臺灣高等法院民事判決 101年度重上字第464號上 訴 人 江燦輝
許立欣上 二 人訴訟代理人 蔡富強律師被 上 訴人 群家建設股份有限公司法定代理人 劉信立訴訟代理人 張致祥律師被 上 訴人 侯明蘭訴訟代理人 張致祥律師
李明志上列當事人間請求確認買賣關係不存在等事件，上訴人對於中華民國101年4月19日臺灣宜蘭地方法院100年度重訴字第21號、100年度訴字第177號及100 年度訴字第198號第一審判決，提起上訴，本院於102年4月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第124 號判例參照）。本件被上訴人群家建設股份有限公司（下稱群家公司）、侯明蘭（下稱侯明蘭）主張其於民國97年1 月27日及4 月20日與上訴人江燦輝（下稱江燦輝）分別簽訂附表編號1、2及3 、4 之土地及房屋買賣契約、另於97年3 月15日與上訴人許立欣（下稱許立欣）簽訂附表編號5 、6 之土地及房屋買賣契約，均經伊以上訴人未於約定期間內交付價款，通知解除契約而不存在，於原審提起確認買賣關係不存在之訴（即原法院100 年度重訴字第21號事件，下稱重訴字第21 號事件），上訴人則辯稱被上訴人未依雙方約定提供合於使用之汽車通道，且已允許其等延後交付剩餘款項，解除契約並不合法，並進而分別訴請被上訴人辦理附表房地所有權之移轉登記（即原法院100 年度訴字第177 、198 號事件，下分別稱訴字第177 號、訴字第198 號事件）。是兩造就附表房地各買賣契約法律關係是否因被上訴人解除而不存在有所爭執，致上訴人是否享有契約權利及應負契約上義務之法律上地位有不安之狀態，且該不安之狀態得以本件確認判決將之除去，應認被上訴人提起確認系爭房地買賣關係不存在之訴，即有確認利益，合先敘明。
二、次按，分別提起之數宗訴訟，其訴訟標的相牽連或得以一訴主張者，法院得命合併辯論。命合併辯論之數宗訴訟，得合併裁判。民事訴訟法第205 條第1 項、第2 項定有明文。而命合併辯論之數宗訴訟，兩造當事人是否相同，在所不問。依被上訴人主張其與江燦輝訂立之附表編號1 至4 之買賣契約、與許立欣訂立之附表編號5 、6 之買賣契約已經解除，請求確認其與江燦輝、許立欣間之買賣契約法律關係不存在所提起之重訴字第21號事件，因為江燦輝、許立欣否認，並分別依據上開契約約定，提起請求移轉附表編號1 至4 、5至6 之房地所有權之177 號及198 號事件，均係本於附表編號1 至4 、5 至6 契約效力所生之訟爭。177 號事件、198號事件即分別與重訴字第21號事件之訴訟標的屬互相牽連，雖當事人一造並非相同，惟上開數訴既經原審依上開規定合併辯論並判決，經上訴人聲明不服而全部提起上訴，即與訴之主、客觀合併無異，本院自得併予審理、裁判，附此說明。
三、群家公司之法定代理人原為侯明華，嗣於本院審理中變更為劉信立，有公司變更登記表附卷可稽，並據其具狀聲明承受訴訟（見本院卷第167至168、170至173頁），核與民事訴訟法第175條第1項、第176條規定，並無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、被上訴人部分：㈠關於被上訴人求為確認附表編號1至6買賣契約法律關係不存在部分主張（即原法院重訴字第21號部分）：
伊等分別與江燦輝、許立欣簽訂附表所示之土地、房屋買賣契約，約定由江燦輝買受附表編號1至4所示房地、許立欣買受附表編號5、6所示房地。上訴人於簽約後並未依約繳納價金，經群家公司數次催告後，江燦輝、許立欣於98年12月25日分別簽立同意書，約定二人應辦妥交屋手續與繳清保留款。詎上訴人仍無視於上開同意書約定之內容，於99年6月9日仍未繳納保留款，經群家公司以宜蘭渭水路郵局000132、000133號存證信函分別催告江燦輝、許立欣應於15日內履行給付尾款之義務，然直至99年6 月28日仍未見江燦輝、許立欣給付，群家公司遂於同年月28日依民法第254 條以及附表編號2 、4 、6 等房屋買賣契約第7 條第2 項及第18條等約定，再分別以宜蘭渭水路郵局000155號存證信函對江燦輝解除如附表編號2 、4 之房屋買賣契約，及於同日以同郵局000154號存證信函對許立欣解除附表編號6 之房屋買賣契約。而附表編號2 、4 、6 之房屋買賣契約第24條均約定「本建物座落之土地由甲方另向侯明蘭價購，且本契約與甲方和侯明蘭所簽定之【風‧和‧山‧林土地預定買賣契約書】兩件契約具有連帶關聯，對任何一項契約違約時，視為兩契約全部違約，對任何一契約之解除其效力均及於兩契約全部」，以及附表編號1 、3 、5 之土地買賣契約第14條亦皆約定「本約土地之建物由甲方另向群家建設股份有限公司價購，且本契約與甲方和群家建設股份有限公司所簽訂之【風‧和‧山‧林房屋預定買賣契約書】兩件契約具有連帶關聯，對任何一項契約違約時，視為兩契約全部違約，對任何一契約之解除其效力均及於兩契約全部」，故伊等與江燦輝間附表編號
1 、3 之土地買賣契約，及與許立欣間之附表編號5 之土地買賣契約，亦同屬違約，而均經合法解除。爰求為判決確認伊等與江燦輝間附表編號1 至4 所示契約及與許立欣間附表編號5 至6 所示契約之法律關係，均不存在。
㈡關於江燦輝、許立欣依序請求辦理附表編號1至4、5至6房地所有權移轉登記部分則以：
上訴人雖主張因系爭建案Ｃ棟未與Ａ、Ｂ棟同時起造，或Ａ、Ｂ棟住戶車輛無法從Ｃ棟進出，以及其於98年5 月27日台北市府000000-0號郵局字第589 號存證信函、98年6 月5 日宜蘭渭水路郵局第179 號存證信函、98年11月6 日台北信義郵局字第01226 號存證信函、98年12月8 日台北信義郵局字第01372 號存證信函已向群家公司以此為同時履行抗辯，故伊等不得以上訴人未繳納房地價款為由解除附表之買賣契約。惟兩造並未約定Ｃ棟需與其等購買建物所在之Ｂ棟建築同時起造，且上訴人於98年12月25日前亦從未為同時履行抗辯，伊並無違約事由。況上訴人於98年12月25日又另行簽立同意書，承諾「辦妥交屋手續、結清保留款」、「對Ｃ棟之公共設施尚未能使用，或人員、車輛進出動線，接受由公司之規劃且無異議」，兩造即應受此和解契約拘束，上訴人不得再主張同意書簽署前之權利。群家公司已依同意書約定開闢便道通行，上訴人此後又未曾表明同時履行抗辯，復未依約給付剩餘之房地買賣尾款，雖經催告亦未給付，故群家公司於99年6 月28日分別以宜蘭渭水路郵局000155號、000154號存證信函通知江燦輝、許立欣解除附表編號2 、4 、6 之房屋買賣契約後，依上開房屋買賣契約第24條及附表編號1 、
3 、5 之土地買賣契約第14條約定，附表所示各土地買賣契約亦同時解除而失效，上訴人無從再依解除後之契約請求伊等移轉附表所示房地所有權等語，資為抗辯。
二、上訴人部分：㈠關於上訴人請求辦理附表編號1至4、5至6房地所有權移轉登
記部分主張（即原法院訴字第177、198號事件，以及重訴字第21號事件之反訴部分）：
伊等與侯明蘭、群家公司分別簽訂如附表編號1至4、5至6之契約，江燦輝、許立欣已分別給付侯明蘭及群家公司各如附表「已給付價金」欄所示價金。侯明蘭依附表編號1、3、5契約第5條第1項「土地產權登記：本約土地產權移轉於使用執照核發後，倘無可歸責於甲方之事由時，三個月內辦理所有權移轉登記完畢，其申報土地移轉現值依使用執照核發日之當年度公告現值為準」，以及群家公司依附表編號2、4、6契約第11條第1項「房屋產權之移轉，倘無可歸責於甲方之事由時，應於使用執照核發後三個月內辦理所有權移轉登記完畢，辦理房屋移轉登記時，雙方同意依移轉當時政府主管機關公告之房屋評定現值作為申報現值與公契價格」等約定，被上訴人至遲應於取得附表1至4、5至6所示之房地建築使用執照後3個月內，分別將附表編號1至4、5至6 所示房地之所有權移轉登記予江燦輝、許立欣。附表所示房地係於98年10月8日取得使用執照，被上訴人至遲應於99 年1月8日前應履行其移轉所有權之義務。然被上訴人迄今經多次催辦均置之不理。爰依上開契約，反訴求為命群家公司應將附表編號
2、4詳如各編號「不動產之標的」欄所示建物所有權移轉登記予江燦輝，及將附表編號6 「不動產之標的」欄所示建物所有權移轉登記予許立欣（見原法院重訴字21號卷㈡第1、8、226 頁）；另請求侯明蘭應將附表編號1、3詳如各編號「不動產之標的」欄所示土地所有權登記移轉登記予江燦輝，及將附表編號5 「不動產之標的」欄所示土地所有權移轉登記予許立欣（見原法院訴字第177號卷第92至93、115頁，訴字第198號卷第54至55、82頁）。
㈡關於被上訴人求為確認附表編號1至6買賣契約法律關係不存在部分則以：
附表房地所在之建案共有Ａ、Ｂ、Ｃ棟，伊所購買之房地係在Ｂ棟，需穿越Ｃ棟建物之地下室車道始能連結到鄰近道路，因98年間Ｃ棟並未起造亦未啟用，伊等所買受之房屋地下室停車空間無法進出，致伊等購買之房屋無法使用收益，經伊分別於98年5月27日以台北市府000000-0號郵局字第589號存證信函、98年6 月5 日以宜蘭渭水路郵局第179 號存證信函、98年11月6 日以台北信義郵局字第01226 號存證信函、98年12月8 日以台北信義郵局字第01372 號存證信函針對群家公司並未依約同時起造Ｃ棟，致Ａ、Ｂ棟地下室停車場無法使用，被上訴人無法履行進出車道之給付主張同時履行抗辯，嗣群家公司委由蕭賜郎、林嘉瑜與伊等協調有關被上訴人未依約起造Ｃ棟，致伊等之房屋所屬建物地下室停車場並無通行車道連接戶外道路，以致住戶車輛無法進出使用之違約情事，經蕭賜郎於2009年11月9 日表示該公司已就Ｃ棟人員、車輛之進出動線提出規劃方案，即在Ｃ棟基地旁建造一條連結Ａ、Ｂ棟至鄰近道路之便道，並傳真上開規劃內容和便道位置之繪圖予上訴人，伊等因認該方案可直接開車進入建物並未造成使用收益房屋不便之前提，遂表同意，並於98年12月25日由江燦輝同時代理許立欣，簽署被上訴人預先草擬之同意書，於第3 款上特別加註「如附件㈠」（即蕭賜郎提出之替代便道繪圖）之文字。兩造簽立之上開同意書既為解決被上訴人於Ｃ棟未起造無法履行交付Ａ、Ｂ棟地下室對外連結之通道義務，伊等拒絕給付結清尾款辦理交屋之爭議，雙方相互讓步所達成之和解契約，而被上訴人依同意書第
3 款約定提出規劃內容之圖說又列為附件，兩造就規劃之內容與替代方案已特定，故群家公司於Ｃ棟公共設施尚未能使用前，於該棟基地旁建造一條連結Ａ、Ｂ棟到鄰近道路便道，為伊依同意書約定同意辦妥交屋手續、結清保留款之前提，本件在群家公司未履行上開修築便道，或於通知伊等交屋時違反承諾封閉便道禁止通行，伊等有權主張同時履行抗辯拒絕結清保留款。原法院於100 年11月30日至現場履勘時查明被上訴人並未履行依同意書第3 款加註「如附件㈠」約定在Ｃ棟基地旁建造連結Ａ、Ｂ棟到鄰近道路之便道之義務，且當時Ｃ棟地下室仍尚在施工，Ａ、Ｂ棟住戶亦無從由Ｃ棟車道進出通行，卻在離建物200 公尺外另租鄰地供Ａ、Ｂ棟住戶停車，未依兩造和解契約之內容履行，即未依債之主旨提出給付，不生給付之效力，在被上訴人未履行對待給付前，許立欣及江燦輝之配偶及妻舅於99年5 月29日至群家公司辦理交屋手續，發現被上訴人承諾之便道已遭封閉並公告廢除禁止通行，主張被上訴人違反協議拒絕辦理點交房屋，乃伊等依據雙方和解契約而為同時履行抗辯權或不安抗辯權之主張，或伊等亦得主張不安抗辯權，群家公司之解約催告不生效力。此後兩造又於99年6 月中旬另行達成俟Ｃ棟完工時再交屋之協議，則依上開同意書第2 款「辦妥交屋手續結清保留款」之約定，上訴人於辦理交屋時始需給付尾款，群家公司於99年6 月9 日之催告即因兩造事後之協議失其效力，其進而於99年6 月28日再執上開催告主張伊等給付遲延違約，解除附表之買賣契約亦無理由。又依附表房地之廣告宣傳品所載「月河溫泉泳池、星光溫泉SPA 池、賞靜庭、石砌湯池、石板浴室、砂浴池、活絡健身房」等公共設施，係非法之二次施工，被上訴人此部分即有無法排除瑕疵而依債務本旨提出給付之可能，伊等得主張瑕疵拒絕受領，被上訴人於瑕疵尚未排除前，催告伊等解約自非適法等語，資為抗辯。
三、原審就被上訴人求為確認附表買賣契約法律關係不存在，以及上訴人請求被上訴人辦理附表所示「不動產之標的」欄之不動產所有權移轉登記，均為上訴人敗訴之判決。上訴人聲明不服，提起上訴，聲明求為廢棄原判決，改判㈠駁回被上訴人確認附表所示買賣契約之法律關係不存在之訴，並駁回被上訴人在第一審此部分之訴。㈡侯明蘭應將附表編號1、3所列不動產標的之土地所有權持分移轉登記給江燦輝；群家公司應將附表編號2、4所列之不動產標的房屋之所有權移轉登記給江燦輝。㈢侯明蘭應將附表編號5 所列不動產標的之土地所有權持分移轉登記給許立欣；群家公司應將附表編號6所列之不動產標的房屋之所有權移轉登記給許立欣。
被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項（見本院卷第127至128頁）：㈠被上訴人與江燦輝於97年4月20日就附表編號2之門牌宜蘭縣
○○鄉○○路○○巷○○號8樓之6建物（建號4076）及附表編號1之土地訂立房屋及土地買賣契約，買賣總價為398萬元，江燦輝已給付371 萬元，剩餘尾款27萬元尚未給付；另與上訴人江燦輝於97年3月15日就附表編號4門牌宜蘭縣○○鄉○○路○○巷○○號10樓之7之建物（建號4094）及附表編號3土地訂立房屋及土地買賣契約，買賣總價為400 萬元，江燦輝已給付373 萬元，剩餘尾款27萬元尚未給付。有前揭房屋土地買賣契約、土地及建物登記謄本可稽（見原法院重訴字第21號卷第8至46、47至86頁，訴字第177號卷第5至7頁）。
㈡被上訴人與許立欣於97年3月15日就附表編號6門牌宜蘭縣○
○鄉○○路○○巷○○號10樓之8 之建物（建號4093）及附表編號5土地訂立房屋及土地買賣契約，買賣總價為400萬元，許立欣已給付387萬元，尚餘13 萬元未付。而本件房地，曾經上訴人於101 年6月4日與訴外人李子佑簽立買賣契約，並於同年月14日完成所有權移轉登記。惟因其上經許立欣為起訴預告登記，致銀行拒絕辦理貸款，已經回復登記為被上訴人所有。有房屋訂購單、房地買賣契約及土地、建物登記謄本可稽（見原法院重訴字第21號卷㈠第87至126 頁、卷㈢第21頁，訴字第198號卷第6至7頁，本院卷第156頁）。㈢群家公司曾推由李明志與訴外人福崇寺（管理者高素霞）於
97年1 月15日締結土地借用契約，借用如該契約所載宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○號土地如該契約附圖所示位置，該契約並經公證（公證人為黃慧雯），嗣後立約雙方同意續延一年至99年11月30日。有公證書、土地借用契約足稽，並經高素霞及黃慧雯證述在卷（見原法院重訴字第21號卷㈢第157至160 頁，本院卷第108 頁反面至110 頁）㈣群家公司向福崇寺借用土地興建便道後，因Ｃ棟於99年5月1
3 日開工後無法使用，群家公司改在德陽路62巷路旁租空地供為住戶之停車場。
㈤許立欣曾於98年12月8日以台北信義郵局第01372號存證信函
通知群家公司略謂：「一、本人重申在房屋交屋未符當初本人與貴公司（所刊登廣告目錄）及合約所簽包含公設等一切設施之完工，請問如何辦理交屋？二、貴公司一直閃躲問題之癥結，隨意張羅一條簡易小路，即帶過原有設計，對住戶而言如何接受如此草率行事？試問改日貴公司要大張變動原設計之土地，而將小路剷除，（小路本非合約之設計），出口完全封閉，塵土飛揚，住戶及車輛將無法進出？嚴重損害住戶權益，屆時是否才來懊悔... 」，有存證信函在卷（見原法院重訴字第21號卷㈢第45至46頁）。
㈥江燦輝、許立欣分別於98年12月25日簽訂同意書，同意書之
附件一為群家公司所繪製之便道位置圖，有同意書及該附件一之圖示可稽，並經證人蕭賜郎證述在卷（見原法院重訴字第21號卷㈠第129、136頁，卷㈢第68頁，本院卷第61頁）。
㈦群家公司於99年6月9日以宜蘭渭水路郵局第132、133號存證
信函分別通知江燦輝繳付交屋款24萬元、24萬元（合計48萬元），另通知許立欣繳付交屋款40萬元。有存證信函及掛號郵件收件回執在卷（見原法院重訴字第21號卷㈠第130至132、137至139頁）。
㈧群家公司於99年6 月28日分別以宜蘭渭水路郵局第154 、15
5 號存證信函，通知江燦輝解除附表編號2 、4 之買賣契約，及通知許立欣解除附表6 之買賣契約。有存證信函及掛號郵件收件回執在卷（見原法院重訴字第21號卷㈠第133 至13
5 、140至141 頁）。
五、被上訴人主張其與江燦輝間之附表編號1至4契約，及與許立欣間之附表編號5至6契約，已因江燦輝、許立欣經催告未依約辦理對保手續，以及江燦輝未繳納附表編號2、4房屋各24萬元、許立欣未繳納附表編號6 房屋40萬元等款項，有違其等於98年12月25日同意書及上開契約約定，經群家公司催告後仍未履行，已經解除，兩造間之上開買賣契約之法律關係均已不存在等情，為上訴人所否認，並以前開情詞置辯。是本件主要爭執，為㈠上開同意書約定性質及效力為何？㈡上訴人有無違反上開同意書及附表房地買賣契約約定條款之情形？㈢附表所示之各該房地買賣契約是否已經合法解除？經查：
㈠查上開同意書係由江燦輝及許立欣二人分別為「立書人」，
其內係就二人各自購買之系爭建物銷售編號，即江燦輝部分為Ｂ6/8Ｆ及Ｂ5/10Ｆ、許立欣為Ｂ3/10Ｆ ，依其內容，係上訴人同意「配合下列事項，期為貴、我雙方權益... ⒉辦妥交屋手續、結清保留款。⒊對Ｃ棟之公共設施尚未能使用，或人員、車輛進出動線，接受由公司之規劃且無異議。（如附件一）⒋不得做出損害本公司利益、社區區分所有權人，使用公共設施之權益。⒌上開2-4 項，貴方均需悉數應允接受，倘有任一違失，視同違約論... 」等情（見原法院重訴字第21號卷第129、136頁），而兩造對於前開同意書約定目的在於解決雙方於此之前關於本件建案Ｃ棟未與Ａ、Ｂ棟同時起造，Ａ、Ｂ棟住戶車輛如何進出，以及上訴人以上開事由拒絕辦理交屋及繳納剩餘房地買賣價款等問題所生爭執，以及同意書之性質係屬和解契約等節均不爭執（見本院卷第140、177頁），是其性質即屬民法上之和解契約。而稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約，而和解契約有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力，業經民法第736 條、第737 條定有明文；且「和解契約合法成立，兩造當事人即均應受該契約之拘束，縱使一造因而受不利益之結果，亦不得事後翻異，更就和解前之法律關係再行主張」，復據最高法院19年上字第1964號判例著有明文。是以上訴人於訂立上開和解契約後，即不得再行主張此前所為被上訴人未於使用執照核發後3 個月內辦理附表所示房地所有權移轉登記、群家公司未依約同時起造Ａ、Ｂ、Ｃ棟致無法履行進出車道之給付義務等抗辯情節，且需履行和解內容「辦妥交屋手續」、「結清保留款」等事項，並需接受群家公司關於「車輛進出動線，接受由公司之規劃且無異議」，否則即屬違約，應可認定。
㈡次查，江燦輝向被上訴人購買之附表編號1、2之房地，買賣
總價為398萬元，江燦輝僅給付371萬元，尚有尾款27萬元仍未給付，其中包括交屋款3萬元，另江燦輝購買之附表編號3、4 之房地，買賣總價為400萬元，僅給付373萬元，尚有尾款27萬元並未給付，其中包括3 萬元之交屋款，至於許立欣向被上訴人購買之附表編號5、6 房地，買賣總價為400萬元，僅給付387萬元，尚餘尾款13 萬元並未給付，其中包括交屋款3 萬元，此有上開契約所附付款明細表在卷（見原法院重訴字第21號卷㈠第18頁反面、第41頁反面、第58頁、第81頁反面、第98頁反面、121頁反面）。是依上開和解契約第2條及附表編號2、4、6之房屋買賣契約第4 條，及附表編號1、3、5之土地買賣契約第7 條等約定，江燦輝、許立欣即應結清包括上開剩餘尚未給付之保留款。惟江燦輝、許立欣於締結上開和解契約後並未結清上開保留款，雖經群家公司依前揭各該房屋買賣契約第7條第2項「依前款約定，如甲方逾期達五日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，甲方應加付按逾期期款部分每日萬分之五計算之遲延利息，並於補繳期款時一併繳付予乙方，任一期款如未完全給付而逾期十五日以上並經乙方以存證信函於催繳期限內未繳者，雙方同意依第十八條第二項違約、解約處罰之特約條款處理」之約定，再於99年6月9日分別以宜蘭渭水路郵局第000132、000133號存證信函催告江燦輝、許立欣給付剩餘款項，有上開存證信函及回執可稽（見原法院重訴字卷㈠第同上卷一第130至1
32、137至139頁），惟上訴人自陳未於催告期限內繳付款項，足見被上訴人主張：上訴人並未依同意書第2 條約定結清積欠之保留款，即有違反上開房屋買賣契約情節等語，尚屬有據。
㈢按依附表編號2、4、6之房屋買賣契約第7條第2項「...任一
期款如未完全給付而逾期十五日以上並經乙方以存證信函於催繳期限內未繳者，雙方同意依第十八條第二項違約、解約處罰之特約條款處理」，以及第18條第2 項「甲方違反第七條第二項... 之約定，乙方得解除本契約」以及前揭同意書第2 條等約定，上訴人於98年12月25日以後既有積欠房屋買賣價款之事實，經群家公司於99年6 月9 日定期催告後仍未履行，則群家公司據此再於99年6 月28日以宜蘭渭水路郵局第00155 號存證信函通知江燦輝，另於同日以同郵局000154號存證信函通知許立欣解除契約（見原法院重訴字卷㈠第13
3 至134 頁、第140 至142 頁），即無不合。㈣上訴人雖辯稱群家公司未提供同意書第3 條「附件㈠」圖示
之道路供其等購買之Ｂ棟住戶車輛通行，伊於被上訴人解除契約前已經以此為由提出同時履行抗辯云云。惟群家公司確曾依上開同意書附件㈠鋪設便道供Ａ、Ｂ棟住戶車輛駛入地下停車場，其後因Ｃ棟施工，向福崇寺租用土地供住戶停車後，始廢止汽車通道，而且兩造未曾約定需保留附件㈠之便道至Ｃ棟完工為止等情，已經證人即提供上開附件㈠圖示予上訴人之蕭賜郎結證在卷（見本院卷第60頁反面至第62頁）。揆諸上訴人自陳蕭賜郎為群家公司指派負責與上訴人協調
Ａ、Ｂ棟住戶車輛進出地下室停車場事宜之人（見本院卷第
176 頁反面），是其所言雙方交涉過程即可採信。又群家公司曾因本件建案需要，由其公司之董事李明志向附近之福崇寺借用締結土地借用契約，自96年1 月15日起至98年11月30日止借用如該契約所載宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地如該契約附圖所示位置供為車行便道以及停車使用，其後雖曾展延約定借用期間至99年11月30日止，但群家公司於本件建案最後起造之大樓蓋好，可以從先前蓋好的大樓地下室通到最後蓋好的大樓後，該公司即築起牆壁，歸還借用之土地予福崇寺，而上開借用契約並經公證等情，有群家公司之公司變更登記表、公證書及土地借用契約足稽，並經證人即福崇寺之管理人高素霞、公證人黃慧雯證述在卷（見原法院重訴字第21號卷㈢第157 至160 頁，本院卷第108 頁反面至
110 頁、173 頁），並有照片可稽（見原法院重訴字卷㈢第
32、33、36、114 頁），可見群家公司與上訴人並未約定該公司應提供之車行通道以同意書第3 條所載附件㈠圖示為限，且該公司其後確實已依上開同意書第3 條之約定，就上訴人之車輛進出動線已妥為規劃，難謂所為有何違反同意書可言，上訴人自需受此和解約款之拘束。至上訴人復辯稱：原審法官於100 年11月30日至現場履勘時，Ｃ棟地下室仍在施工，Ａ、Ｂ棟住戶仍無從經由Ｃ棟地下室出入通行，惟現場並無群家公司應依同意書舖設之車行通道云云。乃原審勘驗時，兩造對於群家公司當時舖設便道所在位置雖意見歧異，惟原審法官自Ｃ棟一樓「使用電梯至地下一樓，可見有2 個出入口，一側通往連接上開Ａ、Ｂ棟之車道，一側可通往德陽路62巷，目前地下室內有停放部分車輛，有機械式停車位，有部分建築材料」、「上開Ａ、Ｂ棟連接Ｃ棟之車道，隔著圍牆外側，目前確實有一空地，以及廟宇，空地上泥土平整有雜草，據原告稱上開Ｃ棟未開工前有鋪設柏油供Ａ、Ｂ棟住戶停車場對外通道... 據原告稱，Ｃ棟開工後，因為上開空地之便道因施工而無法使用，所以有在德陽路62巷路旁租一空地作為停車場使用... 」，有勘驗筆錄在卷（見原法院重訴字卷㈢第104 頁），並比對現場關於「Ｃ棟地下一樓，及通往連接ＡＢ棟之車道」、「Ｃ棟地下室略照及通往德陽路62巷之車道」、「Ｃ棟地下室通往德陽路之車道出入口」、「由德陽路向Ｃ棟地下室車道出入口正拍」等照片（見原法院重訴自21號卷第112 至113 頁），以及前揭蕭賜郎、高素霞之陳述，可見被上訴人主張勘驗當時位於Ａ、Ｂ棟連接Ｃ棟之車道隔著圍牆之外側空地，即為群家公司原依同意書第3 條附件㈠舖設之便道，嗣因Ｃ棟施工而廢棄便道改向福崇寺借地築路並供為停車使用，然勘驗當時因Ａ、Ｂ棟地下室已可透過Ｃ棟地下室通達前揭德陽路62巷，遂無再利用便道出入或向福崇寺借地之需要，因而築牆隔開大樓與福崇寺土地等語，應可採信。況上訴人既未能證明其於被上訴人99年6 月28日通知解除附表所示房地買賣契約之前，曾經以此為由主張同時履行抗辯，參酌最高法院50年台上字第1550號判例意旨，仍難解免價金給付之遲延責任。因此上訴人前揭抗辯，即難憑採。至上訴人雖另辯稱援引民法第265 條之不安抗辯云云，惟其並未舉證被上訴人之財產有何於訂約後明顯減少而難為對待給付之虞，或被上訴人有何未為對待給付之情形，是其此部分辯解，亦無可採取，附此說明。
㈤上訴人又辯稱：群家公司之李姓總經理已於99年6 月中旬答
允其等展延至Ｃ棟交屋時始需給付尾款，故被上訴人於99年
6 月9 日之催告已經失效，不得再以其等遲延給付價金為由解除契約云云。惟上開情節已為被上訴人堅詞否認，況證人蕭賜郎亦證稱上訴人於99年6 月中旬給李姓總經理時，該李姓總經理僅表示曾答應於Ｃ棟完工時再交屋，並不知其是否亦答應尾款亦於Ｃ棟完工時再交付等語（見本院卷第62頁反面）。是依上開證人所言，群家公司至多僅同意交屋日期以及因此伴隨之交屋款繳付義務得一併展延至Ｃ棟完工之際，但除此之外，江燦輝就附表編號1 、2 之買賣契約仍積欠24萬元（計算式：尾款27萬元－交屋款3 萬元＝24萬元）、就附表編號3 、4 之買賣契約亦積欠24萬元（計算式：尾款27萬元－交屋款3 萬元＝24萬元）之尾款尚未繳付，另許立欣就附表編號5 、6 之買賣契約亦積欠10萬元（計算式：尾款13萬元－3 萬元＝10萬元）之尾款並未給付，經群家公司催告後，已均負遲延給付責任，因此被上訴人以此為由主張解除附表所示各該房地買賣契約，即無不合。上訴人前揭抗辯，亦屬無據。
㈥上訴人固舉宜蘭縣政府99年12月13日府建管字第0000000000
號函、同年月28日府建管字第0000000000號函以及100年5月19日府建使字第0000000000號函（見原法院重訴字卷㈡第78、84、87頁）以及附表房地售屋廣告（見原法院重訴字卷㈡第85頁），辯稱附表所示房地廣告宣傳品所載「月河溫泉泳池、星光溫泉SPA 池、賞靜庭、石砌湯池、石板浴室、砂浴池、活絡健身房」等公共設施均為違建，瑕疵無法排除，被上訴人無從依債務本旨提出給付，故其等得主張瑕疵拒絕受領，被上訴人於瑕疵尚未排除前，催告解約即不合法云云。惟按物之出賣人負交付其物於買受人之義務，並對於買受人應擔保其物於危險負擔移轉於買受人時，無減少或滅失其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，民法第348條第1項、第354條第1項前段規定甚明。是原則上出賣人應於買賣標的物之危險負擔移轉後始負瑕疵擔保責任，惟出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，於特定物之買賣，該買賣標的物於危險負擔移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，而出賣人仍不為補正時，始解為買受人得拒絕給付相當之價金。惟債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責已如前述。查被上訴人迄今尚未交付附表房地予上訴人，此為兩造所不爭，而上訴人除未能舉證證明其等於群家公司解除契約前，已經催告出賣人群家公司補正瑕疵，而群家公司仍不為補正之情形，亦未能對於其等於群家公司解除契約前曾以前揭物之瑕疵為由而行使同時履行抗辯之利己情節舉證證明（按江燦輝自承係於契約解除後之99年12月2 日始以存證信函通知群家公司附表編號2 、4 房地所在建案公同使用部分與廣告及建照執照不符，見原法院重訴字卷㈡第229頁、訴字第177 號卷第85至86頁），是依上開說明，上訴人所為此部分抗辯，同樣亦無可採。
㈦至群家公司上開99年6月9日以宜蘭渭水路郵局第000132號存
證信函催告江燦輝就附表編號1、2及3、4各應給付之24萬元，及以同郵局第000133號存證信函催告許立欣應給付之40萬元，扣除交屋款後，雖超逾其等各應給付之金額。然債權人之過失催告，僅該超過部分不生效力，尚難謂就債務人應給付部分亦不生催告之效力，此經最高法院66年台上字第124號民事判例著有明文。是本件群家公司上開催告內容，依上開說明，僅就超過部分不生效力，其餘部分仍具催告給付之效果，附此說明。
六、此外，附表編號2 、4 、6 所示之各房屋買賣契約第24條均約定「本建物座落之土地由甲方另向侯明蘭價購，且本契約與甲方和侯明蘭所簽定之【風‧和‧山‧林土地預定買賣契約書】兩件契約具有連帶關聯，對任何一項契約違約時，視為兩契約全部違約，對任何一契約之解除其效力均及於兩契約全部」（見原法院卷㈠第16頁、55頁反面、95頁反面），附表編號1 、3 、5 所示之各該土地買賣契約第14條亦均約定「本約土地之建物由甲方另向群家建設股份有限公司價購，且本契約與甲方和群家建設股份有限公司所簽訂之【風‧和‧山‧林房屋預定買賣契約書】兩件契約具有連帶關聯，對任何一項契約違約時，視為兩契約全部違約，對任何一契約之解除其效力均及於兩契約全部」（見原法院卷㈠第14、
80、120 頁），其意當為江燦輝所購買之附表編號1 、2 之房地以及編號3 、4 之房地，與許立欣所購買之附表編號5、6 之房地，各該買賣契約之任一方違約，均解為另一買賣契約亦以違約論，且任一買賣契約解約時，另一買賣契約亦同其效力。乃群家公司已於99年6 月28日以上訴人違反房屋買賣契約約定為由，而依約解除附表編號2 、4 、6 之房屋買賣契約已如前述，則上訴人就附表編號1 、3 、5 所示土地買賣契約，依上開契約約定，應認同負遲延違約責任，並已均經侯明蘭解除。從而，群家公司、侯明蘭於附表所示之各房屋、土地買賣契約經解除後，請求確認其等與江燦輝間編號1 至4土 地及房屋買賣契約、與許立欣間編號5 至6 土地房屋買賣契約等法律關係不存在，均屬有據，應予准許。又附表編號1 至6 之契約既均經解除而不存在，則上訴人依上開契約約定，請求侯明蘭移轉附表編號1 、3 之土地所有權予江燦輝、移轉附表編號5 之土地所有權予許立欣，暨請求移轉附表編號2 、4 之房屋所有權予江燦輝、移轉附表編號6 之房屋所有權予許立欣，即無理由，難以准許。
七、綜上所述，附表所示各該土地、買賣契約既經解除而不存在，則上訴人即無從依附表買賣契約請求被上訴人給付。是被上訴人求為確認兩造間就附表所示之買賣契約法律關係不存在，為有理由，應予准許；上訴人依附表買賣契約之法律關係，請求被上訴人移轉如附表所示各該房地所有權登記，為無理由，不應准許。原審就上開部分均為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 4 月 23 日
民事第十一庭
審判長法 官 鄭純惠
法 官 詹文馨法 官 蕭胤瑮正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 4 月 23 日
書記官 李家敏附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表
┌──┬─────────┬────────┬───────┬─────┬──────┐│編號│不動產之標的 │契約當事人 │契約名稱 │約定價金 │已給付價金 ││ │ │ │ │（新台幣）│（新台幣） │├──┼─────────┼────────┼───────┼─────┼──────┤│一 │宜蘭縣○○鄉○○段│侯明蘭、江燦輝 │97年4月20日土 │258萬元 │371萬元（含 ││ │82地號土地（所有權│ │地買賣契約書 │ │交屋款3萬， ││ │應有部分1萬分之91 │ │ │ │尚餘27萬元）││ │） │ │ │ │ │├──┼─────────┼────────┼───────┼─────┤ ││二 │宜蘭縣○○鄉○○段│群家建設股份有限│97年4月20日房 │140萬元 │ ││ │4076建號（所有權全│公司、江燦輝 │屋買賣合約書 │ │ ││ │部、含共同使用部分│ │ │ │ ││ │4114、4115建號各萬│ │ │ │ ││ │分之88、門牌號碼為│ │ │ │ ││ │宜蘭縣○○鄉○○路│ │ │ │ ││ │62 巷11號8樓之6、 │ │ │ │ ││ │風和山林建案戶別B6│ │ │ │ ││ │棟8樓） │ │ │ │ │├──┼─────────┼────────┼───────┼─────┼──────┤│三 │宜蘭縣○○鄉○○段│候明蘭、江燦輝 │97年3月15日土 │260萬元 │373萬元（含 ││ │82地號土地（所有權│ │地買賣契約 │ │交屋款3萬元 ││ │應有部分1萬分之89 │ │ │ │，尚餘27萬元││ │） │ │ │ │） │├──┼─────────┼────────┼───────┼─────┤ ││四 │宜蘭縣○○鄉○○段│群家建設股份有限│97年3月15日房 │140萬元 │ ││ │4094建號（所有權全│公司、江燦輝 │屋買賣合約 │ │ ││ │部、含共同使用部分│ │ │ │ ││ │4114、4115建號各萬│ │ │ │ ││ │分之87、門牌號碼為│ │ │ │ ││ │宜蘭縣○○鄉○○路│ │ │ │ ││ │62 巷11號10樓之7、│ │ │ │ ││ │風和山林建案戶別B5│ │ │ │ ││ │棟10樓） │ │ │ │ │├──┼─────────┼────────┼───────┼─────┼──────┤│五 │宜蘭縣○○鄉○○段│侯明蘭、許立欣 │97年3月15日土 │260萬元 │387萬元（含 ││ │82地號土地（所有權│ │地買賣契約書 │ │交屋款3萬元 ││ │應有部分1萬之分89 │ │ │ │，尚餘13萬元││ │） │ │ │ │） ││ │ │ │ │ │ │├──┼─────────┼────────┼───────┼─────┤ ││六 │宜蘭縣○○鄉○○段│群家建設股份有限│97年3月15日房 │140萬元 │ ││ │4093建號（所有權全│公司、許立欣 │屋買賣合約書 │ │ ││ │部、含共有部分同段│ │ │ │ ││ │4114、4115建號各萬│ │ │ │ ││ │分之87、門牌號碼為│ │ │ │ ││ │宜蘭縣○○鄉○○路│ │ │ │ ││ │62 巷11號10樓之8、│ │ │ │ ││ │風和山林建案戶別B3│ │ │ │ ││ │棟10樓） │ │ │ │ │└──┴─────────┴────────┴───────┴─────┴──────┘