臺灣高等法院民事裁定 101年度抗字第1260號抗 告 人 彭素雲相 對 人 劉玉秋
彰化商業銀行股份有限公司上 一 人法定代理人 陳淮舟上列抗告人因相對人彰化商業銀行股份與劉玉秋間清償債務強制執行事件（原法院99年度司執字第7097 號），對於中華民國101年7月27日臺灣桃園地方法院101年度執事聲字第58號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文原裁定及原法院司法事務官民國101年6月21日對於抗告人聲明異議所為處分，均廢棄。
異議及抗告程序費用由相對人負擔。
理 由
一、本件抗告人異議及抗告意旨略以：相對人即債務人劉玉秋所有坐落桃園縣中壢市○○段○○○ 號土地（下稱為系爭土地）所有權權利範圍19/1200 （下稱為系爭土地應有部分）及其上門牌號碼桃園縣中壢市○○路○○○號、145號未登記建物（查封暫編4227、4228建號；下稱為系爭建物））業經原法院99年度司執字第7097號清償債務強制執行事件（下稱為系爭執行事件）執行查封拍賣，並經民國100年8月30日特別變賣程序後之拍賣程序拍定在案；伊則為系爭土地共有人之一。茲因系爭執行事件之拍賣公告並未註明系爭土地共有人有優先承買權，且未依強制執行法第102 條規定於系爭土地應有部分第一次拍賣程序中通知共有人，顯未遵守強制執行時應遵守之程序，對於拍賣程序之債務人、債權人、共有人及投標人均構成嚴重權利損害，爰依強制執行法第12條規定聲明異議，請求撤銷原拍定程序，並重行公告拍賣及通知全體共有人。詎遭原法院執行處司法事務官駁回，伊對司法事務官所為處分異議，復經原法院裁定駁回。爰依法提起抗告等語。
二、按拍賣不動產之公告，應載明不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形及其他應記明之事項，強制執行法第81條第2項第1款定有明文。辦理強制執行事件應行注意事項第43條第6 項亦據以明定：「拍賣之不動產已有負擔，或債務人之權利受有限制，或他人對之有優先承買權利等情形，亦應於拍賣公告載明」。又按強制執行法第102條第1項規定：
「共有物應有部分第一次之拍賣，應通知他共有人。但無法通知時，不在此限」；辦理強制執行事件應行注意事項第58條則規定：「依本法第102條第1項所為之通知，應於第一次揭示拍賣公告同時為之，其通知書應載明他共有人得以同一價格共同或單獨優先承買」。是共有物應有部分之第一次拍賣，倘執行法院能通知而未踐行通知他共有人者，即屬未遵強制執行法第12條所稱「強制執行時應遵守之程序」，當事人及他共有人自均得於強制執行程序終結前聲明異議（最高法院96年度台抗字第317號裁定意旨參照）。
三、經查由債權人彰化商業銀行股份有限公司聲請對債務人劉玉秋強制執行之系爭執行事件，其執行標的即債務人劉玉秋所有系爭土地應有部分及其上未辦保存登記之系爭建物，係以合併拍賣方式依序於100年5月24日、6月14日、7月5日及8月30日進行第一次、第二次、第三次及特別變賣後之拍賣程序，並於100年8月30日特別變賣後之拍賣程序由拍定人高毓婷以新臺幣159萬8000 元拍定等情，業經本院調取系爭執行事件卷證查明屬實。抗告人為系爭土地共有人之一乙節，亦有系爭土地登記謄本附於系爭執行事件卷內足稽（見系爭執行事件卷㈡第35頁、第63頁至第132 頁）。則抗告人主張：依土地法第34條之1第4項規定，包括伊在內之系爭土地共有人均得以拍定之同一價格共同或單獨優先承購系爭土地應有部分等語，洵屬有據。又查原執行法院未於拍賣公告載明系爭土地共有人有優先承買權利，亦未於第一次拍賣乃至特別變賣後之拍賣程序拍定前通知共有人得以同一價格共同或單獨優先承買，且係遲至拍定後始對共有人為優先承買之通知各節，亦有系爭執行卷證可憑。依前揭說明，系爭執行事件之強制執行確有未遵守執行程序之瑕疵；則抗告人依強制執行法第12條聲明異議，難謂無據。再查執行法院雖於系爭土地拍定後補行對共有人為優先承買之通知（見系爭執行卷㈡第
178 頁）；然審酌系爭執行事件係以系爭土地及其上未辦保存登記之系爭建物合併拍賣，則有關系爭土地共有人是否有優先承買權利，其優先承買之範圍是否不包含其上未辦保存登記建物，於共有人對系爭土地應有部分行使優先承買權時，拍定人是否不得拒絕系爭建物之拍定等拍賣條件，對於投標者就系爭土地應有部分及系爭建物之應買意願及應買價格之決定，確有重大影響；而系爭土地應有部分是否拍定及拍定價格，復將影響共有人優先承買權之行使及其承買價格等權益至鉅；此是否執行法院於系爭土地拍定後始對共有人為優先承買通知所得補正，非無疑義。從而抗告人以執行法院未於拍賣公告完整揭示上開各項拍賣條件，且未於拍定前通知共有人，執行程序確有瑕疵，已嚴重影響系爭執行事件債務人、債權人、投標人乃至共有人之權益為由聲明異議，請求撤銷拍定程序，實非全然無據。原法院司法事務官未審究上情，逕行駁回抗告人異議聲明，非無違誤，原裁定維持該處分，駁回抗告人之異議，亦有未合。抗告人指摘原裁定及原法院司法事務官之處分不當，求予廢棄，為有理由，爰廢棄原裁定及司法事務官所為處分，發回原法院由司法事務官另為適法之處理。
四、據上論結，本件抗告為有理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 101 年 12 月 28 日
民事第十二庭
審判長法 官 滕允潔
法 官 賴劍毅法 官 李瑜娟正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新台幣1000元。
中 華 民 國 102 年 1 月 3 日
書記官 黃瑞芬