臺灣高等法院民事判決 101年度重上字第316號上 訴 人 運融國際股份有限公司法定代理人 陳麗惠訴訟代理人 吳宏山律師複 代理人 陳怡勝律師被 上訴人 太平洋建設股份有限公司法定代理人 章啟光訴訟代理人 姚文勝律師複 代理人 郭俊廷律師訴訟代理人 林志強律師上列當事人間酌減違約金等事件，上訴人對於中華民國101 年3月2 日臺灣臺北地方法院100 年度重訴字第1015號第一審判決提起上訴，本院於101年10月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張略以：伊與被上訴人於民國（下同）92年11月13日簽訂「太平洋凱達格蘭商務中心房屋土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由伊以總價新臺幣（下同）220,000,000 元向被上訴人購買其所有坐落臺北市○○區○○段3小段第295 地號、權利範圍10,000分之9,725 之土地，及其上門牌號碼臺北市○○街○○○ 號1 樓至3 樓、112 號5 樓至
8 樓、112 號2 樓之1 至8 樓之1 、112 號2 樓之2 至8 樓之2 、112 號2 樓之3 至7 樓之3 共計27戶房屋及地下層編號1 至20之機械停車位（下稱系爭房地），伊已依約交付5,000,000 元之簽約金及5,000,000 元之備證款，合計10,000,000元予被上訴人。嗣被上訴人於93年2 月3 日寄發存證信函通知伊應於文到7 日內備齊產權移轉之相關文件，以便被上訴人辦理過戶事宜，嗣又於93年4 月19日寄發存證信函，以伊未能依約配合辦理產權移轉為由，解除系爭買賣契約並沒收伊已繳納之前開10,000,000元充作違約金。惟被上訴人嗣於94年5 月17日已將系爭房地以220,000,000 元之價格出售予第三人劉鳳唫，其並未受有買賣價金差額之損害，至多僅受有93年4 月20日（即伊收受被上訴人解除系爭買賣契約通知之翌日）起至94年5 月16日（即被上訴人出售系爭房地予第三人劉鳳唫之日期之前1 日）之房貸利息損失5,744,85
6 元，扣除上開期間被上訴人就系爭房地得以使用收益之利益4,111,582 元【計算式：（土地部分每年租金收益2,423,
398 元＋房屋部分每年租金收益0000000 元）×（1 年＋27天÷365 天）＝4,111,582 元，元以下四捨五入】後，被上訴人實際上僅受有1,633,274 元之損害（計算式：5,744,85
6 －4,111,582 ＝1,633,274 ），是系爭買賣契約所約定之違約金實屬過高，爰依民法第25 2條規定請求酌減違約金至1,633,274 元後，依民法不當得利之規定求為命被上訴人返還餘額8,366,726 元並加計法定遲延利息之判決。原審駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上訴，聲明求為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人8,366,726 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則略以：上訴人自簽訂系爭買賣契約之日起，即藉故拖延遲不履約，伊定期催告後解除系爭買賣契約，洵屬有據。又依成屋買賣契約書範本第10條違約罰則及預售屋買賣契約書範本第25條第4 項規定內容，可知賣方得沒收之金額，不得超過系爭房地總價款15% ，而本件伊沒收10,000,000元充作違約金，僅占總價款之4.5%，並無違約金過高之情形。再者，伊因上訴人違約，共受有：㈠未能按預定計畫出售系爭房地而額外負擔92年11月至94年5 月之利息損失8,934,
798 元。㈡未能按預定計畫出售系爭房地而額外負擔之房屋稅、地價稅共計1,828,536 元。㈢因上訴人不甘違約金遭沒收而無端興訟，致伊額外負擔律師費用470,000 元及時間成本之浪費。㈣上訴人於伊解約後仍惡意占用系爭房地，嚴重影響伊另行出售系爭房地之買賣價格至少10,000,000元，是伊沒收上開違約金，實無過高之虞等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造於92年11月13日簽訂系爭買賣契約，約定由上訴人以220,000,000 元購買被上訴人所有之系爭房地，上訴人業已交付5,000,000 元之簽約金及5,000,000 元之備證款，共計10,000,000元予被上訴人。嗣被上訴人於93年2 月3 日寄發存證信函予上訴人，催告上訴人於收受該存證信函之日起7 日內備妥相關文件，至被上訴人處辦理產權過戶手續，該存證信函於同日送達上訴人。嗣被上訴人復於93年4 月19日寄發存證信函予上訴人，以上訴人未能依約配合辦理產權移轉為由，解除系爭買賣契約，上訴人於同日收受該存證信函，系爭買賣契約業經被上訴人合法解除等情，此為兩造所不爭執（見本院卷第45頁正面），並有系爭買賣契約1 份、支票2紙、統一發票1 紙、存證信函、回執各2 紙在卷可稽（見原審卷第14至37頁），堪信此部分事實為真實。
四、查上訴人對於被上訴人已合法解除系爭買賣契約乙節，並不爭執，惟主張被上訴人沒收之違約金10,000,000元過高而應予酌減為1,633,274 元，然為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，是本件之爭點厥為：本件約定之違約金是否過高而應予酌減？茲分述如下：
㈠按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之
賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250 條第2 項前段、第252 條分別定有明文。當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高；又違約金之約定，雖不因契約之解除而隨同消滅，惟依民法第260 條規定意旨推之，其因契約解除所生之損害，並不在斟酌之列，最高法院88年度台上字第1968號判決、86年度台上字第1084號判決亦同此見解，可資參照。
㈡查系爭買賣契約書第9 條約定：「買方如逾期達5 日仍未依
本約第3 條約定繳清期款（含違約未配合辦理銀行貸款）或已繳之票據無法兌現時，買方應自應繳日加付按逾期期款部分每日千分之1 計算之滯納金，於補繳該期款時一併繳付賣方；買方任一期款如未完全給付，或未配合賣方辦理產權移轉、貸款抵押設定（包括委辦貸款或自洽貸款）、交屋等手續而逾期達30日以上（含），經賣方限期催告仍不繳付或不配合辦理時視同違約，賣方得解除本契約，買方已繳付之全部價款均充作違約金及對賣方之損害賠償，買方不得請求賣方退還，房地由賣方收回自行處分，買方絕無異議。」，此有系爭買賣契約在卷可佐（見原審卷第18、19頁），該條既未特別明定為懲罰性違約金，依民法第250 條第2 項前段之規定，應屬損害賠償總額預定性質之違約金，此亦為兩造所是認（見本院卷第44頁反面），則就本件所約定之違約金是否過高，揆諸前開說明，尤應考量被上訴人實際上所受之積極損害及消極損害，並就上開各項因素一併予以斟酌，以決定本件約定之違約金是否過高。
㈢本件上訴人主張被上訴人沒收簽約金、備證款合計10,000,0
00元充作違約金，尚屬過高乙節，為被上訴人所否認，並略以：伊因上訴人不履行系爭買賣契約，致受有額外支出利息、房屋稅、地價稅、律師費用等損害，且上訴人於伊解約後仍占用系爭房地，嚴重影響伊嗣後出售予第三人之買賣價格，致伊受有至少10,000,000元之損害，系爭違約金並無過高情事等語置辯。經查：
⒈被上訴人曾提供系爭27戶房屋及20個停車位為擔保品，向國
泰世華商業銀行抵押借款，該筆債權於93年2 月3 日之債權餘額為210,000,000 元，因擔保品不得分戶塗銷，被上訴人須清償210,000,000 元後，始得塗銷前開抵押權，此有該行授信承作條件通知、94年9 月21日（94）國世館前企字第0538號函附卷可佐（見原審卷第139 至142 頁）。又依系爭買賣契約第3 條及附件1 之約定，上訴人除應支付被上訴人簽約金、備證款各500 萬元，尚應於產權移轉完成時繳付銀行貸款210,000,000 元（見原審卷第16頁、第22頁），可知上訴人如依約如期配合辦理產權移轉手續，並支付被上訴人銀行貸款210,000,000 元，被上訴人即毋庸繼續支付原貸款餘額之利息，是被上訴人因上訴人未依約如期配合辦理產權移轉手續，並於產權移轉完成時支付買賣價金餘款210,000,00
0 元，致需額外支出之原貸款餘額之利息，自屬被上訴人因上訴人前開債務不履行行為所受之積極損害。次查，系爭買賣契約第9 條約定：「…買方任一期款如未完全給付，或未配合賣方辦理產權移轉、貸款抵押設定（包括委辦貸款或自洽貸款）、交屋等手續而逾期達30日以上（含），經賣方限期催告仍不繳付或不配合辦理時視同違約，賣方得解除本契約…」（見原審卷第18、19頁），而被上訴人曾於93年2 月
3 日寄發存證信函予上訴人，催告上訴人於文到7 日內備妥相關文件至被上訴人處辦理過戶手續，該存證信函於同日送達上訴人，嗣被上訴人復於93年4 月19日寄發存證信函予上訴人，表示因上訴人迄未依約辦理產權移轉手續，故依系爭買賣契約第9 條約定解除系爭買賣契約，上訴人於同日收受該存證信函，業如前述，是上訴人未於93年2 月10日（即93年2 月3 日之翌日起加計7 日）前備妥相關文件至被上訴人處辦理過戶手續，即視同違約，被上訴人所受額外支出利息之損失應為自93年2 月10日之翌日即同年2月11日起至94年5月17日（即被上訴人出售系爭房地予第三人劉鳳唫之日期，見原審卷第39至51頁之房地買賣契約書）止之期間所支付之利息金額。而依國泰世華商業銀行放款帳務副檔資料所示（見原審卷第167 頁），被上訴人於前開期間合計共繳納利息金額為6,752,548 元（計算式：417,017 ×19／29＋445,77
7 ＋431,39 7＋445,77 7＋431,397 ＋445,777 ＋445,777＋431,397 ＋445,777 ＋444,085 ＋458,888 ＋458,888 ＋414,480 ＋45,888＋457,873 ＋479,866 ×17/31 ＝6,752,
548 ，元以下四捨五入），即屬被上訴人因上訴人不履行系爭買賣契約所受之積極損害。
⒉被上訴人雖答辯其另受有：⑴未能按預定計畫出售系爭房地
而額外負擔之房屋稅、地價稅損失1,828,536 元；⑵上訴人不甘違約金遭沒收而無端興訟，致伊額外負擔律師費用470,
000 元及時間成本之浪費；⑶上訴人於伊解約後仍惡意占用系爭房地，嚴重影響伊出售予第三人之買賣價格至少10,000,000元等語，然房屋稅、地價稅本為系爭房地所有人應負擔之費用，非屬被上訴人因上訴人不履行債務所受之損害；而被上訴人答辯上訴人惡意占用系爭房地，嚴重影響伊另行出售系爭房地之買賣價格至少10,000,000元乙節，縱然屬實，亦與被上訴人所答辯額外負擔律師費用470,000 元及時間成本之浪費部分，同屬其因契約解除所生之損害，而非上訴人不履行債務所生之損害，揆諸前開說明，尚不得作為斟酌本件被上訴人沒收之違約金是否過高之依據，是被上訴人前開答辯，洵屬無據。
⒊上訴人雖主張被上訴人獲有相當於租金之收益4,111,582 元
，應與其所受損失相互扣抵云云，然被上訴人受有系爭房地使用收益之利益，係其合法解除系爭買賣契約後，本於所有人地位而就系爭房地為使用、收益，非基於上訴人不履行債務之同一事實所致，是上訴人此部分主張，實無理由。
㈣本件因上訴人不履行債務，致被上訴人需額外支出之利息即
高達6,752,548 元，業如前述，本院併審酌上訴人之營業項目包含住宅及大樓開發租售業、不動產租賃業等，有變更登記表在卷可參（見原審卷第161 至166 頁），足認上訴人對不動產交易之相關事項應知之甚詳，並非經濟地位處於弱勢之一般消費者，且系爭買賣契約價金高達2 億餘元，買賣標的之房屋即多達27戶，若一方任意違約，將使他方為了締結系爭買賣契約而付出之金錢、時間、勞力等有形、無形成本付諸流水，影響甚鉅，再徵諸系爭買賣契約書第9 條約定：
「買方已付之全部價款…買方不得請求退還」等語（見原審卷第19頁），益徵兩造於締約時，已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本於自由意識及平等地位自主決定違約金等情，是本院認本件違約金並無過高之情事，自無酌減之必要。
五、從而，上訴人本於民法第252 條之規定及不當得利之法則，請求被上訴人給付上訴人8,366,726 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，所持理由雖與本院不盡相同，但其結論並無二致，仍應維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，應認為無理由，應予駁回。
六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴應認為無理由，依民事訴訟法第449 條第2 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 10 月 30 日
民事第二十一庭
審判長法 官 梁玉芬
法 官 周祖民法 官 蔡和憲正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 10 月 30 日
書記官 常淑慧附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。