臺灣高等法院民事判決 101年度重上字第265號上 訴 人 恆陞精密科技股份有限公司法定代理人 卓換奎訴訟代理人 蕭明哲律師複 代理人 賴傳智律師被 上訴人 莊仁俊訴訟代理人 邱清銜律師
鍾詠聿律師上列當事人間遷讓房屋事件，上訴人對於000000000000000地0000000000被上訴人並為訴之追加，本院於101年11月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
上訴部分第二審訴訟費用由上訴人負擔，追加之訴訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按當事人於第二審為訴之變更、追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。本件被上訴人於原審起訴主張：上訴人無權占有伊所有坐落桃園縣○○鄉○○段311、327建號即門牌桃園縣○○鄉○○路○段○○○○號及66之10號房屋（下稱系爭房屋），依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人自系爭房屋遷出；並依不當得利法律關係，請求上訴人給付新臺幣（下同）21萬5426元〔即民國（下同）99年11月12日起至100年7月7日止不當利益〕，及自100年12月9日起至清償日止按年息5%計算之利息，並請求自100年7月8日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付2萬7532元。嗣於本院審理中主張：上訴人每月占有使用系爭房屋不當利益應以20萬元計算，故伊追加請求上訴人給付137萬0574元（即99年11月12日起至100年7月7日止不當利益），及自100年12月9日起至清償日止按年息5%計算之利息，並請求上訴人自100年7月8日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付17萬2468元等語。經核其追加請求之基礎事實與原起訴請求之基礎事實同一，均係因上訴人占有使用被上訴人所有系爭房屋衍生之權利義務關係，依首揭規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、被上訴人起訴主張：坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）及其上系爭房屋（與系爭土地合稱系爭房地）原為訴外人興碟科技股份有限公司（下稱興碟公司）所有，伊因法院拍賣取得所有權，並於99年11月23日辦理所有權移轉登記完畢。訴外人興碟公司曾於92年5月29日與訴外人許嘉惠（原名許獻蕙）訂立合約書，同意將系爭房地出租予許嘉惠使用，嗣後興碟公司將系爭房地出售予訴外人和彰環科股份有限公司（下稱和彰公司），興碟公司並與和彰公司於桃園縣蘆竹鄉公所就上開租約成立調解，將該租約期限由原定之7年6個月延長為8年6個月，即自93年12月1日起至102年5月30日止，是伊買受系爭房地時，執行法院即註明「拍定不點交」，而許嘉惠竟又將上開租賃契約轉讓予上訴人，然該租約既未經公證，租期又長達8年6個月，依民法第42 5條規定，並無買賣不破租賃之適用，上訴人占有系爭房屋並無正當權源，伊既係系爭房屋所有權人，自得依民法第76 7條第1項前段規定，請求上訴人自系爭房屋遷出。又因上訴人無權占有系爭房屋，除受有占用利益外，亦造成伊受有相當租金之損害等情，爰依民法第767條第1項前段、第179條規定，求為命上訴人自系爭房屋遷出，及給付21萬5426元（即99年11月12日起至100年7月7日止不當利益），暨自100年12月9日起至清償日止按年息5%計算之利息，並應自100年7月8日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付2萬7532元之判決。
二、上訴人則以：系爭房地原係興碟公司所有，因興碟公司向許嘉惠借貸115萬元，乃同意將系爭房地出租許嘉惠。嗣因興碟公司又將系爭房地出售予和彰公司並辦妥所有權移轉登記後發生糾紛，經其等於桃園縣蘆竹鄉公所調解委員會調解成立，和彰公司同意將系爭房地返還登記予興碟公司，興碟公司則同意將系爭房地出租予和彰公司，租期為8年6個月，和彰公司應自行與許嘉惠協商處理租賃物之使用。伊係於95年7月21日與許嘉惠簽訂承租權轉讓契約書，並經和彰公司派員到場同意前開承租權轉讓契約書，由民間公證人作成公證，是系爭承租轉讓契約既無無效、被撤銷之情，自屬有效成立，由伊取得系爭承租轉讓契約上之權利義務。且系爭房地既由興碟公司出租予許嘉惠、和彰公司，渠等租賃關係並經調解成立作成調解書且經法院核定，則當事人間之權利義務內容即屬合法明確，並無虛偽訂立長期或不定期限租賃契約以妨礙債權人強制執行之虞，該調解合約依法可視為具有「公證」之同等效力，而有買賣不破租賃之適用，伊受讓系爭房地承租權亦得據此主張買賣不破租賃，占有系爭房地自有合法權源，並非無權占有等語，資為抗辯。
三、原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服提起上訴，於本院補陳：伊係基於95年7月21日之承租權轉讓契約書取得系爭房地合法承租人地位，該承租權轉讓契約書亦經當時系爭房地所有權人和彰公司到場表示同意，並作成公證書，是當事人間意思應可解為和彰公司係以出租人之地位與伊間成立租賃契約，則此租賃契約業經公證，自有民法第425條買賣不破租賃之適用。伊受讓租約權當下，興碟公司與和彰公司業已調解成立，伊為善意占有人，依民法第952條規定，推定適法所有之權利範圍內，得為系爭房地之使用、收益，對於被上訴人不負返還義務。伊於收到本件起訴狀時，始知系爭房地經被上訴人拍定買受，依民法第959條規定，伊自起訴狀送達之日起，始負惡意占有人之責任，被上訴人請求伊自99年11月12日起負擔相當於租金之不當得利，亦屬無據等語，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。㈢追加之訴駁回。
被上訴人於本院補陳：上訴人每月占有使用系爭房屋之不當利益應以20萬元計算始為合理。又和彰公司雖於95年間同意上訴人使用系爭房地，惟上訴人與和彰公司間並未定有租約，伊嗣經由拍賣取得系爭房地，即與民法第425條第1項規定之要件不符，上訴人自無從擴張解釋和彰公司前於95年間所為之同意，逕自認定與之有租賃關係存在。上訴人無權占有系爭房地，並非善意占有人。縱認上訴人為善意占有人而無負返還孳息之義務，仍應負不當得利責任等語，答辯及追加之訴聲明：㈠上訴駁回。㈡上訴人應再給付被上訴人137萬0574元，及自100年12月9日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈢上訴人自100年7月8日起至遷讓返還系爭房屋之日止，應按月再給付被上訴人17萬2468元。
四、兩造不爭執事項：㈠被上訴人於0000000000000000號號拍賣抵
押物強制執行事件中，得標買受系爭房地，並於99年11月23日辦理所有權移轉登記完畢，現為系爭房地所有權人。
㈡系爭房地前所有權人為訴外人興碟公司，其於92年5月29日
與訴外人許嘉惠（原名許獻蕙）訂立合約書，同意將系爭房地出租予許嘉惠使用，嗣於95年7月21日許嘉惠與上訴人簽訂承租權轉讓契約書，同意將系爭房地之承租權轉讓予上訴人。
㈢系爭房地現由上訴人占有使用中。
五、上訴人無權占有系爭房屋：㈠按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者不適用之。」「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。」民法第425條第1項、第2項、第767條前段、中段定有明文。
㈡又本件訴外人許嘉惠係於92年5月29日向訴外人興碟公司承
租系爭房地，約定租期至許嘉惠搬遷為止。後來系爭房地由興碟公司賣予和彰公司，由和彰公司於93年9月7日取得所有權，嗣興碟公司與和彰公司發生買賣糾紛，於94年1月17日在蘆竹鄉公所調解達成協議，並於94年5月6日補充調解，同意和彰公司將系爭房地返還登記興碟公司，由興碟公司租予和彰公司租賃期間為8年6個月，即自93年12月1日至102年5月30日。許嘉惠則於95年7月21日將租賃權轉讓予上訴人，經取得和彰公司同意。嗣因為興碟公司欠債，雖未回復登記興碟公司，經抵押債權人台灣中小企業銀行等聲請拍賣，由被上訴人於99年10月26日應買，於99年11月6日取得不動產移轉證書，有許嘉惠之租賃合約、被上訴人取得之權利移轉證書、蘆竹鄉調解委會調解書（見原審卷第6至8頁）、建物登記謄本（見原審卷第26至27頁）可證，且為兩造所不爭執，並經本院依職權調閱原法院桃園簡易庭94年度桃核字第67
6 號卷宗及99年度司執字第33469號卷等，核閱屬實，堪信為真實，合先敘明。
㈢上訴人雖抗辯，因和彰公司與興碟公司就系爭房地之租賃契
約係經桃園縣蘆竹鄉公所調解成立，並經法院民事簡易庭核定，依法自有與確定判決同一之效力，故前揭租賃契約顯無虛偽成立之虞，似應符合民法第425條買賣不破租賃之立法意旨，應認對被上訴人亦有效力，故上訴人實為有權占有系爭房地云云。惟觀之興碟公司與許嘉惠簽立之合約書(見原審卷第7頁)，其上約定興碟公司將系爭房地出租予許嘉惠，租賃期間並約定至許嘉惠搬遷為止，顯見興碟公司與許嘉惠就系爭房地所簽立之租賃契約係一不定期之租賃契約。又渠等簽立前揭租賃契約係於92年5月29日，嗣興碟公司因與和彰公司就系爭房地簽立買賣契約，而於93年9月7日，將前揭房地所有權移轉登記予和彰公司，已如前述。是興碟公司於
92 年5月29日與許嘉惠就系爭房地簽立不定期租賃契約，嗣興碟公司於93年9月7日即將系爭房地所有權移轉登記予和彰公司，是縱興碟公司確將系爭房地交予許嘉惠占有使用，惟許嘉惠與興碟公司簽立之前開不定期租賃契約既未經公證，自無民法買賣不破租賃規定之適用，而不得對抗和彰公司。故許嘉惠自93年9月7日和彰公司取得系爭房地所有權之日起，即屬無權占有系爭房地，應堪認定。
㈣再興碟公司與和彰公司其後就系爭房地為買賣後有所爭議，
於桃園縣蘆竹鄉公所調解，約定和彰公司應將系爭土地之所有權移轉返還登記興碟公司，為弭補和彰公司就買賣系爭房地支出費用之損害，另約明興碟公司應另行將系爭房地出租予和彰公司，並以前揭損害充作租金，約定租賃期間8年6月。因興碟公司就系爭房地與許嘉惠定有租賃契約，故約明就許嘉惠與興碟公司之租賃契約部分，由和彰公司另行與許嘉惠磋商解決，前揭蘆竹鄉公所之調解，並經原法院桃園簡易庭94年度桃核字第499號核定在案，如前所述。因和彰公司與興碟公司前開調解內容約定，就返還移轉系爭房地未敘明原因，於辦理所有權轉登記時有所疑義，故再次於桃園縣蘆竹鄉公所補充調解，並約明係因系爭房地買賣契約解除，故和彰公司應將前揭房地所有權移轉登記予興碟公司。前開調解復經原法院桃園簡易庭以94年度桃核字第676號於94年5月16日核定等節，業經本院依職權調閱原法院桃園簡易庭94年度桃核字第676號案卷，核閱相符，亦堪信實。
㈤上訴人復辯稱，其係於95年7月21日自許嘉惠受讓對興碟公
司之承租權取得系爭房地合法承租人地位，且和彰公司嗣後亦同意其使用系爭房地，應可解為和彰公司以出租人地位與上訴人成立租賃關係云云。然查93年9月7日和彰公司因買賣取得系爭房地所有權時，因許嘉惠於92年5月29日與興碟公司所簽立之租賃契約係未定期限且未經公證之租賃契約，故不符合民法第425條買賣不破租賃之規定，因而對和彰公司而言，許嘉惠係屬無權占有等情，如於前述。是上訴人縱於95年7月21日自許嘉惠受讓對興碟公司之承租權，然許嘉惠既然無從對和彰公司主張租賃關係，則上訴人自亦無從對和彰公司主張其就系爭房地具有租賃關係；再和彰公司雖同意上訴人使用系爭房地，僅係在上訴人受讓租賃權之後被動為同意，其所同意之內容為上訴人受讓許嘉惠對於興碟公司之租賃權，從債之相對性，並無追及效力，租賃關係僅存在於特定當事人間即上訴人與興碟公司之間，上訴人與和彰公司並無另定有租賃契約，為兩造所不爭執。基此，上訴人與和彰公司就系爭房地並無租賃關係存在，上訴人自無從擴張解釋和彰公司於95年間所為之同意，逕自認定有租賃關係存在。
㈥又系爭房地興碟公司曾設定抵押權登記與債權人台灣中小企
業銀行等，故於移轉登記和彰公司後未經回復登記興碟公司之前，乃經債權人聲請取得拍賣抵押物裁定後強制執行拍賣，系爭房地經0000000000000000號執行事件拍賣後，由被上訴人於99年11月6日取得原法院民事執行處核發之系爭房地權利移轉證書。故和彰公司登記所有之系爭房地由被上訴人應買取得所有權，因上訴人於95年7月21日受讓自許嘉惠之租賃契約為未經公證之不定期限之不動產租賃契約，依據民法第425條第2項規定，並無第1項規定「買賣不破租賃之適用」，上訴人自無從援引前揭規定，主張對被上訴人所有之系爭房地具有租賃關係，而得有權占有、使用系爭房地。
㈦至上訴人抗辯和彰公司與興碟公司之租賃約定，業經桃園縣
蘆竹鄉公所調解成立，復經原法院核定，依法具有確定判決之效力，應認其效力等同公證，故有民法第425條之適用云云，惟本件上訴人無從主張民法第425條第1項之適用，業於前述。甚而和彰公司與興碟公司之調解亦與上訴人是否有權占用系爭房地無涉，其上開所辯，亦無可採。此外，上訴人復無舉證證明，其有何權限占用系爭房地，是上訴人占用系爭房地，對現在所有權人即被上訴人而言，係屬無權占有，即堪認定。
㈧另被上訴人主張：上訴人自許嘉惠受讓對興碟公司之承租權
，嗣後興碟公司、和彰公司達成調解，同意將租予許嘉惠之租期由7年6月延長為8年6月，因租期已逾 5年，且未經公證，故無民法第 425條之適用云云。雖與法院上述認定上訴人與和彰公司間無租賃關係之事實不同，但無礙本件無民法第425條第1項之適用，自無買賣不破租賃之問題，上訴人確係無權占用系爭房地，如於前述，縱然上訴人占用系爭房地受讓許嘉惠原有之租賃權，許嘉惠與和彰公司間曾協商，而仍不得認上訴人與和彰公司間具有租賃關係存在，況租賃期間8年6月，復未經公證，仍無買賣不破租賃規定之適用，屬無權占有。故被上訴人依民法第 767條前段之規定，請求上訴人自系爭房屋遷出，尚屬有據。
六、被上訴人得向上訴人請求不當得利之金額：㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。民法第179 條前段定有明文；又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益。此有最高法院61年台上字第1695號判例要旨可資參照。上訴人無權占用被上訴人所有之系爭房屋，致被上訴人受有無法使用、出租系爭房屋之損害，而上訴人受有無需支付租金，卻得使用系爭房屋之利益。是被上訴人主張依民法上之不當得利，請求上訴人給付相當於租金之不當得利，自屬有據。
㈡上訴人另主張其乃善意占有人，依民法第943、952條規定，
於系爭房屋之使用推定有租賃權存在，並推定其為適法所有權利範圍內，得為占有物之使用收益，故於收受起訴狀繕本送達之前無庸返還孳息或其他利用利益云云。然按「善意占有人固與惡意占有人不同，依法無負返還孳息之義務，然既為無權占有人，不問為善意或惡意占有人，均因無法律上之原因而受有使用之利益，所有權人並因此受有不能使用、收益之損害，上訴人仍應負不當得利損害賠償責任。被上訴人請求上訴人給付不當利得，於法並無不合」，最高法院92年度台上字第858號民事判決意旨採相同見解。是所生孳息雖不負返還義務，但不當得利仍應返還，被上訴人因上訴人之占用系爭房地，而受有不能使用、收益之損害，依法本即得主張相當於租金之不當得利請求，並無違誤。況上訴人於95年7月21日受讓許嘉惠對於興碟公司之租賃權時，即知系爭房地雖原屬興碟公司所有，興碟公司與和彰公司間因所有權買賣發生爭議由調解委員會調解返還登記前仍屬和彰公司所有，所受讓租賃權之出租人興碟公司於當時並非登記之所有權人，上訴人辯稱其當時為善意之占有人，並非可採。
㈢按另城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。惟市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，不受土地法第97條及實施都市平均地權條例第48條（舊）所定，房租及地租最高限制之拘束。此有最高法院54年度台上字第1528號判例要旨可參。被上訴人主張以系爭房屋100年度之課稅現值，再參考前開土地法97條之規定，以系爭房屋課稅現值年息百分之10為基準，計算本件相當於不當得利之租金。而系爭房屋之課稅現值係330萬3800元，業據被上訴人提出桃園縣政府地方稅務局100年度房屋稅繳款書影本2紙為證(見原審卷第28、第29頁)，且為上訴人所不爭執，堪予信實。審酌房屋之課稅現值僅係我國稅務機關用以核課房屋所有權人，每年所應繳納房屋稅之基準，其所認定之房屋價值，通常遠低於房屋交易之市值；再上訴人前於原審調解程序中，即表明因目前未有他處廠房可供使用，故上訴人之搬遷期間未定，此有調解委員調解單在卷供參(見原審卷第42頁、48頁)，堪認上訴人占用系爭房屋係供作公司營運使用。則上訴人占用系爭房屋既係用於營業之用，揆之前開判例要旨，自無土地法第97條就城市地房租規定之限制。是被上訴人僅以系爭房屋之100年度課稅現值，再參考土地法第97條之規定，以年息百分之10計算之，尚屬合理，此外，上訴人對被上訴人前揭計算基準、方式，亦不爭執。故本件相當於租金之不當得利計算方式，應以系爭房屋之課稅現值，再以年息百分之10計之。是被上訴人自99年11月12日取得系爭房屋之權利移轉證書起算，至提起本件訴訟之前1日即100年7月7日止(合計238日)，其得請求之金額應係21萬5426元（0000000×0.1×238÷365＝215426，小數點以下四捨五入）；另被上訴人每月得請求上訴人給付相當租金之不當得利應係2萬7532元(0000000×0.1÷12＝27532，小數點以下四捨五入)。
㈣末按民事訴訟法第270條之1第3項規定「當事人就其主張之
爭點，經依第1項第3款或前項為協議者，應受其拘束。但經兩造同意變更，或因不可歸責於當事人之事由或依其他情形協議顯失公平者，不在此限。」；又按「當事人於言詞辯論時經法官整理協議之不爭執事項，既係在法官前積極而明確的表示不爭執，性質上仍應屬民事訴訟法第279條第1項所定之自認，原審本此而為上訴人不利之判決，並無不合，且不生上訴人所指得再予追復爭執陳述之問題」，最高法院100年台上字第1992號判決意旨採相同見解。經查，本件相當於租金之不當得利，被上訴人於原審係主張以系爭房屋之100年度課稅現值，再按土地法第97條規定，以年息百分之10計算（見原審卷第69至71頁民事聲明追加狀），此節並經原審審理時兩造協議簡化對於不當得利的計算方式均無意見（見原審卷第88頁），而被原判決列為不爭執事項（見原判決第
9、10頁）。於本院審理時，對於原審所列爭點，亦稱無意見（見本院卷第26頁背面）。職是，本件相當於不當得利之租金計算方式，既經兩造於原審經整理並協議簡化爭點已不爭執，復無舉證顯失公平之情，自應受拘束，被上訴人不得再行變更其計算基準，而追加請求上訴人給付137萬0574元，及自100年12月9日起至清償日止按年息5%計算之利息，並請求上訴人自100年7月8日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付17萬2468元。
七、綜上所述，被上訴人主張上訴人無權占用系爭房屋，請求其自系爭房屋遷出，並自99年11月12日取得系爭房屋之所有權起，至其提起本件訴訟之前1日即100年7月7日止，上訴人應給付相當於租金之不當得利21萬5426元，暨上訴人自被上訴人提起訴訟之日即100年7月8日起，至上訴人自系爭建物遷出之日止，按月給付2萬7532元之相當於租金之不當得利，洵屬有據。是則原審判命上訴人搬遷及如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又被上訴人以每月20萬元計算，追加請求上訴人給付137萬0574元（即99年11月12日起至100年7月7日止不當利益），及自100年12月9日起至清償日止按年息5%計算之利息，並請求上訴人自100年7月8日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付17萬2468元，則為無理由，應予駁回。
八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用證據，經本院審酌後，與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
叁、據上論結，本件上訴及被上訴人追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 11 月 21 日
民事第一庭
審判長法 官 張耀彩
法 官 吳光釗法 官 黃嘉烈正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 11 月 21 日
書記官 王宜玲附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。