臺灣高等法院民事裁定 101年度抗字第1272號
抗 告 人 郭正雄上列抗告人即拍定人因與相對人即債權人智立資產管理有限公司、債務人陳李麗華、陳進金間清償債務強制執行事件，對於中華民國101年7月25日臺灣基隆地方法院101年度事聲字第23號裁定，提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理 由
一、本件異議及抗告意旨略以：抗告人於民國101年2月15日拍定原法院100年度司執字第18006號強制執行事件所拍賣之如附表一、二所示之不動產，然原法院雖於拍賣公告記載如附表二所示之房屋現況（下稱系爭房屋），惟尚有「屋內封閉、無其他出口」等實際狀況，因而無法通過消防安檢，更無從作為商業使用。而系爭房屋拍定前，其內部構造及型式均係由原法院查看記載，抗告人僅能從原法院提供之簡略字義了解，然系爭拍賣公告上就系爭房屋有無其他出口並未詳載，致抗告人受有極大損害，此一文字上之疏失自不應由抗告人承擔。惟原裁定駁回抗告人之異議，爰提起抗告請求廢棄原裁定等語。
二、按國家實施強制力所為之拍賣，與普通買賣係出賣人自願出賣者不同。況拍賣不動產公告後，應買人得於拍賣期日前，檢視拍賣物及閱覽查封筆錄，有機會發見拍賣物之瑕疵及其價值。因此為維持拍賣結果之安定，避免執行程序因買受人就物之瑕疵行使擔保請求權，而拖延難結，強制執行法第69條、第113條遂規定：「拍賣物買受人就物之瑕疪無擔保請求權。」以排除債務人物之瑕疵擔保責任（參見楊與齡先生著，強制執行法，第474頁，88年修正10版）。經查：
㈠本件相對人即債權人智立資產管理有限公司（下稱智立公司
）聲請拍賣債務人李麗華所有如附表一、二所示之不動產，經原法院民事執行處於100年10月20日會同債權人及轄區警員至系爭房屋現場履勘，並於100年12月21日為第一次拍賣之公告（下稱系爭拍賣公告），且於該公告附表載明系爭房屋坐落地號、門牌、房屋構造及型式、層別或層數、面積、稅籍號碼等項。又系爭拍賣公告事項第12點業已就系爭房屋現況載明：「民國99年2月4日查封時，標的無人居住，有些許廢棄物，無水電，採光差。債權人之代理人稱：標的為空屋，無增、改建，1880、1881建號打通。拍定後是否砌牆區隔，由拍定人自理，請應買人注意。拍定後點交。」（見執行卷第157至158頁）。則據此足證原法院已依強制執行法第81條第2項第1款規定、辦理強制執行事件應行注意事項第43條第2項前段規定，依形式觀察而為通常之調查，並將系爭房屋所在地、種類、房屋構造及型式、層別或層數、面積、當時之實際狀況、占有使用情形，詳實記載於系爭拍賣公告，充分揭露足以影響承買意願之重要資訊。
㈡又系爭房屋於101年2月15日由抗告人以新台幣190萬元拍定
，有投標書、拍賣不動產筆錄可稽（見原審100年度司執字第18006號卷第201至204頁）。而抗告人嗣後雖發現系爭房屋僅能由該社區地下停車場進出，惟衡情仍屬於具備獨立之出入口，於構造上及使用上均具備獨立性。另依系爭房屋之建物登記謄本影本所示，其主要用途為「商業用」（見執行卷第216至219頁）。則衡諸常情，應認為系爭房屋足以供一般通常使用。故原法院既已經通常之調查方法查得系爭房屋之使用情形，並記明於系爭拍賣公告上，其執行程序即無違誤。至於系爭房屋封閉並無其他出口，是否因此不符合消防安全規範、而不得供商業使用，已非原法院依通常之調查方法所能得知之事實，並為原法院所不知，則不在原法院應予公告之範圍。故系爭拍賣公告並無強制執行法第81條第2項第1款規定應記明之事項而未予記明之情事，抗告人即不得就系爭房屋主張物之瑕疵擔保請求權，無從聲明異議請求撤銷拍定程序。是原法院裁定駁回抗告人之異議，並無不合。
抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
三、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 101 年 11 月 9 日
民事第七庭
審判長法 官 鄭三源
法 官 林玉珮法 官 邱 琦正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新台幣１千元。
中 華 民 國 101 年 11 月 9 日
書記官 蕭詩穎附表一：
┌─┬─────────────────────────┬─┬─────┬───────┐│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權 利 ││ ├───┬────┬─────┬───┬──────┤ ├─────┤ ││號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○○段 │ 地 號 │目│ 平方公尺 │ 範 圍 │├─┼───┼────┼─────┼───┼──────┼─┼─────┼───────┤│1 │基隆市│安樂區 │武嶺 │ │495 │建│3941.94 │100000分之269 │├─┼───┼────┼─────┼───┼──────┼─┼─────┼───────┤│2 │基隆市│安樂區 │武嶺 │ │495-1 │建│40.94 │100000分之269 │├─┼───┼────┼─────┼───┼──────┼─┼─────┼───────┤│3 │基隆市│安樂區 │武嶺 │ │499 │建│4169.36 │100000分之269 │├─┼───┼────┼─────┼───┼──────┼─┼─────┼───────┤│4 │基隆市│安樂區 │武嶺 │ │499-1 │建│91.10 │100000分之269 │├─┼───┼────┼─────┼───┼──────┼─┼─────┼───────┤│5 │基隆市│安樂區 │武嶺 │ │510 │建│896.89 │100000分之269 │├─┼───┼────┼─────┼───┼──────┼─┼─────┼───────┤│6 │基隆市│安樂區 │武嶺 │ │512 │建│5920.37 │100000分之269 │├─┼───┼────┼─────┼───┼──────┼─┼─────┼───────┤│7 │基隆市│安樂區 │武嶺 │ │512-1 │建│2.34 │100000分之269 │├─┼───┼────┼─────┼───┼──────┼─┼─────┼───────┤│8 │基隆市│安樂區 │武嶺 │ │517 │建│2038.12 │100000分之269 │├─┼───┼────┼─────┼───┼──────┼─┼─────┼───────┤│9 │基隆市│安樂區 │武嶺 │ │493 │雜│34.13 │100000分之269 │├─┼───┼────┼─────┼───┼──────┼─┼─────┼───────┤│10│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │494 │雜│52.13 │100000分之269 │├─┼───┼────┼─────┼───┼──────┼─┼─────┼───────┤│11│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │496 │雜│93.85 │100000分之269 │├─┼───┼────┼─────┼───┼──────┼─┼─────┼───────┤│12│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │497 │雜│1812.07 │100000分之269 │├─┼───┼────┼─────┼───┼──────┼─┼─────┼───────┤│13│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │498 │雜│10.65 │100000分之269 │├─┼───┼────┼─────┼───┼──────┼─┼─────┼───────┤│14│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │500 │雜│38.66 │100000分之269 │├─┼───┼────┼─────┼───┼──────┼─┼─────┼───────┤│15│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │501 │雜│160.72 │100000分之269 │├─┼───┼────┼─────┼───┼──────┼─┼─────┼───────┤│16│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │501-1 │雜│17.38 │100000分之269 │├─┼───┼────┼─────┼───┼──────┼─┼─────┼───────┤│17│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │502 │林│92.07 │100000分之269 │├─┼───┼────┼─────┼───┼──────┼─┼─────┼───────┤│18│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │502-1 │林│13.81 │100000分之269 │├─┼───┼────┼─────┼───┼──────┼─┼─────┼───────┤│19│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │506 │雜│21.77 │100000分之269 │├─┼───┼────┼─────┼───┼──────┼─┼─────┼───────┤│20│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │506-1 │雜│0.88 │100000分之269 │├─┼───┼────┼─────┼───┼──────┼─┼─────┼───────┤│21│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │511 │林│65.07 │100000分之269 │├─┼───┼────┼─────┼───┼──────┼─┼─────┼───────┤│22│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │513 │林│1335.33 │100000分之269 │├─┼───┼────┼─────┼───┼──────┼─┼─────┼───────┤│23│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │514 │林│12.70 │100000分之269 │├─┼───┼────┼─────┼───┼──────┼─┼─────┼───────┤│24│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │515 │林│46.64 │100000分之269 │├─┼───┼────┼─────┼───┼──────┼─┼─────┼───────┤│25│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │516 │雜│19.72 │100000分之269 │├─┼───┼────┼─────┼───┼──────┼─┼─────┼───────┤│26│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │519 │雜│41.97 │100000分之269 │├─┼───┼────┼─────┼───┼──────┼─┼─────┼───────┤│27│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │524 │雜│23.58 │100000分之269 │├─┼───┼────┼─────┼───┼──────┼─┼─────┼───────┤│28│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │525 │雜│12.94 │100000分之269 │├─┼───┼────┼─────┼───┼──────┼─┼─────┼───────┤│29│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │527 │雜│26.44 │100000分之269 │├─┼───┼────┼─────┼───┼──────┼─┼─────┼───────┤│30│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │528 │雜│15.56 │100000分之269 │├─┼───┼────┼─────┼───┼──────┼─┼─────┼───────┤│31│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │528-1 │雜│65.97 │100000分之269 │├─┼───┼────┼─────┼───┼──────┼─┼─────┼───────┤│32│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │529 │雜│39.75 │100000分之269 │├─┼───┼────┼─────┼───┼──────┼─┼─────┼───────┤│33│基隆市│安樂區 │武嶺 │ │529-1 │雜│0.26 │100000分之269 │└─┴───┴────┴─────┴───┴──────┴─┴─────┴───────┘附表二：
┌──┬──┬─────────┬────────┬───────────┬────┐│編號│建號│基地坐落與建物門牌│建築式樣主要建築│建物樓層面積（平方公尺│ 權利 ││ │ │ │材料及房屋層數 │） │ 範圍 │├──┼──┼─────────┼────────┼───────────┼────┤│1 │1881│基隆市○○區○○段│7層樓鋼筋混凝土 │地下一層：86.18 │ 全部 ││ │ │495地號 │造 │合 計：86.18 │ ││ │ │基金一路135巷21 弄│ │ │ ││ │ │77號底一層之8 │ │ │ ││ ├──┼─────────┴────────┴───────────┴────┤│ │備考│公設2606、2611、2612建號持分379/10000、125/100000、125/1 │├──┼──┼─────────┬───┬────────────────┬────┤│2 │1880│基隆市○○區○○段│7層樓 │地下1層：94.20 合計：94.2 │ 全部 ││ │ │495地號 │鋼筋混│ │ ││ │ │基金一路135巷21 弄│凝土造│ │ ││ │ │77號底一層之7 │ │ │ ││ ├──┼─────────┴───┴────────────────┴────┤│ │備考│公設2606、2611、2612建號持分414/10000、137/100000、137/100000 │└──┴──┴───────────────────────────────────┘