臺灣高等法院民事判決 101年度重上字第444號上 訴 人 楊麗香訴訟代理人 林東乾律師複 代理 人 邵 華律師被 上訴 人 陳秀鳳
陳宗慶共 同訴訟代理人 顏火炎律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國101年4月30日臺灣臺北地方法院100年度重訴字第784號第一審判決提起上訴，本院於101年11月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應再連帶給付上訴人新臺幣壹佰貳拾伍萬元，及被上訴人陳秀鳳自民國一○○年三月十九日起、被上訴人陳宗慶自民國一○○年三月十五日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由被上訴人連帶負擔六分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊於民國（下同）97年2月18日向被上訴人陳秀鳳（下稱陳秀鳳）購買其因臺北市懷德新村老舊眷村改建獲配之房地一戶（原眷戶地址：臺北市○○區○○路0段000巷00弄000號），雙方訂不有動產預定買賣契約書（下稱系爭契約），約定買賣價金為新臺幣（下同）1500萬元，並由被上訴人陳宗慶（下稱陳宗慶）擔任陳秀鳳之連帶保證人，伊已依約給付第一期款項450萬元予陳秀鳳。嗣陳秀鳳獲配之房地興建完成（門牌號碼為臺北市○○區○○路0段000巷00弄00號3樓），國防部亦於99年11月19日將之交付予陳秀鳳，詎陳秀鳳拒不依約將上開房地交付伊使用收益，伊幾經催告未果，伊復於100年1月20日以存證信函催告陳秀鳳履行交屋義務，惟其迄今仍拒不履約，為此以起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，並依系爭契約第11條第4項、第12條、第13條之約定及民法第272條等規定，請求被上訴人應連帶給付伊1400萬元（計算式：450萬元×2＋500萬元＝1400萬元），及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行〔原審判決被上訴人應連帶給付上訴人600萬元，及其中550萬元部分，陳秀鳳自100年3月19日起、陳宗慶自100年3月15日起算之法定遲延利息，並分命兩造供擔保後准免假執行，及駁回上訴人其餘請求，上訴人就其敗訴部分提起上訴。被上訴人就其敗訴部分則未上訴，非本院審理範圍〕，並上訴聲明：
㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人應再連帶給付上訴人8,000,000
元，及被上訴人陳秀鳳自100年3月19日、陳宗慶自100年3月15日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭契約第11條第4項加倍返還已付價金之約定，應屬損害賠償額預定性之違約金。另系爭契約第12條違約金500萬元則屬懲罰性違約金之性質。又當事人約定之違約金過高者，法院得依法酌減至相當之數額，是否相當，則應依當事人實際上所受損失為標準。本件系爭房地之價值於兩造簽定系爭買賣契約後縱因市場交易價值之浮動而生增加或貶損，與陳秀鳳債務不履行非同一事實，並無相當因果關係，非屬債務不履行所生損害。況依系爭買賣契約第7條、第14條約定及國軍老舊眷村改建條列第24條第1項規定，上訴人解除當時依約本尚無權請求陳秀鳳履行移轉所有權登記之義務，則其以系爭房地現今市價之漲幅為其履行利益，自屬無據。原審參諸兩造簽約時之97年度營利事業各業所得額及同業利潤標準中房地投資興建業之淨利率為10%認上訴人主張被上訴人應加倍返還所收款項450萬元部分應酌減為50萬元，另依系爭契約第12條部分請求，應酌減為100萬元誠屬適當，上訴人之上訴並無理由等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、經查，本件陳秀鳳於97年2月18日與上訴人簽訂不動產預定買賣預約書，出售其因臺北市懷德新村老舊眷村改建獲配之房地一戶，買賣價金為1500萬元，並由陳宗慶擔任連帶保證人，上訴人已依約支付第一期簽約款450萬元（含定金50 萬元、現金70萬元及支票330萬元）。嗣陳秀鳳獲配之房地（門牌號碼定為台北市○○路○段○○○巷○○弄○○號3樓）經國防部軍事情報局於99年11月19日交付，惟陳秀鳳未依約同時將之交付上訴人使用收益，上訴人乃於100年1月20日函催其於文到7日內交付房地，否則即解除契約，陳秀鳳於同年1月24日收受該函後仍未依約履行，上訴人乃於100年3月14日解除系爭契約關係，而系爭房地則於上訴人解除契約後之100年6月29日始辦理所有權第一次登記完畢等情，為兩造所不爭執，且有房地預定買賣預約書、交屋通知單、土地及建物登記第二類謄本、台北長春路郵局第000201號存證信函暨收件回執在卷可稽（臺灣士林地方法100年度重訴字第191號院卷第6-15頁、原審卷第16至17-1、37、38、52、53頁），可堪認定。次查，系爭房地出賣人陳秀鳳應於國防部交屋同時，將之依現狀交予上訴人使用收益。陳秀鳳若違約不賣、不履行本約或不移交買賣標的，經上訴人通知逾7日仍不履行時，上訴人得解除契約，解約時陳秀鳳應將所收款項加倍返還上訴人，如另有損害，陳秀鳳應予賠償。又兩造如有違反契約條款者，應給付對方懲罰性違約金500萬元等情，業經兩造於系爭契約書第5條第1項、第11條第4項、第12條約明。據此，陳秀鳳未依約於國防部軍事情報局交付系爭房地之同時將之交付上訴人使用收益，經上訴人限期函催其後履行交付義務未果後，解除兩造間契約關係，並請求被上訴人返還所收款項450萬元及給付違約金，揆諸前揭約定，自無不合。
四、又上訴人主張：伊合法解除兩造間之契約關係，被上訴人依系爭買賣契約第13條、第11條第4項、第12條應連帶將陳秀鳳收受之450萬元加倍返還予伊及給付懲罰性違約金500萬元云云，為被上訴人所否認，並稱前揭違約金過高應予酌減等語，經查：
（一）按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。但約定如債務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務人不履行時，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償，民法第250條第2項定有明文。是違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為賠償性違約金。又損害賠償預定性質之違約金乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。而懲罰性違約金之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償。至於違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。
（二）查本件兩造於系爭契約第11條第4項約定：「若乙方違約不賣、或不履行本約或不移交買賣標的，經甲方通知逾7日仍不履行時，甲方得解除本契約，解約時乙方應將所收款項加倍返還甲方，如甲方另有損害，乙方應賠償甲方一切損害」、第12條約定：「雙方若有違反以上任一條款，願給付對方懲罰性違約金伍佰萬元整」，而審諸上開第11條第4項係針對陳秀鳳因可歸責於己之事由違約時之損害賠償約定，就債務不履行所生損害之賠償總額以加倍返還其所受款項之方式預為約定，但損害如逾此數額仍應全額予以賠償，是此條項所指加倍返還所受款項，性質上屬損害賠償額預定性之違約金。另前揭第12條懲罰性違約金500萬元之約定，則係為確保債權效力所定違約之強制罰，核屬懲罰性違約金之性質。茲就上訴人可得請求之違約金分賠償額預定性違約金、懲罰性違約金部分，論述如下：
１、有關系爭契約第11條第4項約定之損害賠償額預定違約金部分：
（1）本件陳秀鳳自99年11月19日至100年3月14日上訴人解除系爭契約之日止，應將系爭房地交付上訴人而未為，已如前述，則上訴人於此期間因無法使用系爭房地收益，受有相當於租金之損害，可堪認定。至於陳秀鳳依系爭契約第7條約定，雖應於依法令規定准許且可移轉時將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，惟上訴人於系爭房地於100年6月29日完成所有權第一次登記前之100年3月14日已解除契約，已如前述，據此，截至系爭契約解除之時，陳秀鳳既未取得系爭房地之所有權，上訴人亦不得行使產權移轉請求權（系爭契約第7條約定參照），尚不生市場交易價值變動之事。況陳秀鳳於斯時違反之契約義務僅未交付買賣標的供上訴人使用收益乙項，上訴人所受損害則係未能使用收益該房地之損失，市場交易價值漲跌與否與陳秀鳳前揭債務不履行所生損害，並無相當因果關係；從而，上訴人以系爭房地市價漲幅為伊之履行利益，稱伊因被上訴人違約受有市場交易價值變動之損失云云，核無足取。
（2）次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。
另土地法第97條第1項規定所謂之土地價額，依同法第148條、同法施行法第25條之規定，係指法定地價（土地所有權人依土地法所申報之地價）。本件系爭房地坐落位置在臺北市士林區，屬於城市地方，有上開規定之適用。又該房地臨都市○○道路忠義街、忠誠路一段、建物為新建鋼筋混凝土造12層住宅大樓之第3層，供住家使用，土地已全部開發為數有效利用，交通便利、生活機能及公共設施規劃均佳，系爭土地申報地價為每平方公尺為62,500元、建物價值為9,531,122元情，有不動產估價報告書暨附件在卷可稽（本院卷第41-65頁），本院審酌系爭房地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、系爭建物原老舊眷舍改建及系爭房地法定租金每年不得逾土地及房屋申報價值之年息10%即1,285,961元〔計算式：（62,500元×3435.86×155/10000＋9,531,122元）×10%〕，以及上訴人未能使用系爭房地，受有損害之期間約4月（即自99年11月19日至100年3月14日期間），折算該期間法定租金約40餘萬元等情，則兩造於系爭契約第
11 條第4項約定之損害賠償額預定性違約金450萬元（即與陳秀鳳收受價款同額）與上訴人實際所受損害相較，確屬過高，被上訴人請求酌減，於法有據。而本院綜合審酌上情後，認此部分之違約金應核減至500,000元為當，上訴人此部分之請求於此範圍內為有理由，逾此部分則無理由。又有關系爭契約第11條第4項約定，性質上屬損害賠償額預定之違約金，已如前述，上訴人就此主張：系爭契約第11條第4項之約定屬損害賠償額之預定，非屬違約金之約定，不得依民法第252條規定予以酌減云云，要無可採。
２、有關系爭契約第12條約定之懲罰性違約部分：又懲罰性違約金之違約金係以強制債務之履行為目的，如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無皆得請求，且得與其他損害賠償併行請求。是本院綜合審酌：系爭契約係因可歸責於被上訴人之事由致遭上訴人解約，買賣價金為1500萬元，而上訴人迄至解除契約之時止僅給付450萬元之價款，解約時受有為期約4月未能對系爭房地為使用收益之損害，而懲罰性違約金達買賣總價之1/3，即500萬元，及當時一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形各項，認本件懲罰性違約金數額500萬元誠屬過高，應核減為上訴人已給付價款之半數，即225萬元始屬允當，是上訴人此部分之請求於225萬元之範圍內洵屬有據，逾此部分則無理由。上訴人就此主張：兩造既約定懲罰性違約金為500萬元，法院應基於契約自由原則予以尊重，不應酌減違約金云云，揆諸首揭說明，自無足取。
五、綜上所述，本件上訴人因可歸責於陳秀鳳之事由解除系爭契約，並依系爭契約第11條第4項、第12條、第13條、民法第272條規定請求被上訴人連帶返還已收受價款450萬元及給付損害賠償違約金50萬元、懲罰性違約金225萬元，共計725萬元，及陳秀鳳自100年3月19日、陳宗慶自100年3月15日起算，均至清償日止之法定遲延利息，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回；其就該部分假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。原審就上開應准許部分僅命被上訴人連帶給付上訴人600萬元本息，餘125萬元部分（725萬元－600萬元＝125萬元）為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判為有理由，爰由本院就此部分予以廢棄改判如主文第二項所示，又因本院所命給付未逾150萬元，核無宣告假執行之必要，併此敘明。至上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其此部分上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，認對本件判決之結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，爰依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條、第79條、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 11 月 27 日
民事第十庭
審判長法 官 張宗權
法 官 陶亞琴法 官 周玫芳正本係照原本作成。
被上訴人部分不得上訴。
上訴人部分如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 11 月 29 日
書記官 陳嘉文附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。