臺灣高等法院民事判決 101年度重上字第15號上 訴 人 洪慶輝訴訟代理人 粘舜權律師
鍾欣惠律師被上訴人 陳葉玉愛
陳葉智陳宏龍陳美惠陳葉明上五人共同訴訟代理人 宋忠興律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國100年10月31日臺灣士林地方法院99年度重訴字第425號第一審判決提起上訴，本院於中華民國101年8月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實與理由
一、被上訴人主張：
（一）被上訴人之被繼承人陳錫國於民國（下同）66年9月6日與上訴人簽定不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以總價新台幣（下同）90萬元向上訴人購買台北縣汐止市○○○段石壁子小段67之2 地號等共26筆土地應有部分各百分之24，陳錫國已於67年6月28日付清全部價款。 當時因農地買賣尚未開放，陳錫國不具備自耕農身分，無法就地目為田、旱部份之土地辦理過戶，上訴人僅先於67年間將67-4、69-14、69-16、74-3、77-12及77-13地號等六筆地目為林之土地移轉過戶予陳錫國，其餘部分則借名登記於上訴人名下，嗣上訴人並以其自己名義將64、65、72、72-1及72-2地號等五筆土地出售予第三人，而由陳錫國取得其應有部分之價款。上開五筆土地在未過戶予陳錫國情況下出售，陳錫國仍可分得售出款項，可證上訴人與陳錫國之間確有借名登記之合意存在。其餘如原判決附表一（以下稱附表一）所示之15筆土地目前仍借名登記在上訴人名下。
（二）陳錫國於87年8 月22日上訴人與所有地主召開○○○鎮○○○段小坑小段及姜子寮段等土地合建全部地主會議中，要求確認尚未過戶之土地，在政府放寬法令規定許可後，應全數過戶予陳錫國，上訴人再三表示會信守承諾，並載明於會議紀錄中並經出席所有地主一致簽名通過。該次會議會議紀錄討論事項四、㈥所謂「不足部分之土地」即包括前開尚未過戶予陳錫國之14筆地目田、旱之持分土地。
（三）至於小洪實業股份有限公司（以下稱小洪公司）與本件土地無關，陳錫國受讓小洪公司股權，係因陳錫國於78年6月12日另向上訴人購買坐落台北縣○○鄉○○段○○○ ○號土地上廠房之第三層全部及基地應有部分五分之一，而約定入股小洪公司，與本件買賣契約無關。上訴人所提84年12月21日備忘錄應非真正，且上訴人為陳錫國代繳之73地號土地之地價稅，陳錫國已付清，上訴人98年4 月16日解除契約不合法。陳錫國與上訴人就系爭15筆土地有借名關係存在，於借名關係終止前，不生請求權時效消滅之問題，上訴人認被上訴人之請求權應自66年起算，且已經過15年不行使而消滅，自有誤會。
（四）89年1 月26日農業發展條例修正通過，農地已可自由買賣，陳錫國要求上訴人將附表一之14筆地目田、旱之土地及73地號土地應有部分，依約過戶予陳錫國，惟上訴人均置之不理。陳錫國嗣於98年6 月22日死亡，被上訴人陳葉玉愛、陳葉智、陳宏龍、陳美惠及陳葉明等五人為陳錫國之配偶及子女，為陳錫國之繼承人，爰依借名登記、不動產買賣契約及繼承法律關係，請求上訴人移轉如附表一15筆土地所有權應有部分予被上訴人。
二、上訴人則以：
（一）上訴人於66年間因看好當時土地之發展而於汐止地區購置了8 甲多之土地，陳錫國見此投資機會，便向上訴人購買前開26筆土地應有部分各50分之12。陳錫國因不具自耕農身分，遂商議用開設公司以公司名義持有土地，系爭買賣契約第8 條約定「過戶登記名義人由甲方指定，乙方不得異議」、第3條第3款約定「組織公司(按比例持分股份)辦理土地過戶」，並無任何借用上訴人名義登記之約定。26筆土地中 67-4、69-14、69-16、74-3、77-12及 77-13地號等六筆土地，已移轉過戶予陳錫國；至於64、65、72、72-2及72-1地號五筆土地，上訴人於71年2 月16日將64、
65、72及72-2地號土地應有部分各100分之5過戶予訴外人陳盛雄，嗣再由上訴人及陳盛雄共同將64、65地號土地過戶予訴外人余敏夫、余萬來、施文發，將72、72-2地號土地過戶予訴外人光鴻電子公司，上訴人另將72-1地號土地過戶予訴外人光鴻電子公司。嗣因組織公司之事拖延逾半年，陳錫國提議由其負責找會計師辦理公司組織登記，以便早日過戶，並同意於上訴人交付辦理公司組織登記相關文件同時支付尾款18萬，惟十餘年後，陳錫國表示其尚未完成公司登記，希望交由上訴人辦理，上訴人告知上訴人於77年間另有設立小洪公司，經陳錫國同意雙方乃以該公司作為兩造約定辦理過戶之公司，上訴人並於80年 8月將陳錫國列名為小洪公司股東，兩造約定設立之公司於斯時已完成。被上訴人請求移轉所有權登記之土地，除73地號外均係農地，陳錫國不具自耕農身分，小洪公司亦不具登記農地之資格，依當時土地法之規定，該買賣契約應係無效。
（二）縱認系爭買賣契約為有效，因陳錫國於69年底得知上訴人土地購自郭添壽每甲只有23萬元，而以每甲45萬元轉售，心生不滿而拒絕給付土地之田賦、地價稅，經上訴人催討仍未給付，上訴人逼不得已，已於98年 4月16日以三重中山路郵局第00524號存證信函通知陳錫國， 依系爭契約書第11條前段規定解除契約。被上訴人雖主張以上訴人依88年9月18日協議書，應自88年9月18日起分四期退還陳錫國之1300萬元扣抵，然該筆款項與系爭土地無關，不得扣抵。 至於陳錫國於98年1月12日在臺灣板橋地方法院提存之181,418元， 係陳錫國與上訴人間另筆土地（鵠鵠崙段）之尾款及利息，亦與系爭土地無關，被上訴人主張扣抵後其未積欠上訴人任何稅捐，上訴人不得解除契約，顯無理由。且陳錫國及其繼承人對系爭土地之所有權移轉登記請求權應自契約簽定時起算，至被上訴人提起本件訴訟已罹於15年之消滅時效，上訴人自得拒絕履行。
（三）82年間訴外人祥利公司詢問合建意願，上訴人與陳錫國及土地其他共有人遂於82年4 月25日與祥利公司訂定草約，同年6月11日訂立正式合建契約，受領祥利公司訂金3千萬元，陳錫國並已按土地持分比例分得7百多萬元， 嗣因祥利公司未依約定履約而於86年11月解約並沒收訂金，惟為求土地開發，上訴人與其他共有人，遂於87年8 月22日商議與祥利公司再談合建，惟最終並未與祥利公司達成合建之協議。87年8 月22日土地合建會議記錄，僅是提議假設性之議題，以祥利公司欲繼續契約為前提，但嗣祥利公司早已倒閉，系爭會議記錄之前題既已不存在，其他後續之相關議題，亦失其依據而無適用等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人應將如附表一所示之土地所有權應有部分移轉登記予被上訴人共有，並以供擔保為條件，為准、免假執行之宣告。上訴人不服提起上訴，其上訴聲明為：原判決廢棄，被上訴人在第一審之的駁回。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人答辯聲明為：上訴駁回，第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1 第1項第3款規定，整理兩造不爭執事項並協議兩造簡化爭點為：
（一）兩造不爭執事項：
１、被上訴人之被繼承人陳錫國與上訴人於66年9月6日簽訂系爭買賣契約，向上訴人購買含附表一所示土地在內之台北縣汐止市○○○段石壁子小段67之2地號等共26筆土地 ，應有部分各百分之二十四，面積共二甲，買賣總價為90萬元。陳錫國已分別於66年 9月15日、66年9月19日、67年6月28日分別支付30萬元、42萬元、18萬元，給付全部價金完畢。
２、系爭買賣契約之買賣標的包含附表一所示15筆土地在內共26筆土地，其中67-4、69-14、69-16、74-3、77 -12及77-13地號等六筆（地目均為林） 已於67年間已移轉為陳錫國所有。另64、65、72、72-1及72-2地號等五筆（72-2地目為林、其餘為田、旱）， 上訴人於71年2月16日移轉64、65、72、72-2地號土地各5/100予訴外人陳盛雄，76 年11月19日與陳盛雄共同移轉72、72-2地號土地予光鴻電子公司， 79年8月11日與陳盛雄共同移轉64、65地號土地予訴外人余敏夫、余萬來、施文發，另上訴人另於77年4 月5日將72-1地號土地移轉予光鴻電子公司 。其餘如附表一所示之15筆土地目前仍登記在上訴人名下，其中除73地號土地外，其他14筆土地地目為田、旱，即為農地。
３、上訴人於98年 4月16日寄發存證信函以陳錫國未支付買賣標的土地之田賦及地價稅為由，依契約第11條解除契約。
４、上訴人具有農民身分，陳錫國則不具農民身分。陳錫國於98年6月22日死亡， 被上訴人陳葉玉愛、陳葉智、陳宏龍、陳美惠及陳葉明等5人乃陳錫國之配偶及子女， 為陳錫國第一順位之繼承人。
（二）兩造爭點：
１、系爭買賣契約是否有效？陳錫國與上訴人間有無借名關係存在？
２、系爭買賣契約是否業經上訴人於98年4月16日合法解除？
３、被上訴人之請求是否已罹於時效？
五、茲就上開爭點，析述本院得心證之理由如下：
（一）系爭買賣契約是否有效？陳錫國與上訴人間有無借名關係存在？
１、查陳錫國於66年9月6日與上訴人簽訂不動產買賣契約書，向上訴人購買台北縣汐止市○○○段石壁子小段67之2 地號等26筆土地應有部分各百分之二十四，為兩造所不爭，並有不動產買賣契約書在卷可稽（見原審卷第11至12頁），又該26筆土地中 ，67-4、69-14、69-16、74-3、77-12、77-13、72-2地號等7筆土地之地目為林，73地號土地地目為建，並非私有農地，無買受人資格之限制，亦有土地登記簿謄本在卷可稽（見原審卷第46頁及外放土地登記簿謄本）。另系爭契約就該26筆土地之價金雖為總價約定，但各筆土地之給付並非不可分，且地目非屬田、旱之八筆土地中，地號67-4、69-14、69-16、74-3、77-12、77-13等六筆土地，已於67年2月1日直接由原地主郭添壽移轉登記為陳錫國所有，其餘72-2及73地號土地，上訴人則係於69年 9月12日始經法院判決登記取得所有權有土地登記簿謄本在卷可稽（見外放證物及原審卷第46頁），可見兩造簽約後，就非屬農地且原地主郭添壽無異議之土地，均已移轉登記為陳錫國所有，是探究當事人訂約時之真意、交易之習慣，及履約過程等情事，可認契約當事人並無該26筆土地須一併出售，否則不為交易之約定，各筆土地之買賣性質上應屬可分，則不問其他地目為田、旱之農地之買賣有無無效之情形，均不影響該26筆土地中非屬農地部分，即67-4、69-14、69-16、74-3、77-12、77-13、72-2及73地號八筆土地買賣契約之效力，上訴人抗辯系爭買賣契約全屬無效，應非可取。
２、按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。民法第246條第1項定有明文。又土地法第30條原關於私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，違反者其所有權之移轉無效之規定，係於89年1月26日（修正） 公布刪除該限制規定。是89年1月26日土地法第30條修正刪除前， 關於耕地之買賣，承買人雖係無自耕能力之人，惟如約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或約定登記與有自耕能力之特定第三人，即非民法第246條第1項以不能之給付為契約之標的，難認其契約為無效。本件系爭契約買賣標的之26筆土地中，地號64、65、72、72-1、及附表所示73地號以外之14筆土地之地目均為田或旱，而陳錫國並無自耕農身分不能承受農地，為兩造所不爭。 且系爭買賣契約第8條已約定「過戶登記名義人由甲方（即陳錫國）指定，乙方（即上訴人）不得異議」，是陳錫國依約本得指定他人為登記名義人。 又契約第8條雖非約定由陳錫國指定登記予任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記予有自耕能力之特定第三人，惟該條約定係預先印就之文字，關於買賣標的物、價金、付款辦法等則均另以手寫填載，可認該條文為制式化契約文字，而締約雙方於訂約時既已明知其中18筆土地為農地，陳錫國又無自耕能力，且陳錫國向上訴人購買之土地高達26筆，於66年9月6日訂約後，不待上訴人自原地主郭添壽取得土地所有權，即於67年 6月28日付清全部價款，足認陳錫國取得系爭土地之意願強烈，而一般人關於農地之買賣，於契約內訂明得由買受人自由指定所有權移轉登記之名義人，事所恆有，苟無自耕能力之買受人於訂約時約定由其指定登記名義人時，衡情當無指定無自耕能力之人為登記名義人之理，否則何必大費周章，多此一舉又登記與無自耕能力之人？是尚難認以上開文字，而認陳錫國無指定具有自耕能力人為登記名義人以符合法規登記要求之真意。
３、上訴人雖抗辯兩造於系爭契約書第3條第3款及契約附註第1條， 約定組織公司辦理土地過戶，而公司並不具有自耕能力，被上訴人已指定登記於無自耕能力之公司，該買賣契約應屬無效云云。查系爭契約第3條付款辦法第3款及附註第1條固約定 「組織公司（按比例持分股份）辦理土地過戶，公司組織之股份核准之日再付尾款壹拾捌萬元正」、「乙方將購自郭添壽之土地中之兩甲讓渡予甲方，並以其所佔總數中之比例持分股份組織公司過戶之」（見原審卷第11至12頁），惟按關於農地之買賣，承買人雖係無自耕能力之人，如約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即非民法第246條第1項所稱以不能給付為契約標的，難認其契約為無效。又在立約當時承買人雖無自耕能力，而約定該農地之所有權移轉登記與無自耕能力之特定第三人，待該第三人有自耕能力時，再為移轉登記者，依同條項但書規定，其契約仍為有效（最高法院86年台上字第2883號判決意旨參照）。本件陳錫國與上訴人訂約時尚無雙方約定辦理登記公司之存在，而當時締約雙方主觀上均認公司可以登記為農地之所有權人等情，已據被上訴人陳明在卷，上訴人就此亦無爭執（見本院卷第48頁背面），可認兩造係約定登記過戶予可以登記為農地所有權人之公司，即兩造約定共同組織公司，俟該公司可以登記為農地所有權人時，再為移轉登記。況訂約當時雙方約定過戶以共同開發土地之公司尚未設立，尚無從為具體特定公司之指定，上訴人抗辯陳錫國已指定移轉予不具備承受農地資格之公司，系爭契約為無效，應無可取。
４、上訴人又抗辯簽約後10餘年，陳錫國尚未辦理公司設立，雙方遂於80年間合意以上訴人於77年間設立之小洪公司，做為辦理土地過戶之公司云云，並提出小洪公司股東名簿、股份轉讓同意書、股東臨時會議紀錄、董事會紀錄等件為證（見本院卷第69至70頁、第82至83頁）。惟查陳錫國於78年6月12日向上訴人預購坐落新北市○○區○○段○○○○號上新北市○○區○○路○○○號之第三層廠房， 雙方於79年4月17日協議追加補充條款， 約定「土地、建物所有權人暫時以小洪實業股份有限公司代表人洪慶輝登記，依現行法令規定乙方不得要求移轉登記所有權，但乙方於付清尾款後20天內，乙方得提供名義交予甲方辦理公司股東加入，將來如政令變更可辦理移轉所有權者，甲方應無條件提併證件辦理過戶……」，上訴人並於收受尾款後，於追加補充協議末尾註記「81年5月3日點○○○鄉○○路○○○號第三層全部給乙方管理使用，同時乙方交付尾款220萬元，自即日起20日內甲方應辦理乙方股東入股手續」等語，有廠房買賣契約書及協議同意追加補充條件在卷可稽（見本院卷第169至177頁），而上訴人所提小洪公司股東臨時會議紀錄、董事會紀錄所載開會日期均為81年8月3日陳錫國付清尾款20日內之81年 8月20日（見本院卷第82、83頁），足見陳錫國係因與上訴人關於上開五工路廠房之買賣契約之約定，而受讓股權加入小洪公司為股東。被上訴人主張陳錫國受讓小洪公司股權，與本件買賣契約無關，應堪信為真實。上訴人以此抗辯陳錫國已於80年 8月間指定小洪公司為土地登記名義人，應非可取。
５、另上訴人雖又提出原法院99年度訴字第880號判決 （見本院卷第55至59頁），主張該判決認定上訴人與訴外人邱有勁間，相同內容之農地買賣契約違反土地法第30條之規定無效，故本件系爭買賣契約應屬無效云云，惟該判決僅屬法院就個案所表示之見解，並無拘束本院之效力，且該案係訴外人邱有勁將所買26筆土地中地目為林之六筆土地借名登記於訴外人陳邱阿蜜名下，嗣邱有勁將所買26筆土地回售予上訴人，但陳邱阿蜜不配合辦理該六筆林地之移轉登記，上訴人因而訴請陳邱阿蜜移轉，故該事件兩造之爭執與農地之買賣無關，該案判決亦未細究締約當時之狀況及締約雙方之真意，上訴人據該案判決主張系爭買賣契約為無效，應非可取。
６、又締約雙方於66年9月6日簽立系爭契約時，買賣標的物之26筆土地仍登記為原所有權人郭添壽所有，為兩造所不爭。兩造契約第3條第3款及附註第1條雖記載「組織公司（按比例持分股份）辦理土地過戶，公司組織之股份核准之日再付尾款壹拾捌萬元正」、「乙方將購自郭添壽之土地中之兩甲讓渡予甲方，並以其所佔總數中之比例持分股份組織公司過戶之」，惟契約訂定後，締約雙方均未著手辦理公司之設立，陳錫國則已於67年 6月28日付清尾款嗣並於67年2月1日登記取得第67-4、69-14、69-16、74-3、77-12、77-13等六筆地目為林之土地所有權（見外放建物登記簿謄本）；上訴人就其中地目為田、旱之土地，除64、
65、72地號土地係於69年 6月12日以判決為原因登記取得所有權外，其餘田、旱之地，則於67年 7月26日以買賣為原因（原因發生日期為67年 2月11日）登記取得所有權（見原審卷第24至50頁、第177至190頁、外放土地登記簿謄本）。另上訴人登記取得64、65、72、72-2及72-1等五筆土地之所有權後，亦於71年 2月16日移轉地目為田之第64、65、72地號，及地目為林之72-2地號土地應有部分各5/100予訴外人陳盛雄 ，再與陳盛雄先後共同於76年11月19日移轉包含陳錫國購買之應有部分在內之72、72-2地號土地予訴外人光鴻電子公司，於79年 8月11日移轉包含陳錫國購買之應有部分在內之64、65地號土地予訴外人余敏夫、余萬來、施文發，上訴人另於77年4月5日移轉包含陳錫國購買之應有部分在內之72-1地號土地予光鴻電子，亦為兩造所不爭，並有土地登記簿謄本在卷足憑（見原審卷第177至190頁）；再參諸上訴人陳稱「上訴人購買之26筆土地，除賣給陳錫國24%外 ，另賣給陳錫詩12%、邱有勁12%，陳盧和子12%。 他們四個人同一天跟我買，條件都一樣」、「當時大家的意思要共同開發也好，如果有人要買，也可以賣掉，以可以賺錢為原則」等語 （見本院卷第148頁背面、第65頁背面），堪認組織公司辦理土地過戶並非訂約雙方關於履行移轉買賣標的物方法之唯一合意，陳錫國仍得請求上訴人將土地移轉予自己，或由上訴人將陳錫國所購土地應有部分一併處理移轉予他人。
７、又兩造系爭契約內容雖無關於借名登記之記載，亦無關於地目田、旱之土地俟政府法令放寬後始辦理過戶之記載，惟兩造契約第3條約定尾款給付之時間為 「組織公司（按比例持分股份）辦理土地過戶，公司組織之股份核准之日再付尾款壹拾捌萬元正」，然陳錫國未待公司設立，且於上訴人67年7月26日取得土地所有權前之67年6月28日即付清尾款，與一般不動產買賣交易之常情有違，上訴人嗣又以自己名義，將部分土地連同陳錫國承購之應有部分在內，出售予他人，而由陳錫國分得其應有部分之價款，足認訂約雙方確另有未形諸文字之合意存在。而兩造簽約後，非屬農地且原地主郭添壽無異議之土地，均已於67年2月1日直接由原地主郭添壽移轉登記為陳錫國所有，免去先由郭添壽移轉予上訴人，再由上訴人移轉予陳錫國之程序。其餘地目為田、旱之土地，除64、65、及72地號嗣經判決移轉外，則於67年2月1日同日由郭添壽移轉登記為上訴人所有，可認上訴人與陳錫國就郭添壽無爭執部分之土地辦理移轉登記時，就地目為田、旱之土地，自始即以上訴人為登記名義人申辦。參諸地目為田、旱之土地過戶登記於上訴人名下後，其中64、65、72、72-1地號土地陳錫國買受之應有部分嗣以上訴人名義出售，而由陳錫國取得其應有部分之價款，其餘則仍登記於上訴人名下迄今，其間上訴人於82年間以包含系爭15筆土地在內之姜子寮段等土地與祥利公司合建，陳錫國亦於82年4月25 日分得祥利公司給付之第一次押金500萬元中之125萬元（ 見本院卷第211頁），又於82年6月2日參與分取祥利公司給付之第二次押金2,500萬元（見本院卷第182頁），被上訴人主張訂約雙方於訂約時即有借名登記之合意，先把土地登記予上訴人，等到公司成立時，再將土地過戶到公司名下，事後發現公司無法登記，也沒有成立公司，所以繼續登記在上訴人名下，尚非全然無據。
８、上訴人雖抗辯系爭契約第8條已約定 「過戶登記名義人由甲方指定，乙方不得異議」，第3條第3款並特別約定「組織公司辦理土地過戶」，其與陳錫國並無再為借名登記之必要云云。查系爭契約雖約定組織公司辦理過戶並按應有部分比例組織及持有公司股份，惟訂約當時無公司之設立，簽約後亦未辦理公司之設立，且衡諸上訴人陳稱「因陳錫國不具自耕能農身分，商議用開設公司方式以公司名義持有土地持分」等語（見原審卷第172頁）， 簽約當時上訴人亦知陳錫國無自耕能力，依當時法令規定不具備承受地目為田、旱土地之資格，則於陳錫國取得自耕能力，或法令放寬公司或個人可以登記農地所有權之前，自有先借名登記於有自耕能力之人名下之必要。且嗣上訴人以其自己名義出售包含陳錫國承購之應有部分在內之64、65、72、72-1、72-2地號土地，而由陳錫國分得其應有部分之價款，另82年間上訴人以包含系爭土地在內之姜子寮段等土地與祥利公司合建時，亦由陳錫國依其土地應有部分比例取得祥利公司給付之押金（見本院卷第182、211頁），上訴人並陳稱「陳錫國購買之26筆土地，除賣給陳錫國24 %外，另賣給陳錫詩12%、邱有勁12%，陳盧和子12%。 他們四個人同一天跟我買，條件都一樣」、「當時大家的意思要共同開發也好，如果有人要買，也可以賣掉，以可以賺錢為原則」等語（ 見本院卷第148頁背面、第65頁背面），堪認上訴人向郭添壽購地後，除自己保留部分，將其餘應有部分售予陳錫國、陳錫詩、邱有勁、陳盧和子，並與陳錫國等人合意成立公司共同處分、開發該土地，而於公司設立及可登記農地所有權前，農地及其他尚未能移轉之土地，借名登記於上訴人名下。被上訴人主張訂約雙方合意土地暫先借名登記在上訴人名下，一併進行土地開發，俟政府法令放寬後始辦理恢復登記，如覓得買主，則逕由上訴人以上訴人名義出售，應堪信取。
９、況上訴人於87年 8月22日與陳錫國及其他地主之○○○鎮○○○段小坑小段及姜子寮段等土地合建全部地主會議」中表示，俟政府法令放寬，旱地及田地可過戶時，伊願將不足部分之土地過戶予陳錫國等地主（見原審卷第14頁背面系爭會議討譣事項第㈥項），益見被上訴人與陳錫國等人確有借名登記之合意，否則何須在上開87年協議中重申俟政府法令放寬再將田地及旱地過戶之意思。上訴人抗辯無借名登記云云，並非可取。上訴人雖又抗辯上開87年會議記錄是以預備將來與祥利公司處理先前所訂定合建契約有關事宜之討論事項，乃以合建成立為前提之假設性議題，嗣未再與祥利公司洽談合建，會議記錄已屬無效云云。惟查依會議記錄所示，該次會議○○○鎮○○○段及姜子寮段土地之所有地主，為討論諸多事項所召開之會議，其中第一點係決議縣府核准棄土場後所得收益之分配 ，10%歸全部地主按持分比率分配，另12.5%則定存於銀行 ，以預備將來與祥利公司處理前定契約之有關事宜；第二點係決議本件介紹費之佣金比例為2.5%；第三點係決議所需保證金由祥利公司提供不動產供擔保；第四點係決議洪慶輝擬先提出林地按比例先過戶；第五點乃決議若祥利建設欲繼續履行前定契約，則須另再提出3000萬元之保證金予全部地主，嗣棄土場完成後，祥利公司若願繼續合建，分配比例定為30%與70%；第六點則決議將來政府法令放寬旱地及田地可過戶時，上訴人洪慶輝應將不足部分之土地過戶給其他持分之地主，其一切費用及稅金概由承受地主負擔，就上開會議記錄全文對照以觀，每點決議事項均為獨立條款，彼此間並無條件或因果關係，且此第六點並無附加「祥利公司欲繼續契約為前提」或以「與祥利公司未繼續接觸，會議記錄則無法適用」之解除條件，上訴人抗辯系爭會議記錄已失其依據而無適用云云，並無可取。
10、上訴人雖又提出其與陳錫國之另件買賣契約，抗辯若有借名登記之約定，應會於買賣契約中載明云云。查上訴人所提與陳錫國之另件買賣契約係於85年3月24日簽定 （見原審卷第219至220頁），距本件系爭契約訂立時已近20年，雙方對於法律之規範應已更為了解，且斯時本件系爭15筆仍借名登記於上訴人名下，則陳錫國為求慎重並免爭議，於契約中載明借名登記之旨，核與常情無違，尚難以此反推締約雙方就20年前之系爭契約無借名登記之合意。上訴人以此為辯，亦無可取。
（二）系爭買賣契約是否業經上訴人於98年 4月16日合法解除？
１、上訴人主張陳錫國因得知其向郭添壽購買土地之價格每甲僅20萬元，而以每甲45萬元轉售，心生不滿而拒付田賦、地價稅，經催討而未給付，其已於98年 4月16日以三重中山路郵局第524號存證信函依契約第9條、第11條約定解除契約云云，惟為被上訴人所否認 。查系爭契約第9條固約定「本件有關歷年各項稅捐，訂約以前由乙方負責繳清，以後則由甲方負擔。」（見原審卷第11至12頁），惟按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任」；「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約」，民法第229條第1項前段、第254條定有明文 。而系爭買賣契約標的土地中，已移轉予陳錫國之六筆土地，於移轉予陳錫國之後，其相關稅捐應已列陳錫國為納稅義務人，並由陳錫國繳納；已出售之64、65、72、72-1及72-2五筆土地既已移轉予第三人，亦再無稅賦問題；至於系爭15筆土地係陳錫國借名登記於上訴人名下，則稅捐主管機關有關稅捐之通知自係對上訴人為通知，於上訴人通知前，陳錫國尚無從知悉其應負擔之稅額，是陳錫國需待上訴人通知後，方能繳付相關稅賦，陳錫國對於上訴人所負此部分之債務，核屬無確定之給付期限，於受上訴人定期催告後，始負遲延責任。
２、查上訴人所提84年12月21日之備忘錄影本固載「本日洪慶輝將已完稅坐○○○鎮○○段石壁小段73地號84年度之地價稅單正本，及同地段尚未過戶之土地權狀影本15張交給陳錫國另覓代書辦理土地過戶事宜，若有須要蓋章等之時，洪慶輝願隨時配合，唯陳錫國亦應於三個月內付清該地號歷年其所應負擔而尚未給付之地價稅款新台幣陸仟叁佰陸拾元正（26,501元×24/100＝6,360元） 並歸還稅單」等情（見本院卷第156頁）， 惟被上訴人則否認該備忘錄之真正，上訴人僅提出備忘錄之影本，且未據舉證備忘錄之真正，已難信取。況縱認備忘錄為真正，上訴人於陳錫國遲延後，未再定期催告，即逕於98年 4月16日解除契約，亦與民法第254條之規定不合， 難認系爭契約業經上訴人合法解除。
３、上訴人雖又抗辯被上訴人違約未依契約第 9條規定負擔土地稅捐，依契約第11條規定，上訴人即得解除契約云云。
查系爭契約第11條固約定「甲方違約時，願將已付價款由乙方沒收，作為違約金，並解除契約」（見原審卷第12頁），惟上訴人所提83年10月20日陳錫國之簽收單，僅記載上訴人交付系爭73地號土地72年至83年度之地價稅單影本予陳錫國，並無陳錫國有欠負上開稅捐之記載（見本院卷第71頁）。又84年12月21日之備忘錄影本記載上訴人交付系爭73地號土地84年之地價稅單予陳錫國，陳錫國應於三個月內付清地價稅6,360元（見本院卷第156頁），被上訴人雖未能提出陳錫國已付清上開6,360元地價稅之書據 ，惟陳錫國曾於98年3月11日以三重中山路郵局第268號存證信函通知上訴人：「如台端於此段期間內有支出地價稅（或田賦）、土地增值稅或任何其他稅捐等，亦請檢附資料，俾便辦理結算」等語（見原審卷第114頁）， 該存證信函雖未經上訴人收受，雖依其內容可知陳錫國主觀上認為並無積欠上訴人任何稅捐。而系爭73地號土地地目為建，有土地登記簿謄本在卷足憑（見原審卷第46頁），依法其地價稅應每年課徵，上訴人98年 4月16日解除契約存證信函雖稱「時至今日已逾三十餘年之田賦及地價稅，台端分文未付……是以今依該不動產買賣契約書第11條上半款規定……以本存證信函作為通知台端解除契約之意思表示」（見原審卷第83），惟詢之陳錫國積欠稅捐之金額，上訴人則稱「（問：陳錫國共有多少田賦及地價稅等稅金未付？）26,501元×24%等於6,360元，請參上證19」等語（見本院卷第223頁背面） ，是依上訴人所述，陳錫國亦僅積欠84年12月21日備忘錄所載系爭73地號之6,360元 地價稅，並未積欠系爭73地號土地以外其他土地之賦負，亦未積欠系爭73地號土地85年起歷年之地價稅。陳錫國既已給付85年度起每年應付之地價稅，且上訴人自84年迄98年 4月16日發函解除契約前， 均未見有催告陳錫國繳付6,360元73地號地價稅之證據資料，被上訴人主張陳錫國已於備忘錄所載之三個月內付清地價稅款，應屬非虛。陳錫國既已付清備忘錄所載之地價稅款，上訴人復未證明陳錫國另有積欠其他稅捐，則上訴人應不得以陳錫國違約而依契約第11條規定解除契約。是上訴人抗辯系爭買賣契約業經其於98年4月16日合法解除，為不足取。
（三）被上訴人之請求是否已罹於時效？上訴人主張系爭契約於66年9月6日簽定，迄被上訴人即陳錫國之繼承人提起本件訴訟已逾15年，被上訴人之請求權已罹於消滅時效云云。惟陳錫國與上訴人間就系爭15筆土地除有買賣契約關係外，尚有借名登記關係，已如前述，則在借名登記關係終止前，尚不生請求權時效消滅問題，上訴人抗辯被上訴人之請求權時效應自66年系爭買賣契約成立時起算，且經過15年不行使而消滅，並無可取。又借名登記契約當事人約定一方將自己財產以他方名義登記，他方允就該財產為出名登記之契約，側重於借名者與出名者間之信任關係，應類推適用有關民法委任之規定。又委任關係，因當事人一方死亡、破產或喪失行為能力而消滅。但契約另有訂定，或因委任事務之性質不能消滅者，不在此限。民法第550條定有明文。又陳錫國業於98年6月22日死亡，有戶籍謄本在卷可稽（見原審卷第16頁），而陳錫國與上訴人就系爭土地有借名登記關係存在，且無證據顯示此借名登記關係於陳錫國死亡前，業經陳錫國或上訴人終止，則此借名關係應於98年 6月22日陳錫國死亡時方始消滅，則被上訴人於99年 8月17日提起本件訴訟，其請求權尚未罹於時效消滅。
六、綜上所述，被上訴人之被繼承人陳錫國與上訴人間系爭不動產買賣契約為有效，且陳錫國與上訴人間就系爭15筆土地有借名關係存在，上訴人於98年 4月16日解除契約不合法，且被上訴人之請求並未罹於時效。從而，被上訴人依繼承、買賣及借名契約關係，請求上訴人將如原判決附表一所示土地所有權應有部分移轉登記予被上訴人，為有理由，應予准許。是則原審為上訴人敗訴之判決，並為准、免假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 4 日
民事第三庭
審判長法 官 林陳松
法 官 鄭威莉法 官 張靜女正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1 項但書或第2項（詳附註） 所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 9 月 4 日
書記官 蕭麗珍附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。