臺灣高等法院民事判決 101年度重上字第463號上 訴 人 許麗芳
楊柳村共 同訴訟代理人 楊士擎律師複 代理 人 洪士傑律師
姚盈如律師被 上訴 人 楊明宗上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國101年4月9日臺灣士林地方法院100年度重訴字第231號第一審判決提起上訴，本院於103年4月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人許麗芳、楊柳村起訴主張：坐落台北市○○區○○段0○段00000000000地號土地之門牌號碼台北市○○區○○街○○○號為4層樓建物（下稱系爭建物），其中1樓為原審共同被告林博育所有、2樓為許麗芳所有，3樓為楊柳村所有，4樓則為被上訴人所有，上開770、771地號土地係向台灣銀行承租，至772地號土地（下稱系爭土地）則為上開4人共有，應有部分為各4分之1。而被上訴人未經共有人同意，擅自於4樓樓頂加蓋如附圖二所示Ｂ部分面積68平方公尺之增建物（下稱系爭頂樓增建），並將4樓通往樓頂樓梯變成室內梯，致伊等無法使用樓頂平台，侵害共有人之權益。爰依民法第767條、第821條規定，求為命被上訴人應將系爭建物4樓通往頂樓之障礙物拆除並維持樓梯通道得以通行，及將系爭頂樓增建拆除，返還予上訴人及其他共有人。
原審就上訴人上開請求部分為其敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並於本院聲明：
㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡、㈢項部分廢棄。
㈡被上訴人應將系爭建物4樓通往頂樓之障礙物拆除並維持如附圖一所示4樓及頂樓樓梯通道得以通行。
㈢被上訴人應將屋頂平台如附圖二所示Ｂ部分面積68平方公
尺之增建物拆除，並將屋頂平台返還予上訴人及其他共有人。
二、被上訴人則以：系爭建物3、4樓原為訴外人呂國榮一人所有，當時已有系爭頂樓增建存在，嗣呂國榮因積欠債務，經債權人聲請就系爭建物3、4樓及頂樓增建部分併予強制執行，由訴外人蔡順正拍定取得所有權，再於72年10月8日轉賣予上訴人楊柳村與伊之父親，並登記所有權楊柳村、伊各2分之1，嗣楊柳村於96年12月25日與伊交換權利，由伊取得系爭建物4樓及頂樓增建所有權全部，而系爭建物4樓為伊所有之專有部分，他人無從干涉，系爭頂樓增建自始僅能由4樓內梯進入，並無獨立出入口，無法獨立使用，應屬主建物之一部份，上訴人請求伊拆除系爭頂樓增建即屬無據。縱認系爭頂樓增建非為伊專有，而為共有人所共有，各樓層所有人對於頂樓增建為4樓所有權人所有及使用數十年來均無異議，可認有默示分管契約存在，且各樓層購買者均知悉而繼受，自應受分管契約拘束，上訴人本件請求並無理由，資為抗辯。
並於本院聲明：上訴駁回。
三、查坐落台北市○○區○○段0○段00000000000地號土地之系爭建物於47年5月5日建築完成，1至4樓間之樓梯均採內梯而無外梯，於48年2月7日辦理總登記為台北市○○區○○段○○○○號（含1至4層），單一所有權人為李永樂，其後輾轉買賣、贈與而數次移轉登記仍均屬一人所有，嗣系爭建物於61年8月4日因分割登記而增加建號，即1樓仍沿用原建號、2至4樓分別為日新段847、848、849建號（重測後1至4樓分別改為台北市○○區○○段0○段0000000000000000號），當時所有權人為呂宏淵一人。之後，呂宏淵將系爭建物1、2樓分別出售予林博育之母林郭秋霞、訴外人張維揚，並均於62年2月28日辦理所有權登記，嗣許麗芳於75年4月4日向張維揚買受取得系爭建物2樓所有權，林博育則於91年3月11日以買賣原因登記取得系爭建物1樓所有權。至系爭3、4樓建物係呂宏淵於66年間出售予呂國榮，並於67年2月24日辦理登記為呂國榮所有；嗣呂國榮所有之系爭3、4樓建物於71年間經法院強制執行，當時即有須經由4樓內梯通行之頂樓增建存在，並經執行法院予以合併拍賣，而由拍定人蔡順正於72年3月9日取得所有所權，嗣楊柳村、被上訴人之父於72年10月間以該2人名義向蔡順正購得系爭建物3、4樓及頂樓增建，並登記為楊柳村、被上訴人共有，於96年12月25日兩人交換，由楊柳村、被上訴人分別登記取得系爭建物3樓、4樓之所有權，3樓通往4樓之內梯並更改為外梯，惟通往頂樓仍必須經過4樓室內樓梯方能抵達等事實，為兩造所不爭執（見本院卷頁51、76、81反面-82、103），並經原審及本院履勘現場，製有勘驗筆錄可稽（見原審卷頁85、本院卷頁166），且有土地暨建物登記謄本、地籍圖謄本、建築改良物成果圖、系爭建物之建築改良物登記簿、買賣過戶資料（見原審卷頁9-22、本院卷頁83-95、186-204）可稽，自堪信為真實。
四、上訴人主張被上訴人未經全體共有人同意於系爭建物樓頂加蓋系爭頂樓增建，且使4樓通往樓頂樓梯成為室內梯，侵害共有人之權益，自應拆除系爭頂樓增建及4樓通往頂樓之障礙物，將屋頂平台返還予上訴人及其他共有人等語；為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
(一)按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有，98年1月23日修正前之民法第799條前段定有明文。查系爭建物係於47年間建造完成之4層樓建築，共同使用同一基地，原雖屬同一人所有，嗣於61年間因分割登記而使各樓層取得不同建號，其後並輾轉移轉予不同之人所有，已如上述，而系爭建物1樓至4樓之各層在構造及使用上均明顯區分，自屬各層區分所有人之專用部分範圍，然系爭建物之屋頂平台，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係系爭建物之共同部分，依修正前之民法第799條規定，應推定為各區分所有人之共有。次按，84年6月28日公布之公寓大廈管理條例第43條規定「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。前項公寓大廈得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制。」。又共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，98年1月23日修正前之民法第820條第1項固定有明文；然共有人全體就共有物之全部劃定範圍，各自使用特定之共有物者，則非法之所不許，此即為共有物之分管契約，從而共有人於分管範圍，對於共有物有使用收益之權，其他共有人依分管契約之約定，不得阻止該共有人使用其所分管之部分。準此，系爭建物係於公寓大廈管理條例公布施行前之47年間興建完成，於48年間辦理總登記，原屬於同一人所有，經區分為數專有部分登記所有權，依上開說明，區分所有權人就系爭建物共有部分之屋頂平台仍得約定為專用部分，此項分管之約定，如無違法或無效之情事，系爭建物住戶應受分管契約之拘束。
(二)再按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院99年度台上字第2278號判決意旨參照）。茲查：
１、系爭建物自始為一人單獨所有，其後數次移轉登記仍屬一人所有，於呂宏淵所有期間之61年8月4日因分割登記而增加建號，嗣呂宏淵將系爭建物1、2樓於62年間分別移轉登記予訴外人林郭秋霞、張維揚，並於1、2樓另設通行外梯，至於系爭建物3、4樓仍保留己有，於67年間始移轉登記予訴外人呂國榮，迄至71年間系爭建物3、4樓經法院強制執行時，仍維持3、4樓間僅內梯通行，1、2樓住戶非經由3、4樓之內梯無從進出頂樓，已如上述。由此堪認，呂宏淵將系爭建物1、2樓出售時已以內外梯設置之客觀情事，使各買受人得以認知3樓以上為其單獨使用範圍，迄至系爭建物3、4樓經強制執行時之10年間均未據1、2樓所有人異議。參以頂樓增建於系爭建物71年間經法院執行查封當時即已存在，並經執行法院合併系爭建物3、4樓予以拍賣，由訴外人蔡順正拍定取得所有所權，此有該時之建築改良物登記簿載明「權利人所有建物面積：屋頂突出物32.91平方公尺」、「台灣台北地方法院71年6月28日北院立民執71黃4674字第22773號函囑辦理未登記建物查封」等語可參（見原審卷頁67-68），亦未見系爭建物其他共有人於執行程序聲明異議，由此益徵，系爭建物共有人就3、4樓所有人單獨使用屋頂平台並加蓋增建物，歷年已久均未予干涉或異議，是被上訴人主張共有人間有上開默示分管契約存在等語，尚非無據。則系爭建物3、4樓之所有人已按分管契約占有系爭建物屋頂平台之特定部分，嗣許麗芳於75年4月4日買受取得系爭建物2樓所有權，林博育於91年3月11日買受取得系爭建物1樓所有權，系爭建物
3、4樓間僅能內梯通行且1、2樓住戶非經由上開內梯無從進出頂樓之客觀情狀並無改變，當為許麗芳、林博育所得知悉，依前開說明，其等自應受分管契約之拘束。
２、又楊柳村、被上訴人之父向蔡順正購得系爭建物3、4樓及系爭頂樓增建之後，原登記為楊柳村、被上訴人共有，於96年12月25日經兩人同意交換，由楊柳村、被上訴人分別登記取得系爭建物3樓、4樓之所有權，3樓通往4樓之內梯並更改為外梯，惟通往頂樓仍必須經過4樓室內方能抵達等情，為兩造所不爭執，已如上述，觀之楊楊柳村、被上訴人所書立之同意書已載明：「…雙方同意楊柳村取得3樓全部，楊明宗取得4樓全部（含屋突在內）。楊明宗同意楊柳村得於頂樓空處裝設水塔、天線等，並得於必要時會同上樓處理包括修繕、清洗等事宜。…」等語（見原審卷頁63），足見系爭建物3、4樓共有人楊柳村與被上訴人已經達成交換合意，約定由被上訴人取得系爭建物4樓及系爭頂樓增建之所有權，且有頂樓平台之單獨使用權，此由該二人於交換約定後，系爭建物3樓往4樓之內梯即更改為外梯，惟4樓通往頂樓仍保留維持原室內樓梯亦可佐證。是楊柳村仍爭執其與被上訴人就系爭頂樓平台之使用並無分管約定云云，尚不足採。
(三)綜此，系爭建物屋頂平台自興建完成之始，除經過4樓之內梯外，並無其他通道可以進出，而原單一所有權人呂宏淵於系爭建物分割後分別出售1、2樓，僅將1、2樓間改為外梯設置，仍維持3、4樓間僅內梯通行之情狀，已使買受人得知3樓以上為其單獨使用範圍，迄至林博育、許麗芳分別受讓系爭建物1、2樓所有權之前手，歷時多年，均對各自占有管領之部分互相容忍，對於3、4樓所有人占有使用屋頂平台並加蓋增建，均未予干涉，依前所述，應認已有默示分管契約存在且對受讓人許麗芳、林博育發生拘束力。而楊柳村因與被上訴人達成交換合意，約定由被上訴人取得系爭建物4樓及系爭頂樓增建之所有權，且有頂樓平台之單獨使用權，亦應受此分管約定之拘束。準此，系爭建物之屋頂平台固為各層區分所有人所共有，惟業經區分所有權人分管約定由系爭建物4樓所有人專用並得於其上搭蓋增建，則系爭建物4樓所有人於屋頂平台範圍內增建即難認係無權占有。上訴人主張系爭頂樓增建超出原查封面積之部分為被上訴人所擴建，未據舉證以實其說，已難遽採，縱認屬實，亦難認有違上開分管契約之範圍，至系爭頂樓增建是否有影響建物結構及逃生安全等情事，則屬行政違章處理之範疇。從而，被上訴人占用系爭建物屋頂平台及系爭頂樓增建，既有正當權源，上訴人請求被上訴人應將系爭建物4樓通往頂樓之障礙物即4樓宅門拆除（見本院卷頁222）而維持樓梯通道得以自由通行，及拆除系爭頂樓增建以返還屋頂平台予上訴人及其他共有人，尚屬無據，不應准許。
五、綜上所述，上訴人依民法第767條、第821條之規定，請求被上訴人應將系爭建物4樓通往頂樓之障礙物拆除並維持如附圖一所示4樓及頂樓樓梯通道得以通行；及應將屋頂平台如附圖二所示Ｂ部分面積68平方公尺之增建物拆除，並將屋頂平台返還予上訴人及其他共有人；為無理由，不應准許。是原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與所舉證據，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 6 月 3 日
民事第十一庭
審判長法 官 鄭純惠
法 官 徐福晋法 官 蕭胤瑮正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 6 月 4 日
書記官 陳樂觀附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。