臺灣高等法院民事判決 101年度重上更㈠字第45號上 訴 人 鄭武岳
鄭林却鄭武尚鄭武東鄭武釗鄭惠嘉兼 共 同訴訟代理人 鄭惠蓉被上訴人 黃振富訴訟代理人 彭火炎律師
張玉琳律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國99年12月31日臺灣新竹地方法院97年度重訴字第206號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於103年2月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊承租上訴人共有坐落新竹縣竹北市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號耕地（下稱系爭土地），雙方簽有臺灣省新竹縣竹北市私有耕地聯興字第8602號租約（下稱系爭租約）。民國95年間訴外人偉邑開發公司於新竹縣竹北市○○段自辦市地重劃（下稱系爭重劃），系爭土地均劃入系爭重劃區範圍，系爭重劃業已完成，上訴人獲配如原判決附表一所示新竹縣竹北市○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭909、918地號土地），並於96年10月1日辦理土地所有權登記完竣。惟系爭909、918地號土地均無法耕種水稻，已無法達到原租賃目的，伊表示終止系爭租約暨請求上訴人依法給付補償費，然為上訴人拒絕，經伊向新竹縣竹北市公所（下稱竹北市公所）租佃委員會、新竹縣政府租佃委員會申請調解、調處，均因上訴人不同意，致調解、調處不成立，爰依民法第435條第2項、耕地三七五減租條例第17條第1項第5款、平均地權條例第63條規定為終止系爭租約之意思表示，訴請確認兩造間系爭909、918地號土地上系爭租約耕地三七五租賃關係不存在，並依耕地三七五減租條例第17條第2項第3款、平均地權條例第63條第1、2項、平均地權條例施行細則第90條、獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條、土地所有權人辦理農村社區土地重劃辦法第37條、市地重劃實施辦法第46條第2項規定，請求上訴人各給付補償費新臺幣（下同）225萬5,382元，及自補正起訴狀最後送達日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語。
二、上訴人則以：伊等原共有上開6筆系爭土地及新竹縣竹北市○○段○○○號土地，合計7筆土地，面積計9,489.87平方公尺，由訴外人黃肇禧及被上訴人分租耕種。上開7筆土地均納入系爭重劃範圍，重劃後獲分配系爭909、918地號土地減縮為4,744.95平方公尺，且重劃前後土地每平方公尺之公告現值均為6,500元，伊等並未因系爭重劃獲得任何利益。黃肇禧在重劃後土地仍繼續耕種蔬菜、地瓜等農作物，並申請續訂租約登記，經竹北市公所准予備查在案。被上訴人續訂租約部分，因其提起本件訴訟致竹北市公所暫緩處理。又系爭租約並無限制僅能種植水稻，系爭土地並非不能種植其他農作物，系爭土地並未因重劃而不能耕作種植農作物，被上訴人主張系爭土地因重劃不能達到原租賃目的，自屬無據。另被上訴人依耕地三七五減租條例第17條第2項第3款、平均地權條例第63條第1、2項、平均地權條例施行細則第90條、獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條、土地所有權人辦理農村社區土地重劃辦法第37條、市地重劃實施辦法第46條第2項規定請求補償費，亦均屬無據。縱認被上訴人得請求給付補償費（上訴人否認之），亦應以被上訴人終止系爭租約時之承租面積即3,643.17平方公尺，按每平方公尺公告現值6,500元，計算補償費等語，資為抗辯。
三、本件經原法院判決：㈠確認兩造間系爭909、918地號土地上之新竹縣竹北市私有耕地「聯興字第8602號」耕地三七五租賃關係不存在；㈡上訴人各給付被上訴人225萬5,382元，及均自99年11月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢被上訴人其餘之訴及假執行之聲請駁回。上訴人僅就上開㈡部分提起上訴，上訴聲明：㈠原判決關於命上訴人各給付被上訴人225萬5,382元及其法定利息部分暨該部分假執行宣告之裁判均廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。（兩造就原法院判決之上開㈠㈢部分，未據聲明不服，該等部分均已告確定。）
四、兩造不爭執事項：（本院卷二第10頁）㈠兩造間就重劃前系爭土地（即重劃後系爭909、918地號土地
）訂有系爭租約，由被上訴人向上訴人承租系爭土地，租率為375/1000，正產物為谷（穀），有臺灣省新竹縣竹北市私有耕地租約附表1紙及重劃前、後土地登記謄本可憑（原審卷一第10頁背面至第18頁背面、第65至66頁)。
㈡系爭土地嗣經土地重劃，屬於系爭重劃區範圍內，且重劃後
亦分配土地予土地所有權人，而重劃後土地分配已於96年8月13日公告結束，有新竹縣竹北市東華自辦市地重劃區重劃會（下稱東華自辦市地重劃會）於96年8月28日東華自劃字第00000000號函可按（原審卷一第202頁）。
㈢系爭909、918地號土地，於96、97年度之土地公告現值均為
每平方公尺6,500元，且於96及97年度應繳納之土地增值稅額均為0元，經原審依被上訴人聲請向新竹縣稅捐稽徵處查詢明確，有新竹縣稅捐稽徵處97年12月31日新縣稅土字第0000000000號函為憑（原審卷二第81頁）。
㈣被上訴人曾書立申請書向竹北市公所耕地租佃委員會申請調
解兩造間之私有耕地三七五租約租佃爭議事件，經竹北市公所調解委員會調解不成立後，送經新竹縣政府耕地租佃委員會調處不成立，依耕地三七五減租條例第26條規定，移送原法院審理，有卷附鄉（鎮、市）公所耕地租佃委員會租佃爭議調解申請書、竹北市公所耕地租佃委員會調解程序筆錄、新竹縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄、新竹縣政府函及重劃前土地登記謄本可按（原審卷一第1至53頁）。
五、兩造爭執事項：㈠系爭909、918地號土地是否已無法耕作，致不能達原租賃目
的？㈡被上訴人依耕地三七五減租條例第17條第2項第3款、平均地
權條例第63條第1、2項、平均地權條例施行細則第90條、土地所有權人辦理農村社區土地重劃辦法第37條、市地重劃實施辦法第46條第2項、獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條規定，請求上訴人各給付被上訴人補償費，是否有據？㈢如被上訴人有請求上訴人給付補償金之依據，則被上訴人請
求上訴人各給付225萬5,382元本息，有無理由？爰分述之如下：
㈠系爭909、918地號土地是否已無法耕作，致不能達原租賃目
的？⒈按「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人
，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」、「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金；前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。」民法第423條、第435條分別詳有明文。次按「除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力。」民事訴訟法第400條第1項亦定有明文。
⒉被上訴人主張：系爭909、918地號土地已無法耕作，致不能
達原租賃之目的等語，惟為上訴人所否認，並以上開情詞置辯。
⒊經查：
⑴系爭909、918地號土地經新竹縣政府重劃單位會同出、承租
人雙方於97年12月29日實地會勘結果，系爭918地號內仍有部分建物，且以礫石居多，不適合水稻之用；系爭909地號因不直接面臨給水及排水路，亦不適宜耕作水稻之用。故該二筆土地皆不適宜原租約繼續耕作，應可終止租約，有新竹縣政府98年1月13日府地權字第0000000000號函可按（原審卷二第94頁），足見系爭909、918地號土地已有不適宜種植水稻之情事。又系爭909、918地號土地能否作為耕地使用乙節，經新竹縣政府於102年1月17日以府農企字第0000000000號函覆：系爭909、918地號土地係屬都市計畫乙種工業區土地，已非屬農業發展條例所稱之農業用地（耕地）；另養殖及漁牧等農業設施行為，參照「申請農業用地容許作農業設施使用審查辦法」附表規定，僅得於農業用地上設置，都市計畫乙種工業區土地，不同意設置農業設施等語（本院卷一第185頁），又系爭909、918地號土地因納入系爭重劃區域範圍內，周圍已無灌排圳路可提供使用，亦有臺灣省新竹農田水利會101年7月27日竹農水管字第0000000000號函可憑（本院卷一第112頁），是系爭909、918地號土地除不適宜種植水稻外，堪認亦不能作為耕地使用。
⑵至上訴人所辯黃肇禧同意於重劃後之土地上種植蔬菜、地瓜
等農作物並繼續承租，乃黃肇禧與上訴人間之契約關係，核與被上訴人無關，尚難據此拘束被上訴人。
⑶又依原判決事實及理由欄陸之四（三）載有：「……足見被
告（即出租人）於系爭土地經重劃完成後，確已無法履行其保持租賃物合於耕地使用之狀態，交付承租人使用收益之義務，且此等事由之發生，顯非可歸責於承租人（即原告），要無疑義。是依上說明，原告主張：其得依民法第435條第2項規定終止系爭租約，以本院99年11月22日言詞辯論筆錄之送達（係於99年11月24日送達被告，見本院卷三第103頁），表示終止系爭租約，自屬有據。」等語（原審判決書第28頁第18行倒數第1字至第25行），可知原判決係依民法第435條第2項規定（訴訟標的），認被上訴人主張系爭租約業經合法終止，而判決確認兩造間就系爭909、918地號土地上之系爭租約耕地三七五租賃關係不存在，且因未據上訴人聲明不服，而告確定，則依上開⒈有關確定判決既判力效力之說明，自應受該確定判決之拘束。
⑷綜上，系爭909、918地號土地已無法耕作，致不能達原租賃之目的應堪認定，上訴人上開所辯，應不可採。
㈡被上訴人依耕地三七五減租條例第17條第2項第3款、平均地
權條例第63條第1、2項、平均地權條例施行細則第90條、土地所有權人辦理農村社區土地重劃辦法第37條、市地重劃實施辦法第46條第2項、獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條規定，請求上訴人各給付被上訴人補償費，是否有據？茲就被上訴人主張之上開請求權基礎，分別論述如下：
⒈耕地三七五減租條例第17條第2項第3款規定：
按「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：一、承租人死亡而無繼承人時。二、承租人放棄耕作權時。三、地租積欠達兩年之總額時。四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。五、經依法編定或變更為非耕地使用時。依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農作物之價額。三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。」耕地三七五減租條例第17條定有明文。又該條第2項係針對出租人依同條第1項第5款規定終止租約時，所為應由出租人給予承租人補償之規定。故承租人依該條項請求出租人補償，以租約經出租人依該條第1項第5款規定終止為前提（最高法院78年度台上字第1642號判決意旨參照）。查系爭租約並非由「出租人」即上訴人依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定終止，而係由「承租人」即被上訴人依上開規定終止，已如上述，揆諸前揭說明，被上訴人自無從依耕地三七五減租條例第17條第2項第3款規定向上訴人請求補償。
⒉平均地權條例第63條第1、2項、平均地權條例施行細則第90條規定：
按「出租之公、私有耕地因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者，由直轄市或縣（市）政府逕為註銷其租約並通知當事人。依前項規定註銷租約者，承租人得依左列規定請求或領取補償：一、重劃後分配土地者，承租人得向出租人請求按重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一之補償。二、重劃後未受分配土地者，其應領之補償地價，由出租人領取三分之二，承租人領取三分之一。」平均地權條例第63條第1、2項定有明文。又平均地權條例施行細則第90條規定：「依本條例第六十三條第一項規定註銷耕地租約者，如承租人依同條第二項第一款規定向出租人請求補償發生爭議時，得申請直轄市或縣（市）主管機關協調，協調不成，由承租人向法院訴請出租人給付。」查被上訴人前申請租約變更及續訂登記，因租佃爭議，竹北市公所因本件訴訟法院審理中，暫緩辦理，有該市公所99年10月7日竹市民字第0000000000號函可參（原審卷三第37至44頁），又竹北市公所雖於100年10月4日以竹市民字第0000000000號函，逕為終止系爭租約之登記，惟係依上開確定判決書所為之書面審查，亦有竹北市公所上揭函文可按（本院卷一第57頁），是系爭租約尚未由新竹縣政府依平均地權條例第63條第1項規定逕為辦理註銷，核與平均地權條例第63條第1、2項、平均地權條例施行細則第90條規定不符，被上訴人主張依該等規定請求補償，尚屬無據。
⒊土地所有權人辦理農村社區土地重劃辦法第37條規定：
按「重劃區重劃前適用耕地三七五減租條例訂有耕地租約之公、私有土地者，重劃後依下列方式處理：一、重劃後分配土地者，重劃會應於分配結果公告確定後二個月內邀集租約雙方當事人協調，承租人得依本條例第二十六條第二項第一款規定向出租人請求按重劃前租約面積、重劃計畫書、圖公告當期該土地之公告土地現值三分之一之補償。協調同意終止租約者，重劃會應檢具有關資料函知直轄市或縣(市)主管機關轉請有關機關辦理註銷租約並通知當事人；協調不成者，重劃會應於權利變更登記後，檢具有關資料函知雙方當事人，訴請司法機關裁判。二、重劃後未受分配土地者，重劃會就其應領之補償地價，由出租人領取三分之二，承租人領取三分之一，並函知直轄市或縣(市)主管機關辦理註銷租約及通知當事人。」土地所有權人辦理農村社區土地重劃辦法第37條第1項定有明文，惟依該辦法第2條第1項規定：「土地所有權人自行辦理農村社區土地重劃，應依本辦法之規定組織重劃會，設立時應冠以農村社區土地重劃區之名稱。」，足見上開辦法所規範者係「農村社區」之土地重劃，與系爭重劃係土地所有權人自行辦理之「市地重劃」不同，此有東華自辦市地重劃會函可按（原審卷三第56頁、本院前審卷第130頁），是被上訴人此部分之主張，仍屬無據。
⒋市地重劃實施辦法第46條第2項規定：
按「重劃前訂有耕地租約之公、私有耕地，應於重劃土地分配結果公告確定後二個月內，依照本條例第六十三條暨其施行細則第八十九條及第九十條規定協調清理。重劃區內出租之公、私有耕地，依本條例第六十三條第二項第一款規定註銷租約者，其計算補償面積，以重劃前租約面積為準。」市地重劃實施辦法第46條定有明文，惟依同辦法第2條規定：
「市地重劃由中央、直轄市或縣（市）主管機關辦理。前項主管機關為協調推動市地重劃，必要時得組設市地重劃委員會。」，可知上開規範係指由中央、直轄市或縣（市）主管機關辦理之市地重劃，核與系爭重劃如上所述係由土地所有權人自行辦理之「市地重劃」不同，自亦無該辦法之適用。
⒌獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條規定：
⑴按「自辦市地重劃區重劃前訂有耕地租約之公、私有土地者
，重劃後依下列方式處理：一、重劃後分配土地者，重劃會應於分配結果公告確定後二個月內邀集租約雙方當事人協調，承租人得依本條例第六十三條第二項第一款規定向出租人請求按重劃前租約面積、重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一之補償。協調同意終止租約者，重劃會應檢具有關資料函知直轄市或縣（市）主管機關轉請有關機關辦理註銷租約並通知當事人；協調不成者，重劃會應於權利變更登記後，檢具有關資料函知有關機關逕為辦理租約標示變更登記。二、重劃後未受分配土地者，重劃會就其應領之補償地價，由出租人領取三分之二，承租人領取三分之一，並函知直轄市或縣（市）主管機關轉請有關機關辦理註銷租約及通知當事人。」獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條第1項定有明文。又土地所有權人自辦市地重劃，其辦理重劃之主體為自辦重劃區重劃會，並應優先適用「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」之規定。而該辦法第37條對於自辦市地重劃區重劃前訂有耕地租約之公、私有土地，重劃後之處理方式，既有特別規定，自無再依該辦法第2條準用市地重劃實施辦法第46條、平均地權條例第63條暨其施行細則第89條及第90條規定之餘地（最高法院84年台上字第1373號判決意旨參照）。
⑵經查：
①如上所述，系爭重劃係屬土地所有權人自辦之市地重劃，於
系爭重劃前系爭土地上訂有系爭租約，並於系爭重劃後獲分配系爭909、918地號土地，依上開最高法院判決意旨之說明，自應依獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條第1項第1款規定處理。
②依上開規定，東華自辦市地重劃會曾於系爭土地分配結果公
告確定後2個月內，先後2次邀集租約雙方當事人即兩造協調，惟均協調不成，此有上開重劃會96年8月8日、8月17日東華自劃字第00000000及00000000號函可憑（本院卷一第285至286頁），且為兩造所不爭執（本院卷一第290頁背面），可知東華自辦市地重劃會業已踐行上開協調程序，惟協調不成。而協調不成者，依上開辦法第37條第1項第1款規定，僅規範東華自辦市地重劃會應於權利變更登記後，檢具有關資料函知有關機關逕為辦理「租約標示變更」登記。至於因系爭重劃後而獲分配之系爭909、918地號土地，已無法耕作，致不能達原租賃目的，並經原法院判決確定系爭租約耕地三七五租賃關係不存在，且竹北市公所亦已依原法院確定判決逕為終止系爭租約登記，而兩造仍協調不成時，究應如何解決，尤其補償費問題，並未有任何規範。揆諸該辦法第37條規定之立法理由：「重劃區重劃前訂有耕地租約之公、私有土地，重劃後處理方式，平均地權條例第63條及第63條之1暨其施行細則第89條、第90條雖已有規定，惟其自辦主體均為政府機關。但自辦市地重劃之辦理主體係自辦市地重劃會，重劃後之租約處理，宜由重劃會協調處理，並將處理結果函知主管機關辦理註銷租約或標示變更登記。」，可知上開規定之立法目的，乃因自辦市地重劃之辦理主體係自辦市地重劃會，而有前述「協調」之特別規定。惟於協調不成，遇有前開情形（抽象言之，即土地因重劃致不能達原租賃目的，原租賃關係已不存在，無法辦理「租約標示變更」登記，而雙方復協調不成情形），已非上開辦法規定：逕為辦理「租約標示變更」登記所能規範。再參諸上開辦法係依平均地權條例第58條第2項規定訂定之，而平均地權條例第63條第1、2項就出租之公、私有耕地因實施市地重劃「致不能達到原租賃之目的」之情形，復有如上所示之規範，是依該辦法第37條規範之目的暨計畫，就協調不成部分，於上述情形，原應設有限制規定，然未為任何之規定，核屬法律漏洞類型之「隱藏漏洞」。填補之道，應將上開有關協調不成規定之適用範圍，依法律規範意旨於上述情形予以限縮，否則，顯對承租人不公。準此，應於上開辦法第37條第1項第1款後段：「協調不成者，重劃會應於權利變更登記後，檢具有關資料函知有關機關逕為辦理租約標示變更登記。」之後，增列：「但因重劃致不能達到原租賃目的者，不在此限。」之目的性限縮解釋，始符立法旨趣。從而，被上訴人（即承租人）得依上開辦法第37條第1項第1款前段向上訴人（即出租人）請求補償費之規定，於本件情形亦有適用餘地。
㈢如被上訴人有請求上訴人給付補償金之依據，則被上訴人請
求上訴人各給付225萬5,382元本息，有無理由？⒈被上訴人主張：系爭重劃前其以系爭租約向上訴人承租系爭
土地面積，詳如原判決附表二所示，合計7,286.62平方公尺），公告現值每平方公尺6,500元，是被上訴人得請求上訴人補償之金額各為225萬5,382元（計算式：6,500元×7286.62平方公尺×1/3×1/7=225萬5,382元，元以下四捨五入，下同）等語，上訴人辯以：縱認被上訴人得請求終止系爭租約補償費（上訴人否認之），亦應以被上訴人終止系爭租約時之承租面積即3,643.17平方公尺，按公告現值每平方公尺6,500元，計算補償費等語。
⒉經查：
被上訴人得依獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條第1項第1款規定，請求上訴人補償，已如上述，依該條款規定計算之補償費係按「重劃前租約面積」、「重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值」3分之1計算，而系爭土地於系爭重劃計畫書公告當期之公告現值係每平方公尺6,500元，有新竹縣政府地政處便民服務網公告現值查詢資料可憑（原審卷三第109至110頁），且為兩造所不爭執（本院卷一第316頁背面），又重劃前系爭租約面積，詳如原判決附表二所示，合計7,286.62平方公尺，亦為兩造所不爭執（本院卷一第316頁背面），依此計算，被上訴人得按重劃前租約面積、重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值3分之1計算，請求上訴人各給付補償費之金額各為225萬5,382元（計算式：6,500元×7286.62平方公尺×1/3×1/7=225萬5,382元），自屬有據，應予准許。上訴人上開所辯，核與前揭規定不符，尚難遽採。
六、綜上所述，被上訴人依獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條規定，請求上訴人各給付補償費225萬5,382元，及自原法院99年11月22日言詞辯論筆錄於99年11月24日送達上訴人翌日即99年11月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，理由雖有不同，惟結論並無二致，上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊、防禦方法及所提舉證資料，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，自無再予逐一審論之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 3 月 12 日
民事第二庭
審判長法 官 許正順
法 官 李芳南法 官 陳邦豪正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 103 年 3 月 12 日
書記官 鄭兆璋附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。