臺灣高等法院民事裁定 101年度抗字第1593號抗 告 人 雷隆程抗告人因彰化商業銀行股份有限公司與鴻達電子股份有限公司間清償債務強制執行事件，對於中華民國101年10月8日臺灣桃園地方法院101年度執事聲字第82號民事裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文原裁定及原法院司法事務官所為處分均廢棄。
理 由
一、按臺灣桃園地方法院(下稱原法院)受理債權人彰化商業銀行股份有限公司(下稱彰化銀行)與債務人鴻達電子股份有限公司(下稱鴻達公司)等間清償債務強制執行事件(下稱系爭執行事件)，拍賣鴻達公司所有坐落桃園縣楊梅市○○○段○○○○○○號土地(下稱系爭土地)，於民國101年6月14日進行第3次拍賣程序，其拍賣公告上載稱系爭土地上有抗告人之廠房，基於租賃關係而占有，如符合土地法第104條第1項或民法第426條之2第1項規定，則有優先承買權，前開廠房坐落基地部分，拍定後不點交，其餘無建物坐落部分，拍後依現況點交等語，嗣於拍賣期日由王秋琦及楊秉諭以新臺幣(下同)351萬元拍定，抗告人主張優先承買，第三人周昆興亦主張其有建物坐落系爭土地，亦要主張優先承買等情，業據本院調閱系爭執行事件全卷核對無誤。原法院司法事務官於101年8月24日以系爭拍賣公告未記載第三人周昆興地上物坐落系爭土地，公告所載使用情形與實際使用情形不符，為求慎重，依職權撤銷前開101年6月14日之拍賣程序等語。抗告人聲明異議，原法院以系爭拍賣公告未載明周昆興建物之占用情形，屬重大瑕疵，原法院司法事務官於核發不動產權利移轉證書之執行程序終結前，撤銷系爭拍賣程序，乃以裁定駁回異議。
二、抗告意旨略以：原裁定意旨主要欲保護拍定人與優先承買人，但抗告人即優先承買人對原拍賣公告之記載，並無異議同意以原拍賣條件承買，原裁定撤銷拍賣反而損及抗告人權益，自有不當。又強制執行法上之拍賣，性質上屬私法之買賣，由投標價格高於底價且出價最高者得標，法院除非出現拍賣標的產權不清等重大瑕疪，不能因拍定人事後異議而撤銷拍定。本件不論拍賣公告有無載明第三人周昆興占有系爭土地，對於拍定並不會產生任何影響，無重行拍賣必要，爰請求廢棄原裁定等語。
三、按拍賣不動產之公告，其拍賣公告應載明不動產之實際狀況、占有使用情形及其他應記明之事項，強制執行法第81條第2項第1款定有明文。所謂「實際狀況、占有使用情形」，指執行法官或書記官依強制執行法第77條之1調查所得之不動產實際狀況、占有使用情形或其他權利關係，其拍賣標的為土地者，如土地之地目、有無地上物，及若有地上物占有人之姓名、占有原因，占有若有正當權源，其權利存續期間等。拍賣公告就前開事項之記載，如有遺漏或與實際情形不符者，利害關係人固得聲明異議，但並不影響拍賣之效力，蓋強制執行法上之拍賣應解為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位，一經拍定即告成立，除有得撤銷之事由，否則執行法院尚不得任意撤銷拍賣程序(最高法院47年台抗字第92號判例及49年台抗字第83號判例參照)。
四、經查：第三人周昆興於系爭拍賣拍定後之101年7月9日，具狀陳明其所有建物之增建部分越界建築至系爭土地上，系爭拍賣公告未將之載入拍賣公告內等語，固有民事陳報狀附於執行卷可稽。惟第三人周昆興所陳是否屬實未經測量，已難其所述屬實。縱其所述確有建物越界情形不訛，且系爭拍賣公告未記明上情，然系爭拍賣公告業已記明系爭土地上有抗告人之廠房，基於租賃關係而占有，．．．有優先承買權，前開廠房坐落基地部分，拍定後不點交，其餘無建物坐落部分，拍定後依現況點交等語，如前所述，而第三人周昆興僅主張其買受即有此情形並未主張有何正當之占有權源，若非有權占有，則系爭拍賣公告未載明此情，其影響所及僅係系爭土地之將來所有人須另訴請拆除還地而已，實際上並未影響拍定人及優先承買權人之買受權益，參照前開說明，其遺漏並影響拍賣效力，則執行法院尚不得將拍賣程序撤銷。原法院司法事務官以拍賣公告漏載第三人周昆興占有情形，與實際使用現況不符為由，處分撤銷系爭拍賣程序，於法難認有據。且原法司法事務官為前開處分後，拍定人及優先承買權人即抗告人均聲明異議，足見其等系爭拍賣公告縱有第三人周昆興所指之漏載情形，亦未減損其承買意願及影響應買價格，原裁定以系爭拍賣公告漏載第三人周昆興所述情事，足以對拍定人應買意願及應買價格構成波動，屬交易重大瑕疪為由駁回異議，自有未洽。抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，於法有據，爰予以廢棄如主文所示。
五、據上論結，本件抗告為有理由。依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第492條，裁定如主文。
中 華 民 國 101 年 12 月 4 日
民事第一庭
審判長法 官 張耀彩
法 官 吳光釗法 官 李國增正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新台幣１千元。
中 華 民 國 101 年 12 月 4 日
書記官 張淑華