列為「公共設施用地」之「機場用地」。
四、本院得心證之理由：上訴人主張系爭土地為伊所有，該地於45年5月4日已經依法編定為公共設施之機場用地，非屬耕地，故兩造間就系爭土地所成立之租賃契約應不適用減租條例，而為普通之定期租賃契約，爰訴請確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不存在，僅有普通定期租賃關係存在，並請求塗銷耕地租賃之登記。惟為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯。本件主要爭點：㈠系爭土地是否屬減租條例之耕地？㈡本件為減租條例之租賃或應屬普通租賃？㈢上訴人請求確認及塗銷三七五租約登記有無理由？茲分述如下：
㈠、系爭土地是否屬減租條例之耕地？⒈按耕地之租佃，依本條例之規定，減租條例第1條前段有明
文規定，故限於耕地之租佃始有減租條例之適用，而所謂耕地之租佃即土地法所稱耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言，此觀減租條例第1條暨土地法第106條第1項之規定自明（最高法院44年台上字第611號判例要旨參照），又耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第106條第1項定有明文，所稱農地，參照同條第2項之立法精神，應包括漁地及牧地在內，承租他人之非農、漁、牧地供耕作，既非耕地租用，自無減租條例規定之適用（最高法院88年台上字第1號判例要旨參照）。又按都市計畫地區範圍內，應視實際情況，分別設置左列公共設施用地：道路、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、民用航空站、停車場所、河道及港埠用地；學校、社教機構、體育場所、市場、醫療衛生機構及機關用地；上下水道、郵政、電信、變電所及其他公用事業用地；本章規定之其他公共設施用地；前項各款公共設施用地應儘先利用適當之公有土地。都市計畫法第42條有明文規定。復按「凡編定為某種使用地之土地，不得供其他用途之使用。」土地法第82條前段規定參照。又「編定為某種使用地之土地，於其所定之使用期限前，仍得繼續為從來之使用。」土地法第83條亦有明文規定。
⒉查系爭土地之地目現為「田」，於45年5月4日因台北市政府
都市計畫已列為「公共設施用地」之「機場用地」，為兩造不爭之事實(見前揭㈢所述)，並有台北市政府都市發展局都市計畫公共設施用地及土地使用分區證明書可稽（見原審卷第87頁、本院卷第76頁)，堪以採信。而上訴人係48年1月31日始登記為系爭土地之所有權人，有土地登記謄本可據(見原審卷第26頁、本院卷第77頁)，亦屬可信。而上訴人與被上訴人之被繼承人陳阿乾於57年1月1日訂立三七五租約，續約迄今等事實，亦為兩造所不爭之事實(見㈠、㈡)，復有土地登記謄本、三七五租約及台北市松山區公所函可考(見原審卷第26、27、29至71頁、本院卷第77、79至83頁)，亦堪認定。足見上訴人48年1月31日取得系爭土地所有權時、三七五租約57年1月1日訂定時，系爭土地早已編定為公共設施用地而非耕地。
㈡、本件屬減租條例之租賃或應屬普通租賃？上訴人主張系爭土地非耕地，兩造間成立普通租賃契約，惟被上訴人則以依土地法第83條及都市計畫法台北市施行細則第21條規定，系爭土地仍得繼續為從來之使用，而成三七五租約云云。經查：
⒈按土地法第83條規定：「編為某種使用地之土地，於其所定
之使用期限前，仍得繼續為從來之使用。」，又參諸最高法院86年度台上字第3597號裁判要旨：「耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定之出租人得於租賃期間屆滿前終止耕地租約之情形，係以出租之土地原屬『耕地』，於耕地租約訂立後，經『依法編定或變更為非耕地使用』者為其要件。倘出租時非屬耕地，或於訂約時，『編定或變更為非耕地使用』之情況業已存在，即無該條款之適用。」，另參最高法院另一判決：「編為某種使用之土地，於其所定之使用期限前，仍得繼續為從來之使用。土地法第八十三條定有明文。又土地法第八十二條所謂凡編為某種使用之土地，不得供其他用途之使用，並非排除於其所定之使用期限前，仍為繼續從來之使用，此觀同法第八十三條之規定自明。自不能因系爭土地經編為住宅區用地，即認為原耕地租賃關係當然終止，而無耕地三七五減租條例第十五條之適用。」(最高法院97年度台上字第1592號裁判要旨)，可知訂定三七五租約之土地，以訂該租約時所承租之土地是否屬於耕地而論，如屬耕地即使事後依法編定或變更為非耕地使用，仍得為原來之使用而適用減租條例，惟如訂租時已非屬耕地，即使為耕地使用而訂有三七五租約，仍非得適用減租條例。
⒉本件上訴人於45年2月4日設立登記，營業項目為各種建築用
磚瓦及水泥瓦、管之製造及進出口買賣業務，及相關各種磚泥材料製造及加工進出口買賣業務，有公司及分公司基本資料查詢可考(見本院卷第75頁)，可知上訴人取得系爭土地所有權時，並非以農、漁、牧為營業業務，而系爭土地早已編定為公共設施用地，參諸土地法第82條規定，自非得以耕地使用，且上訴人於48年1月31日取得系爭土地後，至57年1月1日出租予陳阿乾時，約九年期間，亦無事證足以證實，系爭土地當時係供「田」使用，既無事證證實上訴人原來以耕地使用，再出租予陳阿乾，則上訴人出租系爭土地供陳阿乾耕作自無減租條例適用。
⒊又系爭土地迄今均未經政府徵收為機場用地，此為兩造所不
爭執，依據土地法第83條規定及最高法院75年度第5次民事庭會議決議㈢：「依都市計畫法第42條、第50條、第51條之規定，道路預定地屬於公共設施用地。於一定期限內以徵收等方式取得之，逾期即視為撤銷，且於未取得前，所有權人仍得繼續為原來之使用或改為妨礙指定目的較輕之使用，並得申請為臨時建築使用。」，足知系爭土地於尚未經政府徵收後作為機場用地前，原所有權人即上訴人非不得就系爭土地繼續為從來之使用。惟系爭土地所有權人為上訴人係以磚、瓦製作、買賣及進出口為其主要業務，已如前述，其於取得系爭土地時已編定為公共設施用地，農漁牧並非其營業項目，則系爭土地並非上訴人直接生產用地，自與土地法第2條所指第二類農地不符，上訴人主張系爭土地供其磚廠營運使用，原為空地即非無本；而上訴人之前手為台灣工礦股份有限公司，其如何使用系爭土地已非可考，被上訴人並未證實上訴人原以耕地使用始再出租予被上訴人或上訴人自其前手取得系爭土地即承繼前手農地而為系爭土地之使用，則被上訴人依土地法第83條及都市計劃法規定抗辯得為原來之使用云云，即無可取。
⒋又被上訴人援引最高法院97年度台上字第1592號、97年度台
上字第832號、97年度台上字第1553號判決，辯稱得為耕地使用，惟上開最高法院判決均係就原三七五租約簽訂「後」，土地始編定為住宅用地、道路用地，揆前說明，自仍有減租條例適用，而101年台上字第621號亦係原耕地因重劃而變更，均與本件於訂三七五租約時，系爭土地業已編定公共設施用地不同，該等判決自非可引為有利被上訴人之認定，附予說明。
⒌又「耕地三七五減租條例所定之耕地租佃，其租賃物以土地
法第一百零六條所定之農地為限，如承租非農地供耕作之用，既與同條例所定之耕地租佃有間，其出租人與承租人間之關係，即應依民法關於租賃之規定，而無耕地三七五減租條例規定之適用」（最高法院87年4月28日87年第3次民事庭會議決議參照）。本件既非屬減租條例之耕地租賃關係，業如前述，則兩造間就系爭土地應成立普通租賃關係，上訴人主張一般租賃關係，即屬可採。且系爭土地租賃訂有期限(如前述㈡)，租賃期間6年，租期自98年1月1日起至103年12月31日為止，則被上訴人抗辯系爭土地屬不定期租賃云云，並無可取。
㈢、上訴人請求確認及塗銷三七五租約登記有無理由？⒈如上所述，系爭土地非減租條例之耕地租賃，為一般租地關
係，則上訴人請求確認系爭土地耕地租約不存在，並請求確認為期6年之定期一般租賃存在，即屬有理。既系爭土地不適用減租條例，則依減租條例所為之三七五租約登記即失所據，上訴人依民法第767條第1項中段規定，請求塗銷該登記，自屬有據。
⒉被上訴人辯稱上訴人早知系爭土地已編為機場用地，然迄40
餘年後始主張系爭土地非耕地，顯有權利濫用之情云云，惟系爭土地雖非耕地，無減租條例適用，但兩造間仍存有一般土地租賃關係，並無否認被上訴人承租人地位，僅法律適用不同，自與權利濫用無涉，被上訴人所辯要無可採。
五、綜上所述，上訴人本於民法第767條第1項中段，請求確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不存在，確認兩造間就系爭土地其中0.4983公頃土地，自98年1月1日起至103年12月31日止之租賃關係存在，被上訴人應共同將系爭土地之台北市○○區○○○○00號耕地租約登記予以塗銷，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第2至4項所示。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，於判決結果不生影響，無一一審究之必要，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 1 月 29 日
民事第二十一庭
審判長法 官 梁玉芬
法 官 黃雯惠法 官 周祖民正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 102 年 1 月 29 日
書記官 蕭進忠