臺灣高等法院民事判決 101年度重上字第122號上 訴 人 陳孟傑訴訟代理人 董家均律師
李采霓律師上列一人複代理人 蔡佩真被上訴人 上閤屋餐廳股份有限公司法定代理人 蔣正男訴訟代理人 張寧洲律師被上訴人 蔣正男上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國100年12月28日台灣台北地方法院100年度重訴字第415號第一審判決提起上訴，本院於民國102年1月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人上閤屋餐廳股份有限公司應給付上訴人新台幣貳仟參佰萬元，及自民國100年4月28日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人上閤屋餐廳股份有限公司負擔十分之七，餘由上訴人負擔。
本判決所命給付，於上訴人以新台幣柒佰陸拾陸萬陸仟陸佰陸拾柒元為被上訴人上閤屋餐廳股份有限公司供擔保後得假執行，但被上訴人上閤屋餐廳股份有限公司如以新台幣貳仟參佰萬元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：㈠上訴人透過訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下簡稱永慶
房屋）之居間，向被上訴人上閤屋餐廳股份有限公司（下簡稱上閤屋公司）購買該公司所有坐落於臺北市○○區○○段0○段0000000000000地號土地（權利範圍均為460693分之59770）及其上門牌號碼為臺北市○○區○○路0段000 號地下室、地下室之1、172號、176巷1號及復興南路1段253巷52號之建物(所有權全部)（以下合稱系爭不動產）。上訴人於出價購買系爭不動產前，曾多次詢問並確認系爭不動產是否有出租他人、每月租金為若干等問題，作為上訴人核算投資報酬率及決定出價之基礎。對此，上閤屋公司之法定代理人即被上訴人蔣正男(下簡稱蔣正男)再三明確表示系爭不動產目前處於出租狀態，且每月租金為新臺幣（下同）63萬元，並於系爭不動產之「標的現況說明書」（下稱現況說明書）、「建物現況確認表」（下簡稱現況確認表）中記明，上訴人乃同意以總價3億3,600萬元買受系爭不動產，上訴人並與上閤屋公司於民國(下同)100年1月9日簽署「不動產買賣契約書」（下簡稱系爭買賣契約）。上訴人及永慶房屋仲介人員曾多次要求被上訴人提出系爭不動產之書面租賃契約以為憑信，惟被上訴人仍未提示租賃契約，僅於系爭買賣契約書第15條「特別約定事項」第7項載明其應於100年1月31日前交付租賃契約書予代書作為買賣契約書附件（下簡稱系爭特約事項）。然被上訴人卻遲於100年2月18日方委請律師發函提出「房屋租賃契約」，而該租賃契約內容竟記載系爭不動產每月之租金僅有30萬元，與蔣正男多次以口頭及書面向上訴人所陳明者有重大不同，是上訴人簽訂系爭買賣契約實為受蔣正男詐欺，並因陷於錯誤而為之意思表示。
㈡又被上訴人或其代理人均未告知租金減半情事，且永慶房屋
仲介林志偉、陳弘彥於簽約時，亦從未告知上訴人有租金減半之情事，且蔣正男於100年1月9日簽約時所告知上訴人及仲介等人之事實，乃金融海嘯期間，租金一半為上閤屋公司收取，另一半由蔣正男收取，二者合計月租金仍為63萬元，並無租金減半之情事，又因系爭不動產屬「商用店面」，與供住宅使用之不動產有別，除該店面本身之位置、坪數、新舊等一般不動產買賣基礎事項屬交易上重要事項外，關於系爭不動產之「租金」數額多寡，尤屬商用不動產買賣之交易上重大事項，亦屬影響上訴人權益之重要條款，是以，蔣正男乃係以詐欺方式，致使上訴人陷於錯誤而簽約。
㈢上訴人已委請律師發函依民法第88條、第92條規定向上閣屋
為撤銷簽訂系爭買賣契約之意思表示，請求上閤屋公司返還簽約款，惟未獲置理。蔣正男身為上閤屋公司之代表人，於執行上閣屋公司所有系爭不動產之買賣事務時，向上訴人詐稱系爭不動產之租金，致上訴人陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約，因而受有支付簽約款2,400萬元予上閤屋公司以及永慶房屋自履約保證專戶收取上閤屋公司應支付服務報酬840萬元之損害，上訴人自得依法撤銷系爭買賣契約，撤銷後系爭買賣契約自始無效，爰依不當得利、侵權行為之規定，先位聲明請求返還上開款項。退步言之，縱認上訴人不能據上情撤銷系爭買賣契約，惟上閤屋公司違反系爭買賣契約第15條第7項之約定，對於影響上訴人權益之重要條款未予告知，上訴人自得解除契約，並依民法第259條第2款之規定，備位聲明請求上閤屋公司返還3,240萬元；再退步言之，縱認上訴人並非受詐欺或陷於錯誤而簽約，而上閤屋公司解除契約為合法，惟上閤屋公司並未因之受有任何損害，違約金之沒收亦悖於誠信原則，且系爭標的於100年1月9日訂約時之月租金僅30萬元，租金之多寡直接影響價格，系爭房地買賣金額明顯偏離市場行情而過高，上閤屋公司以系爭買賣契約之一成價金，沒收之違約金數額亦屬過高，依法應予酌減，並依不當得利規定請求返還餘款。
㈣起訴聲明：⒈先位聲明：⑴被上訴人應連帶給付上訴人3,24
0萬元，及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⑵願供擔保，請准宣告假執行；⒉備位聲明：⑴被上訴人應給付上訴人3,240萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⑵願供擔保，請准宣告假執行。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，上訴聲明：⒈先位部分：⑴原判決廢棄；⑵上閤屋公司、蔣正男應連帶給付上訴人3,240萬元，及自起訴狀繕本送達被上訴人之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⑶上開第2項聲明部分，上訴人願供擔保，請准予宣告假執行；⒉備位部分：⑴原判決廢棄。⑵上閤屋公司應給付上訴人3,240萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑶上開第2項聲明部分，上訴人願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被上訴人則以下列情詞資為抗辯：㈠上閤屋公司於99年11月間，決定出售系爭不動產，於99年11
月22日，召集國內三大房仲公司從業人員，即訴外人信義房屋仁愛店之謝秀娟、永慶房屋大安店之林志偉與吳詠臻、臺灣房屋復興店之蘇仁傑，於臺北福華飯店2樓之咖啡廳委託銷售系爭不動產，席間，蔣正男業已詳細說明系爭不動產現狀乃出租狀態，而租金結構因金融風暴有前2年租金減半之事，蔣正男並無隱匿租金折半之情。又依系爭買賣契約特約約定第7條之記載：「月租金自100年3月1日起至100年4月30日止為63萬元整、自100年5月1日起至103年4月30日為新臺幣66萬1,500元整（含稅）、押租保證金126萬元整、租期至103年4月30日止，乙方(即上閤屋公司)確認無其他影響甲方(即上訴人)權益重要條款…」等語，顯見系爭買賣合約簽約時，雙方已確認月租金未有63萬元，並為上訴人簽約時所明知，更顯見上訴人於簽約時明知系爭不動產有租金減半情事存在，仍基於自身考量簽約，自無任何受詐欺或錯誤之情事。
㈡倘兩造確有上訴人所稱情事，以上訴人對於影響權益重要事
項尚要求特別約定之謹慎情況，上訴人必會要求將其所指被上訴人保證簽約時之月租金為63萬元租金，一半為上閤屋公司所收取、另一半由蔣正男收取之情事特別載明於系爭買賣契約條款，系爭買賣契約既無此特別約定，適足證明上訴人上開所指顯非事實。上閤屋公司業已履行依系爭買賣契約上開特約事項所負擔之義務（即協助辦理「交屋後」上訴人能取得該條所約定之租金、租期之租賃契約），自無施用詐術，或使上訴人陷於每月租金未達63萬元錯誤之情，上訴人依民法第184條第1項、公司法第23條規定請求被上訴人連帶負損害賠償責任，及依民法第179條規定請求返還不當得利等均無理由。
㈢系爭買賣契約第15條第7項並未約定兩造得據此解除契約，
且上閤屋公司並無上開契約第11條之任何違約情事，亦無其他法定解約事由存在，是上訴人亦無法據此解除契約，反而係上訴人未於100年2月15日前繳納備證用印款，經上閤屋公司催告後，上訴人仍未履行，上閤屋公司得依上開契約第11條第2項約定解除契約，並沒收價金。
㈣上訴人明知系爭買賣契約第11條約定，仍出於己身自由意思
，而任意給付上開約定之款項，自應認上訴人已自願依約履行，即不容其請求返還。上訴人請求酌減亦無理由。
㈤答辯聲明：⒈上訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠上訴人係透過永慶房屋向上閤屋公司購買系爭不動產，上閤屋公司先就系爭不動產簽訂有現況說明書。
㈡上訴人與上閤屋公司並於100年1月8日簽訂有現況確認表，
後於100年1月9日簽訂系爭買賣契約。該契約約定有系爭特約事項為：「甲（即上訴人）、乙（即上閤屋公司）雙方確認本標的物現況有租賃情事，月租金自100年3月1日起至100年4月30日止為63萬元整、自100年5月1日起至103年4月30日為66萬1,500元整（含稅）、押租保證金126萬元整、租期至103年4月30日止，乙方確認無其他影響甲方權益重要條款，甲方同意依現況承接，雙方約定於甲方代償乙方貸款前，乙方應協同甲方依原條件與承租方完成換約手續，租金以交屋日分算，自交屋日起歸甲方所有。押租保證金，甲方並得逕行自尾款中扣除。乙方應於100年1月31日前交付租賃契約書予代書作為買賣契約書附件」等語。
㈢上閣屋公司與翔雁公司於98年3月6日簽訂並經公證之房屋租
賃契約（下稱舊租約），約定「租賃期限係自98年3月7日起至103年5月31日止，第一至三年每月租金為30萬元，第四至五年每月31萬5,000元」，押租保證金為60萬元。。
㈣蔣正男為上閣屋公司之負責人。
㈤上訴人與上閤屋公司約定系爭不動產買賣總價為3億3,600萬
元，上訴人已給付第一期價金3,360萬元整，上閤屋公司已先取走2,400萬元整，並給付居間人永慶房屋840萬元整，共計從第一期價金中先取得3,240萬元，餘120萬元目前仍在履約保證專戶中。
㈥證人即於簽署舊租約時在場之翔雁公司管理部經理張瑞玲到
庭證稱：上閣屋公司與翔雁公司舊租約所約定之租金及租期事項，確係如契約書內容所示等語。
㈦上閤屋公司於100年2月18日委由董家豪律師以臺北安和郵局
第314號存證信函提出上閤屋公司與訴外人翔雁公司於98年3月6日簽定並經公證之舊租約，該租賃契約書租賃期限為：
「自民國九十八年三月七日起至一○三年五月三十一日止。
…」、租金之部分約定為：「第一至三年每有租金為新台幣（下同）參拾萬元整，第四年至第五年每月參拾壹萬伍仟元整，以上5%營業稅外加。」、押金約定為：「押租保證金為陸拾萬元整，…。」。
㈧上訴人於100年2月24日委由林重宏律師以（100）永林貳字
第24號函文回覆上閤屋公司100年2月18日台北安和郵局第314號存證信函，表示就備證用印款主張民法第264、265條之同時履行抗辯權及不安抗辯權，並依民法第88條規定撤銷上訴人與上閤屋公司簽訂系爭買賣契約書之意思表示，請求返還已付之價金。
㈨上閤屋公司於100年2月25日與訴外人翔雁公司簽定房屋租賃
契約(下稱新租約)並經公證，同日委由董家豪律師撰發台北安和郵局第539號存證信函中列為附件，向上訴人催告給付備證用印款。
㈩上訴人於100年3月22日委由童兆祥律師以台北世貿郵局第81
號存證信函依民法第92條規定，向上閤屋公司為撤銷簽訂系爭買賣契約之意思表示，並請求返還已給付之2400萬元。訴外人翔雁公司自98年3月6日承租系爭不動產起至100年1月
9日上訴人與上閣屋公司簽訂系爭買賣契約時，給付上閣屋公司每月租金為30萬元（不含稅），押租保證金為60萬元整。
上訴人以民事上訴理由狀繕本送達上閤屋公司為解除系爭買
賣契約之意思表示，上閤屋公司確實有收到上訴理由狀繕本。
四、兩造爭執事項：㈠上訴人是否因蔣正男詐稱系爭不動產每月租金63萬元並陷於
錯誤，而簽訂系爭買賣契約？⒈租金是否為判斷系爭不動產價格之依據？簽訂系爭買賣契
約時之租金現況是否為本件不動產買賣交易上之重要事項？⒉上閤屋公司與訴外人翔雁公司於98年3月6日簽定房屋租賃
契約時，是否有約定：「租金原本每月為63萬元整，押租金126萬元整，因為金融海嘯的關係，前二年租金及押租金均減半，之後會再調回原來之租金」乙事？⒊99年11月22日蔣正男是否有告知永慶房屋仲介林志偉因金
融海嘯的關係系爭不動產之租金由63萬元整減半為30萬元之情事？⒋簽約前上訴人是否知悉租金減半一事？⒌蔣正男有無告知上訴人及仲介：「所謂金融海嘯期間租金
減半僅檯面上，其等實收月租金63萬元」等語？㈡上訴人得否撤銷或解除系爭買賣契約，並請求被上訴人返還
已給付之價金？「租金減半」於商用不動產買賣，是否屬系爭買賣契約第15條第7項所稱之「影響甲方(即上訴人)權益重要條款」？上訴人解除契約有無理由？是否自100年3月1日起之租金，對上訴人實有實益，方屬上述第15條第7項「重要交易事項」？簽約前之租金多寡，是否為該條之「重要交易事項」？㈢承上述，若得撤銷或解除系爭買賣契約，則上訴人得否依民
法第179條之規定抑或同法第259條第2款之規定請求被上訴人返還3,240萬元？㈣蔣正男對上訴人是否有侵權行為？對此，上閤屋公司是否須
與蔣正男負連帶賠償責任？上訴人依民法第184條第1項前段、28條及公司法第23條規定請求被上訴人連帶給付3,240萬元，有無理由？㈤上訴人得否主張違約金酌減至零，並請求上閤屋公司返還已
給付之價金？⒈上訴人已給付之第一期價金可否援依民法第252條請求違
約金酌減？⒉上訴人主張違約金酌減至零有無理由？
五、得心證之理由：㈠上訴人是否因蔣正男詐稱系爭不動產每月租金63萬元並陷於
錯誤，而簽訂系爭買賣契約？⒈查證人即當時於信義房屋仁愛店服務之謝秀娟於原審證稱
：蔣正男在99年11月22日邀集相關仲介人員洽談委託銷售系爭不動產時，有提到因金融海嘯，系爭不動產目前出租予墾趣生活（即翔雁公司）前兩年之租金減半，且租的面積比較大，租金之後會再漲回來，蔣正男當時有提到租約，因為銷售過程中，有些客戶會希望租約延長或提早搬空，他都有說明等語（見原審卷第116頁背面）；證人即臺灣房屋復興店服務之蘇仁傑亦證稱：蔣正男在99年11月22日邀集相關仲介人員洽談委託銷售系爭不動產時，當天有3家仲介公司談委託的事，包括永慶房屋之林志偉亦有在場，當時蔣正男有提到系爭不動產目前出租予墾趣生活館（即翔雁公司），並提到租金在前2年有租金減半之優惠情形，當時有具體講到租金減半，含稅是63萬元，減半後是31萬5,000元，當天講到租金結構時，永慶房屋方面的人從頭到尾均有在場等語（見原審卷第117至118頁），上開二證人所述情節互核相符。雖證人即受託被上訴人出售系爭不動產之永慶房屋林志偉於原審及本院證稱：在99年
11 月22日當時，蔣正男並未提到租金減半優惠情形，係於100年1月9日兩造簽訂系爭不動產前之幾分鐘，蔣正男始告知租金減半情事云云，惟此與前開證人謝秀娟、蘇仁傑互核相符之證述，顯不相同，然證人林志偉係系爭買賣之仲介公司人員，就蔣正男是否有為前揭租金減半情事之告知，涉及其是否有忠實轉述蔣正男就系爭不動產租金情形之說明，關乎其仲介契約之履約責任，牽涉其仲介費用請求之權益，顯有相當程度之利害關係，其證詞難免偏頗，而對照前開與本件最終成交買賣無涉之證人謝秀娟、蘇仁傑而言，在未甚了解兩造間之糾紛詳情下，就渠等所知之證述應較為可信，況證人即與林志偉同為永慶房屋公司之吳詠臻於本院亦證稱，蔣正男確實有說前因金融海嘯原因租金有調整等語(見本院卷(二)第36頁)，自足認蔣正男確於系爭買賣銷售期間已說明當時租金係63萬元減半之情形，證人林志偉自始亦在場，自應聽聞此事，上訴人主張證人謝秀娟、蘇仁傑之證詞無法證明蔣正男99年11月22日當日有告知林志偉有關租金減半情事云云，自不可採。至上訴人主張證人謝秀娟對於系爭房屋租金金額無法確切回答，顯不合常理云云部分，經查證人謝秀娟為爭取蔣正男委託出售系爭不動產機會之仲介人員，其重點必放在系爭不動產價金上，且事後證人謝秀娟並未爭取到仲介機會(按:係林志偉取得仲介機會)，就租金細節部分自有逐漸淡忘之可能，故證人謝秀娟對被問及有關蔣正男有無提及實收租金一節，答稱好像有，可是伊忘記了等語(見原審卷第116頁背面)，尚符合常情。又上訴人另主張證人蘇仁傑於原審證稱，蔣正男有說會把租金差額補貼給買方等語，惟在買賣過程中，林志偉、陳弘彥、蔣正男均未提到補貼租金差額之事，顯不符常情云云。然證人林志偉既連蔣正男在銷售期間有稱因金融海嘯關係，租金減半之情事，均隱瞞不說，更無法期待林志偉在此租金細節上能為補充說明；而證人陳弘彥係買方之仲介，其亦自承有關租金現況係透過賣方承辦人員林志偉轉述等語(見原審卷第123頁第1行)，是以林志偉未告知，陳弘彥即無從得知，自無提及補貼租金差額之可能；至蔣正男既已準備與翔雁公司協商調回63萬元租金事宜(詳後述⒉)，自無再向上訴人陳述補貼租金差額之必要，是以蔣正男在銷售期間已經向仲介人員說明租金減半之情事，已難認其嗣後會對上訴人隱瞞上開情事而詐騙上訴人。況證人林志偉於原審證稱，簽約當日，蔣正男有說因金融海嘯關係，期間有給系爭不動產承租人折半優惠，現況已恢復63萬元等語(見原審卷第122頁)；證人即陳弘彥於原審亦證稱蔣正男於簽約當日稱，因金融海嘯有調降租金，後來已經調整回63萬元租金等語(見原審卷第123頁)，益見蔣正男並未隱瞞事實，自無詐欺可言。
⒉又查依上閤屋公司與訴外人翔雁公司簽訂之舊租約之租賃
起算日為98年3月7日，業為兩造所不爭執(見不爭執事項㈢，見原審卷第29頁)，則依前所述，租金減半期限二年後調回63萬元之時間，應約為100年3月份，而訴外人翔雁公司於100年2月間果然與上閤屋公司簽訂自100年3月1日起至100年4月30日止，每月租金63萬元，自100年5月1日起至103年5月31日止，每月租金66萬1,500元之新租約，有公證書、房屋租賃契約、統一發票、支票在卷可稽(見原審卷第65至69頁、第191至201頁)，並經證人即翔雁公司管理部經理張瑞玲於原審證稱雙方(按:指翔雁公司與上閤屋公司)有達成某種協議，等到景氣好，租金就要調漲，新租約自100年3月1日起，翔雁公司就開始繳每月租金63萬元，每月支票皆有兌現等語屬實(見原審卷第229頁正、背面)，足見上開新租約內容為真。雖翔雁公司因而增加營業成本，惟按商業經營本有多樣考量，系爭不動產地點佳，或得增加收入，是上訴人徒以租金增加額度占翔雁公司營業收入之17%，主張成本過高，有違經驗法則，無調漲租金至63萬元之可能云云，否認上開新租約之真正，自無可採。足見翔雁公司與上閤屋公司確有起租二年內租金減半之情事，而二年後則依景氣好壞再為評估，並已於100年3月1日起調回63萬元。復經參諸系爭買賣契約第7條亦約定「甲、乙雙方確認，本標的物現況有租賃情事，月租金自民國100年3月1日起至民國100年4月30日為新台幣陸拾參萬元整」(見原審卷第19頁背面)，可見上訴人與上閤屋公司在簽訂系爭買賣契約當時(100年1月9日)，系爭不動產之租金雖仍為30萬元，然買賣雙方均已預見100年3月份即將調升租金為63萬元，否則系爭買賣契約所約定之租金起算日(100年3月1日)，當不至於與上閤屋公司與翔雁公司原所約定預定調回租金為63萬元之時間點相當，自難認上訴人有何因錯誤而簽訂系爭買賣契約之情。
⒊系爭標的物現況說明書、現況確認表雖均記載：「系爭不
動產現況每月租金63萬元...租期至103年4月30日止」(見原審卷第14、15頁)，惟未明示其所謂每月租金63萬元之始期為何時。而觀諸系爭買賣契約之系爭特約事項，就系爭不動產之租賃現況，則係明白確認為：「月租金自100年3月1日起至100年4月30日止為63萬元整、自100年5月1日起至103年4月30日為66萬1,500元整（含稅）、押租保證金126萬元整、租期至103年4月30日止」（見原審卷第19頁背面）。證人即代擬系爭買賣契約之代書林耕弘亦證述：「我有於系爭買賣契約簽訂時在場，系爭特約事項是透過業務人員告訴我約定內容後，我轉載在合約上，我有再跟兩造確認一次。我參與時，兩造已經過協議過程，故我有參與的已是訂約的後半段，是上開三位經紀人（即陳弘彥、林志偉及訴外人吳詠臻）把兩造已經協商完成的契約內容交給我，我就把內容製作成電腦文件，列印出來，交給兩造，並逐條向兩造確認無誤後，就請兩造簽名」等語（見原審卷第226頁），足見上訴人與上閤屋公司已就系爭不動產租金確認自100年3月1日起算無訛，則簽約時(100年1月9日)該不動產租金是否為63萬元，並非雙方訂約時所考量之要素，從而上訴人與上閤屋公司簽訂系爭買賣契約時之所謂租金現況，當係指自100年3月1日起算之63萬元，並顯為上訴人所明知，是以上訴人舉現況說明書、現況確認表及證人林志偉於原審證詞，主張最後確認租金現況為每月63萬元，上訴人於簽約前並不知悉租金減半一事云云，自不可採。又上訴人雖舉證人蘇仁傑於原審之證述「要把完整的租金結構寫上去，就是應該兩者都要寫」，主張蔣正男如有陳述租金減半情事，亦會在現況說明書上註明為31萬5,000元云云，惟查兩造既約定租金63萬元之起算日為100年3月1日，則簽約當時之租金現況顯然已非重要，再為註明自無實益，亦與上訴人就系爭買賣契約之簽訂，是否有受詐欺或陷於錯誤而為意思表示之認定無關。
㈡上訴人先位主張上閤屋公司之法定代理人蔣正男有故意隱匿
租約且溢報系爭不動產租金之詐欺行為，致使上訴人陷於錯誤而與上閤屋公司簽訂系爭買賣契約，得依民法第92條及第88條之規定，撤銷系爭買賣契約，並請求返還已給付之價金云云。惟查蔣正男並未對上訴人為詐欺行為，或使上訴人為錯誤為意思表示，已如前述，且查蔣正男於100年1月8日當日確有向林志偉表示尚未拿到租約，100年1月9日不要簽約，等伊非假日拿到租約後再簽訂系買賣契約等語，業據證人林志偉於本院證述明確(見本院卷(一)第142頁最後1行)，顯見蔣正男並無隱匿舊租約之不法意圖，故上訴人之上開主張，自非可取。
㈢再查蔣正男既對上訴人並無詐欺之侵權行為，且上訴人亦未
陷於錯誤而訂定系爭買賣契約，上訴人撤銷買賣系爭不動產之意思表示，應屬無據，已如前述，則上訴人依民法第184條第1項前段、第28條、公司法第23條及民法第179條規定請求上閤屋公司與蔣正男連帶給付上訴人3,240萬元，自屬無據。上訴人先位請求無理由，本院自應審酌上訴人備位請求。
㈣上訴人備位主張蔣正男偽稱簽約時月租金為63萬元，惟實際
上閤屋公司係於100年2月25日方與翔雁公司訂立租金63萬元之租約，屬系爭買賣契約第15條第7項特約事項所定對於影響上訴人權益之重要條款未予告知之違約，故以上訴理由狀繕本之送達作為解除系爭買賣契約之意思表示云云。惟查上訴人於簽約時已知因金融海嘯，故租約減半，並約定自100年3月1日起月租金63萬元，已如前述，故上閤屋公司並無違反系爭買賣契約第15條第7項特約事項之約定，上訴人之上開主張，並無可據。
㈤第查上閤屋公司於100年2月23日委任律師代為向上訴人表示
限其100年3月2日上午11時前履行「備證用印款」，嗣上訴人屆期未履行，上閤屋公司乃於100年3月3日委任律師向上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示，並沒收已付價金，經上訴人於同日收受等情，有被上訴人提出之存證信函、郵件件收件回執在卷可稽(見原審卷第70至79頁)；而依系爭買賣契約第2條備證用印款約定，上訴人應於100年2月15日之前，支付3,360萬元(見原審卷第18頁)，乃屬民法第229條第1項之有確定期限之給付，是以上閤屋公司依民法第254條規定，經催告未履行而解除系爭買賣契約，自屬有據。
㈥按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條定有明文。又按民法第252條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額定之；再按違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院83年台上字第2879號判決、96年台上字第107號判決、79年台上字第1915號判例意旨參照)。上訴人備位主張本件違約金應酌減至零，請求上閤屋返還已給付之價金等語，經查:
⒈依系爭買賣契約第11條第2項約定:「甲方(按:指上訴人)
若遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方(按:指上閤屋公司)自應付之日起，按已給買賣價款每日千分之壹計算之違約金至甲方完全給付時為止，如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方」；同條第4項「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使」(見原審卷第19頁)，可知系爭買賣契約既約定「按已給買賣價款每日千分之壹計算之違約金」，顯係依違約之日數而與日俱增，並非預定一定之賠償總額，本件違約除了違約金外，尚得請求損害賠償，故本件違約金應屬懲罰性違約金。
⒉又查上訴人請求返還3,240萬元，係包括上閤屋公司已自
履約專戶內取走之簽約款2,400萬元及該公司將上訴人已付金額支付永慶房屋作為仲介服務報酬之840萬元，業為兩造所不爭執(見不爭執事項㈤)，上開給付係依系爭買賣契約第11條第2項約定而變更為違約金性質，且無證據證明上訴人有自認無條件將上開3,240萬元作為違約金之意思，顯非出於上訴人任意給付之違約金，故被上訴人辯稱係上訴人任意給付款項，不得請求返還云云，容有誤會。⒊本院審酌上訴人經上閤屋公司沒收之款項中，其中840萬
元係上閤屋公司應給付永慶房屋之服務報酬，嗣雖上訴人未履行給付價金義務而經上閤屋公司解除系爭買賣契約，上閤屋公司仍應給付永慶房屋服務報酬而受有上開金額之損失，有委託銷售契約書在卷可證(見本院卷(一)第319、320頁)；另上閤屋公司自簽訂系爭買賣契約至因可歸責上訴人事由而解除系爭買賣契約止期間，亦受有未給付買賣價金之利息損失，惟系爭不動產之價值於上開期間尚無重大波動，上閤屋公司亦持續收取系爭不動產之租金，並斟酌上訴人違約情節等情，應認本件懲罰性違約金3,240萬元仍屬過高，爰酌減為940萬元為適當。是上訴人已付價金扣除上開違約金之餘額2,300萬元(計算式:3,240萬元-940萬元=2,300萬元)，上閤屋公司即無受領之法律上原因，故上訴人依民法第179條規定，請求上閤屋公司返還2,300萬元，應屬有據，逾此範圍之請求，即屬無據。
㈦綜上所述，上訴人依民法第179條規定，請求上閤屋公司給
付2,300萬元及自起訴狀繕本送達翌日即100年4月28日(送達證書可稽，見原審卷第49頁)起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又上訴人勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保為准、免假執行之宣告，經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。從而原審就上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示，並依聲請為附條件之准、免假執行之宣告。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
㈧又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，
經本院斟酌後，認為不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第463條、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 2 月 26 日
民事第二十一庭
審判長法 官 梁玉芬
法 官 蔡和憲法 官 黃雯惠正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 2 月 27 日
書記官 秦慧榮附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。