臺灣高等法院民事判決 101年度重上更㈠字第34號上 訴 人 張傳文訴訟代理人 吳慶隆律師被 上訴人 謝阿水
謝家通謝尾謝三前列 4人共同訴訟代理 張泰昌律師人複 代理人 陳淑玲律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國99年11月17日臺灣士林地方法院98年度重訴字第433 號第一審判決提起上訴，經本院判決後，由最高法院發回更審，本院於102 年1 月
22 日 言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張略以：㈠坐落臺北市○○區○○段0 ○段00地號土地（下稱系爭90地
號土地）為被上訴人謝阿水、謝家通、謝尾、謝三（下稱謝阿水等4 人）與上訴人分別共有，應有部分依序為6 分之1、6 分之1 、18分之5 、18分之1 、3 分之1 ；同小段90之
6 地號土地（下稱系爭90之6 地號土地，與系爭90地號土地合稱系爭土地）則為謝阿水、謝家通、謝三、上訴人與訴外人新北市石碇區（改制前為臺北縣石碇鄉）分別共有，應有部分依序為6 分之1 、6 分之1 、18分之1 、3 分之1 、18分之5 。上訴人僅有系爭土地所有權應有部分各3 分之1 之應有部分，卻未經其他共有人同意，擅自在系爭土地上、如附圖所示編號A 、B 、D 部分搭建門牌號碼臺北市○○區○○路0 段○000 號之地上物（下稱系爭地上物），並將編號
A 、B 部分之地上物出租予訴外人陳韋志交由原審共同被告謝孟涵經營餐廳，致侵害謝阿水等4 人之所有權。
㈡謝阿水、謝家通及謝尾、謝三之被繼承人謝永元並未同意或
授權訴外人謝家庭與訴外人高張月雲簽訂系爭土地之買賣契約，實係謝家庭以其個人名義與高張月雲簽訂，謝阿水、謝家通及謝永元亦未自謝家庭或高張月雲處取得任何買賣價金，是謝阿水、謝家通及謝永元自無可能同意謝家庭將系爭土地全部之占有交付予高張月雲，是高張月雲既未合法取得系爭土地全部之占有，則雖上訴人輾轉自高張月雲處受讓系爭土地3 分之1 所有權，自亦不能對謝阿水等4 人主張就系爭土地全部係有權占有。
㈢退步言之，縱使謝家庭有將系爭土地全部交付予高張月雲占
有，且謝家庭亦有權為之，惟高張月雲將系爭土地平地部分出租予上訴人之時，並未直接占有系爭土地，亦即高張月雲對系爭土地事實上並未管理使用，是高張月雲於民國（下同）83年7 月間將系爭土地所有權應有部分3 分之1 出售予訴外人陳澐諼（原名陳馨華），陳澐諼亦未取得系爭土地全部之事實上管理使用權，是上訴人縱於83年12月16日自陳澐諼處購得系爭土地所有權應有部分3 分之1 ，並於84年2 月14日辦畢所有權移轉登記，亦無法就系爭土地有事實上之管理使用而主張有占有連鎖之法律關係。況上訴人購買陳澐諼所有之系爭土地所有權應有部分3 分之1 時，倘若上訴人確有支付價金購買其餘3 分之2 之使用權或占有者，買賣雙方為避免日後發生爭議，焉有不在買賣契約內載明系爭土地3 分之2 使用權或占有之買賣價金之理，可知上訴人與陳澐諼間，僅係單純之土地持分買賣，並不包含系爭土地其餘3 分之
2 之使用權或占有。上訴人就系爭土地既僅有3 分之1 之所有權，卻未經其他共有人同意，擅自在系爭土地上搭建系爭地上物，侵害被上訴人之權利，被上訴人自得請求上訴人拆屋還地，並返還相當於租金之不當利益。爰依民法第821 條、第76 7條及第179 條等規定提起本件訴訟，聲明求為命上訴人應將系爭地上物拆除，將坐落之土地返還予被上訴人及其他全體共有人，並返還相當於租金之不當利益之判決（原審判決上訴人應將坐落在系爭土地上如附圖所示編號A 、B、D 部分（面積合計118.24平方公尺）之地上物拆除，並將附圖所示編號A 、B 、D 部分土地騰空返還被上訴人及全體共有人；上訴人應分別給付謝阿水、謝家通、謝尾、謝三新台幣（下同）235,958 元、235,958 元、244,909 元、78,669元，及均自98年9 月5 日起至清償日止，按年息5%計算之利息；暨自98年9 月5 日起至拆除系爭地上物，並騰空返還如附圖所示編號A 、B 、D 部分土地之日止，按月分別給付謝阿水、謝家通、謝尾、謝三3,917 元、3,917 元、4,376元、1,405 元。上訴人就其敗訴部分聲明不服提起上訴）。
被上訴人在本院答辯聲明求為判決：上訴駁回。
二、上訴人則略以：㈠高張月雲於57年7 月21日向謝家庭購買登記為訴外人謝阿屘
所有、坐落臺北市○○區○里○段00○○○○段000 地號之土地（嗣於69年4 月15日重測改編為臺北市○○區○○段0○段00地號土地，並於80年2 月28日分割增加同小段90之6地號土地），前開土地嗣經辦理繼承登記為謝阿水、謝家通、謝永元（謝尾、謝三之被繼承人）及謝家庭分別共有，高張月雲於交付全部價金後，取得系爭土地全部之占有。嗣高張月雲本於買賣契約關係訴請謝阿水、謝家通、謝永元及謝家庭將系爭土地移轉登記予高張月雲，經最高法院以82年度台上字第450 號判決謝家庭應將系爭土地所有權應有部分3分之1 移轉登記予高張月雲，其餘3 分之2 應有部分則因高張月雲之移轉登記請求權罹於時效，而判決高張月雲敗訴確定，高張月雲於84年1 月19日依前開確定判決辦畢系爭土地所有權應有部分3 分之1 之移轉登記。高張月雲既基於買賣關係取得系爭土地全部之占有，則縱使謝阿水、謝家通及謝永元移轉系爭土地所有權應有部分3 分之2 予高張月雲之義務，已因罹於時效而得拒絕履行，高張月雲仍屬有權占有系爭土地之全部。
㈡高張月雲基於對系爭土地全部之合法占有，分別於80年7 月
22日、81年12月12日將系爭土地之平地部分出租予伊經營釣蝦場，租期各至81年7 月23日、83年12月12日止。高張月雲在上開租約期限屆滿前，復將系爭土地所有權應有部分3 分之1 出售並辦理移轉登記予陳澐諼，並將對系爭土地全部之占有收益權讓與陳澐諼，而以出租予伊之現況點交完畢，使陳澐諼繼受取得高張月雲占有系爭土地全部之合法權源。嗣伊為繼續經營釣蝦場，乃於83年12月16日以700 萬元向陳澐諼購買系爭土地3 分之1 所有權及3 分之2 之使用收益權，而繼受取得陳澐諼、高張月雲對系爭土地全部之合法占有，故基於占有連鎖關係，伊自有占有系爭土地之正當權源。又系爭土地所有權應有部分3 分之1 ，依當時市價行情約540萬元，若不能使用系爭土地全部，則伊應無願意以高出市價約160 萬元之價格購買系爭土地所有權應有部分3 分之1 之理。
㈢又高張月雲於57年7 月21日向謝家庭購買系爭土地全部，已
付清全部之買賣價金，謝阿水、謝家通及謝永元本即負有交付系爭土地及辦理所有權移轉登記之義務，嗣謝尾、謝三於79年間繼承謝永元所有系爭土地之應有部分，詎渠等事後片面毀約，不履行所有權移轉登記之義務，並主張時效抗辯，致高張月雲就系爭土地所有權應有部分3 分之2 無法辦理移轉登記，被上訴人嗣竟又對伊提起本件訴訟，實無任何權利保護之必要，亦不符誠信原則及公平原則，是被上訴人提起本件訴訟顯有構成權利濫用之虞。
㈣又縱認伊應賠償被上訴人相當於租金之不當得利，被上訴人
請求以系爭土地申報地價年息10% 計算不當得利金額，亦屬過高等語，資為抗辯。其上訴聲明求為判決：⒈原判決關於不利上訴人部分廢棄。⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第57頁正面、前審卷第72、73頁）：
㈠高張月雲先後於80年7 月22日、81年12月13日將系爭90地號
土地之平地部分出租予上訴人經營釣蝦場，約定租期分別自
80 年7月22日起至81年7 月23日止、自81年12月13日起至83年12月12日止，租金分別為每月1 萬元、15,000元，上訴人並切結不得主張地上權，僅能作釣魚池使用，不得作為建築住家等使用（見原審卷一第182 至193 頁）。
㈡高張月雲於83年7 月間將系爭土地所有權應有部分3 分之1
出售予訴外人陳澐諼，於84年1 月19日辦畢所有權移轉登記。陳澐諼復於83年12月16日將系爭土地所有權應有部分3 分之1 出售予上訴人，於84年2 月14日辦畢所有權移轉登記（見原審卷一第180 、181 頁）。
㈢系爭90地號土地現登記為上訴人、謝阿水、謝家通、謝三、
謝尾分別共有，應有部分各3 分之1 、6 分之1 、6 分之1、18分之1 、18分之5 ；系爭90之6 地號土地現登記為上訴人、謝阿水、謝家通、謝三、新北市石碇區分別共有，應有部分各3 分之1 、6 分之1 、6 分之1 、18分之1 、18分之5（見原審卷一第73、74頁） 。
㈣陳澐諼前訴請確認其對系爭土地有使用收益權存在，並請求
上訴人給付不當得利，經原審法院以94年度訴字第396 號民事判決駁回其訴，陳澐諼上訴後變更訴之聲明為確認其就系爭土地有間接占有權存在，對上訴人有租賃物返還請求權存在，並請求上訴人給付不當得利，經本院以95年度上字第42
3 號民事判決駁回其上訴及變更之訴，並經最高法院以96年度臺上字第627 號民事判決駁回上訴確定（見原審卷一第22
7 至246 頁）。㈤系爭土地如附圖所示編號A 、B 、D 之部分，現由上訴人占
有，上訴人之妻林明麗為上訴人之占有輔助人，復由林明麗代理上訴人將如附圖所示之A 、B 部分出租予陳韋志，由其母謝孟涵經營使用。
四、本件之爭點為：㈠被上訴人主張上訴人無占有使用系爭土地之合法權源，而請
求上訴人拆屋還地，有無理由？㈡被上訴人得否請求上訴人返還相當於租金之利益？若可，金
額為若干？㈢被上訴人提起本件訴訟，有無違反誠信原則及公平原則，及
權利濫用之情事？
五、本院得心證之理由：㈠關於被上訴人主張上訴人無占有使用系爭土地之合法權源，而請求上訴人拆屋還地，有無理由之部分：
⒈按所有人對於無權占有者，得請求返還之；對於妨害其所有
權者，得請求除去之；又各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767 條第1 項、第821 條分別定有明文。次按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利；如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判例意旨參照）。
⒉查高張月雲於57年7 月21日向謝家庭購買登記謝阿屘名義之
臺北市○○區○里○段00○○○○段000 地號土地全部（嗣於69年4 月15日重測改編為臺北市○○區○○段0 ○段00地號土地，並於80年2 月28日分割增加90之6 地號土地），已支付全部買賣價金，468 地號土地於57年12月20日辦理繼承登記為謝阿水（應有部分6 分之1 ）、謝家通（應有部分6分之1 ）、謝家庭（應有部分3 分之1 ）及謝永元（應有部分3 分之1 ）分別共有。高張月雲嗣將468 地號土地轉售予中央公教人員住宅輔建及福利互助委員會（下稱住輔會），住輔會與高張月雲、謝阿水、謝家通、謝家庭及謝永元協議，由謝阿水、謝家通、謝家庭及謝永元直接與住輔會訂立買賣契約，謝阿水、謝家通、謝家庭及謝永元應將自住輔會取得之價金交付高張月雲。嗣住輔會於60年7 月3 日與謝阿水、謝家通、謝家庭及謝永元訂立買賣契約，住輔會給付渠等
4 成買賣價金之支票，惟謝阿水、謝家通、謝家庭及謝永元拒領其餘價金，住輔會乃將前揭支票註銷，並訴請謝阿水、謝家通、謝家庭及謝永元移轉系爭土地所有權，經臺灣臺北地方法院以68年度訴字第387 號判決住輔會勝訴。謝家庭單獨提起上訴，經本院認買賣契約書上謝家庭之印文係遭他人盜蓋，且住輔會不具有不動產所有權登記之權利能力，而以68年度上字第1906號判決廢棄原判決關於謝家庭部分之訴確定。嗣謝家庭以解除契約等為由，對高張月雲訴請確認買賣關係不存在，經本院70年度上更㈠字第143 號、最高法院71年度臺上字第1405號民事判決駁回確定。而高張月雲訴請謝阿水、謝家通、謝家庭及謝永元等人移轉系爭土地所有權，經原審法院以高張月雲之移轉登記請求權罹於時效為由，以78年度訴字第442 號判決駁回，高張月雲提起上訴，經本院認謝家庭曾催告高張月雲給付買賣價金，屬對高張月雲表示認識其買賣標的物請求權存在之觀念通知，就謝家庭而言，高張月雲之移轉登記請求權即因承認而時效中斷，而以81年度上更㈠字第140 號判決廢棄原判決關於謝家庭部分之訴，判決謝家庭應將系爭土地所有權應有部分3 分之1 移轉登記予高張月雲確定。高張月雲於83年10月24日以判決移轉為原因取得系爭土地所有權應有部分3 分之1 等情，此為兩造所不爭執（見本院卷第57頁正面、前審卷第72、73頁），並有前開判決書、土地登記謄本在卷可參（見原審卷一第118 至
179 頁）。而高張月雲雖僅與謝家庭就系爭土地全部簽訂不動產買賣契約書（見原審卷一第114 至117 頁），然謝家通在原審法院68年度訴字第387 號住輔會與謝阿水、謝家通、謝家庭及謝永元間請求所有權移轉登記事件審理時，已陳明伊曾同意由謝家庭出售系爭土地及辦理過戶，並將印鑑證明及其他辦理過戶所需資料交付予謝家庭等語（見原審卷一第
121 頁），又高張月雲購得系爭土地後，轉售予住輔會，住輔會與高張月雲、謝阿水、謝家通、謝家庭及謝永元協議，由謝阿水、謝家通、謝家庭及謝永元直接與住輔會訂立買賣契約，謝阿水、謝家通、謝家庭及謝永元應將自住輔會處取得之買賣價金交付予高張月雲，業如前述，高張月雲並將取得之謝阿水、謝家通、謝家庭及謝永元之辦理移轉登記所需文件轉交予住輔會，由住輔會出具收據予高張月雲收執（見原審卷一第166 頁），則謝阿水、謝家通及謝永元若未曾同意、授權謝家庭出售系爭土地予高張月雲，實無在與高張月雲、住輔會協議後，直接與住輔會訂立買賣契約，並同意將自住輔會處受領之買賣價金轉交予高張月雲之理。另佐以高張月雲於57年7 月21日向謝家庭購買登記為謝阿屘名義之系爭土地，已付清全部買賣價金，業如前述，而參諸高張月雲、謝家庭所簽訂之買賣契約（見原審重訴字卷一第114 至11
7 頁）第5 條約定：「乙方（即謝家庭）於第三條（弍）項收款時，應將本件標的物移交甲方（即高張月雲）管理使用」，若謝家庭並未將系爭土地全部點交予高張月雲管理使用，衡情高張月雲應無同意付清全部買賣價金之理，是上訴人抗辯謝家通、謝阿水及謝永元均同意謝家庭出售系爭土地之全部，謝家庭並已將系爭土地全部點交予高張月雲管理使用等情，應堪以採信。
⒊高張月雲於其與上訴人之上開租賃契約83年12月12日之租期
屆滿前，將其所有系爭土地所有權應有部分3 分之1 出售予陳澐諼，於84年1 月19日辦畢所有權移轉登記，業如前述。
被上訴人雖主張高張月雲僅將系爭土地所有權應有部分3 分之1 出售予陳澐諼，陳澐諼並未自高張月雲處取得系爭土地應有部分3 分之2 之使用權云云，然觀諸高張月雲於93年10月6 日出具之承認書（見原審卷二第46頁）記載：「立承認書人高張月雲，前於民國83年7 月1 日將台北市○○段○ ○段○○○號面積125 平方公尺、90之6 地號面積45平方公尺…之土地使用權全部（含謝家庭、謝家通、謝阿水…謝尾、謝三共有部分之使用權）及上開地號謝家庭名下應移轉給高張月雲或已移轉給高張月雲名下之土地持分全部賣與陳馨華（即陳澐諼），並點交陳馨華占有上開各筆土地全部，自83年
7 月1 日起上開土地全部均歸陳馨華使用…」，高張月雲於94年8 月26日出具之證明書（見原審卷二第65頁）則記載：
「茲證明張傳文80.7.22 向本人承租台北市○○區○○段0○段00地號（含今之90-6地號）土地全部計170 平方公尺，
81.12. 13 續訂租約，至83 .12.12 屆滿。在83年秋天，本人將90及90-6地號土地170 平方公尺所有權1/3 連同租約權利全部都賣給陳馨華…」，證人陳澐諼在原審結證稱：前開承認書、證明書所載的內容均實在，伊有親眼看到高張月雲簽名及蓋章，而實際上買賣都是由張金盛律師經手，伊事後聽張金盛律師說才知道高張月雲有將對張傳文的租賃權利轉讓給伊等語（見原審卷二第116 至118 頁），證人張金盛律師在原審亦結證稱：這2 張承認書及證明書上面的高張月雲的簽名，是高張月雲本人在伊的事務所親自簽名蓋章，高張月雲把她以前跟謝家所購買的土地尚未過戶，及已經過戶的部分的權利轉讓給陳澐諼，但當天高張月雲沒有帶印鑑證明，後來拖了1 個月左右，才送來印鑑證明；當時沒有點交，因系爭土地還在租約有效期限內，實際上將出租的收租權轉讓給陳澐諼，另外續訂租約的權利也轉讓給陳澐諼等語（見原審卷二第188 、189 頁），雖高張月雲曾委託張金盛律師於93年10月18日寄送尚民盛字第925 號函文予上訴人（見原審卷二第12至15頁），主張伊為系爭土地其餘應有部分3 分之2 部分之使用權人，原出租予上訴人使用，期滿未續訂租約，上訴人自83年12月12日起未給付租金或損害金，請上訴人於文到15日內給付伊83年12月12日起至93年12月31日止之損害金或不當得利2,638,264 元，然證人張金盛律師在原審結證稱：伊有幫高張月雲寄送尚民盛字第925 號函文予上訴人，要求返還不當得利，發這份函文之前高張月雲早已經轉讓給陳澐諼，因為陳澐諼不想當原告，所以才再找高張月雲，另外發函的時候高張月雲還沒有補送來印鑑證明，陳澐諼認為印鑑證明沒有送來，轉讓還是有瑕疵，所以才會用高張月雲的名義發函等語（見原審卷二第190 頁），足認高張月雲與陳澐諼簽訂之土地買賣所有權移轉契約書（見原審卷一第59、60頁）雖僅記載買賣標的範圍為系爭土地應有部分3分之1 ，惟實際上買賣標的範圍尚包括系爭土地應有部分3分之2 之使用收益權，高張月雲既自83年7 月1 日起，將系爭土地全部以上訴人承租系爭90地號土地平地部分之現狀點交予陳澐諼，則關於系爭土地全部之使用收益狀態，即由陳澐諼本諸繼受之關係而間接占有，是陳澐諼對系爭土地全部自具有合法占有之權利。
⒋上訴人抗辯陳澐諼與伊簽訂買賣契約後，遲至94年間始主張
伊自83年12月13日起，就系爭土地應有部分3 分之1 以外之部分為無權占有，而訴請伊賠償相當於租金之損害或返還不當得利，足見伊於83年12月16日，以700 萬元向陳澐諼購買之標的，除系爭土地應有部分3 分之1 所有權以外，尚包括其餘應有部分3 分之2 之使用收益權云云，然為被上訴人所否認，而上訴人既陳稱伊係為繼續使用系爭地上物以經營釣蝦場，始向陳澐諼購買系爭土地應有部分3 分之1 所有權及其餘應有部分3 分之2 之使用收益權，則在陳澐諼並未自高張月雲處取得系爭土地所有權應有部分3 分之2 之移轉登記，故無法將系爭土地所有權應有部分3 分之2 移轉登記予伊之情形下，為保障自己之權利，衡情自當要求在不動產買賣契約書內載明買賣標的尚包括系爭土地其餘應有部分3 分之
2 之使用收益權之旨，以避免將來若系爭土地其餘應有部分
3 分之2 之登記所有權人出面主張權利，而蒙受損失，然觀諸上訴人與陳澐諼所簽訂之不動產買賣契約書（見原審卷一第62至65頁），僅記載買賣標的為系爭土地應有部分3 分之
1 所有權，並未記載尚包括系爭土地其餘應有部分3 分之2之使用收益權，此實與常情有悖。再佐以證人陳澐諼在原審結證稱：高張月雲將90及90之6 地號土地全部賣給伊，伊再把90及90之6 地號土地的3 分之1 所有權賣給張傳文，但伊沒有轉讓使用權給張傳文等語（見原審卷二第116 頁反面），證人張金盛律師在原審結證稱：當時簽買賣契約時，張傳文沒有提到另外3 分之2 使用權，伊也沒有提到，承辦的代書也沒有問，單純只買3 分之1 ，上訴人並未向陳澐諼購買其他3 分之2 使用權等語（見原審卷二第189 頁反面），證人即斯時辦理陳澐諼與上訴人間關於系爭土地應有部分3分之1 所有權移轉登記事宜之代書黃錦玉在原審法院94年度訴字第396 號事件審理時亦結證稱：這是張傳文與張金盛律師間的買賣，張傳文是在經營釣蝦場，這是單純土地持分的買賣等語（見原審卷二第68頁正面），是證人陳澐諼、張金盛律師及黃錦玉之前揭證詞，核與前開不動產買賣契約書記載買賣標的僅有系爭土地所有權應有部分3 分之1 之旨相符，應堪以採信。上訴人雖另抗辯系爭土地所有權應有部分3 分之1 當時之市價行情約540 萬元云云，然此部分未據上訴人舉證以實其說，且證人張金盛律師在原審結證稱：陳澐諼出售系爭土地3 分之1 給上訴人，是以1 坪約40萬元的價格出售等語（見原審卷二第190 頁反面），而系爭90、90之6 地號土地之3 分之1 之面積各約為41.67 平方公尺、15平方公尺，換算後各為12.61 坪、4.54坪，以每坪40萬元計算，合計為686 萬元，與上訴人向陳澐諼購買之價格700 萬元甚為接近，益徵上訴人於83年12月16日以700 萬元向陳澐諼購買之標的，應僅有系爭土地所有權應有部分3 分之1 所有權，尚難僅因陳澐諼於83年12月16日與上訴人簽訂不動產買賣契約後，疏於主張權利，遲至94年間始主張上訴人自83年12月13日起，就系爭土地所有權應有部分3 分之1 以外之部分為無權占有，而訴請上訴人賠償相當於租金之損害或返還不當得利，即遽認陳澐諼確曾將系爭土地所有權應有部分3 分之
2 之使用收益權一併出售予上訴人。上訴人執此為辯，並無理由。
⒌綜上，訴外人謝家庭取得斯時系爭土地其他共有人謝家通、
謝阿水及謝永元之同意，而與高張月雲簽訂買賣契約，將系爭土地全部出售予高張月雲，並交付占有，雖高張月雲就系爭土地應有部分3 分之2 部分之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，然其占有系爭土地全部，既係謝家庭本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源；又高張月雲基於對系爭土地全部之合法占有，分別於80年7 月22日、81年12月12日將系爭90地號土地之平地部分出租予上訴人經營釣蝦場，租期各至81年7 月23日、83年12月12日止，高張月雲於上開租約期限屆滿前，將系爭土地所有權應有部分3 分之1 出賣並辦理移轉登記予陳澐諼，另將對系爭土地全部之占有讓與陳澐諼，並以上訴人承租系爭90地號土地平地部分之現況點交完畢，陳澐諼繼受高張月雲占有系爭土地之合法權源，並繼受高張月雲與上訴人間之前開租賃關係，惟陳澐諼既僅將系爭土地應有部分3 分之1 所有權出售予上訴人，則在前開租約期限於83年12月12日屆滿後，上訴人雖於84年2 月14日登記取得系爭土地應有部分3 分之1 之所有權，惟其既未徵得其他共有人之同意，自不得就系爭土地之任何一部為使用收益，是上訴人占有使用如附圖所示編號A 、B 、D 之部分，自屬侵害被上訴人之權利，被上訴人請求上訴人應將坐落在系爭土地上如附圖所示編號A 、B 、D 部分之系爭地上物拆除，將坐落之土地騰空返還被上訴人及其他全體共有人，即屬有據。
㈡關於被上訴人得否請求上訴人返還相當於租金之利益？若可，金額為若干之部分：
⒈按依不當得利之法律關係請求返還，以無法律上之原因而受
利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，此有最高法院61年台上字第1695號判例意旨可資參照。又民法第818 條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權。係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利（參照最高法院55年台上字第1949號判例意旨）。
次按建築房屋之基地租金，依土地法第105 條準用同法第97條第1 項規定，以不超過該土地申報價額年息10% 為限。而該條之土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言。又法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。又租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院審酌使用土地所獲得之利益時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形外，另應注意占有人利用該土地之經濟價值與所得之利益。
⒉本件上訴人無合法權源占用系爭土地，業如前述，上訴人無
法律上原因獲有相當於租金之利益，致被上訴人受有相當於租金之損害，是被上訴人依民法第179 條規定，請求上訴人給付相當於租金之不當利益，即屬有據。本院審酌系爭土地坐落在臺北市○○區○○路5 段大道旁，鄰近大湖公園，距離大湖公園捷運站步行約3 分鐘，有勘驗筆錄在卷可參（見原審98年度湖調字第126 號卷第62頁），交通及生活機能尚屬便利，上訴人將如附圖所示之A 、B 部分之地上物出租予陳韋志作營業使用，每月租金為5 萬元（見原審卷一第83頁）等情狀，認本件應按系爭土地申報地價之年息10% 計算相當於租金之利益為適當。而系爭土地申報地價於93年1 月為22,800元、96年1 月為25,680元、99年1 月為28,480元，有地價謄本在卷可稽（見原審卷一第73至75頁），而上訴人占用系爭土地如附圖所示編號A 、B 、D 部分之面積分別為44.62 平方公尺、54.48 平方公尺、19.14 平方公尺，依此計算之結果，自起訴狀繕本送達上訴人之日即98年9 月4 日（見原審98年度湖調字第126 號卷第26頁）回溯5 年計算，即93年9 月5 日起至98年9 月4 日止，被上訴人謝阿水、謝家通、謝尾、謝三所得請求之不當得利應分別為239,866 元、239,866 元、248,914 元、79,966元（計算式詳見附表），自98年9 月5 日起至98年12月31日，每月所得請求之不當得利金額分別為4,217 元、4,217 元、4,376 元、1,406 元，自99年1 月1 日起至返還如附圖所示編號A 、B 、D 部分土地之日止每月所得請求之不當得利之金額分別為4,677 元、4, 677元、4,853 元、1,559 元。而被上訴人請求上訴人應給付謝阿水、謝家通、謝尾、謝三各235,958 元、235,958元、244,909 元、78,669元，暨自98年9 月5 日起至返還如附圖所示編號A 、B 、D 部分土地之日止，按月分別給付謝阿水、謝家通、謝尾、謝三3,917 元、3,917 元、4,376 元、1,405 元，未逾前開金額，自應准許。
㈢關於被上訴人提起本件訴訟，有無違反誠信原則及公平原則，及權利濫用之情事部分：
上訴人另抗辯被上訴人提起本件訴訟，有違誠信原則及公平原則，並有權利濫用之情事云云，然縱使高張月雲與謝家庭、謝阿水、謝家通及謝永元間有買賣關係存在，高張月雲並已付清全部買賣價金，惟高張月雲疏於行使其移轉登記請求權，被上訴人為時效抗辯，乃於法有據，被上訴人既仍為系爭土地之共有人，上訴人未經其他共有人同意，擅自占有使用如附圖所示編號A 、B 、D 部分土地，被上訴人依據民法
821 條、767 條規定請求上訴人拆屋還地，乃基於法律上所賦予所有權人正當行使所有物返還請求權及不當得利請求權之行使，自無違反誠信原則、公平原則可言，亦難謂被上訴人提起本件訴訟係專以損害上訴人為主要目的。上訴人此部分抗辯，亦無理由。
六、從而，被上訴人本於民法第821 條、第767 條及第179 條等規定，請求上訴人應將坐落在系爭土地上如附圖所示編號A、B 、D 部分之系爭地上物拆除，並將如附圖所示編號A、B、D 部分土地（面積共計118.24平方公尺）騰空返還予被上訴人及其他全體共有人，及應給付被上訴人謝阿水、謝家通、謝尾、謝三各235,9058元、235,958 元、244,909 元、78,669元，及均自98年9 月5 日起至清償日止，按年息5%計算之利息；暨自98年9 月5 日起至拆除系爭地上物，騰空返還如附圖所示編號A 、B 、D 部分土地之日止，按月分別給付被上訴人謝阿水、謝家通、謝尾、謝三3,917 元、3,917 元、4,376 元、1,405 元，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，其理由雖有不同，惟結論並無二致，仍應維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，應認為無理由，應予駁回。
七、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴應認為無理由，依民事訴訟法第449 條第2 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 2 月 19 日
民事第二十一庭
審判長法 官 梁玉芬
法 官 黃雯惠法 官 蔡和憲正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 102 年 2 月 19 日
書記官 常淑慧附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：（不當得利計算式，新臺幣/元以下4 捨5 入】┌──┬─────┬─────────┬──────────────────┐│編號│ 共有人 │ 期 間 │ 算 式 │├──┼─────┼─────────┼──────────────────┤│ 一 │ 謝阿水 │93.9 .5 ～98.9 .4 │【93.9.5～95.12.31】 ││ │ 謝家通 │ │（54.48+19.14+44.62 ）×22,800×10% ││ │ │ │×1/6 ×2 又118/365 ＝104,240 。 ││ │ │ │【96.1.1～98.9.4】 ││ │ │ │（54.48+19.14+44.62）×25,680×10%×││ │ │ │1/6 ×2 又247/365 ＝135,626。 ││ │ │ ├──────────────────┤│ │ │ │總計：104,240+135,626＝239,866。 ││ │ ├─────────┼──────────────────┤│ │ │自98.9 .5 起至返還│【98.9.5～98.12.31】 ││ │ │系爭土地之日止，按│（54.48+19.14+44.62 ）×25,680 ×10%││ │ │月給付 │×1/6 ÷12＝4,217 ││ │ │ │【99.1.1～返還系爭土地之日】 ││ │ │ │（54.48+19.14+44.62 ）×28,480×10% ││ │ │ │×1/6 ÷12＝4,677 │├──┼─────┼─────────┼──────────────────┤│ 二 │ 謝三 │93.9 .5 ～98.9 .4 │【93.9.5～95.12.31】 ││ │ │ │（54.48+19.14+44.62）×22,800×10%×││ │ │ │1/18 ×2 又118/365＝34,757 ││ │ │ │【96.1.1～98.9.4 】 ││ │ │ │（54.48+19.14+44.62）×25,680×10%×││ │ │ │1/18×2 又247/365＝45,209 ││ │ │ ├──────────────────┤│ │ │ │總計：34,757+45,209＝79,966 ││ │ ├─────────┼──────────────────┤│ │ │自98.9 .5 起至返還│【98.9.5～98.12.31】 ││ │ │系爭土地之日止，按│（54.48+19.14+44.62）×25,680×10%×││ │ │月給付 │1/18 ÷12＝1,406 ││ │ │ │【99.1.1～返還系爭土地之日】 ││ │ │ │（54.48+19.14+44.62）×28,480×10%×││ │ │ │1/18÷12＝1,559 │├──┼─────┼─────────┼──────────────────┤│ 三 │ 謝尾 │93.9 .5 ～98.9 .4 │【93.9.5～95.12.31】 ││ │ │ │（54.48+19.14）×22,800×10%×5/18×││ │ │ │×2 又118/365＝108,172 ││ │ │ │【96.1.1～98.9.4 】 ││ │ │ │（54.48+19.14）×25,680×10%×5/18×││ │ │ │×2 又247/36＝140,742 ││ │ │ ├──────────────────┤│ │ │ │總計：108,172+140,742＝248,914 ││ │ ├─────────┼──────────────────┤│ │ │自98.9 .5 起至返還│【98.9.5～98.12.31】 ││ │ │系爭土地之日止，按│（54.48+19.14 ）×25,680×10% ×5/18││ │ │月給付 │÷12 ＝4,376 ││ │ │ │【99.1.1～返還系爭土地之日】 ││ │ │ │（54.48+19.14 ）×28,480×10% ×5/18││ │ │ │ ÷12 ＝4,853 │└──┴─────┴─────────┴──────────────────┘