臺灣高等法院民事判決 101年度上字第929號上 訴 人 林俊佑訴訟代理人 林正欣律師被上訴人 吳江鐘
鄭嘉松上 一 人訴訟代理人 林 美被上訴人 張文雄
楊 珠上 一 人訴訟代理人 張淑惠兼上一人訴訟代理人 劉蘭英被上訴人 張達柏（即張献國之承受訴訟人）兼上一人訴訟代理人 張達茂（即張献國之承受訴訟人）上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國101年7月3日臺灣宜蘭地方法院100年度訴字第210號第一審判決提起上訴，本院於102年11月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面本件原審共同被告張献國業於民國101年5月30日死亡（訴訟代理人為張達茂，見原審卷第225頁），有除戶戶籍謄本、死亡證明書可憑（見本院卷第45、51頁），其法定繼承人為張達柏、張達茂、張麗玉、張麗珠，其等依民事訴訟法第168條、第175條第1項、第176條規定，於101年11月27日具狀聲明承受訴訟（見本院卷第66頁）；又本件訴訟係上訴人請求張献國應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）上，系爭22號建物（詳後述）即如附圖所示編號D部分面積74.27平方公尺之地上建物拆除，並將土地返還上訴人，嗣張献國死亡後，繼承人張達柏、張達茂、張麗玉、張麗珠已協議分割系爭22號建物，由張達柏、張達茂取得所有權，此有分割繼承協議書、繼承系統表、宜蘭縣政府地方稅務局房屋稅籍證明書附卷可稽（見本院卷第59至62頁），是上訴人併請求撤回對被上訴人張麗玉、張麗珠之起訴，且被上訴人張達柏、張達茂亦表同意（見本院卷第108頁反面），經核均無不合，應予准許。
乙、實體方面
一、上訴人起訴主張：系爭土地原為訴外人謝連春所有，上訴人為謝連春之債權人，於臺灣宜蘭地方法院（下稱原法院）98年度司執字第14441號給付票款強制執行事件（下稱系爭執行事件），聲請對於謝連春之系爭土地強制執行，而承受取得系爭土地所有權，嗣發現被上訴人張文雄、劉蘭英、吳江鐘、楊珠、鄭嘉松及張献國生前（下合稱被上訴人，單指其中一人或數人時，則逕稱其姓名）於系爭土地上分別建有未經保存登記門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○路○○巷○○號、12號、20號、22號、28號、30號等建物（下分別稱系爭10號、12號、20號、22號、28號、30號建物，合稱系爭6間建物），並經原法院囑託宜蘭縣宜蘭地政事務所實地測量後製作土地複丈成果圖（下稱附圖）在案。兩造間並無任何使用借貸、租賃等法律關係存在，被上訴人顯係無權占有系爭土地。且謝連春與其父親向被上訴人所收取者為地價稅之代繳金額，並非租金。縱使被上訴人與謝連春間成立不定期租賃契約，然依民法第425條第2項規定，該不定期租賃契約亦未存在於兩造之間。爰依民法第767條規定，請求被上訴人應將系爭土地上，系爭6間建物即如附圖所示編號A（面積57.96平方公尺）、B（面積65.24平方公尺）、C（面積84.51平方公尺）、D（面積74.27平方公尺）、E（面積33.76平方公尺）、
F （面積108.8 平方公尺）之地上建物拆除，並將土地返還上訴人等語。（原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴。）並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡張文雄應將系爭土地上，系爭10號建物即如附圖所示編號A 部分面積57.96 平方公尺之地上建物拆除，並將土地返還上訴人。㈢劉蘭英應將系爭土地上，系爭12號建物即如附圖所示編號B 部分面積
65.24 平方公尺之地上建物拆除，並將土地返還上訴人。㈣吳江鐘應將系爭土地上，系爭20號建物即如附圖所示編號C部分面積84.51 平方公尺之地上建物拆除，並將土地返還上訴人。㈤張達柏、張達茂應將系爭土地上，系爭22號建物即如附圖所示編號D 部分面積74.27 平方公尺之地上建物拆除，並將土地返還上訴人。㈥楊珠應將系爭土地上，系爭28號建物即如附圖所示編號E 部分面積33.76 平方公尺之地上建物拆除，並將土地返還上訴人。㈦鄭嘉松應將系爭土地上，系爭30號建物即如附圖所示編號F 部分面積108.8 平方公尺之地上建物拆除，並將土地返還上訴人。㈧願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：張文雄之父即訴外人張引於39年10月間即設籍於宜蘭縣○○鄉○○路○○○○路○00號，於90年7月29日整編為系爭10號建物。劉蘭英於72年12月間即設籍於同路45號，於90年7月29日整編為系爭12號建物。吳江鐘於49年5月即設籍於同路41號，於90年7月29日整編為系爭20號建物。已故張献國於49年7月即設籍於同路40號，於90年7月29日整編為系爭22號建物。楊珠之母即訴外人張朱呅於臺灣光復前即設籍同路38號，於90年7月29日整編為系爭28號建物。
鄭嘉松於71年6月即設籍於同路37號，於90年7月29日整編為系爭30號建物。而被上訴人之被繼承人及被上訴人每年均按期向土地所有權人繳交土地租金，從未間斷，迄99年租金亦如期支付予地主謝連春，100年後之租金以匯票寄予上訴人，卻遭退回。且被上訴人在系爭土地上建屋居住均已達數十年之久，以往均按年給付租金，從未有過糾紛，已成立不定期租賃契約。上訴人係於99年11月15日因拍賣而取得系爭土地所有權，亦明知系爭土地早已建有房舍供人居住，應受買賣不破租賃原則所拘束，自不得訴請拆屋還地等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第172頁背面至第173頁，並依判決格式修正或增減文句，或依爭點論述順序整理內容）：
㈠系爭土地原為謝盛於59年6月21日因農地重劃登記取得，嗣
由謝德根於63年1月15日繼承登記取得所有權，再於84年9月15日由謝連春繼承登記取得所有權。嗣上訴人於系爭執行事件，聲請對於債務人謝連春所有系爭土地強制執行，嗣以債權承受之方式取得系爭土地所有權。
㈡系爭土地上目前存有張文雄之系爭10號建物、劉蘭英之系爭
12號建物、吳江鐘之系爭20號建物、張達柏及張達茂繼承張献國之系爭22號建物、楊珠之系爭28號建物、鄭嘉松之系爭30號建物，坐落系爭土地之位置及面積均詳如附圖所示。
㈢上開事項，並有兩造不爭執其形式真正（見本院卷第173 頁
）之系爭土地登記簿謄本、附圖、被上訴人戶籍謄本、門牌證明書、房屋稅籍證明書、繼承系統表等在卷可稽（見原審宜調卷第6、7頁、第17至66頁、原審卷第45至51頁、第130頁、本院卷第114至128頁、第142頁），自堪信為真實。
四、上訴人主張被上訴人所有系爭6間建物無權占用系爭土地，請求拆屋還地，為被上訴人否認，並以前揭情詞置辯。經本院於102年10月16日與兩造整理並協議簡化之爭點為（見本院卷第173頁，並依本院論述之先後與妥適，而調整其順序、內容）：㈠被上訴人與謝連春間，就系爭土地是否存有不定期租賃契約關係？㈡如存有租賃契約關係，上訴人是否受買賣不破租賃原則之拘束？㈢上訴人請求被上訴人拆屋還地，有無理由？茲分別論述如下：
㈠被上訴人與謝連春就系爭6間建物占用系爭土地範圍，確有不定期租賃關係存在：
⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契
約即為成立，民法第153條第1項定有明文。而使用租賃為諾成契約，一造約明以某物租與相對人使用，其相對人約明支付租金，即生效力，最高法院19年上字第34號判例著有明文可稽。是以當事人間如已就租賃契約必要之點即租賃物與租金互相表示一致，其租賃契約即為成立。次按不動產租賃契約，其期限逾1年者，應以字據訂立之，未以字據訂立之，視為不定期限之租賃，民法第422條定有明文。又按依民法第1147條、第1148條之規定，繼承人於被繼承人死亡時，當然承受被繼承人財產上之一切權利義務，並無待於繼承人之主張（最高法院32年上字第442號判例意旨參照）。
⒉被上訴人主張其等祖先係向前地上權人購買系爭6間建物
，而系爭6間建物之前所有權人係於民國前20年間向當時地主林焰海承租系爭土地建屋，嗣系爭土地所有權陸續移轉至謝盛、謝德根、謝連春名下，其等已設籍現址多年，且均按時繳交租金，期間從未間斷，已成立不定期租賃契約等語，雖為上訴人所否認，惟查：
(1)上訴人上開主張，業據其提出前揭系爭土地歷年登記謄本、戶籍謄本、房屋稅籍證明書、門牌證明書等為證，而訴外人楊阿傳、呂謝樹、黃有（由黃阿盆繼承）、黃天賜、周阿壽、陳李阿素、游彩、張金木分別於38年11月9日、39年9月1日、39年9月1日、43年3月1日就系爭土地設定地上權，存續期間不定期限，此有土地登記簿謄本在卷足按（見原審宜調卷第6 至7 頁、本院卷第43頁、第115 至116 頁、第139 至145 頁），且為上訴人所不爭執，堪認為真實。而呂謝樹於系爭土地興建系爭12號建物，嗣死亡後即由劉蘭英管領乙情，亦有被上訴人所提出之建築改良物情形填報表、土地房屋登記保證書、房屋稅籍資料等在卷可考（見本院卷第120 至121頁、第137 頁），足認被上訴人辯稱其等祖先係分別向前地上權人購買系爭6 間建物乙情，尚非虛妄。
(2)又證人謝連春於原法院100年9月30日履勘現場時證稱：伊於10餘年前繼承父親謝德根遺產而取得系爭土地所有權，嗣上訴人經由法院拍賣而取得所有權；伊自出生以來，系爭6間建物就已存在現在位置，原本是土角厝，後來陸續翻修成現況，伊祖父搬來此時就已存在系爭6間建物，系爭土地是伊祖父向別人購得；有向被上訴人酌收一些錢，因為要繳交地價稅，自伊父親開始即按「一間」為計算標準來收取租金，「一間」並不是指一間房屋，我不清楚他們如何約定，每「一間」年收新台幣（下同）1,000元，「二間」收2,000元，有的「二間半」或「三間」就收2,500元或3,000元，早先係以稻穀折算現金，後來伊父親就以「一間」1,000元來計算租金，一直收到被拍賣前為止；其他有設定地上權的房屋，也是按相同標準收租；伊不懂法律關係，從以前傳到伊手上，就是要跟被上訴人收地租，被上訴人有些已在此居住40年，有的更住70或80年等語（見原審卷第109 至125頁勘驗筆錄），復於本院證稱：系爭土地係由伊繼承自父親謝德根而來，已十餘年，系爭6間建物，在伊出生前就已興建，租金原由伊母親收取，伊小時候就曾看過被上訴人繳付租金，但租約如何約定、租金如何計算，均不清楚，後來上訴人取得所有權後，就未收取，被上訴人即以存證信函方式給付予上訴人等語（見本院卷第102至103頁）、證人黃阿盆證稱：伊自4 歲即27年間就住於宜蘭縣○○鄉○○路○○巷○號，被上訴人都是後來陸續搬來的鄰居，只記得吳江鐘約已住了56年，伊均認識被上訴人，伊祖父時就已住在上址，目前房子是伊所有，但土地原是林焰海的，林焰海有來收取租金，後來林焰海將系爭土地售予謝盛，謝盛也來收取租金，嗣由謝根德、謝連春陸續繼承取得所有權，其等亦有收取租金；地主約每年農曆七月中旬以後收租，租金每間均同，伊及被上訴人一起將租金送至謝連春媽媽家，以往按每間稻穀50斤計算租金，約10餘年前改以金錢計算，至謝連春時改以每間收取金1,000元，地主換成上訴人後就拒收等語（見本院卷第133頁），堪認系爭6間建物之前屋主已與系爭土地前所有權人林焰海成立租賃契約，於謝盛、謝根德、謝連春依序取得所有權後，仍繼續承受該租賃契約關係，並持續向被上訴人或其先祖收取租金。且系爭租約並未訂立書面，亦未經公證，復據證人謝連春證述屬實（見本院卷第103頁），並為兩造所不爭（見本院卷第72頁），揆諸前揭說明，足見系爭6間建物之前屋主與系爭土地前所有權人林焰海間早已就租賃標的物、租金數額及未定租賃期限等租賃契約必要之點互相表示一致，而謝盛、謝根德、謝連春既分別因農地重劃及繼承而取得系爭土地所有權，自應承受系爭租賃契約之權利義務，是被上訴人辯稱其等與系爭土地前所有權人謝連春就系爭6間建物占用系爭土地之部分存有租賃契約等語，即堪憑採。上訴人主張被上訴人與謝連春間未就租賃物及租金有何意思表示合致，要難認被上訴人與土地所有權人間就系爭土地已成立租賃契約云云，即無足取。至被上訴人之先祖或系爭6間建物之前所有權人，究於何時與林焰海或謝盛、謝根德成立租賃契約，已因年代久遠，而不可詳考，然謝連春既仍接續按期向被上訴人收取租金，已堪認系爭租賃契約之存在。
⒊準此，可知系爭6間建物存在甚久，或有部分翻修，但先
前位置均與現況相同，而謝連春之父謝德根、其祖謝盛生前即向被上訴人收取地租，謝連春繼承系爭土地後，仍按照原約定之租金標準繼續收取地租，足認系爭土地之前所有權人謝連春與被上訴人間就系爭6間建物占用系爭土地，仍存有租賃契約關係，且未以字據訂立之，依照民法第422條規定，視為不定期限之租賃契約，故被上訴人主張與謝連春之間有不定期租賃契約存在之事實，應屬可採。
㈡上訴人應受買賣不破租賃原則之拘束：
⒈按出租人租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼承存在，民法第425條第1項定有明文，此即買賣不破租賃之原則。上述租賃物所有權讓與，包括強制執行拍賣之所有權移轉在內（最高法院78年度台上字第613號裁判意旨可資參照）。又租用基地建築房屋，如當事人間無禁止轉讓房屋之特約，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建物而移轉於他人，故土地承租人將房屋所有權讓與第三人，應認其對於出租人仍有租賃關係之存在，以充分發揮房屋之效用，民法債編於88年4月21日修正（89年5月5日施行）時亦採納上開意旨增訂第426條之1規定：「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人仍繼續存在」。再出租人於89年5月5日民法債編修正施行前，已與承租人訂定未定期限之不動產租賃契約，並將不動產交由承租人占有中，嗣民法債編修正施行後將不動產所有權讓與他人者，是否有修正後民法第425條第2項規定之適用？基於法律不溯及既往原則，並保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正後民法第425條第2項規定之餘地，最高法院98年度第2次民事庭會議決議足供參照。
⒉經查，上訴人取得系爭土地所有權，係經由系爭執行事件
之拍賣程序而以債權承受方式取得，與拍賣取得無異，況其自承當初承受系爭土地上存有地上物，衡酌後仍願承受，顯見其願承受系爭6間建物坐落其上之負擔，自係同意負有與前手相同容忍土地上有房屋坐落其上，使用至房屋滅失或無法繼續使用之義務。且上訴人之前手謝連春與被上訴人間就系爭6間房屋占用系爭土地部分，存有不定期租賃契約關係，均早於89年5月5日債編修正施行日前，依前述說明，不適用修正後民法第425條第2項規定，易言之，系爭租賃契約不因未經公證或未定期限而排除民法第425條第1項買賣不破租賃之適用，則上訴人取得系爭土地所有權後，上開不定期租賃契約關係仍存在於兩造之間，上訴人自應受其拘束。是上訴人主張依民法第425條第2項規定，系爭不定期租賃契約並不存在於兩造之間云云，自無足採。
㈢上訴人請求被上訴人拆屋還地，並無理由：
⒈被上訴人與上訴人之前手謝連春間對於系爭土地，既有不
定期租賃契約關係存在，且該不定期租賃契約於兩造間仍繼續存在，上訴人仍應受其拘束，業如前述，從而，被上訴人本於不定期租賃契約之法律關係，繼續占有使用系爭土地即有合法權源，上訴人主張被上訴人為無權占有，依民法第767 條規定請求被上訴人應將系爭6間建物拆除，並將分別占用之系爭土地返還上訴人，即屬無據。
⒉按土地法為民法之特別法，民法第450條第2項固規定租賃
契約未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。惟土地法第103條另明定租用建築房屋之基地，非因該條所列「契約年限屆滿時。承租人以基地供違反法令之使用時。承租人轉租基地於他人時。承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2年以上時。承租人違反租賃契約時。」情形之一，不得收回。即應優先適用土地法之規定。故基地租賃契約，若無土地法第103條各款所定情形，出租人不得片面終止契約而收回土地。查系爭租賃契約為不定期限之租地建屋契約，被上訴人並未積欠租金，業如前述，而系爭土地移轉至上訴人名下後，被上訴人以郵局匯票將租金逕寄予上訴人，有存證信函、匯票收件回執在卷可證（見本院卷第73至96頁），上訴人亦自承此情，只辯以已退還上訴人（見本院卷第71頁反面）云云，足見被上訴人已按時繳付租金，不因上訴人拒絕收受而有積欠租金之情。此外，上訴復未主張被上訴人有何違反法令使用、轉租或違約情事，依上開說明，上訴人自不得收回系爭土地，亦堪認定。
五、綜上所述，上訴人本於民法第767 條規定，請求㈠張文雄應將系爭土地上，系爭10號建物即如附圖所示編號A 部分面積
57.96 平方公尺之地上建物拆除，並將土地返還上訴人；㈡劉蘭英應將系爭土地上，系爭12號建物即如附圖所示編號B部分面積65.24 平方公尺之地上建物拆除，並將土地返還上訴人；㈢吳江鐘應將系爭土地上，系爭20號建物即如附圖所示編號C 部分面積84.51 平方公尺之地上建物拆除，並將土地返還上訴人；㈣張達柏、張達茂應將系爭土地上，系爭22號建物即如附圖所示編號D 部分面積74.27 平方公尺之地上建物拆除，並將土地返還上訴人；㈤楊珠應將系爭土地上，系爭28號建物即如附圖所示編號E 部分面積33.76 平方公尺之地上建物拆除，並將土地返還上訴人；㈥鄭嘉松應將系爭土地上，系爭30號建物即如附圖所示編號F 部分面積108.8平方公尺之地上建物拆除，並將土地返還上訴人，為無理由，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，至於兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 10 日
民事第十一庭
審判長法 官 鄭純惠
法 官 徐福晋法 官 李昆霖正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 12 月 10 日
書記官 張郁琳附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。